城市更新与税务筹划
一、税筹基本思路
（三）依法利用税负“洼地”
区域性税收优惠、行业性税收优惠、核定征收、税收返还。
可能的情况下，在这些地区（或行业）设立企业，直接享受税收优惠；或者与这些地区（行业）的企业交易，间接享受税收优惠。
（四）依法享受税收优惠政策
《减免税政策代码表》，见国家税务总局网站首页→纳税服务→办税指南→申报纳税
二、地产涉及的常见税种
（一）契税
《中华人民共和国契税暂行条例》第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
1.转移：含义广泛
2.对象：土地、房屋权属，限于国有。《 顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引 》引用《契税暂行条例》第二条第二款“前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移”，明确“以出让方式受让集体土地使用权不属于契税征税范围”。如此，集体建设用地使用权流转几乎不需要缴纳任何税费！
（二）土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
1.转让：含义不同于“转移”，有偿（取得收入）；
2.对象：国有土地使用权及其地上房屋（建构筑物），集体的除外。
（三）增值税
《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
1.销售货物、服务、无形资产、不动产；
2.提供加工、修理修配劳务；
3.进口货物。
（四）企业所得税
《中华人民共和国企业所得税法》第五条 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。
如果说上面的三种税是按“件”征收的话，企业所得税则是按“年”征收。年度收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-弥补以前年度亏损=企业所得税应纳税所得额
企业所得税比较复杂，需要全面、系统掌握相关内容，才能娴熟运用。作为地产投拓工作人员，应熟练掌握各项“准予扣除”和“不得扣除”的内容。《企业所得税法》第八、九、十条。
三、各种地产项目收购模式及其税负关系表
（二）涉及公司重组的几种特殊政策
公司重组包括改制、债务重组、资产划转、分立、合并、出售等方式。公司重组
1.分立、合并、资产划转的契税政策
《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）
2.分立、合并、作价入股的土地增值税政策
《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号）
暂不征收，房地产开发企业除外。
3.分立、合并、收购等企业重组的企业所得税政策
一般性税务处理与特殊性税务处理。
《关于公司重组业务公司所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）
《企业重组业务企业所得税管理办法》（国税〔2010〕4号）
《关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》（国家税务总局公告2015年第48号）
四、城市更新中的常见税务相关问题
（二）在签订搬迁补偿协议形成单一主体模式下如何使补偿安置费用进入成本？
（七）城市更新（旧村改造）前期费用能否作企业所得税税前扣除以及如何操作？
（八）回迁房视同销售价格以什么标准确认？以哪个时点的价格为准？
（九）回迁房视同销售对增值税、土增税、企业所得税的计算有什么不同的影响？
（十）征地留用地的开发正逐渐成为市场热点，开发运营该类项目应注意什么？如何做好税筹？
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