一、广州旧改概况
1、深圳、佛山的实践
2、缘起节约集约，成为国家政策
1、政府公开招拍挂市场
2、三旧改造市场
3、集体建设用地市场
（三）广州旧改发展全史
2009年 2012年 2015年 2018年
（四）政府体制机制
机构改革、事权下放。
《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第二十一条：极不情愿的下放
《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）第二十一条：干脆利落的下放
（五）广州旧改现状
1、类型
旧厂改造：昨日黄花
旧村改造：如日中天
旧城改造：后起新星
2、区域
总体热火朝天，各区有所区别。
三个热点：黄浦区、南沙区、增城区
3、开发商
竞争激烈。全国各地的开发商纷纷涌入广州，闽系尤为显著。最新动向。
4、原产权人要价越来越高
卖方市场。
二、广州市城市更新政策的演进
（一）10年演进史
1、2009年政策：
《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）
特点：政策宽松，大步推进。
旧厂改造：自改按照新旧基准地价的差价补交出让金，交储改造可以获得高价补偿；
旧村改造：选择合作企业较为简便，未要求公开平台，60%出让纯收益返还；
旧城改造：按照城市房屋拆迁模式实施（政府拆迁和市场拆迁），补偿较为丰厚，房屋价值+改造奖励+搬迁奖励+套型面积补贴+住房保障。
2、2012年政策：
《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号）
特点：开始收紧，实操基本不批。
旧厂改造：确立收储优先原则，且补偿有所降低；
旧村改造：公开招标合作企业，强化综合整治（微改造），审批程序更加繁琐；
旧城改造：强调历史文化保护。
3、2015年政策：
《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）
特点：空前绝后的严厉
旧厂改造：能储尽储，补偿极低；自改按照市场评估价补交出让金；
旧城改造：政府实施国有土地上房屋征收一条路，几乎动弹不得；
旧村改造：确立政府利益最大化的“精算师”改造思路，严禁开发商介入前期工作。
4、2017年政策：
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）
特点：微微放宽一些，审批权有所下放
旧厂改造：交储改造的补偿有所提升；
旧村改造：公开招商（实操，非规定）；
旧城改造：
5、2019年政策：
《广州市深入推进城市更新工作实施细则》 （穗府办规〔2019〕5号）
特点：大尺度放宽
（二）广州市现行旧改政策体系
1、广州市现行旧改政策体系框架图
2、广州市现行旧改政策体系包含的主要文件
（1）主干文件：
⑤《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》
（2）规划计划类专项文件
（3）数据调查类专项文件
①《广州市城市更新基础数据调查和管理办法》（穗更新规字〔2016〕3 号）
③《番禺区城市更新基础数据调查工作规程》（番府办〔2018〕56 号）
（3）成本核算类专项文件
①《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》穗更新规字〔2017〕3 号
（4）引进合作企业类专项文件
①《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》
④《花都区旧村庄合作改造类项目公开引人合作企业的指导意见（试行）》
（5）完善历史用地手续专项文件
①《关于加快办理“三旧”改造项目涉及完善历史用地手续的通知》（穗旧改联字 〔2011〕1 号）
②《关于印发“三旧”改造项目土地房屋权属确认工作指引的通知》（穗国房字 〔2010〕1578 号）
③《关于加快办理“三旧”改造完善集体土地历史用地手续审核工作的通知》（穗 国房字〔2012〕257 号）
④《关于“三旧”改造涉及违法违规用地处罚问题的通知》（穗国房字〔2010〕747 号）
（6）报批指引专项文件
①《广州市城市更新片区策划方案编制工作指引》（2016 年 8 月）
（7）复建安置资金监控专项文件
①《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》（穗更新规字〔2016〕1 号）
三、广州市旧村改造的立法思路
（一）基本思路
旧村改造需要巨额资金支持，政府不会出资，也没有任何慈善机构愿意出资无偿帮助旧村改造。所以，旧村改造需要旧村自筹资金。改造所需巨额资金一般情况下不是村集体经济组织的经营收入所能满足的。
当下，土地是最宝贵的稀缺资源。旧村改造所需的巨额资金只能靠旧村“卖地”来筹集。这可以用“卖身自新”来概括，当然，这里的“卖”不是全卖，而是卖一部分。也就是说，需要将旧村划分为两个部分，一是要出卖的地块，即所谓“融资地块”；二是建造新房子安置村民、村经济的地块，即所谓“复建安置地块”。
究竟卖多少地才能满足旧改资金需求？
按照以上公式确定的融资地块建筑面积，还只是公开招标引进合作企业的底价（或最高价），即公开招标时，以此面积作为经济标，要求面积最小的投标人得分最高。
（二）具体套路
1、通过政府操办固定村的利益：通过政府包办的数据调查、成本核定，挤出水分，确定村的“利益”（改造成本）；
2、通过市场竞争确定开发商的利益：通过科学的地价评估（旧村３６条，６号文的１９条）、激烈的市场竞争（旧村３８条，竞面积或竞地价）确定融资地块建筑面积；
3、政府深度参与结余量的分配：规划节余量的分配；竞争节余量的分配（面积节余量或地价节余量）。旧村37条和38条。
以上具体套路可以归纳为三句话：
通过“精算”确定村的利益，
通过竞争确定开发商的利益，
通过全方位的介入实现政府利益最大化。
（三）特点、动机与缺陷
1、特点：严厉禁止开发商参与前期工作（见旧村办法第25条），防止开发商在前期工作中掺杂兑假、弄虚作假，增大改造成本；
2、动机：在旧村改造中拿地的成本大致与在政府招拍挂土地一级市场拿地的成本大体相当，既保障土地市场的公平，又把旧村改造对政府土地一级市场的影响降到最小。
3、缺陷：旧村改造中的土地市场提供的土地是毛地，非净地，后期的拆迁补偿安置由改造主体自行搞定，政府不提供任何有效的支持措施。这是旧村改造土地市场与政府招拍挂市场的最大区别。不公平、不合理，决定了这套精妙设计在实操中也很难落实。
理想很丰满、现实很骨感！
四、广州市旧村改造的实际操作
（一）具体做法
实际操作与上述立法规定在一些关键节点上明显不同，甚至背道而驰：
1、……
2、2015年之后，大部分案例采取由平台公司与村签署咨询服务协议或前期协议或其他名目的协议等。协议中有两点内容很重要：一是招商活动的代办，二是前期费用的承担。
3、旧村办法所规定的公开选择合作企业的“招标”程序作废，取而代之是“招商”，一字之差，天壤之别
4、……。
5、根据实际情况确定招商时点。
旧村办法25条规定村集体经济组织只能在项目实施方案批复滞后期才能启动公开选择合作企业的程序。2018年广州市城市更新局《关于规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1号）将招商时点提前到基础数据调查核实后。
一是在数据调查核实后，通过平台招商→村民表决方式确定合作企业；
二是在改造方案批复后，通过公开招标（或招商）方式确定合作企业。
6、大多数村都不会严格按照政府精算融资面积时所认定的“改造成本”与合作企业协商补偿标准，而是以高于“改造成本”的标准协商补偿标准。
（二）广州市旧村改造程序与关键节点
1、旧村改造流程图
2、关键节点
不同的主体，关注的改造节点也各不相同。
政府角度：数据调查，成本核定，片区策划方案，项目实施方案批复，
改造主体角度：与村签署前期协议，公开招商成为合作企业，确定拆补方案，拆迁补偿安置
金融机构角度：前期资金需求，拆补资金需求
六、如何开拓旧村改造项目
八、前期介入的方式（平台公司面面观）
（一）关系人
长期与村的各级领导甚至所有或大部分村民都保持有良好关系的人士，或者对村集体经济组织的决策有着实质性影响的人士，可能是村民，也可能是非村民，可能是村领导，也可是非领导，可能是上级领导，也可能是非领导。
多数情况下，关系人是地产公司参与旧村改造的引荐人，沟通地产公司与村，角色特殊，能量巨大，利益诉求也很巨大。
作为地产公司，需要结合上述关于“村”的基础知识仔细考察关系人对整个村的把控能力，仅仅和个别村领导（如书记或村长等）关系密切，就要深入考察个别领导的影响力或控制力。此外，在一些村，除了正式体制的村领导外，族长或其他人士对村的决策可能也会有着实质性的影响。
（二）平台公司的主要作用
早期，关系人与开发商之间的关系构建比较简单，可能签个中介协议就可以了。
随着各项制度建设日益规范、配套、成熟，为了防范廉洁风险，满足开发商规范运营的需求（尤其是大型房地产公司），同时也是为了做好税务筹划，平台公司成为介入旧村改造前期工作的主流形式。
1、维护关系的纽带
2、灰色支出的渠道
3、前期工作的平台
4、税务筹划的工具
（三）平台公司的组建
1、“包死价”：关系人自带资金设立平台公司，包办全部前期以及后期的动迁工作，同时寻找开发商作为合作企业候选人，一般承诺开发商以市场价的八折左右拿到旧村改造之融资地块，即融资面积×双方议定市场评估单价×80%=开发商支付的全部资金。
“包死价”方式，关系人可以利益最大化。同时，对关系人要求较高，一是要有充足的资金，二是担风险的勇气，三是对村有较强的把控能力，不需要借助大型地产商的名头，可以搞定后期的动迁工作，四是有较强的政府公关能力，可以顺利报批有关方案，沟通有关事项。
实务中，关系人基本上都是“空手套白狼”，即便有资金也不愿意承担风险，通常引进风险投资。前海华银
2、“股份制”：关系人没有资金或虽有资金不愿意承担风险，或者需要借助大型开发商的名头增强对村的游说能力，通常由关系人与开发商共同组建平台公司，通常股权比例为2:8。关系人通常是“干股”20%，或者是大股东对小股东借款。
前期工作所需费用全部由开发商提供，关系人主要负责维护与增强与村的关系、前期工作及后期动迁工作，关系人可能会要求开发商按节点分期支付报酬。
如果平台公司不（能）参与公开引进合作企业的程序成为合作企业，则双方按照相同股权比例另行成立项目公司参与公开程序。
通常情况下，关系人不会等到项目销售产生利润后才要求利益，而是待项目公司拿到融资地块使用权要求开发商收购自己的20%股权，价格是全部可售融资面积市场评估价的20%。
3、“中介服务”：在关系人的引荐下或其他方式，开发商已经村签署意向协议，但开发商出于借助关系人支付渠道以及保障后期的动迁等的需要，聘请关系人（平台公司）提供中介服务，具体包括增进与村的关系、协助或主办动迁等。此时，通常是按照进度支付报酬，价格是从100-1000元/平方米不等，主要取决于关系人（平台公司）所能提供的服务。
九、旧村改造的前期资金需求
（一）前期资金的用途
1、数据调查费用（含测绘费用）
2、方案编制费用（片策与实施方案）
3、村民投票会议费用
4、村的联谊活动费、慰问金
5、组织招商或招投标的费用
6、日常办公、人员费用
7、项目公关费
以上费用可大可小，项目差别很大。
（二）前期资金的来源
一般银行无法提供前期资金，主要是风险太大。
前期资金一般来源自有资金、开发商的资金、风险投资（私募基金）、民间借贷等。
（三）前期资金的风险
最大的风险就是旧村改造遇阻，半途而废或推进缓慢。
半途而废可能的原因：地质、文保、生态、规划调整，或者村民坚决反对。
推进缓慢可能的原因：村民反对，规划未稳定，关系人（平台公司）对村的把控能力不足。
（四）投资商的应对之道
风险投资，本质上就是投团队。投资于旧村改造的前期，关键是正确评估关系人（平台公司）的能力。陈田村、文冲村
十、投资建议
从容易开始，逐步渗透，广泛参与。
从项目角度看，
物业改建（商办改建租赁性住宅、公寓）→集体建设用地（尤其是征地留用地）→旧厂改造→旧村改造→政府招拍挂
从资金角度看，
招拍挂市场：竞买保证金、土地出让金、开发资金等；
旧改市场：前期资金、拆补资金（监控）、开发建设资金、土地出让金。
十一、后期动迁
十二、高效拓展项目与动迁的非常规手段
（一）无尽调拓展：案例
（二）非常规动迁：案例
