广州市白云区人民政府关于公布黄石街陈田村城中村改造方案批复的通知
云府〔2017〕3号
黄石街道办事处，各有关单位：
黄石街陈田村城中村改造方案业经广州市土地管理委员会审议通过，现予以公布。
附件：附件之1.pdf
附件之2.pdf
广州市白云区人民政府
2017年3月27日
广州市城市更新局关于白云区陈田村“城中村”改造方案的批复
穗更新复〔2015〕3号
广州市白云区人民政府：
你区《永泰陈田片区城市更新方案》经市土地管理委员会2015年第六次会议审议原则通过。现根据会议议定事项，就云府函〔2015〕224号报送我局的《白云区陈田村“城中村”改造方案》（以下简称《改造方案》）批复如下：
一、陈田村基本情况
（一）区位位置
陈田村北依黄石北路，南至黄石东路，西连江夏村与空港大道，东临白云山。白云大道从村域内穿过，将村属用地分为东西两部分。
（二）人居环境现状
陈田村现状建筑密度大、居住环境较差，公共服务设施缺乏，并存在社会治安、消防等安全隐患。村民通过城中村改造改善居住生活环境的要求迫切。
（三）人口户籍现状
经白云区公安部门核实，截至2011年1月11日，陈田村总人口7378人，总户数2163户。
（四）土地房屋现状
根据经白云区政府确认的现状调查及土地勘测数据，及2012年土地利用变更调查，陈田村改造范围建设用地为62.59公顷（含因规划管理单元规划需纳入统筹的白云机场导航台0.18公顷国有土地），和需落实农用地转用指标的0.02公顷农用地，改造范围总面积62.61公顷。
根据经白云区政府确认的现状摸查及房屋入户测量数据，陈田村改造范围现状总建筑面积为126.97万平方米，其中，村民住宅75.65万平方米（具有合法产权的面积为53.91万平方米；2007年6月之前已建，且经村集体批准使用宅基地的房屋、不超过三层半部分的建筑面积为7.81万平方米；现状超过三层半部分建筑面积13.93万平方米）。村集体物业51.32万平方米（经村集体批准并于2007年6月30日之前建成，均无合法权属证明）。
二、改造范围
陈田村实际改造范围为62.61公顷（改造范围界址图见附件1）。改造范围内建设用地62.59公顷（含原白云机场导航台用地0.18公顷）、农用地0.02公顷。改造范围内现状建设用地已完成“三旧”改造标图建库，面积共计62.43公顷（标图建库图斑编号分别为44011100097--44011100101、44011100103、44011100105--44011100107、44011100141--44011100143、44011100152、44011103407、4401l105670-44011105674、44011105669）。《土地勘测定界技术报告书》案号为11160348501。
三、改造模式和土地处置方式
陈田村改造采取全面改造模式，其中村属集体用地以村（经济联社）为改造主体，采取“自主改造、协议出让”方式实施改造；非村属国有用地纳入改造范围，由此产生的费用计入改造成本。改造后改造范围内全部用地转为国有，融资地块通过协议出让方式交给村自主改造开发。
四、改造规划控制要求
（一）现状总建筑面积共计126.97万平方米，其中改造规划拆除现状建筑面积126.9万平方米；原址保护及修缮历史风貌建筑萧姓祠堂（松波山庄）、萧氏宗祠、李姓分房祠（子明李公祠）、南约街门楼，建筑面积合计715平方米。
（二）改造范围规划总用地62.61公顷，净用地41.38公顷，规划计算容积率总建筑面积199.47万平方米，综合毛容积率3.19，平均净容积率4.82，改造规划分为复建安置区、融资区（改造范围总平面布局图见附件2），主要规划指标如下：
1.复建安置区
规划复建安置地块净用地23.90公顷，计算容积率建筑面积111.53万平方米（含公建配套面积9.18万平方米），平均净容积率4.67。其中，复建住宅净用地12.08公顷，计算容积率建筑面积62.34万平方米（含公建配套面积1.70万平方米，保留历史建筑面积0.08万平方米），平均净容积率5.16；复建村集体物业净用地7.14公顷，计算容积率建筑面积44.73万平方米（含市场经营性公建配套面积3.02万平方米），平均净容积率6.26；规划学校用地4.68公顷，计算容积率建筑面积4.46万平方米（该部分公建配套面积落实在复建区内），平均净容积率0.95。
2.融资区
融资区净用地17.48公顷，计算容积率总建筑面积87.94万平方米（含公建配套面积5.34万平方米），平均净容积率5.03。其中，融资住宅净用地14.79公顷，计算容积率建筑面积74.61万平方米（含公建配套面积3.20万平方米），平均净容积率5.05；融资商业净用地面积2.33公顷，计算容积率建筑面积13.33万平方米（含市场经营性公建配套面积2.14万平方米），平均净容积率5.72；市政设施用地面积0.36公顷（规划为变电站），地块不够规整，无安排建设计划，该部分用地无偿交由政府统筹使用。
（三）改造范围内建设费用已纳入改造成本的公建配套设施应优先实施建设，建成后应按市建设行政主管部门的相关规定移交有关部门使用管理。改造范围内公共服务设施总建筑面积不低于14.5万平方米（详见附件3、4）。其中，复建区公建配套建筑面积为9.18万平方米；融资区公建配套建筑面积为5.34万平方米，具体用途及布置由国土规划部门在批复修建性详细规划时做好管理和引导工作。
（四）历史建筑采取原址修缮保护方案，切实保护好改造范围内的历史建筑，延续文脉。
五、改造范围内公共服务设施处置
（一）改造范围内小学等教育设施，社区卫生等医疗设施，社区服务中心、社区居委会等行政管理设施，垃圾站、公共厕所等市政公用设施，改造主体应当在实施改造时间步建成并按照《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》无偿移交给归口职能部门使用、管理。
（二）改造范围内邮政所等市政公用设施，属于专营行业运行的社会公益性配套设施，改造主体应当在实施改造时同步建成并依照《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》按成本造价移交给归口专营部门使用。
（三）改造范围内建成的公建配套设施将优先服务本地区居民生产生活。
六、改造成本与复建安置资金
（一）改造成本应控制在73.96亿元（不包含融资地块需补交的土地出让金）以内，如实际改造成本超出73.96亿元，陈田村需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。
（二）复建安置资金70.44亿元（包括拆迁费用12.94亿元、复建净住宅及集体物业费用42.85亿元、公共服务设施建设费用1.72亿元、道路建设费用2.77亿元、公共步行连廊建设费用0.89亿元、共同管沟费用5.31亿元、河涌水系改造费用1.04亿元、绿地建设费用0.12亿元、祠堂保护修缮费0.05亿元、不良地质处理与导航台用地收回费用2.71亿元、前期费用0.04亿元）应按照《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》要求及区的相关规定纳入监管。
（三）不可预见费用3.52亿元主要用于搬迁安置奖励、集体经济物业终止合同补偿、拆迁相关事务处理等，由村集体在改造实施中调节使用。是否纳入监管由区自行决定？如纳入监管且改造项目完成工程结算后有资金剩余，一次性返还给村集体用于支持村集体经济发展。
七、土地出让金缴纳
融资区土地出让金按市场评估价20o/o的标准缴纳，具体计收时点及金额由主管部门按规定确定。
八、改造建设时序
白云区政府应根据本批复进一步明确陈田村改造方案的分期实施建设方案报市城市更新局审批。在每一期改造中应优先安排市政和公建配套设施建设，确保按改造时序完成安置区的建设并优先安排村民回迁。
九、自本次批复后，由白云区政府作为责任主体统筹推进陈田村改造工作，同时组织陈回村按照市“三旧”改造政策的要求履行相关集体表决程序，依法侬规推进《改造方案》的实施。
十、白云区政府应在落实社会稳定风险评估措施后公布本批复，本批复自区政府公布之日起生效。本批复自生效之日起3年内，拆迁补偿安置方案未能取得90%以上村集体经济组织成员同意，本批复自行失效。
十一、其它要求
（一）陈田村位于拟开展的白云新城与北部地区37平方公里城市设计范围内，为保证陈田村改造后的空间形态、环境景观效果与白云新城与北部地区整体37平方公里城市景观相协调，应在下一步陈回村改造方案的分期实施建设方案中根据整体城市设计要求补充建筑设计、环境设计等方面的控制要求，包括景观视廊、建筑控高、建筑立面风格、界面、形态、环境设施等，以便有效指导陈田村“城中村”改造开发建设工作。
（二）改造主体可按规定申请将改造范围内经依法批准使用的集体建设用地转为国有建设用地。
（三）改造范围内的现状农用地及未利用地转用指标通过抵扣陈田村历史留用地指标解决。
（四）白云区政府应负责牵头组织陈田村改造咨询委员会制订拆迁补偿安置方案并经村集体经济组织成员表决通过后，按照公开、公平、公正原则选择合作企业，加快项目实施。
（五）本批复作为办理后续各项审批的依据。改造主体按照本批复第八条规定确定细化的拆迁补偿安置方案并经村集体经济组织成员表决通过后，方可向市（区）相关部门办理立项、环评、规划、用地等后续报建手续。
（六）白云区政府作为陈田村改造的责任主体，应综合评估改造规划实施的风险，重点做好审批决策、集体表决、拆迁补偿安置等工作，保证风险可控，并严格按照本次批复的《改造方案》组织实施。在推进过程中应坚持公开、公平、公正的原则，实施阳光操作，充分保障村民的知情权、参与权和涉及重大事项的决策权；应坚持让广大村民在改造中得实惠的原则，及时排查调处基层矛盾，避免因改造诱发不稳定因素，确保和谐推进改造。
（七）白云区政府作为陈田村改造的责任主体，应统筹组织陈田村有序推进改造，负责协调解决改造推进中的问题，切实履行监管职责。
（八）白云区政府应加大宣传工作力度，宣传我市规范“城中村”改造的举措，宣传我市城市更新在公共利益保障、村民利益保障等方面好的做法和经验。
此复
附件：1.改造范围界址图
2.改造范围规划总平面布局图
3.改造范围公共配套设施表
4.规划公共配套设施分布图
5.改造范围历史用地分布图
6.历史建筑分布图
7.复建、融资地块分布图
广州市城市更新局
2015年11月26日
