广州市城市更新总体规划

（2015-2020年）

文本

广州市城市更新局

2017年1月

目录

第一章　总则

第二章　更新总体目标与策略

第三章　更新规模控制

第四章　更新功能引导

第五章　更新强度指引

第六章　空间管控指引

第七章　专项控制指引

第八章　近期重点工作与更新时序指引

第九章　规划实施机制

第一章总则

第一条编制目的

为有效引导和有序推进全市城市更新工作，贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，充分发挥城市更新在实施城市总体规划，加快促进产业转型升级和结构调整、改善城乡人居环境、完善城市功能、土地资源优化配置、保护与传承历史文脉的重要作用，切实提升城市竞争力和改善城市面貌，建设国家中心城市和现代化国际大都市，特制订本规划。

第二条规划范围

经广东省国土资源厅审核通过的广州市2014年12月“三旧”地块标图建库数据库动态调整和核查梳理分类成果〔以下简称城市更新用地）及其需要整合连片的范围。

第三条规划期限

本规划期限为2015-2020年。

第四条规划依据

本规划根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号文）、《广州市城市更新办法》〔广州市人民政府令第134号，2015）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）和广东省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）》（粤府办〔2009〕122号）、《广东省住房和城乡建设厅广东省国土资源厅关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知》（粤建规函〔2014〕1972号）的要求，以及《中华人民共和国城乡规划法》（2008）、《中华人民共和国土地管理法》（2004）、《城市规划编制办法》（2006）、《城市规划用地分类与城市用地标准》（GB50137-2011）、《中华人民共和国文物保护法》（2013修正版）等有关法规、政策规定，依据《广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016—2020年）》、《广州市土地利用总体规划纲要（2006-2020）》、《广州市城市总体规划（2011-2020年）》、《广州市“三规合一”规划》、《广州市历史文化名城保护规划》、《广州市城市环境总体规划（2014-2030年）》等相关规划进行编制。

第五条指导思想

高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以及中央、省、市城市工作会议的工作部署，紧紧围绕全面建设国家中心城市和枢纽型网络城市的战略目标，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立并贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，把握城市发展和建设规律，坚持城市工作“五个统筹”，按照广州社会经济发展“四个结合”和城市更新“注重安居乐业第一；承接历史文脉，绝不毁无价之宝；实事求是，量力而行；调动各方积极性，共同推进有序更新”的四项要求，着力构建和完善城市更新长效机制，把城市更新作为建设国家中心城市和枢纽型网络城市的重要战略和公共政策长效推进。

第六条基本原则

（一）政府主导、市场运作。发挥城市更新作为统筹城市整体发展战略抓手的重要作用，明确政府和市场的边界。政府主要负责城市更新政策的制定，优先推动城市发展重点地区的成片连片更新，组织编制、审核、审定更新计划、片区策划方案及项目实施方案，负责多方利益主体的协调、沟通；在改造实施过程中应发挥市场的作用。

（二）全市统筹、综合提升。城市更新应坚持全市统筹，建立全市统筹的机制。有效衔接“三规合一”及各上层次规划，科学合理编制城市更新规划及策划，明确不同城市空间的更新策略，因地制宜，采取科学、适宜的更新方式。制定相应的更新时序，合理推动城市更新，促进节约集约用地，传承岭南历史文脉，注重经济、社会、文化和生态的综合效益。

（三）利益共享、公平公开。城市更新过程强调以人为本，以全面公众参与的方式，建立公平、合理的利益补偿、土地增值收益分配制度，充分调动土地权属人、市场参与主体的改造积极性，保证城市更新的实施。

（四）历史传承、产业导入。深刻认识广州历史文脉，传承广州两千年悠久文化底蕴。注重产业导入，为城市更新所活化、提供的空间载体注入新的经济活力，实现功能提升。

第二章更新总体目标与策略

第七条城市更新主线

广州城市更新长期战略主线为提升广州城市核心竞争力与可持续发展能力。

第八条城市更新目标

到2020年，基本建立政策稳定、流程规范、体系完整的城市更新长效发展制度，实现城市更新内涵不断丰富，城市更新工作稳步推进。

建立城市更新长效发展制度。主要是指通过加快政策体系、行政体系、运作体系的制度建设，完善城市更新相关立法及各项配套文件的编制，构建合理高效的行政管理体系，明确城市更新管控制度，形成规范化的城市更新操作流程，明确各项相关工作的机制保障，形成一整套完备的城市更新工作规则，指导未来长期的城市更新工作开展。

促进城市更新内涵不断丰富。主要改变以房地产开发为导向和以土地出让效益为主的思路，未来五年城市更新的关注重点落在人居环境改善、产业转型升级和历史文化保护三大目标，人居环境改善包括城市环境的优化及公共服务配套的完善。

第九条主要策略

（一）组织策略：全市统筹，区为主体，以镇街为基本单位，多元参与

市政府在城市更新中起统筹、协调和主导作用；各区政府是城市更新的第一责任主体，在城市更新中发挥主体作用；各镇（街道）在区政府的指导下，积极推进其管辖范围内具体项目的实施。

全市统筹，成立市城市更新工作领导机构，负责审议有关城市更新的重大决策，包括城市更新政策、城市更新规划、城市更新计划、城市更新方案以及资金使用等。市城市更新部门负责全市城市更新工作的统筹管理和整体运作，负责研究制订政策、组织编制更新片区策划方案、项目更新计划、专项资金使用计划，综合平衡各区、各类型项目更新需求。构建新旧城联动发展机制，旧城内强调控量提质、疏导功能，新城预留发展空间承接旧城人口与产业外迀，实现互促发展。打破项目内就地经济平衡的思维，注重更大范围内地区的平衡，实现整体提升。通过增加资金支持，以城市更新为手段，推进公益性项目建设，保障公共服务需求得到满足。

各区政府负责组织编制本辖区城市更新行动计划、城市更新片区策划方案，开展项目前期摸查、编制项目实施方案和拆迀补偿安置方案，负责具体项目的推进实施，将符合条件的城市更新项目纳入棚户区改造范围。

各镇（街道）是城市更新工作的基本单位，负责其管辖范围内具体项目的推进实施，协助区政府开展城市更新相关工作，包括现状摸查、策划方案及实施方案编制等，推进城市更新工作精细化发展。

各相关主管部门负责在各自法定职责范围内依据市城市更新工作领导机构的决策，办理城市更新项目的行政审批。

强调多元参与，构建项目公众参与平台，以公共咨询委员会等形式，发动市场、业权人、第三方机构参与城市更新的积极性，针对公众的意见和建议，科学专业地提出应对方案，完善城市更新规划及实施活动。

（二）空间策略：系统引导，成片策划，差异化推进

打造完善的“城市战略系统”。根据“三大战略枢纽、一江两岸三带、多点支撑”的空间发展格局，通过更新片区的整体策划和实施，以全面改造方式为主，推动重点发展地区空间格局的优化提升。重点发展地区主要包括：城市发展战略规划和新一轮城市总体规划确定的重点地区和旧城区；轨道站点周边和主要干道沿线、各级城市中心区、重要城市景观地区、重大基础设施建设范围等城市重要地区及其影响范围。

构建便利的“城市服务系统”。结合步行系统及公共服务节点的更新需求，以微改造方式为主，推动社区配套服务设施的优化，串联公园、广场等开敞空间，营造可达性强、服务精细、功能复合、品质优良的城市服务系统。

在具体实施过程中，以各区域发展目标为导向，划定更新政策分区，制定差异化的更新政策，明确各政策分区的更新主体权责、更新资金来源以及产业、国土、规划等方面的政策措施，促进城市更新的有序推进，保障多元目标在空间上的有效落实。

（三）模式策略：双管齐下，因地制宜，突出重点

综合运用全面改造和微改造两种方式推进城市更新。

在需要调整城市空间布局、建设城市重大战略平台的重点发展地区以及已列入“退二进三”企业名录的旧厂房，污染较重、按政策近期必须搬迀的旧厂房，或目前效益较差而企业积极性较高的旧厂房，主要采取全面改造的方式，成片连片推动实施。

在其他地区，尤其是建成区中对城市整体格局影响不大或必须保留、保护，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低下、产业类型低端、人居环境较差的地块，如：历史文化街区、老旧小区、人居环境较差的城中村、中心城区国企旧厂房，主要采取微改造的方式，实现空间的活化利用。

（四）行动策略：计划总控，分期推进

　　政府通过总体规划、五年行动计划、年度实施计划统筹项目推进时序，按“先易后难”的原则分期、分步推进，并严格管理更新工作计划，通过滚动实施，保障更新工作有计划、分步骤、稳妥有序地开展，实现社会经济的良性稳定运行。

第三章更新规模控制

第十条总体规模

到2020年，计划推进城市更新规模85-100平方公里，计划实施完成城市更新规模42-50平方公里。

第四章更新功能引导

第十一条功能确定原则

（一）城市更新需有效衔接土地利用总体规划、城乡规划和城市环境保护规划。

（二）已经市政府批准实施的重点功能区控制性详细规划和片区规划，其改造功能原则上以市政府批准为准。

（三）现行控制性详细规划覆盖范围内，规划确定为公共服务设施、市政公用设施、道路、绿地与广场用地等公益性用地的，在城市更新项目中应落实规划确定的规模要求，其空间布局可结合具体实施方案在更新项目中优化。

（四）现行控制性详细规划覆盖范围内，规划确定为经营性用途的城市更新用地，其规划功能应考虑周边地区的主导功能和配套要求后综合判定。其中，最新审批的重点地区控制性详细规划成果应严格落实；54平方公里旧城区内的城市更新项目，依据《广州市历史文化名城保护规划》和《广州市旧城更新改造规划纲要》确定其功能。

（五）控制性详细规划尚未覆盖的地区，结合城市总体规划、土地利用总体规划、村庄规划以及周边发展条件，综合确定改造功能。

（六）城市更新需与省市供给侧结构性改革去库存行动计划关于调整商品房供应结构和合理控制商品房供应规模等方面的要求有效衔接，合理确定城市更新用地改造为住宅用地的规模及布局。

第十二条功能指引

（一）中心城区。包括荔湾、越秀、天河、海珠四区全部，白云区北二环高速公路以南地区，黄埔区除九龙镇以外地区。推进中心城区的城市更新，一是要按照改造更新与保护修复并重的要求，充分利用广府文化及近代历史文化遗产，推进实施城市老旧社区“微改造”，加强文化特色风貌营造，吸引高端服务产业项目进驻，为城市绿地、公共空间、大型公共服务设施预留空间，打造城市名片。二是要加大“城中村”改造和综合整治力度，以完善城市功能、实现产业转型升级、改善人居环境和提升土地利用率为主要改造方向，重点加快推进若干环境脏乱差、公共服务配套落后、外来人员过度混杂的中心城区“城中村”改造和整治。完善公共服务和基础设施配套建设，加强社会治理，营造整体协调的城市面貌。三是要逐步推进中心城区零散工业用地功能转型，推动传统工业园区（国有企业旧厂区、镇村工业区）升级改造，促进工业用地、仓储用地二次开发，鼓励从单一工业用途向特色园区和创新型产业功能混合开发转型。各功能组团的城市更新方向为：

1、旧城区。重点改善人居环境，并结合城市更新建设安置房和保障性住房。以商服和配套设施为主要改造方向，重点发展总部经济、商务办公、文化创意、休闲娱乐和商贸旅游等现代服务业。加强城市市容、市貌更新工作，切实提升广州城市形象。

2、北部功能组团。重点改造城中村和旧厂房，以居住、商服和配套功能为主，打造中心城区北部宜居城区。

3、东部功能组团。以居住、商服和配套功能为主，重点发展各类型高端服务业。

4、西南部功能组团。以居住、商服和配套功能为主，重点发展电子商贸业，探索通过微改造促进老旧建筑活化、发展文化创意产业。

5、南部功能组团。以提供就业机会和完善服务配套为主要方向，控制常住人口的增加。

（二）番禺片区。包括番禺区全部行政区域范围。各功能组团的城市更新方向为：

1、时尚创意组团。主要为旧村庄的更新，发展与大学教育配套的服务业，建设公共租赁住房，同步完善商业配套，优化完善公交线路，重点建设时尚创意中心。

2、时尚购物组团。城市更新主要结合广州南站周边地区的开发建设，以发展高端服务业及时尚商贸休闲、总部经济为主。

3、高端服务组团。重点对旧村庄进行更新，合理利用生态旅游资源和历史文化遗产发展休闲旅游、健康养生、高端居住及高科技产业功能。

4、时尚生活组团。城市更新以居住和配套服务功能为主，优先完善公共服务设施和基础设施，改善人居环境，重点发展高品质商业、居住和综合服务等功能。

（三）南沙片区。包括南沙区全部行政区域范围。各功能组团的城市更新方向为：

1、城市核心区。以发展商业办公以及居住生活服务功能为主，重点打造功能完善的城市综合服务中心，提升公共服务水平。部分符合城市总体规划的旧厂房可予以保留，进行升级改造，重点推进西部工业区城市更新。

2、北部组团。发展汽车、装备制造、日用化工、物流、文化创意等产业。其中自贸区庆盛枢纽区块发展“互联网+”、工业4.0等产业，旧厂房以发展关联产业为改造方向，外围旧村发展生活居住配套功能，通过更新补齐和提升公共服务设施配套，部分保留原有水乡格局。

3、西部组团。引导城市更新配合发展重型装备制造业的配套服务，通过微改造，利用岭南水乡文化和生态农业景观基础，重点发展都市型现代农业、文化旅游。

4、南部组团。旧厂房改造以产业升级、生产服务业为发展方向；旧村庄改造保留原有水乡格局，以微改造为主，改善人居环境，打造低碳生活示范基地；旧城镇改造围绕南沙枢纽建设，通过旧城改造，为粤港澳生产性服务业发展基地提供生活居住配套功能。

（四）东部城区。原萝岗区的中北部地区（除开发区东区、西区）和增城市的中新镇、朱村街道。各功能组团的城市更新方向为：

1、西部组团。通过城市更新改善城市中心区品质，以居住、商服和配套服务功能为主，城市更新注重改善城市中心区品质，提升公共服务水平。通过旧厂房更新改造，发展创新型产业、居住、商住和服务功能，配套科学城的产业发展。

2、中部组团。对该区域内的旧厂房进行功能升级改造，符合产业结构调整要求，以产业和配套服务功能为主；对产业区内旧村庄进行全面改造，发展相关产业、居住及配套服务功能；外围旧村庄进行微改造，完善公共服务设施配套功能。

3、东部组团。旧村庄保留原有功能，以微改造为主，全面改造与微改造相结合，改善居住环境，补齐公共服务设施配套。零散的旧厂房逐步往生态和配套服务功能方向改造，位于生态控制线范围内的应进行生态功能修复或整治。

（五）花都片区。包括花都区及白云区在北二环高速公路以北的地区，东至白云区行政边界，南至北二环高速公路，西、北至花都区行政边界。各功能组团的城市更新方向为：

1、城区中部地区。与空港产业布局相结合，引导城市更新向空港经济配套功能的方向发展。旧城镇改造主要以居住及配套服务为主，对于公共服务设施不足的地区，通过更新完善教育、养老、医疗服务，提升城市化质量，重点用于发展商贸、物流等现代服务业;位于机场噪音控制线下的旧城镇逐步置换功能，旧村庄将逐步搬迀，恢复生态控制用地功能。

2、新华地区。旧城镇以居住、商服和配套设施为主要改造方向，通过更新完善公共服务设施建设，提高公共服务水平。环城绿带范围内旧工厂原则上生态退绿，推进城中村改造，有完善用地手续的可适度进行低强度的休闲配套服务功能开发；零散旧厂房改造为居住、商业及公共配套功能。

3、西部及花都汽车城：通过旧厂改造，结合良好的生态环境，适当地发展研发、教育、贸易、旅游、居住等城市功能，打造集优良生态环境和现代先进产业特色于一身的新型工业城镇。

4、东部各镇镇区：由于东部受到流溪河生态保护要求，适当控制用地规模，加强生态廊道的建设，严格禁止地区蔓延式、高密度建设，清退生态廊道内的旧厂。

5、其他地区：旧村庄保留原有功能，以微改造为主，改善居住环境。具有历史文化特色的旧村庄，鼓励发展特色文化与旅游产业。零散的旧厂房逐步往生态和配套服务功能方向改造，位于生态控制线范围内的应进行生态功能修复或整治。

（六）增城片区。包括增城市域除中新镇和朱村街道以外的范围。各功能组团的城市更新方向为：

1、核心区。通过城市更新，高标准推进城市基础设施和服务配套设施建设，重点发展服务业，改善人居环境。全面提升商业、研发、文化、体育、医疗等城市综合服务配套功能，提高公共服务水平，大力发展总部经济、金融集聚、旅游等现代服务业。

2、东江发展区。借助旧厂更新推动城市功能升级，推进产城融合发展，促进汽车、摩托车、LED、光伏等高新技术产业和高端商务、会展、物流等集约发展，推动牛仔服装等传统产业转型升级。

3、科教和生活新区。通过城市更新推动教育、医疗、卫生等城市功能和产业承载力的提升，零散的旧厂房逐步改造成以田园风光为特色的宜居城区、科研教育产业基地和生产性服务业园区。

4、北部生态区：以派潭镇、小楼镇、正果镇为主体，城市更新应重视自然生态保护，以现状维育和生态复绿为主。旧村庄保留原有功能，以微改造为主，改善居住环境；具有历史文化特色的旧村庄，鼓励发展特色文化与旅游产业，推动生态旅游产业和现代都市农业发展。

（七）从化片区。包括从化全部行政区域范围。各功能组团的城市更新方向为：

1、中部城市核心区：城市更新以完善城市功能和改善人居环境为主，对于公共服务设施不足的地区，通过更新完善教育、医疗、养老服务设施建设，补齐公共服务化配套，提升城市化质量。

2、北部生态区：城市更新以生态维育为主，重点发展温泉休闲养生、商务度假、赛马竞技、生态旅游、观光农业。

3、南部太平地区：旧厂房以产业转型升级为主，重点发展高技术研发产业、创意产业、生命与健康产业、商贸服务业。旧村庄以人居环境改善和生态保护为主。

4、西部鳌头地区：城市更新以产业转型升级为主，重点发展战略性新兴产业、先进制造业、现代物流业和都市型现代农业。

第五章更新强度指引

第十三条强度控制思路

统筹考虑节约集约用地要求与相关设施支撑的关系；平衡城市公共利益与现有业权人的合法利益；统筹考虑政府财政的可实施性；充分协调相关规划。

第十四条强度控制原则

本规划基于“差异管控，疏密有度”的强度控制原则，建议旧城地区应以控量提质为目标，总体强度按照旧城更新规划要求控制，在基础设施承载能力较强的地段以及城市重点地区适度提高开发强度；生态廊道、组团隔离绿带、滨河景观带等结构性控制地区，开发强度应给予限制。

第十五条强度控制分区指引

根据现行控制性详细规划，结合轨道线网规划，将全市划分为四类强度控制分区，具体如下：

（一）强度一区：位于规划轨道交通站点800米范围内的区域。在规划承载容量允许的前提下，鼓励高强度开发。

（二）强度二区：除强度一区、强度三区、生态控制区以外的区域。根据区域发展条件，在规划承载容量允许及满足相关规划要求的前提下，进行适度强度的开发。

（三）强度三区：主要为建设控制地带等政策性区域。其开发强度应满足区域相关规定、规划要求。

（四）生态控制区：指城市总体规划确定的禁建区和限建区范围。其开发强度按照生态控制线相关管理要求落实。

第六章空间管控指引

第十六条城市系统引导

（一）城市战略系统：通过建构城市战略重点功能区引导更新片区和重点项目的布局，重点以推进成片连片改造为主，在片区策划的统筹之下，推进具体的更新项目工作。

（二）城市服务系统：为便利、优质、复合地为市民服务，通过梳理城市服务系统（步行系统、游憩系统、公服系统等）引导建成区的有机更新。重点通过推进更新项目，尤其是微改造项目，更新步行廊道及公共服务节点，以城市更新推进城市服务系统的完善。

第十七条更新片区与更新项目

（一）更新片区：是指成片连片面积较大，位于市、区重点地区，对产业转型升级、人居环境改善、城市形象提升有显著作用的战略性区域。更新片区范围内的城市更新用地权属较为复杂，且多为旧城镇、旧厂房、旧村庄三种类型的混合。一个城市更新片区可以包括一个或者多个城市更新项目。

（二）更新项目：是指以实施可行性为前提的，以某一拟改造用地权属范围为基础、为开展小规模改造而划定的区域，其面积相对较小。更新项目用地范围内的城市更新用地类型多为旧城镇、旧厂房或旧村庄中的一类，其用地多为单一权属用地或经研究可统一进行城市更新的多宗权属用地。更新片区外需要推进城市更新的地区也可以划定更新项目。

第十八条更新片区划分

（一）划分原则

1、更新片区应位于市、区重点发展地区。

2、更新片区应按照有关技术规范，综合考虑河流、山体、生态用地等自然要素，以及道路、产权边界、管理单元边界等因素划定，其边界应相对规整，范围应相对连片。

3、更新片区原则上应便于与规划管理单元协调。

4、更新片区的划定应充分考虑和周边用地的关系，应利于道路、公服、市政、绿地及广场等规划公益性用地的落实。

5、更新片区的划定应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。

6、越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、花都区的旧村庄更新改造原则上应以整村范围拟订更新片区，鼓励我市其它行政区的旧村庄以整村范围拟订更新片区。按整村范围拟订更新片区的可不受上述条款限制。

7、更新片区划定的规模要求遵照相关政策的规定。

（二）划分结果

在本规划划定的城市更新片区基础上，各区政府可根据发展战略、更新意愿、时序安排等，将区内计划开展更新改造的地区按照要求划定或修改更新片区，并向市城市更新局申报，纳入年度计划。

第十九条更新项目划分

（一）划分原则

1、更新项目应按照有关技术规范，在拟改造地块权属边界的基础上，综合考虑道路、基础设施等因素划定，其边界应相对规整。

2、更新项目范围内的城市更新用地应为单一权属用地或可进行土地归宗后由同一个权利主体实施更新改造的多宗权属用地。

3、更新项目的拟订应充分考虑城市更新的可实施性。

4、更新项目用地范围划定的规模要求遵照相关政策的规定。

第七章专项控制指引

第二十条城市产业升级指引

（一）基本原则：规划引领，统筹发展；政策配套，科学引导；因地制宜，突出特色。

（二）升级目标

统筹城市更新与产业转型升级，充分利用城市更新的发展契机，通过“腾笼换鸟”、土地再开发，为新兴产业发展提供空间载体，实现城市产业布局调整；吸引社会投资和市场资源，积极发展优质高效的现代服务业、增强先进制造业核心优势、培育壮大战略性新兴产业，通过城市更新引导产业结构调整，促进城市转型升级，实现全市经济发展质的跨越和综合竞争力的整体提升。

（三）升级策略

1、政府统筹，市场运作，企业参与。充分发挥市、区、镇（街道）三级政府统筹和引领的作用，通过市场化运作，鼓励企业积极参与，多方合作，共同推进城市更新用地的产业转型升级。

2、规划引领，优化产业布局，引导产业集聚。落实城市总体规划、产业发展规划对于全市产业发展的规划布局，结合城市更新，优化打造产业区块及建设近期产业升级项目。在中心城区建设现代服务业集聚区，引导金融保险、商务商贸、文化创意等产业集聚，发挥规模集聚效益；推动传统产业园区升级改造，引导具有发展前景和土地产出率较高的工业企业向园区集聚；优先保障先进制造业、战略性新兴产业项目的存量土地供应。

3、加强零散用地整合，构筑产业发展空间载体。通过片区整体策划，建立多宗地块统筹开发的利益共享机制，出台成片整合开发的鼓励措施，对零散地块进行统一谋划，统筹开发，整合多宗城市更新用地，发展传统优势产业、先进制造业、高新技术产业和生产性服务业，为产业发展提供良好的空间载体。

4、政策鼓励，孵化培育，分类指引。制定产业转型升级优惠政策，建设孵化基地对新兴产业的总部经济进行孵化培育，建立多层次及具有针对性的产业促进政策，引导金融保险、商务商贸、文化创意等现代服务业发展，鼓励传统建筑业、制造业企业加快改造提升。支持企业通过各类改造、创新、提升等手段做精做强主营业务或转变传统生产经营模式，促进产业与城市、企业与市场融合发展。

第二十一条历史文化保护与利用指引

（一）基本原则：保护为先，适度利用；规划先行，因地制宜;以人为本，合理整治；加强组织，联动保护。

（二）旧城镇历史文化资源保护

1、开展城市更新范围内历史文化遗产普查工作。对已纳入或近期拟纳入城市更新标图建库的地块范围内的历史文化街区、历史风貌区、文物建筑和历史建筑等历史文化遗产进行普查，摸清基础信息。

2、整体保护旧城格局和风貌。一是严格遵循《中华人民共和国文物保护法》等法律、法规的相关要求，遵照《广州市历史文化名城保护规划》的原则与要求保护历史文化资源；二是坚持“红线避让紫线、红线协调特色街道风貌”的原则进行旧城区道路的调整，项目安排结合全国重点文物保护单位、广东省文物保护单位的保护范围和建设控制地带综合考虑；三是在维护旧城整体格局基础上，对54平方公里的旧城区采取“有保有放”的策略，划定绝对保护区、重点保护区和更新改造区；四是完善排水、消防、供电、垃圾处理与收集等市政设施，必须安排在室外的电信电力等市政设施应加以隐蔽，与历史风貌相协调；五是重视地区传统特色和生活氛围的延续，尽可能保持社会网络的完整性；六是更新项目安排应结合各级文物保护单位，包括市、区级文物保护单位及其保护范围、建设控制地带综合考虑。

3、重点保护物质和非物质文化遗产。历史建筑、古街巷等不可移动文物、历史文化街区、文物保护单位及其建设控制地带遵照《中华人民共和国文物保护法》、《广州市文物保护管理规定》、《广州市历史文化名城保护规划》确定的原则和要求进行保护。非物质文化遗产要注重保护其存在与发展的文化载体、文化氛围，要保护与之相关的有形建筑、语目、人等。

4、重视古树名木的保护与保育。已定为古树名木的树木，应严加保护，不得砍伐、迀移和损毁。

（三）旧厂房工业遗产保护

1、列入文物保护单位的工业遗产的保护。文物保护单位须在遵守不改变原状的基础上开展保护和利用，其任何工程建设活动必须严格遵守《中华人民共和国文物保护法》、《广州市文物保护管理规定》、《广州市历史文化名城保护规划》的要求。

2、普查发现的工业遗产的保护。做好工业遗产普查工作，涉及全国文物普查、广州市历史资源普查发现的工业遗产，在编制具体改造方案时应征求文物行政主管部门的意见。在更新过程中，保护工业遗产的建（构）筑物，平衡结构、功能、外貌特征的关系。

3、相关规划提出的旧厂房保护。涉及相关规划提出的旧厂房保护，在编制具体改造方案时应征求文物主管部门的意见，严格按照相关规划的保护要求进行规划，按相应要求进行保护。在更新过程中，保护旧厂房的建（构）筑物，平衡结构、功能、外貌特征的关系。

（四）旧村落文化遗产保护

主要包括历史古村落、宗祠、墓碑、古树名木等等。一方面，在历史文化遗产基础信息普查的基础上，严格按照《中华人民共和国文物保护法》、《广州市文物保护管理规定》、《广州市历史文化名城保护规划》的保护原则和要求，在改造时对村落文化遗产实施保护，不得损害历史文化遗产的真实性和完整性，不得对其传统格局和历史风貌构成破坏性影响；另一方面，改造应充分利用优秀的村落文化遗产资源，通过保护文化遗产及周边环境，结合旅游、文化等相关产业的开发，推动乡村地区经济社会的全面发展。

（五）其他历史文化资源的保护要求

对其他历史文化资源更新时应严格按照《中华人民共和国文物保护法》、《广州市文物保护管理规定》的规定及《广州市历史文化名城保护规划》的保护原则和要求实施保护，新增的尚未列入文物保护名录的文物线索、优秀建筑，或普查中尚未发现、但又具有较大保护价值的文化资源，在城市更新中应充分重视，建议在今后具体改造项目方案编制时，征求文物主管部门意见，并按相关保护要求编制规划进行保护。位于地下文物埋藏区的项目需要进行考古调查、勘探、发掘。

第二十二条自然生态保护指引

（一）保护原则：生态优先、协调发展；因地制宜、灵活处理;分类处理、区别对待。

（二）保护目标

通过城市更新落实城市生态控制线，维护城市生态安全格局，保证城市生态功能的有效发挥。重点落实城市重要生态廊道、生态景观节点、城市绿地的建设，协调城市更新用地开发与城市环境之间的关系，重视自然山林、水体、湿地等重要自然环境资源的空间管控，协助构建完善的城市生态系统，实现城市可持续发展的目标。

（三）保护策略

1、确立生态优先的发展理念，发挥城市更新对城市生态的保护作用。

2、成片规划，建立利益共享和转移支付的机制。通过划定更新片区、更新项目，开展成片连片规划；通过合理的利益共享机制，对生态用地改造进行合理补偿，实现片区^项目内城市更新成本与收益的综合平衡。

3、制定生态补偿相关政策，提高改造主体生态保护积极性。以《广东省生态保护补偿办法》、《广东省生态保护补偿机制考核办法》为依据，制定城市更新用地生态保护补偿具体措施和政策，明确补偿标准，采取“公益征收、生态补偿、利益共享”的多样化补偿方式，使生态补偿有法可依。

第二十三条环境风险控制指引

（一）控制原则：遵循相关环保法律法规；先评估、后开发；改造用途与修复目标值相协调；公众参与，动态监管。

（二）控制目标

通过城市更新推进污染场地的修复与再利用，坚持生态优先、环境优化、绿色发展的理念，确保对环境风险的有效控制，确保规划用途与环境修复目标相协调，确保污染场地的科学再利用，实现土地节约集约利用与环境安全的双赢局面。

（三）控制策略

1、同步规划，同步治理。污染场地的环境治理规划或修复方案应与城市更新方案同步编制，相互衔接，并作为改造方案的重要组成部分提交相关部门审批。在规划实施过程中，要同步开展污染场地的治理和修复，避免污染场地开发带来的环境风险。

2、制定污染场地风险评估制度，构建污染场地风险管控体系。结合城市更新要求，制定污染场地风险评估制度；相关部门协同研究，构建从调查、评估、规划、修复、后评估等全过程的城市污染场地风险管控体系。

3、注意旧厂区改造的环境风险评估和修复。应在改造前进行环境风险调查与评估，涉及土地污染的应先进行修复后再实施建设。

4、建立多元化的环境修复资金筹措模式。研究建立适合广州的多元化的环境修复资金筹措模式，对污染场地修复提供各种形式的支持，包括特定差距补助、融资担保和利息支付。

第二十四条配套服务设施与保障性住房建设指引

（一）优化原则：衔接现行规划；优化现有设施；合理新增布局；遵照各项标准。

（二）优化目标

通过城市更新优化落实配套服务设施及保障性住房，不断完善城市配套服务设施及保障设施体系，解决现阶段城市配套服务设施和保障性住房相对不足的问题，提高城市服务功能，加强城市市政设施保障能力，保障城市低收入市民的住房需求，增强城市竞争力与民生关怀，积极探索公益性城市更新改造模式。城市更新项目中应安排配套一定比例的保障性住房，全市城市更新保障性住房配套比例应不低于全市用于商品房开发的城市更新项目建设总量的10%。

（三）优化策略

1、开展配套服务设施承载力研究。在编制及修改控制性详细规划或城市更新片区策划、更新项目实施方案时，应进行公服、市政基础设施承载力研究，根据研究结果优化公服、市政基础设施的配置和布局。

2、建立配套服务设施及保障性住房体系。配套服务设施及保障性住房布局应与未来城乡发展空间布局相结合，合理利用城市更新用地资源完善公益性公共服务设施及保障性住房建设，构筑多中心、多层次、网络化的配套服务设施体系，满足公众教育、医疗、体育、文化等需求。充分利用存量建设用地因地制宜配建全民健身场地。提高设施和保障性住房质量和服务水平。

3、提升市政设施保障能力。合理规划与建设符合城市更新地区需求的给水、排水、供电、燃气、环卫、消防等市政设施体系，跟进海绵城市的建设及排水管网布设、河涌综合整治等内容，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施。

4、建立有效的补偿机制。建立开发权补偿机制或激励机制，积极调动原土地权属人提供配套服务设施及保障性住房用地和建设相关项目的积极性。

第二十五条综合交通优化指引

（一）优化原则：交通与用地协调发展；充分优化落实既有规划；坚持公交优先；差异化发展和建设；倡导绿色交通。

（二）优化目标

通过城市更新的用地整合和功能调整，优先完善城市公共交通网络、慢行交通网络和次支道路网络，促进城市交通与用地的协调发展，缓解城市交通压力，提升城市交通整体水平，将城市更新对交通的影响控制在城市交通可接受范围。

（三）优化策略

1、改善交通条件，优化城市空间布局，缓解城市交通压力。以城市更新为契机，通过调整用地布局和结构，实现就业和居住的局部平衡，减少不必要的跨区交通出行。

2、因地制宜，分区对待。中心片区应推进“公交优先”，加快轨道枢纽设施建设，提高公交站点可达性，提升公交系统吸引力；同时调整、优化道路网络及节点，满足机动车交通的“通”、“达”要求；适时建立交通保护区，创造优质的慢行环境并保护旧城原始风貌。其它片区应结合轨道交通和BRT在内的快速公共交通体系建设，创造公共交通系统内部和公共交通与其它交通方式之间的便利换乘条件；同时扩展城市道路系统容量，适度发展小汽车交通，并有效调控小汽车的使用。

3、强化交通枢纽的集聚和引导作用，促进交通与土地的协调发展。重点对以轨道交通为主体的大容量公共交通站点周边用地进行整合和功能调整，引导人口和产业的适当集中，实现土地利用与交通系统发展的良性循环。邻近地铁的更新工程应按《广州市城市轨道交通管理条例》关于设施保护的规定执行，保护地铁设施。

4、落实总规路网，优化控规路网，适时补充加密支路网。严格控制和落实城市总体规划、广州旧城改造规划纲要、控制性详细规划及相关规划确定的高速公路、城市快速路、城市干道的规划用地，原则上不得调整；同时重视道路的衔接设计，提高路网总体运行效率。

5、创造条件鼓励慢行，倡导绿色交通出行。高度重视慢行交通在城市综合交通系统中的战略地位，通过城市更新加快区域道路功能和断面的调整，形成分片连廊、疏密有序的慢行交通网络布局，改善慢行交通环境。结合城市更新在城市中心区和中心镇的商业、居住中心建设“交通慢行区”。

第二十六条城市风貌特色营造指引

（一)营造原则：尊重城市历史文化；突出区域特色；强调整体协调统一。

（二）营造目标

通过城市更新，重塑城市景观风貌，加强重点地区建设指引，保护、延续和发扬“云山、珠水、名城”的广州城市传统景观特色，充分利用城市轴线地区、临山滨水地区、历史城区等城市现有景观特征要素，实现城市空间景观特色的延续，创造特色鲜明、体验丰富、整体和谐的城市景观环境。

（三）营造策略

1、切实保护历史文化遗产，弘扬城市文化。通过城市更新疏解历史城区功能与人口，缓解历史城区负荷，实现长期、持续保护；针对历史街区的改造，应该延续传统建筑风格、街巷尺度和空间格局，加强对历史遗存的保护；针对历史建筑的更新，坚持“保护为主、改善为辅”的原则，对历史建筑进行修繕和更新，恢复城市历史文化活力。

2、强化重点地区的风貌引导，打造城市形象品牌。在传统城市轴线地区的改造中，要整治和强化广州历史文化名城传统风貌，保护古城传统街巷尺度和空间格局，逐步完善开放空间与绿地体系；在现代城市轴线地区的改造中，要强调建筑空间环境的塑造，营造宜人尺度的开敞空间；在滨水重点地区改造中，重点打造珠江景观带，尤其是“三个十公里”的精品珠江建设。

3、实行风貌分区引导，构建城市总体风貌格局。老城中心区以延续历史文化风貌特色为主，强调历史街区的保护，活化利用历史建筑，营造传统街区风貌；新城公共服务中心应结合城市功能，重点塑造重要城市景观节点，体现城市现代化景观特色；产业发展片区以厂区升级改造为主，强调现代产业园区环境的塑造；自然风貌保护区要加强更新改造与自然环境之间的协调，结合山水自然环境营造生态城市景观。

4、突出成片改造策划，通过成片改造策划，形成协调的地区景观风貌，合理安排各改造地块功能定位，强化城市空间的发展特色;同时，梳理片区景观风貌结构，通过多层次景观要素的打造，突出城市景观核心，整体构建城市地区风貌特色。

5、加强对自然山水生态环境的保护、建设与利用。生态控制线内的城市更新，要注重环境保护要求，对用地进行整体复绿或者逐步清退；城市重点生态核心以及生态廊道地区的城市更新，要注重生态功能的发挥，结合城市绿地系统的建设，落实重要的绿化景观节点。

第八章近期重点工作与更新时序指引

第二十七条近期主要任务

（一）基本建立完善的城市更新制度及工作机制

探索构建法规体系、行政体系、运作体系有机衔接的城市更新综合制度，完善各项相关工作机制。明确城市更新的法定地位，研究出台适应广州地方实际的城市更新地方性法规、规章、规范性文件。推进市城市更新局机构职能完善，加强部门间衔接，理顺部门间权责关系，出台配套政策，优化工作程序及提升工作效率。建立常态化、稳定化、规范化的工作机制，健全城市更新激励机制，制定城市更新项目管理工作指引，建立基础数据调查长效机制，探索低效存量建设用地整合归宗机制，设立城市更新基金，探索更新实施监管、验收的新机制，开展城市更新前沿技术的持续研究工作。

（二）持续实施系统城市更新，推进重点区域与关键领域的城市更新工作

强调滨水和枢纽等一系列重点功能区的多元发展，结合城市战略系统的打造，围绕“三大战略枢纽、一江两岸三带、多点支撑”等城市重点功能区以及轨道站点周边地区开展城市更新工作，主要通过政府主导成片连片更新，实现存量建设用地的再开发，支撑“城市战略系统”的建设，连通城市的山脉、水脉、文脉、商脉。另外，结合社区步行网络的更新打造，优化沿线公共服务设施配套，提升公园、绿地的开敞空间品质，更新老旧小区，构建“城市服务系统”（步行系统、游憩系统、公服系统等）。

综合运用棚户区改造、“三旧”改造等国家、省、市相关优惠政策，以多种方式从容有序推进重点区域与关键领域的城市更新工作。推进老旧小区等日益衰败旧城区的更新工作，优先改造危旧房屋集中和旧城区居住环境差的区域，提升公共利益，塑造街区活力。推动中心城区散落的“退二进三”旧厂房、旧楼宇、低效村级工业园与传统产业区的产业更新提升，打造具有城市更新特色的产业小镇。推进旧村庄的更新改造工作，一方面推进重点功能区内旧村庄的全面改造，为城市重点功能区提供发展空间，另一方面以微改造为主的方式推动非重点功能区旧村庄的更新，完善公建配套，改善人居环境。更新保护历史文化街区，活化利用历史建筑和传统风貌建筑，传承历史文化。

第二十八条近期重点工作

（一）推进城市更新立法工作。从法律层面着手，结合广州城市更新实践经验，征询相关部门意见，及时研究出台广州市城市更新条例，规范城市更新计划、规划及实施工作，保障权利主体权益，明确监督管理事项。

（二）加强城市更新政策配套，完善城市更新激励机制。主动跟进配合部、省城市更新政策制定工作，起草各项城市更新相关工作的配套文件。会同相关部门，创新城市更新激励政策，激发各相关主体的城市更新积极性。关注新政策出台后的新现象、新问题，及时开展调研和政策研究。

（三）完善城市更新机构各项工作机制。制定城市更新项目管理的各项工作指引。建立基础数据调查长效机制，组织、指导各区政府以共享数据和普查数据为基础，开展城市更新片区的土地、房屋及其安全情况、人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施等现状基础数据的调查工作，建设城市更新数据中心。探索建立低效存量建设用地整备归宗新机制。拓宽融资渠道，加大资金支持力度，设立广州城市更新基金。

（四）持续实施系统城市更新。制定广州市城市更新局关于持续实施系统城市更新工作纲要，以打造“城市战略系统”与构建“城市服务系统”为引导，持续推进系统性的城市更新实施工作，促进城市空间优化、人居环境改善、历史文脉传承、社会经济发展等社会综合效益和长远利益的实现。制定广州城市更新社区步行网络工作方案，通过微改造打通老旧社区内部断头路、修复破损路，或通过全面改造建设步行道，串联设施节点，构建社区步行网络，打造15分钟社区步行生活圈。通过系统更新，促进更新项目、社区与城市山脉、水脉、文脉、商脉的连通融合，打造宜居、宜业、宜行、宜游都市。结合“一江两岸三带”战略，编制推进实施方案，优先启动“一江两岸三带”西部、中部、东部的“3个十公里”江岸周边地区的城市更新重点项目实施。

（五）老旧小区更新。制定老旧小区更新改造计划，明确工作目标，推进老旧小区公建配套和市政基础设施的完善，改善社区环境，增进老旧小区公共利益，塑造街区活力，促进老城区控量提质。

（六）产业提升更新。鼓励企业采取自主改造方式，转型发展总部经济、文化体育产业、科技研发、金融、电子商务等现代服务业。整合提升村级工业园，促进园内产业转型升级，引导完整的产业链条入园集聚发展，实现土地节约集约高效利用。盘活旧楼宇低效存量用地空间资源，采取提升功能、修复设施、改善环境、绿色改造等多元化工作手段，为“双创”提供低价优质创新创业空间。制定推动产业小镇项目建设工作方案，打造具有城市更新特色的特色小镇。

（七）旧村庄更新。以全面改造方式为主推进重点功能区内旧村庄更新，为城市重点功能区提供发展空间。以微改造方式为主推进非重点功能区旧村庄更新，完善村内市政设施和公共服务设施配套水平、改善居住环境。城郊与生态保护区内的旧村庄重点推动环境整治，打造特色小镇，建设生态文明村。

（七）历史文化街区更新保护。以保护为目标，根据《中华人民共和国文物保护法》、《广州市文物保护管理规定》、《广州市历史文化名城保护规划》等法律、政策及规划，更新提升已经划定公布的历史文化保护街区、文物保护单位、历史建筑和传统风貌建筑，推进历史文化街区合理活化利用，传承岭南历史文化。

第二十九条更新时序指引

根据打造完善的“城市战略系统”的需要，优先推动“一江两岸三带”地区及城市重点功能区(特别是三大战略枢纽和黄金三角区）核心区乂启动区范围内的条件成熟的城市更新片区及项目。结合轨道枢纽周边土地统筹收储的需要，统筹划定更新片区，实施成片连片更新改造。

更新片区以外的地区，建议结合构建便利的“城市服务系统”的目标，优先安排公服及市政设施建设项目，以及对人居环境改善和产业转型升级有较大促进作用的城市更新项目。

第九章规划实施机制

第三十条完善政策保障体系

在《广州市城市更新办法》指导下，尽快出台相关的城市更新系列配套政策文件，解决制约现阶段城市更新工作推进的重大问题。

完善政府统筹“自上而下”重点片区和重大项目的管控机制，探索建立社区和市场主体“自下而上”需求主导的更新申报通道，使基层的城市更新利益诉求能够得到实施。积极探索政府作为“促进者”角色提供中介服务，协助原权利人集合物权，整体开发，进一步完善土地二次开发工作机制，加快盘活存量土地资源。

强化城市更新中产业转型升级、人居环境改善、历史文化保护等方面的政策激励机制，并将其作为评价更新绩效的重要指标，激励城市更新多元目标的实现。

鼓励未纳入近期改造计划的闲置旧厂房可临时改造作为球场等体育运动场地，以作为群众性体育设施的有益补充。

第三十一条提升行政管理效率

形成合理的行政管理体系，完善各项办事程序，加强机构建设，完善各部门的相关职能，加强管理技能的培训。建立审批服务制度，建立申请主体和审核部门的协调反馈机制。对外构建程序合理、简洁的办事指引，加强公众宣传，方便公众和市场参与城市更新活动。

提高管理技术水平，构建全面高效的管控数据库。重视技术对管理的变革作用，利用大数据等先进手段，构建涉及城市更新活动的各方面数据的管控数据库，利用先进的技术处理方法，提升城市更新基础研究、规划编制、审批实施、效益评价等工作的办事效率。

强化部门间对接、协调机制。各主管部门严格按照市城市更新领导机构议定事项和城市更新项目实施方案的批复，办理后续行政审批手续，并按照本市建设工程项目优化审批流程的有关方案实行并联审批，限时办结。城市更新项目符合重点项目绿色通道审批规定的，可纳入绿色通道办理审批手续。合理理顺市城市更新局与各区城市更新部门的关系，城市更新项目实施方案批复后，由各区政务服务中心设立的统一窗口按照“前台综合受理，后台分类审批，统一窗口出件”的原则，集中受理和批复立项、规划国土等行政审批申请。

第三十二条强化规划管控体系

建立“总体规划——5年行动计划一年度实施计划——更新片区策划方案——更新项目实施方案”的城市更新规划管控体系，促进城市更新长效运作的系统性机制形成。处理好城市更新规划与控制性详细规划的关系，明确城市更新项目涉及对控制性详细规划修改的程序和措施，加强规划的可操作性。

加强城市更新调查研究、规划管理、动态监控信息系统建设，定期开展规划实施评估，保障规划与管理的无缝对接，促使城市更新工作步入系统化、常规化的阶段。

第三十三条加快城市更新机构形象设计及加大宣传力度

建立常态化宣传互动机制，通过广播电视、报刊杂志、互联网等媒体进行全方位宣传，主动争取社会各界对城市更新的理解和支持，提升城市更新局的社会形象，扩大城市更新的社会效应。建立健全舆情监控和应对机制，营造有利于城市更新工作的良好舆论氛围，稳步有序推进城市更新。

第三十四条加强城市更新资金保障

探索设立“城市更新专项资金”等投融资机制，从全市层面进行统筹平衡，制定城市更新专项资金运作机制，加强城市更新中相关市政基础设施和公共服务设施建设等方面的投入，补偿生态控制线、生态廊道和风景名胜保护区内为了维护城市整体利益而造成经济损失的城市更新项目。

第三十五条加强廉政建设

严明党的纪律，强化监督检查，提升服务发展的保障力。坚决维护党的政治纪律，认真落实党内监督制度，加强监督检查落实。结合城市更新工作开展，抓住项目建设、财务资金使用、政策扶持等重点环节，加大督查力度，坚决杜绝违规违法行为发生。

加强作风建设，严肃执纪问责，提升工作开展的执行力。大力弘扬党的优良作风，深入贯彻落实中央八项规定，坚持不懈解决“四风”突出问题，坚决纠正损害群众利益的不正之风。

坚持预防为主，开展廉政教育，提升反腐倡廉的影响力。扎实开展思想教育，积极开展反腐倡廉教育。