顺府发〔2019〕47号之附件2

顺德区旧村居引入市场主体改造操作指引

旧村居改造项目可以选择由政府组织实施后公开出让给市场改造主体，或者选择由村居集体全资公司自行改造，也可以选择由公开招合作方推进改造，后两种改造模式允许采取协议出让供地方式。旧村居改造项目引入市场主体改造必须通过区公共资源交易平台公开选取。

一、旧村居引入市场主体改造基本流程

（一）确定旧村居改造范围，划定城市更新单元；

（二）改造意愿表决；

（三）申报城市更新单元计划；

（四）公开征选市场改造主体；

（五）开展详查阶段摸底调查；

（六）编制城市更新单元规划；

（七）编制并表决改造实施方案；

（八）签订项目实施监管协议；

（九）与土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议；

（十）办理供地手续；

（十一）落实回迁工作。旧村居改造项目可以根据实际情况选择先表决实施方案后

公开征选市场改造主体，或者先公开征选市场改造主体后编制并表决实施方案，但公开征选市场改造主体前必须完成城市更新单元计划申报工作。

二、旧村居改造城市更新单元划定

旧村居改造城市更新单元计划申报前，由镇（街道）城市更新机构会同农村集体经济组织确定旧村居改造范围，划定城市更新单元。

拆除重建类旧村居改造范围原则上以村庄建设用地范围为基础，鼓励将整村范围纳入城市更新单元；可结合地块特点和周边路网结构，将旧村居范围内的旧村居用地、难以单独实施改造的产业用地、“三地”，统筹整理进行连片改造。

三、改造意愿表决

旧村居项目更新单元计划申报前，由农村集体经济组织召开成员大会或成员代表会议公开表决改造意愿，表决同意的，视为条件满足。

改造意愿表决的同时，应一并就禁止私人新建、改建、扩建住房的事宜（含禁建范围、禁建期限）进行表决，改造意愿表决通过的，全体组织成员有义务遵守表决结果，禁止在规定时间、规定区域内的新建、改建、扩建住房行为。

四、选择服务机构

农村集体经济组织在选择市场改造主体前，可先期引入服务机构，辅助村集体开展改造意愿调查、摸底调查、城市更新单元计划申报、城市更新单元规划编制等工作。

服务机构的选择应遵循以下程序：

（一）农村集体经济组织草拟服务协议，并提出意向机构名单，服务协议的内容仅限于协助农村集体经济组织开展改造意愿调查，摸底调查涉及到的测绘和土地评估，城市更新单元计划申报，招商文件与项目改造协议制订、城市更新单元规划编制等工作，不得涉及其他实质性利益的内容。草拟的服务协议在农村集体范围内公示5日，并报镇政府（街道办事处）审核同意后，由农村集体经济组织成员大会或成员代表会议表决确定服务机构。

（二）农村集体经济组织与选定的服务机构签订服务协议；服务协议签订之日起30日内，将服务协议抄报镇区两级城市更新机构。

（三）服务费用由村集体与服务机构协商确定，由农村集体经济组织支付，也可列入改造成本写入招商文件，由公开选定的市场改造主体支付。

五、城市更新单元计划申报

旧村居改造的申报主体按要求向相关部门提交申报材料。计划申报前，申报主体应向镇（街道）自然资源管理机构咨询该单元是否具有改造规划容量的控制性详细规划；如果不具有，镇（街道）自然资源管理机构应向区级自然资源管理机构申请开展控规编制工作；有控规覆盖但需要进行修改的，区级自然资源管理机构应向市自然资源局申请开展控规修编工作。

六、公开选取市场改造主体

城市更新单元计划经区政府批准后，农村集体经济组织通过区公共资源交易平台公开选取实施主体，选定的实施主体既负责土地前期整理工作，也负责后期项目实施。农村集体经济组织应在镇（街道）城市更新机构及农业农村主管部门的指导监督下，按以下流程公开选取并表决确定市场改造主体：

（一）拟定招商文件。农村集体经济组织（可在服务机构协助下）负责制订招商文件和项目改造协议，招商文件及改造协议内容应包含市场改造主体资格、履约保证金金额、拆迁保证金金额、现状摸底调查情况、评审办法及标准等主要内容。

项目改造协议需明确开发建设主体、保证金、拆迁补偿安置、回迁物业建设和其他相关权责要求，以及协议终止及相关违约责任等内容。

招商文件与项目改造协议制订完成后，由镇政府（街道办事处）审查通过后，交由农村集体组织实施。

（二）公开招商选取意向企业。农村集体经济组织委托中介机构进入区公共资源交易平台公开招商，招商文件在平台上的公示期不得少于30日；由该农村集体经济组织选定的代表4人、镇（街道）代表2人、专家评委3人联合组成9人评选小组，根据招商文件评分标准以及报名企业介绍的方案进行综合评分，从高分到低分选取前3家企业作为意向企业，若报名企业少于3家且均符合条件的，可全部作为意向企业。

（三）表决确定市场改造主体资格。若符合条件的意向企业为3家或2家的，由农村集体经济组织召开成员大会表决，票数最多且超过一半同意的获得市场改造主体资格。若符合条件的意向企业为1家的，也需要召开村集体成员大会表决，票数超过三分之二的，获得市场改造主体资格。

市场改造主体的选取和确定方式除可按上述（二）、（三）部分指引进行操作外，也可按“一村一策”的方式拟定方案经镇政府（街道办事处）审定后实施，但市场改造主体必须通过区公共资源交易平台公开选取。

（四）签订项目改造协议。确定市场改造主体资格后，农村集体经济组织应与该主体签订项目改造协议；市场改造主体资格获得者必须按约定缴纳履约保证金，存入镇政府（街道办事处）指定的监管账户，并由镇政府（街道办事处）、市场改造主体、监管账户开户银行共同监管。协议签订且履约保证金缴纳到账后，视为市场改造主体的正式确定。

七、详查阶段摸底调查

城市更新单元规划编制之前，由镇（街道）城市更新机构牵头，农村集体经济组织或市场改造主体委托有关调查单位开展详查阶段摸底调查工作。摸底调查是对城市更新单元内土地、房屋权属以及村集体户籍人口等进行的深入、细致调查。详查阶段摸底调查成果由农村集体经济组织检查确认后，再由镇（街道）城市更新机构委托技术审查单位进行不少于30%的抽样检验；抽样检验误差小于5%的成果视为检验合格，由镇（街道）城市更新机构审核确认。通过确认的成果将作为旧村改造现状建筑面积认定、地价计收与补偿、处理违法用地、完善建设用地手续、编制改造实施方案、征地报批等业务的事实基础。

摸底调查的经费可以由农村集体经济组织自筹，也可在选定市场改造主体后，由市场改造主体支付，计入改造成本；镇（街道）城市更新机构委托技术单位审查的经费从镇（街道）城市更新办公经费中支取。

八、编制城市更新单元规划

摸底调查工作完成后，由镇（街道）城市更新机构牵头，农村集体经济组织委托相关技术单位编制城市更新单元规划，并按程序要求报批准。

九、旧村居建筑面积认定与补偿

（一）建筑面积认定的原则。

旧村居改造建筑面积认定及补偿分为个人住宅及集体物业两部分。针对个人住宅部分，建筑面积认定遵循“合法全部认定、历史合理认定、违法不予认定”的原则。针对集体物业部分，建筑面积认定遵循“保障村集体长远收益不降低”的原则。

（二）建筑面积认定标准。

旧村居改造项目的建筑面积认定作为土地出让金计收的依据。

1．个人住宅建筑面积的认定。个人住宅认定主要针对合法建筑部分，合法建筑包括有土地证及房地证、有土地证无房产证、以及按政策视同为有证宅基地的住宅建筑，具体认定标准如下：

（1）有土地证有房产证的建筑物按房产证载建筑面积1：1认定；房产证载建筑面积不足证载土地面积1.5倍的，按证载土地面积的1.5倍认定；

（2）有土地证没有房产证的，按证载土地面积的1.5倍进行认定；

（3）符合《老屋登记发证规程》（佛国土资顺〔2005〕209号）规定的“老屋”登记条件，房屋至今未改建、扩建，未办理宅基地土地使用权证的宅基地，视同有证宅基地，参照第（2）点处理；

（4）1982年12月4日《中华人民共和国宪法》明确土地属国家所有和集体所有后，持有镇（街道）以上核发的住宅性质的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者施工许可证，但没有办理宅基地土地使用权或者房屋所有权证的建筑物，视同有证宅基地，参照第（2）点处理；

（5）历史建筑物或土地，经镇政府（街道办事处）确认符合目前的宅基地管理政策可补办不动产登记的，参照（1）、（2）点处理；

（6）无证且按政策不可补办不动产登记的，视为违法建筑，不予认定。

2．集体物业建筑面积的认定。集体物业建筑面积按土地面积（除个人住宅、工业用地外土地面积）的0.8倍认定。旧村居项目中一并整体改造的集体工业用地及工业物业不纳入建筑面积认定范围，仍按旧厂房改造相应标准计收土地出让金或进行土地收益补偿。

3．现状建筑面积认定结果确认。

旧村居改造现状建筑认定以详查阶段摸底调查成果为基础，由调查单位统计汇总，经村集体核实后，交由镇（街道）城市更新机构组织初审，然后上报区级城市更新机构组织审核，最终由区政府审批确认。

（三）拆迁补偿标准。

1．个人住宅与村集体物业的补偿，可采取产权置换，也可选择货币补偿，或两者相结合的方式；鼓励个人或集体选择货币方式补偿，具体的补偿标准可参考各镇街现行拆迁补偿安置标准，由农村集体与市场改造主体协商确定。

2．回迁安置住宅以及集体物业部分应按《佛山市城市规划管理技术规定》（2015年修订版）的要求按比例配套停车位等设施。

3．回迁安置住宅用地单独安排的，可以保留集体性质，也可以转为国有土地。保留集体性质的，主要用于建设社区公寓，用于补偿农村集体经济组织成员个人；转为国有的，需协议出让给改造单位，开发成商品房后补偿给农村集体经济组织成员。

4．回迁安置住宅用地不单独安排的，项目整体出让给市场改造主体。

5．回迁安置的集体物业用地单独安排的，可以保留集体性质，农村集体经济组织要求出让的，应当“集转国”并办理有偿使用手续。

6．经农村集体经济组织向相关部门申请，并报区政府批准适用于棚户区改造政策的旧村居改造项目，可以享受棚户区改造有关优惠政策。

7．允许市场改造主体与村集体协商，将回迁住宅物业整体补偿给农村集体经济组织，再由农村集体经济组织对村民进行住宅物业统筹分配。

十、编制并表决实施方案

根据城市更新单元规划以及确认的摸底调查成果，由镇政府（街道办事处）牵头组织，市场改造主体与农村集体经济组织共同制订项目实施方案及拆迁补偿安置方案。

项目实施方案应主要包括改造地块基本情况、规划情况、土地利用现状情况、现状建筑面积认定情况、协议补偿方案、土地整合方案以及征收方案、拆迁安置方案、分期供地、分期建设方案、公益性设施及用地建设和移交方案、完善历史用地及集转国方案、改造预期效果等内容。

拆迁补偿安置方案应包括以下内容：村民住宅物业的补偿方式、标准与规模；村集体物业补偿方式、标准与规模；拆迁费用和临时安置补偿标准；签约奖励标准及其他有关方面的补偿标准等。

项目实施方案和拆迁补偿安置方案编制完成的，由镇（街道）城市更新机构初审后报区级城市更新机构审查，审查通过的，由农村集体经济组织召开成员大会公开表决，达到2/3以上同意的，报区政府审批。

为缩减表决环节，加快项目推进，鼓励将村民回迁住宅及补偿的集体物业的用地选址、是否分宗供地、是否保留为集体建设用地等事宜，与项目实施方案同步表决。

拆迁补偿安置方案经表决通过后，镇（街道）可以启动回迁安置区供地手续办理工作。

十一、签订项目实施监管协议

市场改造主体确定后，应和农村集体经济组织与镇政府（街道办事处）签订项目实施监管协议，明确无偿移交公益性用地、公益性设施或公益性建筑面积等义务及交付标准，按拆迁补偿安置方案履行相关补偿、回迁及过渡期安置的义务，项目实施进度安排及完成时限以及其他事项等。

十二、签订拆迁补偿安置协议

镇（街道）城市更新机构组织市场改造主体与改造范围内全部土地房屋权利人签订《拆迁补偿安置协议》。市场改造主体应每月将《拆迁补偿安置协议》签订情况报镇（街道）城市更新机构备案。

市场改造主体与改造范围内90%以上土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议后，须缴纳拆迁保证金（金额=总拆迁面积×土地市场评估价×10%），履约保证金可转为拆迁保证金，经村集体及镇（街道）城市更新机构书面核实确认所签协议和保证金，市场改造主体可以进场对已签约的房屋实施拆除，并可同步组织原房地产权利人办理已拆除部分的不动产权证注销登记手续和组织办理完善历史用地手续。

按已批实施方案分期改造的，市场改造主体与分期改造范围内90%以上土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议后，须缴纳拆迁保证金（金额=分期拆迁面积×土地市场评估价×10%），履约保证金可转为拆迁保证金，经村集体及镇（街道）城市更新机构书面核实确认所签协议和保证金，可进场对已签约的房屋实施拆除，并同步办理分期范围内不动产权证注销登记和协议出让等供地手续。

改造范围内或分期范围内90%以上建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，市场改造主体应向主管部门申请供地手续和各种报建审批。

拒绝签订协议的住户，其无证土地可由农村集体经济组织以无偿收回的方式处理，有证土地可由农村集体经济组织以有偿收回的方式处理。上述由农村集体经济组织收回的土地，其拆除和改造可以与项目范围内其他土地不同步。

拆迁改造开始后，市场改造主体可以按照竣工面积比例占拆迁面积比例申请返还拆迁保证金，经村集体及镇（街道）城市更新机构书面核实确认后，可不计利息返还，返还款专项用于本项目开发及拆迁补偿，不得挪作他用。

十三、回迁安置与分期开发要求

旧村居改造拆迁补偿安置工作应当遵循“先安置、后拆迁”、“先村民和村集体回迁物业，后开发商可销售物业（即融资物业）”的原则，在拆迁补偿落实后，被拆迁人应当在拆迁补偿安置协议约定的拆迁期限内完成搬迁。

回迁安置物业与可销售物业可以同步建设，但回迁安置物业必须在可销售物业之前竣工验收。市场改造主体也可分期销售融资物业，但必须保证回迁安置物业优先于融资物业的实施顺序安排；也可将回迁安置物业与融资物业按相同的比例分期结合安排，但每一期必须保证回迁安置物业先于融资物业竣工验收，除最后一期外，当期融资物业销售（预售）的建筑面积占可销售（融资）总建筑面积的比例，不得高于当期回迁物业的建筑面积占总回迁物业建筑面积的比例，由各镇政府（街道办）及区住建部门负责监督。

十四、市场改造主体退出

旧村居改造项目选定市场改造主体实施改造的，市场改造主体未能在4年内（按实施方案通过区政府审批之日起计算）与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，出让程序不予启动，市场改造主体无条件退出项目，已缴纳的履约保证金不予退回，交由镇政府（街道办事处）或其指定部门（单位）统一处置。同时，由镇（街道）城市更新机构根据项目改造方案按有关程序选取审计机构，对已签订拆迁补偿协议的补偿费用（不计利息和财务成本）进行审核，后续参与改造的企业必须无条件承担上述费用。非因市场改造主体原因造成4年内未能达成签约数量要求的，经村集体成员代表会议表决通过并报区政府批准，签约率达成时间可延长2年。

十五、强化政府的补位作用

对于市场主导的拆除重建类改造项目，市场改造主体已征得法定比例的权利人同意，但无法征得全部权利人同意的，导致项目难以推进，该市场改造主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。区政府确定有必要继续推进的，可将其作为政府主导项目，按照相关规定有序推进土地、房屋征收工作，并对市场改造主体前期投入的拆迁费用及合理利润予以适当补偿。

十六、拒不履行协议的处理方法

农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组织表决通过并经批准的实施改造方案（含拆迁补偿安置内容），可按照以下情形处理：

（一）改造过程涉及征收集体土地，相关权利人对补偿标准有异议的，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定向批准征收土地的人民政府申请裁决；对违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土地的，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定，由区级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

（二）改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋进行拆迁的，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。