广州市城市更新项目报批程序指引

（试行）

广州市城市更新局

2016年6月

目录

旧村庄更新项目报批程序流程图

旧厂房更新项目报批程序流程图

旧城镇更新项目报批程序流程图

附注

附件1广州市城市更新项目策划方案（参考模板）

附件2广州市城市更新项目实施方案（参考模板）

附件2（1）技术图纸附图

附件2（2）更新改造项目综合数据一览表

附件2（3）微改造项目更新成本一览表

附件2（4）拆迁补偿安置方案（参考模版）

附件2（5）需要提交的其他材料

附件3-1.广州市旧村庄更新改造意向表（示范文本）

附件3-2.城市更新项目实施方案审核申报材料标准（旧村类）

附件3-3.城市更新项目实施方案审核申报表（旧村类

附件3-4.城市更新项目实施方案审核申报材料受理回执（旧村类）

附件4-1.城市更新项目实施方案审核申报材料标准（旧厂类）

附件4-2.城市更新项目实施方案审核申报表（旧厂类）

附件4-3.城市更新项目实施方案审核申报材料受理回执（旧厂类）

附件5-1.广州市旧城镇更新改造意向表（示范文本）

附件5-2.城市更新项目实施方案审核申报材料标准（旧城类）

附件5-3.城市更新项目实施方案审核申报表（旧城类）

附件5-4.城市更新项目实施方案审核申报材料受理回执（旧城类）

附件6.广州市城市更新项目案件审核结果通知书

附注

1.申请纳入标图建库：申请单位向区城市更新机构咨询。

城市更新项目地块应纳入省国土资源厅“三旧”改造地块数据库。根据粤国土资试点发[2011]175号文的要求，“三旧”改造地块数据库每半年调整一次，即每年的1月及7月分别进行一次调整。申请纳入标图建库的单位须向区城市更新机构提出书面申请，并提交附带材料：改造前的实地照片、土地权属证明的扫描件（由区城市更新机构审核与原件是否一致）、土地权属界线（西安坐标）电子文件等。区城市更新机构于5月底和11月底前汇总辖区内的拟改造地块信息与材料，市城市更新局于6月底和12月底前汇总全市各区的拟改造地块信息与材料，委托技术单位按照省的规定进行技术审查，形成统计报告提交省国土资源厅核查，省审核后下发数据成果。

考虑到城市更新概念外延大于“三旧”改造，在实践中，可能存在城市更新微改造项目无法适应“三旧”改造政策，无法纳入“三旧”改造地块数据库，但又亟需开展城市更新，所以特规定微改造类型更新项目不适用省“三旧”改造政策的，可不纳入“三旧”改造地块数据库。

2.申请纳入城市更新年度计划：申请单位向区城市更新机构咨询。原则上由各区结合项目成熟程度统筹上报市城市更新局。

市结合各区报送城市更新项目计划情况，统筹编制城市更新年度计划。按照城市更新实践经验，城市更新年度计划按照更新项目前期工作准备情况和条件成熟情况分为正式计划和预备计划。前期工作准备充分、条件成熟的（已完成基础数据摸查、改造意愿征询、编制更新改造方案、村民表决通过等），纳入正式计划；前期工作准备不充分、条件尚未成熟的，纳入预备计划。预备计划条件成熟的可转为正式计划。纳入计划的更新项目，市城市更新局可视情况给予资金支持。

3.关于片区策划

按照城市更新1+3政策，纳入城市更新片区实施更新改造的，原则上应组织编制片区策划方案。考虑到城市更新实际工作，为了避免重复开展策划方案论证和控规调整工作，规定片区策划方案已经市城市更新领导机构审议通过或控制性详细规划稳定的，可直接编制实施方案。为提高工作效率，片区策划方案中具体项目达到实施方案深度的，可报经市城市更新领导机构审议后批复实施。考虑到区政府是城市更新具体实施的第一责任主体，原则上片区策划方案由区政府统筹组织编制，并由区政府依据经审定的片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告，向市规委会申请调整控规。

申报完善历史用地手续：申请单位向区城市更新机构咨询。在城市更新实践中，城市更新项目涉及完善历史用地手续的，必须先完善历史用地手续。按照省国土厅完善历史用地手续的相关精神，纳入城市更新片区，统一进行更新的完善历史用地手续地块，可将完善历史用地手续地块项目实施方案统筹纳入城市更新片区策划方案。未纳入城市更新片区，拟单独自行改造的完善历史用地手续地块，需单独编制完善历史用地手续地块项目实施方案。完善历史用地手续地块的项目实施方案也须按照程序报送审核，完善历史用地手续地块更新完成验收后，才能确权。严禁借完善历史用地手续之名，将非法用地不经更新改造就直接确权。

附件1

广州市城市更新项目策划方案

（参考模板）

一、编制背景

说明城市更新片区策划方案编制的背景及主要过程、市区领导批示、会议纪要等文件。

（一）城市更新片区策划方案编制背景。包含区域发展背景。

（二）城市更新片区策划方案编制主要过程。

（三）市区领导批示、会议纪要等主要文件精神。

二、片区范围

依据《广州市城市更新办法》关于更新片区的条件，划定更新片区用地范围（需提供更新片区范围的西安坐标系矢量文件），分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用。

三、现状情况

（一）基础数据采集情况说明。包括来源、采集方式、证明材料等。

（二）人口统计。需明确片区内人口和户数，包括常住总人口、户籍人口与户数等。

（三）经济发展现状。分析片区内基本经济数据、现状主要产业经济类型、经营情况等，工业园

区、批发市场、物流货运站场的租金水平、租赁期限，以及近3-5年村集体总收入，村集体物业收入，村支出情况等，主要对有改造意向的项目进行经济发展现状摸查。

（四）土地利用现状。对更新片区内用地使用功能予以细分，划分地块，核算不同功能用地的面积情况。

（五）土地权属。明确更新范围内土地权属及用地性质情况，分别归类为：1.国有用地：按经营性用地、城市公共配套设施用地、国有农用地等不同

用途，对更新片区内的国有用地土地权属情况进行统计。2.集体用地：包括村民居住区用地（含街巷，分有证、无证）、有证集体物

业用地（逐宗列表并附图，注明证件类型、证载用地性质、用地许可信息、土地所有权、权属人、用地面积、建筑面积等，并扫描证件作附件）、无证集体物业用地、集体公共设施用地、集体农用地及水域、已落地留用地、拟选址留用地、留用地指标欠账情况、是否有预支留用地等。

3.租赁、抵押情况，权属不清或未完善征转手续等需要说明的用地情况等。

（六）房屋建筑。使用现有国土、规划系统的有关基础数据，测算更新片区内现状合法、违法建筑物的建筑面积及空间分布，如涉及危房改造的，统计存在房屋安全问题建筑的数量、危险等级、面积及空间分布。

（七）规划情况。上层次国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、三规合一、现行控制性详细规划和村庄规划，对接重点项目、基本生态控制线、总规三区四线、控规法定图则及其他专项规划内容。

（八）改造意愿。片区范围内有改造需求的项目的土地权属人改造意愿摸查情况。

（九）现状问题总结。对片区内的用地面积、人口规模、功能定位、产业发展、规划布局、用地权属、设施配套、交通道路、绿地景观等多方面作综合描述，进行分析总结提出存在问题。

四、更新发展定位

根据上层次规划要求，结合更新片区发展条件，梳理更新片区域周边地区的功能关系，确定更新片区整体功能定位、发展方向与发展目标。

五、更新项目划定

（一）更新范围。按照标图建库情况、用地权属边界、权属人发展意愿、项目实际需求，合

理整合国有土地、集体经济发展用地、废弃矿山用地、留用地（包括指标欠账等）等周边土地资源，结合现行控制性详细规划导则地块及周边规划道路情况，划分原状保留用地和更新改造用地具体范围。

（二）更新项目。依据用地权属的独立性以及利于储备的原则，对应不同的更新改造方式，

划定各更新项目具体更新范围，明确各项目改造主体、改造方式与模式。结合各更新项目改造意愿与改造方式，按照《广州市城市更新办法》及其配套办法依据基础数据初步测算各更新项目权益主体的土地、建筑面积与经济利益分配总量，融资、安置土地与建筑面积量、公配建筑量等重要指标。

（三）分期建设建议。提出更新片区建设时序与分期计划。

六、规划优化

结合更新片区发展定位以及上层次规划、现行控制性详细规划，从用地布局、人口规模、地块划分、用地性质、开发强度、道路交通系统、市政工程设施、公共服务设施、公共绿地等方面优化规划布局。并针对重点地段的城市空间组织、公共空间体系、慢行系统设计、建筑空间形态提出城市设计指引。

结合按《广州市城市更新办法》及其配套办法初步测算的更新片区改造建设总量及用地规划控制指标，对控制性详细规划提出不需调整、局部微调、调整修编三种优化建议。确需对现行控制性详细规划进行调整的，研究论证控制性详细规划修改的必要性，提出规划调整建议，说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。

七、土地整备

根据更新片区用地方案，结合更新项目划定，提出土地整备初步方案。

（一）土地整备方案。推进成片连片更新改造，统筹整合各更新项目，编制更新片区土地整备方案。明确自主改造、合作改造、融资地块、政府收储、居住与物业安置等用地面积及意向选址。除了完善历史用地处置外，应结合兼顾土地归宗、土地置换，并加强对边角地、插花地、夹心地“三地”的处置，保证地块完整性和独立性。

（二）土地整备主体。明确各地块的土地整备主体。

（三）土地整备策略。重点说明政府收储用地的整备方式。

（四）土地整备资金估算。

八、专题评估

将产业发展、交通影响、环境影响、历史文化遗产保护、地质灾害等专题评估主要内容及结论归纳说明，各专题评估报告可作为片区策划方案的附件。

（一）产业发展评估。

（二）道路交通评估。

（三）环境影响专题评估。

（四）历史文化遗产保护专题评估。

（五）地质灾害专题评估。

（六）编制主体认为需要增加的其他专题评估。

九、经济测算

结合分期实施计划，对城市更新片区的改造成本进行经济分析，提出资金来源与计划安排。

十、实施主体与实施措施

规定实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交城市基础设施和公共服务设施用地、配套建设城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任。

基于更新片区发展定位与更新目标，提出片区更新的具体实施操作策略与方法，依据分期实施计划提出各阶段实施重点以及配套政策建议等。

十一、效益分析

（一）社会效益。分析策划方案对更新片区城市特色资源保护、延续历史文化传承、集约节约用地、保障城市公共利益的影响。

（二）经济效益。分析预测片区更新改造后经济发展及产业发展情况。

（三）环境效益。分析策划方案对更新片区道路交通改善、公共服务和市政公用设施提升、节能减排、人居环境优化的效益影响。

十二、公示、专家论证、征求意见及表决等情况

十三、附图

1．区域位置图

2．用地范围图

3．现状用地分析图（如涉及危房改造，应包括危房分布示意图，和相关房屋安全鉴定报告）

4．用地权属情况分析图

5．上层次规划图

6．更新范围图

7．更新项目划定图

8．规划指标控制图

9．土地整备方案图

10．各专项规划图

11．产业布局图

12．分期建设时序图（组图）

附件2

广州市城市更新项目实施方案

（参考模板）

一、项目背景

（一）项目实施方案编制背景。说明城市更新项目实施方案编制的背景、依据，更新片区（项目）策划方案审批情况

（二）市区领导批示、会议纪要等主要精神。说明相关文件批示、会议纪要、领导指示。

（三）项目实施方案编制主要过程。

二、更新范围

（一）项目区位说明项目所处的区位情况。

（二）更新范围明确项目的具体用地范围及规模。

三、现状情况

（一）基础数据采集情况说明。包括来源、采集方式、证明材料等

（二）用地情况。勘测用地情况。现状用地情况主要包括用地范围、用地界址、用地面积、用地性质、用地权属、开发强度、合法性、现状容积率、绿地率、道路面积率、道路密度等，土地归宗情况。

（三）建筑情况。现状建筑情况主要包括建筑数量、建筑质量、建筑层数、建筑面积、使用性质、建筑权属、合法性等，计算危破旧房建筑分级、面积与栋数。

（四）人口情况。现状户籍户数、人口，常住人口等基础情况。

（五）公共服务设施与市政基础设施建设及使用情况。说明项目范围内公共服务设施与市政基础设施的建设与使用现状。

（六）规划情况。说明现行土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划对项目范围的管控要求，包括用地划分、用地性质、容积率、建筑面积、建筑密度、绿地率，以及公共服务设施、市政公用设施、历史文化保护、环境保护等内容。

（七）改造意愿。实施项目范围内土地权属人改造意愿摸查情况。

四、更新目标与功能业态

（一）更新目标。

（二）更新原则与总体思路。

（三）功能、业态及规模。说明项目的更新功能及业态，说明产业发展目标，产业规模，重点产业项目等。

五、更新主体及模式

明确项目实施的主体及采取的改造模式。

（一）项目改造与实施主体。

（二）项目改造方式与改造模式。

六、更新改造建设方案

（一）更新建设总平面。内容与深度可参考修建性详细规划，说明建筑、道路、绿地等空间布局，布置总平面图。

（二）公共配套设施、市政基础设施布局。

（三）建设指标。统计危改建筑量、拆建比例、容积率、绿地率、节地率等实施方案关键指标。

七、土地整备

基于现状权益及改造主体改造意愿，提出土地整备策略（含农转用），制定土地整备方案。

（一）用地方案。明确自主改造、合作改造、融资地块、政府收储、居住与物业安置等用地面积及分布，编制土地整备图。

（二）土地整备主体。

（三）土地整备策略、方式。

（四）土地整备资金安排。

八、补偿安置及利益分配

明确各权益主体土地与建筑分配，以及补偿安置、经济利益平衡方案、责任。计算政府、集体、企业、居民等不同改造权益主体获得的土地与建筑量（规划节余部分应单独统计），以及融资用地与建筑量。编制土地、建筑、经济利益分配表。拆迁补偿安置方案应说明村民住宅复建安置总量、村集体物业复建总量和补偿安置政策等原则性规定，拆迁补偿安置方案大纲见附件。

九、融资地价评估

按照《广州市城市更新融资楼面地价核定指引》开展地价评估。

（一）评估过程。包括委托主体、编制单位、单位资质、估价对象、估价期日等内容。

（二）估价对象。项目实施方案涉及范围内的融资地块土地使用权。

（三）估价日期。

（四）估价的前提条件和假设条件。设定估价对象在正常市场、项目实施方案中融资地块规划开发强度及法定最高使用年限条件下的宗地熟地价格，它包括土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地纯收益。

（五）估价结果及说明。

十、经济平衡与资金安排

（一）估算改造成本，编制更新成本一览表。

（二）明确项目的建设时序。

（三）提出资金安排方案，保障项目实施。

十一、实施保障

明确实施主体及其应当履行的责任，包括拆迁责任，公共服务设施、市政公用设施、绿地、广场、道路、保障性住房等用地的移交责任及配套建设责任，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任（如多个地块的捆绑要求等）。

明确项目改造完成后的监督管理安排。重大项目应制定详细的实施计划，通过具体措施保障重大项目落地，并通过配套策略保证项目带动效应的发挥。

十二、效益分析

（一）社会效益。分析城市特色资源保护、延续历史文化传承、集约节约用地、保障城市公共利益的影响。

（二）经济效益。分析预测项目更新改造前后经济、利益平衡情况及更新后产业发展情况等内容。

（三）环境效益。分析道路交通改善、公共服务和市政公用设施提升、节能减排、人居环境优化的效益影响。

【说明】1.本参考模版主要按照旧村庄项目实施方案的编制需要制订，旧厂房、旧城镇项目实施方案可参考本模版大纲，按项目实际情况对内容进行适当增减。

2.提交项目实施方案时应附上更新项目范围、地块处置方案、更新项目总

平面图的矢量文件（西安坐标系）。

附件2（1）：技术图纸附图

1.区位图（组图）

依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，分别标明项目的地理位置、与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。

2.项目范围图

在最新的1:500地形图上，标示项目的边界范围，并在备注栏中标明项目的用地面积（单位：平方米，精确到小数点后一位）。

3.土地核查成果图

　　依据城市更新数据库中的基础数据，标示项目范围内所有地块的编号、地块边界、土地权属情况、现状建筑量等。

4.土地利用现状图

在最新的1:500地形图上，标示项目范围内的现状各类用地功能所对应的用地性质和代码、道路、公服和市政配套设施等。

5.建筑层数现状图

在最新的1:500地形图上，标示项目范围内各建筑的层数，并用不同颜色标示。

6.建筑质量现状图

在最新的1:500地形图上，标示项目范围内各建筑的质量，并用不同颜色标示。如涉及危房改造的，应包括危房分布示意图，和相关房屋安全鉴定报告。

7.土地利用总体规划图

在最新的1:500地形图上，标示项目范围内全部地块的地块边界及规划期末用地分类编码。

8.城市总体规划土地利用规划图

在最新的1:500地形图上，标示项目范围内全部地块的地块边界及用地性质代码。

9.控制性详细规划土地利用规划图

在最新的1:500地形图上，标示项目范围内全部地块的地块边界、地块编号、用地性质代码、容积率、建筑密度、绿地率、设施图例以及用地填色，并附“地块控制指标一览表”。

10.更新功能及业态图

在最新的1:500地形图上，标示项目范围内的具体更新功能及业态分布示意图。

11.更新改造建设方案（含相应专题分析图）

12.土地整备图

在最新的1:500地形图上，标示项目范围内的各地块的土地整备方案。

13.分期实施规划图

　　在最新的1:500地形图上，标示各期对应的用地范围线并区分颜色，并在备注栏中注明每期的拆迁与配建责任。

14.其它相关的图纸

其它有必要表达的图纸，如日照分析图、风环境影响评价图（组图，包括

风速云图、风速矢量图、建筑物风压图等）。

附件2（2）：更新改造项目综合数据一览表

附件2（3）：微改造项目更新成本一览表

附件2（4）：拆迁补偿安置方案（参考模版）

一、拆迁补偿安置方案编制原则

二、制订依据

三、拆迁主体与拆迁范围

四、土地征用补偿

（一）用地合法性认定原则。

（二）合法用地补偿办法。各类合法用地面积统计，补偿标准与计算方法，补偿费用小计。

（三）违法用地补偿办法。各类型违法用地面积统计，补偿标准与计算方法，补偿费用小计。

五、建筑拆迁补偿

（一）建筑合法性认定原则。

（二）合法建筑拆迁补偿办法。各种功能建筑面积统计，补偿标准、计算方法与居民安置办法，补偿费用小计。

（三）违章建筑拆迁补偿办法。各种功能、各种实际情况建筑面积统计，补偿标准、计算方法与居民安置办法，补偿费用小计。

（四）房屋附属物补偿标准与计算方法，补偿费用小计。

六、搬迁与临时安置补偿

（一）搬迁费。搬迁居民总户数，搬迁补偿标准与计算方法，搬迁费补偿费用小计。

（二）临时安置费。临时安置居民总户数，临时安置补偿标准与计算方法，临时安置补偿费用小计。

（三）停产停业损失补偿费。停产停业补偿建筑总面积统计，停产停业损失补偿标准与计算方法，停产停业损失补偿费用小计。

七、优惠奖励政策，优惠奖励费用小计。

八、拆迁补偿安置费用总计，编制清单列表。

附件2（5）：需要提交的其他材料

1．专家论证情况（包括经济性、可行性和实施风险）

2．征求意见情况

3．表决材料（正式上报时附上）

4．土地勘测定界技术报告

5．房屋调查成果报告

6．其他相关材料

附件3-1

广州市旧村庄更新改造意向表（示范文本）

项目申报主体：（公章）XX经济联合社

附件3-2

城市更新项目实施方案审核申报材料标准（旧村类）

注：以上材料须提供对应的电子文档。其中方案文本为可编辑的doc、ppt等和pdf格式电子文档各一套，图纸为jpg格式和矢量图各一套(矢量图中，更新范围图为shp格式文件，其他图纸为dwg或shp格式文件)，其他材料可提供jpg或pdf格式扫描件。

附件3-3

城市更新项目实施方案审批申报表（旧村类）

接上表

附件3-4

城市更新项目实施方案审核申报材料受理回执（旧村类）

受理编号：

项目名称： 盖章处

接上表

申请人或单位： 联系电话：

注：以上材料须提供对应的电子文档。其中方案文本为可编辑的doc、ppt等和pdf格式电子文档各一套，图纸为jpg格式和矢量图各一套(矢量图中，更新范围图为shp格式文件，其他图纸为dwg或shp格式文件)，其他材料可提供jpg或pdf格式扫描件。

附件4-1

城市更新项目实施方案审核申报材料标准（旧厂类）

注：以上材料须提供对应的电子文档。其中方案文本为可编辑的doc、ppt等和pdf格式电子文档各一套，

图纸为jpg格式和矢量图各一套(矢量图中，更新范围图为shp格式文件，其他图纸为dwg或shp格式文件)，其他材料可提供jpg或pdf格式扫描件。

附件4-2

城市更新项目实施方案审核申报表（旧厂类）

接上表

附件4-3

城市更新项目实施方案审核申报材料受理回执（旧厂类）

受理编号：

项目名称： 盖章处

接上表

申请人或单位： 联系电话：

注：以上材料须提供对应的电子文档。其中方案文本为可编辑的doc、ppt等和pdf格式电子文档各一套，图纸为jpg格式和矢量图各一套(矢量图中，更新范围图为shp格式文件，其他图纸为dwg或shp格式文件)，其他材料可提供jpg或pdf格式扫描件。

附件5-1

广州市旧城镇更新改造意向表（示范文本）

项目申报主体：（公章）XX区人民政府/XX区城市更新机构

附件5-2

城市更新项目实施方案审核申报材料标准（旧城类）

注：以上材料须提供对应的电子文档。其中方案文本为可编辑的doc、ppt等和pdf格式电子文档各一套，图纸为jpg格式和矢量图各一套(矢量图中，更新范围图为shp格式文件，其他图纸为dwg或shp格式文件)，其他材料可提供jpg或pdf格式扫描件。

附件5-3

城市更新项目实施方案审核申报表（旧城类）

接上表

附件5-4

城市更新项目实施方案审核申报材料受理回执（旧城类）

受理编号：

项目名称： 盖章处

接上表

申请人或单位： 联系电话：

注：以上材料须提供对应的电子文档。其中方案文本为可编辑的doc、ppt等和pdf格式电子文档各一套，图纸为jpg格式和矢量图各一套(矢量图中，更新范围图为shp格式文件，其他图纸为dwg或shp格式文件)，其他材料可提供jpg或pdf格式扫描件。

附件6

广州市城市更新项目案件审核结果通知书