佛山旧村改造流程及关键问题把控

律房律地 王惠敏

第一部分 基本流程

四阶段：单元计划、单元规划、实施方案、实施监督

图一：佛山旧村改造基本流程图

第二部分 关键问题把控

一、 企业介入的路径、时点

（一）前期服务商

1、政策依据

2、选取规则

（1）选取节点

在单元计划申报阶段，前期工作组织模式确定后。

（2）资格条件

（3）服务内容

①基础数据调查测绘；②项目范围划定；③单元计划（含规划容量论证）编报；④单元规划编报；⑤市场改造主体招标文件编制。

（4）服务期限

①不涉及规划调整：1年。

②涉及规划调整的：2年。

③延长期限：1年，程序：村集体经济组织表决通过，并报镇（街）同意。

（5）退出条件：服务期限届满。

3、具体流程

无统一流程，南海、大沥、里水等出台了相关选取指引，对流程有所明确。

南海区（2022年3月）流程：村上报 镇街政府批准 村集体表决 在镇街集体资产交易平台公开选定。

4、转变规则

第一，项目要求：不涉及详细规划新编、修编或局部调整；

第二，具体条件：①招选文件及服务协议已明确；②已完成转变申报程序；③符合市场改造主体准入条件要求。

案例：南海北约村、顺德小涌村

（二）合作企业

1、政策依据

2、选取规则

（1）选取节点：从单元计划获批，转变为“开发建设条件确定”（原则上以审批通过或经市规委会审议通过的详细规划为依据）。

（2）资格条件

选取流程：市一级无统一流程，各区流程稍有差异。具体建议结合各区引入市场改造主体引入指引。例子：

图二：顺德公开招商流程

3、实施主体转变规则

（1）转变条件：①实施方案及拆补方案经批复；②市场改造主体与土地房屋权利人签约率达80%以上。

（2）审批主体：区政府。

4、退出机制

（1）退出条件：服务期限届满（一般为2年，自合作签协议签订之日起计算，如申请延长1年，经批准的，则为3年内）。

（2）退出程序：未明确。

（3）退出后果：已发生的项目费用，经镇（街）审核，村集体确认后挂账，由后续引入的合作企业支付。

案例：禅城果房村、南海夏北聚龙南、南海三元联合社

二、规划容量论证（成本核算）

（一）政策规定

（二）论证方式

1、成本核算论证方式

（1）成本构成

（2）规划容量计算标准：融资住宅量*住宅市场评估价+融资商业量*商业市场评估价+融资工业量*工业市场评估价≦旧村改造项目的改造成本。

2、规划容量论证方式

（1）计算公式：规划论证计算容量=基础计算容量*（1+1.2*修正系数）。修正系数市政策中有明确规定。

（2）基础计算容量标准：

第一，宅地基础容量（上浮不超过10%），按“栋”、“地”两种方式核定。其中，按“栋”方式核定的，按每栋住宅200-260平方米；按“地”方式核定的，按经核定住宅用地面积的2.5-3.2倍。

第二，物业基础容量，按“用地”或“建面”两种方式核定。其中，以“用地”方式核定的，按物业用地面积的0.6-0.8倍（毛容积率）计算；以“建面”方式核定的，按物业合法建筑面积1.0核定，不合法按0.3-0.5核定。

上述两者取小值，确定容量论证计算结果。

总结：佛山政策规定与广州的对比：第一，成本构成与广州相近，核算要求及计算方式差异较大；第二，规划论证方式中的“基础计算容量”标准，参照广州复建量核算规定。

（三）佛山及各区政策对比

1、佛山市、南海区、顺德区规划论证计容标准对比

注：“——”代表空白、无内容。

2、南海区、顺德区改造成本核算标准对比

三、拆迁补偿标准

（一）市级——无具体及统一标准规定。

（二）各区——有所不同。

1、禅城区——暂无具体补偿标准。

2、南海区——区有纲要标准，由村集体结合实际予以确定。

《关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的通知》（南府办〔2019〕9号）第63条第3款规定拆迁补偿标准，按照地上建筑物的性质予以分类，适用不同的补偿标准，即个人住宅和农村集体经济组织物业。具体标准如下：

3、顺德区——由农村集体经济组织与市场主体协商确定

顺德区“三旧”改造政策对于拆迁补偿标准的规定一直较少。不过，《顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则》（顺府发〔2019〕47号）附件2《旧村居引入市场主体改造操作指引》第9条第3款规定：“1．个人住宅与村集体物业的补偿，可采取产权置换，也可选择货币补偿，或两者相结合的方式；鼓励个人或集体选择货币方式补偿，具体的补偿标准可参考各镇街现行拆迁补偿安置标准，由农村集体经济组织与市场改造主体协商确定。2．回迁安置住宅以及集体物业部分应按《佛山市城市规划管理技术规定》（2015年修订版）的要求按比例配套停车位等设施。……”

4、高明区——暂无明确拆补标准规定。

5、三水区——拆补标准虽公开征求意见，但至今未出台。

2021年4月15日，佛山市自然资源局三水区分局发布《三水区旧村庄改造拆迁安置操作指引（征求意见稿）》等11个指引性文件，对外公开征求意见。《拆迁安置操作指引（征求意见稿）》的第四条规定了“补偿安置的类别与标准”，亦明确该政策为指导原则，允许村集体与市场改造主体采取“一村一策”方式编制补偿标准。

四、最新政策动态

（一）佛山旧改文物保护新要求

2021年2月，佛山市《关于在“三旧”改造中进一步加强历史文化保护的通知》（佛自然资通〔2022〕33号，下称《通知》），对开发企业介入佛山旧改，提出了新要求。企业必须掌握以下要点：

问题一：项目是否已经启动？（即有关程序已进入政府受理阶段）

答：如已启动，则该项目应补充开展历史文化资源调查评估。如未启动，则应先行完成历史文化资源调查评估，否则，项目相关计划、规划等报批，政府部门不予受理。

问题二：历史文化资源调查具体调查什么？

答：《通知》附件1《“三旧”改造项目历史文化资源要素调查表》共列举16项要素，如历史文化名镇名村、传统村落、不可移动文物、历史建筑、地下文物埋藏区等，逐一排查改造项目是否包含上述16项要素。

问题三：历史文化资源调查是否仅在改造范围内开展即可？

答：不是。除了改造范围内部，还包括与“三旧”改造项目紧密相邻、实施改造可能会对其造成影响的范围。

问题四：是否所有改造项目都要编制“三旧”改造单元计划历史文化保护专章。

答：不是。经历史文化资源调查后，涉及一项及以上要素的，则需编制；如不涉及，则无须编制。

问题五：该项工作是否会增加企业成本？该成本是否可以纳入项目改造成本？

答：第一，结合南海《关于佛山市南海区旧村居改造项目基础数据调查核查工作指引及佛山市南海区旧村居改造项目成本核算计算容量与规划论证计算容量指引的通知》和顺德《顺德区旧村居改造项目规划容量论证指引（征询公众意见稿）》的规定，历史文化保护专章、保护成本等均已列入改造成本，且有具体标准。第二，历史文化保护是未来旧改项目关注的一大要点，企业如想尽快推进，必须在此部分花费一些额外的财力、人力，实际支出的费用可能超过政府核定的成本。

（二）南海旧村改造项目政府“有收有放”。

2022年3月10日，佛山市南海区人民政府发布《佛山市南海区人民政府印发关于规范和加快“三旧”改造工作促进城乡融合发展改革创新实验区建设工作方案的通知》（南府〔2022〕26号，下称《通知》），影响开发企业介入南海旧改的要点如下：

1、实行三年计划，不入计划禁止启动前期和改造工作。（《通知》第一条规定）

2、支持地方国有企业全面介入旧村（城）改造。（《通知》第一条第（二）款第3项和第4项、第三条第（二）款第3项）

3、提出产业载体容量要求。

《通知》对旧村（城）改造项目产业载体建筑面积提出要求，间接划定产业圈层：第一，建筑面积不低于项目总建筑面积扣减回迁住宅建筑面积后的30%；第二，九江、西樵、丹灶三个镇可以降低到20%。

4、市场改造主体选取时点及方式有所调整。

《通知》第三条第（二）款规定：第一，市场改造主体选取时点调整，在单元计划已报但未批，或控规（或单元规划）已经自然资源分局审查通过并报市局审查后，可公开选取市场改造主体。第二，明确选取考量因素：资金实力、商业信誉、产业条件、开发经验、国资占比等。第三，选取方式分两种：综合评分制、融资区住宅建筑面积竞争制（向下竞争）。

5、加快拆迁进度、降低协议出让条件。

总体：第一，控时间、控产业。第二，放拆迁、放出让。