旧厂房政府收储（整备）与自行改造结合更新项目报批指引

〔黄埔区、南沙区、增城区按区政府规定办理，广州空港经济区按市空港委规定办理，其余区域按本指引办理〕

总体指引

一、业务解释

旧厂房政府收储（整备）：国有土地上的旧厂房需纳入政府统一储备开发整理的，或改造为保障性住房外的居住用地的，或用地规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施用地的，不可单独开发或不具备单独开发价值的，可由权属人将土地交给政府收储（整备），获得一定补偿。

旧厂房自行改造：依照本市修订的城乡规划，独立分散、未纳入成片连片收储房屋的国有土地上旧厂房，可由企业自行开发改造（控制为商品住宅除外），并按规定补缴土地出让金。

二、政策依据

（一）《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）

（二）《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）

（三）《广州市旧厂房更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）

（四）《广州市城市更新年度计划编制指引》

（五）《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175号）

（六）《广州市土壤污染防治行动计划工作方案》

（七）《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》广州市人民政府令（第157号令）

（八）《关于印发广州市污染地块再开发利用环境管理实施方案（试行）的通知》（穗环〔2018〕26号）

（九）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）

三、报批流程

旧厂房政府收储与自行改造结合更新项目报批程序流程图（试行）

阶段指引

第一阶段 计划申报

一、操作流程

二、操作说明

（一）标图建库

城市更新项目地块应纳入省国土资源厅“三旧”改造地块数据库。

1．依据：《广州市城市更新办法》第49条，《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175号），《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号），标图建库流程图。

2．收件资料

注：地块有特殊情况时需按相关文件要求补充其他材料。

3．办理部门：区政府（更新机构，查看办理地点及联系电话）、市城市更新局（查看办理地点及联系电话）、空港委（查看办理地点及联系电话）。

4．办理步骤：权属人向区城市更新机构申请纳入。

（二）更新范围

按有关规定市辖区内建成或取得土地使用权的“退二”企业用地及低效利用的旧房、旧仓储、旧站场、旧市场等（以下统称旧厂房）建设用地，符合以下条件的可列入改造范围：

（1）经划拨、出让等方式合法取得国有土地使用权的土地、符合登记确权条件（含1987年1月1日前已使用）的历史国有土地；

（2）已取得合法集体建设用地使用权的旧厂房用地；

（3）按照省“三旧”政策完善历史用地手续的原集体旧厂房用地。

国有土地上旧厂房优先申请自行改造应当符合以下条件：

（1）独立分散、未纳入成片连片收储范围；

（2）控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）。

1．依据：《广州市城市更新办法》第13条，《广州市旧厂房更新实施办法》第2条。

2．办理步骤：权属人合理确定更新范围。

（三）申请年度计划

1．依据：《广州市城市更新办法》第11、28条，《广州市城市更新年度计划编制指引》。

2．申报项目计划的条件

（1）纳入标图建库范围或符合纳入标图建库条件（项目涉及的“三边地”可除外），项目范围以合法用地以及符合完善历史用地手续的用地为主；

（2）项目用地产权清晰，且改造方式符合城市更新政策规定；

（3）已形成的更新实施初步方案符合土地利用总体规划和城乡规划要求；

（4）提供土地权属主体同意改造的证明材料；涉及多个权属主体的，应取得所有权属主体均同意改造的意向或者进行土地归宗后，由同一个权利主体实施改造；需提供项目实施初步方案（土地整备初步方案）。

3．收件资料

注：以上对策划项目、正式项目、预备项目有效，续建项目仅需范围矢量文件，如无特殊情况不需上述材料。除初步方案、矢量文件和照片仅需电子版外，其余材料均需电子版和纸质版。项目有特殊情况时应按相关要求补充其他材料。

4．办理部门：区政府（更新机构，查看办理地点及联系电话）、市城市更新局（查看办理地点及联系电话）。

5．办理步骤

（1）土地权属主体向区政府提出申请，由区政府审核后向市城市更新局申报；

（2）市城市更新局征求各部门意见后报市更新工作领导小组审定。

6．表格下载：广州市20xx年城市更新年度计划申请汇总表（XX区）、城市更新项目申报表（旧厂）、项目（片区）实施计划表、城市更新项目市财政资金进度报表。

第二阶段 实施方案编制

一、操作流程

二、操作说明

（一）方案编制

1．项目实施方案（土地整备方案）应包括以下几项内容：项目位置、土地权属、现状产业情况、房屋现状、纳入计划和标图建库概况、相关规划情况（土地利用现状、城市总体规划、土地利用总体规划、现行控制性详细规划）、土壤环境调查评估、收储（整备）主体、补偿标准和效益分析等。

2．土地收储（整备）项目应依据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第十三条、十四条和十五条的要求交由政府收储（整备）并实施补偿。

3．国有土地上旧厂房交由政府收储（整备）补偿方式：

方式一：改为居住用地的（保障性住房除外），按规划毛容积率2．0以内计算补偿款。改为商业服务业设施用地的，按规划毛容积率2．5以内计算补偿款。分成比例按《广州市旧厂房更新实施办法》第八条规定计算。

方式二：国有土地上旧厂房权属人申请由政府收回整宗土地的，可按同地段毛容积率2．0商业市场评估价的40％计算补偿款。补偿款应按提交市城市更新工作领导小组审议前3个月内的市场评估价计算。市场评估价应按照《广州市公开出让土地市场价格评估宗地分配操作程序》（穗国房字〔2012〕9号）规定，摇珠选取两家评估机构进行评估，以评估结果的平均值确定。

4．纳入市城市更新年度计划的国有土地上旧厂房项目，利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台、现代服务业等国家支持的新产业、新业态建设的，经市政府批准，可允许不改变现有工业用地性质自行改造，过渡期为5年。改造项目确需扩建、加建、改建的，应符合产业规划，明确主导产业链及面积比、产值占比以及单位面积产值、增加值、税收和投资强度等经济指标，并编制实施方案报区政府审定后，据此办理后续相关手续。

5．国有土地上旧厂房自行改造的，允许不改变用地性质，按照规划提高容积率自行建设多层工业厂房（含科技企业孵化器）。

6．国有士地上旧厂房自行改造的，应当按照控制性详细规划要求，将不低于该项目总用地面积15％的用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，建成后无偿移交政府。

（二）区政府（更新机构）收案

1．依据：《广州市旧厂房更新实施办法》第5条。

2．办理步骤

（1）权属人报送项目实施方案到区政府；

（2）区政府（更新机构）征求区相关部门意见并修改完善。

第三阶段 实施方案审核审定

一、操作流程

二、操作说明

（一）方案审核

1．依据：《广州市旧厂房更新实施办法》第5条，《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（广州市政府157号令）140条。

2．办理步骤

（1）区政府征求市相关部门意见，反馈权属人修改完善；

（2）区政府审核同意。

（二）方案审查

1．依据：《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（广州市政府157号令）140条。

2．办理步骤：区政府（更新机构）将方案上报广州市城市更新局审查（材料完整性、政策适用性）。

（三）方案审定

1．依据：《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（广州市政府157号令）140条，《广州市旧厂房更新实施办法》第5条。

2．收件资料

注：1.以上材料须提供对应的电子文档，并记录光碟3套。

2．所有复印件由区更新局核对原件，加盖公章并加注“与原件相符”。

3．办理部门：市城市更新局（查看办理地点及联系电话）

4．办理步骤

（1）项目实施方案由区政府上报广州市城市更新工作领导小组办公室（广州市城市更新局）；

（2）广州市城市更新工作领导小组审定项目实施方案。

5．表格下载：城市更新项目改造实施方案审核申报表（旧厂类）。

（四）完善历史用地手续

如涉及完善历史用地手续的，相关材料同步报批，待改造方案批复或经市城市城市更新工作领导小组审议通过后，按程序办理完善历史用地手续。

第四阶段 实施方案批复

一、操作流程

二、操作说明

（一）方案批复

1．依据：《广州市旧厂房更新实施办法》第5、22条。

2．办理步骤

广州市城市更新局在广州市城市更新工作领导小组审定项目实施方案（土地整备方案）后，向权属人发出项目实施方案（土地整备方案）批复，并抄送土地整备或储备机构。

旧厂房更新改造项目用地交由政府储备（整备）的，自取得项目实施方案（土地整备方案）批复之日起，如未在批复的时限内完成土地移交，批复自动失效。

旧厂房更新改造项目由土地权属人自行改造的，自取得项目实施方案批复之日起，未在批复的时限内办理出让手续的，批复自动失效。

（二）土壤环境调查评估

批复中明确项目办理供地、流转、规划报建等手续前须完成土壤环境调查评估工作。

依据：《广州市土壤污染防治行动计划工作方案》《关于印发广州市污染地块再开发利用环境管理实施方案（试行）的通知》

第五阶段 实施方案批后实施

一、操作流程

二、操作说明（政府收储部分）

（一）协议签订

1．依据：《广州市旧厂房更新实施办法》第20条。

2．办理步骤

权属人凭批复应在1个月内与土地整备或储备机构签订收地补偿协议。

如该用地涉及抵押、查封或者原土地使用权人与实际使用人不一致的，应与相关单位或个人解除查封、注销抵押登记或征得抵押权人、土地实际使用人同意，才可与土地储备机构签订补偿协议。

（二）补偿交地

1．依据：《广州市旧厂房更新实施办法》第8条，《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第13、14、15条。

2．收回国有土地上旧厂房的，可按以下规定给予补偿奖励：

（1）国有土地上旧厂房用地面积低于12万平方米，土地整备或储备机构与原土地权属人签订收地补偿协议后12个月内，土地权属人完成权属注销并实物交地的，可按土地出让成交价款或市场评估价款的10％给予奖励；在24个月内完成的，可按土地出让成交价款或市场评估价款的5％给予奖励；

（2）国有土地上旧厂房用地面积不低于12万平方米，土地权属人按照收地补偿协议规定时限完成权属注销并实物交地的，可按土地出让成交价款或市场评估价款的10％给予奖励。

三、操作说明（自行改造部分）

（一）建设报批

1．依据：《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第21条，《广州市城市更新办法》第33条。

2．办理步骤

区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请。

城市更新改造项目符合重点项目绿色通道审批规定的，可以纳入绿色通道办理审批手续。

（二）项目建设

（三）完成验收

（四）涉及完善历史用地手续地块确权登记