关于公开征求三水区城市更新（“三旧”改造）相关实施细则公众意见的公告

为做好上下级城市更新政策的衔接，进一步提高土地利用效率、改善城市面貌，激发地方城市更新的活力，我局起草了《三水区旧村庄改造拆迁安置操作指引》、《三水区支持“三旧”项目连片改造操作指引》、《三水区旧厂房改造激励措施》等11份三水区城市更新（“三旧”改造）相关实施细则，现公开征询公众意见，欢迎社会各界人士提出意见和建议，以便进一步完善内容，使文件更具科学性和可操作性。 

一、公示文件

01三水区旧村庄改造拆迁安置操作指引（征求意见稿）.docx

02三水区支持“三旧”项目连片改造操作指引（征求意见稿）.docx

03三水区旧厂房改造激励措施（征求意见稿）.docx

04三水区旧村庄改造项目协议出让操作指引（征求意见稿）.docx

05三水区旧厂房改造项目协议出让操作指引（征求意见稿）.docx

06三水区微改造项目协议出让操作指引（征求意见稿）.docx

07三水区“三旧”改造项目引入前期服务机构、市场改造主体和实施主体资格确认操作指引（征求意见稿）.docx

08三水区“三旧”改造项目引入土地前期整理人操作指引（征求意见稿）.docx

09三水区“三旧”改造项目退出指引（征求意见稿）.docx

10三水区“三旧”改造项目政府补位机制操作指引（征求意见稿）.doc

11三水区“三旧”改造标图建库操作指引（征求意见稿）.doc

二、公示时间 

2021年4月17日至2021年4月28日  

意见反馈方式   

1、通过联系电话留言（联系电话：87739789，联系人：刘小姐）

2、发电子邮件至邮箱zrcsgxglk@ss.gov.cn

佛山市自然资源局三水分局

2021年4月15日

三水区“三旧”改造项目引入前期服务机构、市场改造主体和实施主体资格确认操作指引（征求意见稿）

根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）、《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号）、《佛山市三水区人民政府办公室关于印发佛山市三水区旧村庄改造实施试行办法的通知》（三府办〔2018〕7号）、《佛山市三水区人民政府办公室关于印发佛山市三水区旧厂房改造实施试行办法的通知》（三府办〔2020〕5号）、《佛山市三水区人民政府办公室关于印发佛山市三水区旧城镇改造实施试行办法的通知》（三府办〔2020〕4号）等有关规定，为规范前期服务机构、市场改造主体引入与项目实施主体确认，制定本操作指引。

第一章 引入前期服务机构

一、前期工作与前期服务机构的定义

前期工作是指旧村庄改造项目在上平台公开招引市场改造主体之前，村（居）集体经济组织或其继受组织（以下简称“村集体”）作为责任主体需要完成的工作。前期工作主要包含基础数据调查测绘、项目范围划定、规划容量论证、单元计划（含规划容量论证）和单元规划编报及市场改造主体招商文件制定等内容。

前期服务机构是指经镇（街道）公开交易平台选取、协助村集体开展前期工作的服务机构。

二、适用范围

三水区行政范围内拟通过拆除重建或拆除重建与微改造相结合方式进行改造的旧村庄改造项目，在选择市场改造主体前，引入前期服务机构的，适用本操作指引。

三、组织模式

前期工作以村集体自行开展为主。村集体在佛山市自然资源局三水分局及镇（街道）指导下，制订前期服务机构招标文件，经镇政府（街道办）审核后，在镇（街道）农村集体资产交易平台引入前期服务机构开展前期工作。

四、引入前期服务机构流程

（一）村集体向镇（街道）城市更新主管部门提交书面改造申请，镇（街道）城市更新主管部门发函征求佛山市自然资源局三水分局意见，项目经判定确认具备可行性的，方可开展后续工作。

（二）村集体草拟前期服务协议，草拟的前期服务协议按属地管理的原则，经镇（街道）城市更新主管部门初审后，报镇政府（街道办）审核。经镇政府（街道办）审核同意后，在村（居）范围内公示5个工作日。公示期满后由村集体召开表决会议表决前期服务协议。

1．前期服务协议应明确授权委托一家前期服务机构全面负责以下工作：

（1）开展改造意愿调查；

（2）摸底调查涉及到的测绘和土地评估；

（3）城市更新单元计划的申报；

（4）招商文件与项目改造协议的制定；

（5）其它不涉及实质性利益的工作。

2．前期服务协议应详细列明上述某项工作需选取专业机构推进实施，并明晰各专业机构需具备的相应资质和具体的工作内容。

前期服务机构原则上应同时满足下列条件：

（1）在佛山市辖区内具有独立承担民事责任能力的法人机构；实缴注册资本5000万以上；近5年无不诚信记录； 出具银行存款资金证明2000万元以上。

（2）具备组织土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务等方面专业技术力量的能力。

（3）具有旧村庄改造项目前期服务机构或市场改造主体的经验。

3．服务费用的支付方式。

（1）服务实施过程中产生的一切费用由前期服务机构承担，包括政府实施的控规调整、单元规划编制、专家评审等费用。

（2）在前期服务机构按协议约定完成所有工作后，服务费用可由村集体先行支付，也可列入改造成本写入招商文件，由公开选定的市场改造主体支付。

（3）因客观原因造成项目搁置的，则前期产生的服务费用同时搁置，待项目重新启动后再按前期服务协议约定支付。

（三）表决前期服务协议： 由村集体召开成员代表大会，表决会议应当有本组织2/3成员代表参加，所作决定应当经到会代表2/3以上通过。到会人数未达到法定要求的，本次会议无效。成员代表会议表决通过的事项应当公示5天。1/10以上有选举权的成员提出异议的，应当提交成员大会重新表决。

（四）拟定招标文件。村集体在佛山市自然资源局三水分局及镇（街道）指导下，依据表决通过的前期服务协议，编制招标文件，并报镇政府（街道办）审核。

（五）上平台选取前期服务机构。村集体委托中介机构进入镇（街道）农村集体资产交易平台公开招标，招标文件在平台上的公示期不得少于30日。具体选取人是由专家2人、镇街政府代表2人、村集体代表5人组成9人评标小组，其中村集体代表必须包含村书记及村集体负责人。根据招标文件评分标准进行评分，选取评分最高的机构作为前期服务机构。

（六）选定前期服务机构后，由村集体与其签订前期服务协议；前期服务协议签订之日起30日内，村集体将前期服务协议抄报镇政府（街道办）、区城市更新主管部门。

五、引入前期服务机构的要求

（一）前期服务协议不得涉及实质性利益的内容。如果涉及列入改造成本写入招商文件的、由市场改造主体支付的费用，须严格按照农村集体财务支出有关规定执行。

（二）村集体引入前期服务机构开展工作的，需按本操作流程执行。未按本操作流程规定开展工作，擅自进行补偿方案表决的或在开展工作中违反法律法规及区、镇（街道）有关文件规定的，镇政府（街道办）及有关部门有权不予办理该项目的相关手续。

第二章市场改造主体选定与实施主体资格确认

一、市场改造主体选定

（一）市场改造主体的定义

本指引所称市场改造主体是指由原土地权利人按相关程序选定的项目开发组织实施者，市场改造主体需按相关要求达到一定条件后才能进行实施主体资格确认，正式推进项目实施工作。

（二）适用范围

三水区行政范围内拟通过拆除重建或拆除重建与微改造相结合方式进行改造，采用协议出让方式供地的“三旧”改造项目，在开发建设条件确定后，按规定引入市场改造主体的，适用本操作指引。

（三）市场改造主体的选定方式

市场改造主体的选定方式分为以下两种类型。

1.旧村庄改造项目与集体物业改造项目引入市场改造主体需要上镇（街道）农村集体资产交易平台公开选定市场改造主体，详见附件1。

2.国有土地上原权利人选定市场改造主体的，按以下方式进行：

（1）改造项目范围内权利主体单一的，原土地权利人应在开发建设条件确定后，在镇（街道）及区城市更新主管部门指导下，按公开招标程序选定市场改造主体。经镇政府（街道办）批准后，土地权利主体与经选定的市场改造主体签订项目改造协议。

（2）改造项目范围的土地或者地上建筑物、构筑物涉及存在多个权利主体，应当通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式形成单一改造主体，形成单一主体后按“（1）”执行。

（3）改造项目范围内存在多个权利主体，且无法通过归宗方式形成单一主体的，可由多主体协商达成协议共同开发，并按协议以共同代表或委派特定代表的方式，按公开招标程序选定市场改造主体。

（4）旧城镇改造项目主要通过市场改造主体将房地产权益转移形成单一主体的方式选定市场改造主体，也可由政府统筹实施，具体操作详见附件5。

（四）建立前期服务机构转为市场改造主体的机制

不涉及详细规划新编、修编或局部调整的旧村庄改造项目，在满足下列条件的前提下，允许前期服务机构转为市场改造主体：

1.前期服务机构招标文件及服务协议已约定可转为市场改造主体的相关事宜，包括明确项目不涉及详细规划新编、修编或局部调整，且前期服务机构须满足市场改造主体准入条件。

2.在前期服务协议有效期内完成协议约定的工作内容以及转为市场改造主体的主要程序，包括向村集体提出转为市场改造主体的申请；村集体表决通过；报区政府备案。

3.在确定市场改造主体资格前须符合相关准入条件要求，并在区政府备案环节提供相应材料。

二、实施主体资格确认

实施主体负责组织实施方案的实施，在确定为实施主体前，市场改造主体不得对更新单元范围内建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除。三水区城市更新项目实施主体主要通过以下方式确认：

（一）通过公开平台选取的。

1.旧村庄改造项目。拆迁安置补偿协议签约率达到80%以上（含80%），且按时将足额的拆迁保证金存入监管账户后，可报区政府批准确认实施主体资格；

2.集体物业改造项目。市场主体签订改造协议后，直接确认实施主体资格。

（二）自行改造的，相关土地及房屋权属证明材料视为实施主体资格确认书；经原土地权属人同意可由土地实际使用人实施改造的，相关合同或协议可视为实施主体资格确认书。

（三）国有土地存在多个权利主体的，通过以下方式将房地产的相关权益转移到同一主体，形成实施主体。

1.权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司；

2.权利主体与全部原权利人签订搬迁补偿安置协议并按时足额缴纳拆迁保证金后（拆迁保证金缴纳标准参照附件2），可报区政府批准确认实施主体资格；

3.权利主体的房地产被收购方收购。

（四）无法将相关权益转移到同一主体的，也可由镇（街道）作为协商的组织者和协调者，组织相关权利主体进行协商,达成一致意见并签署统一改造协议后，形成多方联合改造实施主体。

三、附则

本指引印发之日前区政府及区其他机构出台的有关规定与本指引不一致的，以本指引为准。

本指引由佛山市自然资源局三水分局解释。

本指引自2021年 月 日起正式生效，有效期3年。

附件：1.公开平台选取市场改造主体的操作指引

2.旧村庄改造项目拆迁保证金管理操作指引

3.项目实施主体确认申请书

4.项目实施主体确认书

5.旧城镇改造流程

附件1

公开平台选取市场改造主体的操作指引

一、旧村庄项目公开选定市场改造主体

开发建设条件确定后，村集体通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取市场改造主体，选定的市场改造主体既负责土地前期整理工作，也负责后期项目实施。

村集体应在镇（街道）城市更新主管部门、农业农村主管部门等部门的指导监督下，按以下流程公开选取并表决确定市场改造主体：

（一）拟定招商文件及项目改造协议

在开发建设条件确定的前提下，村（居）集体经济组织或其继受组织（以下简称“村集体”）负责制订招商文件和项目改造协议（可引入前期服务机构协助制订）。招商文件应包含市场改造主体资格、履约保证金金额、现状摸底调查情况、规划建设条件、评审办法及标准等主要内容；项目改造协议需明确开发建设主体、履约保证金、拆迁安置补偿、回迁物业建设和其他相关权责要求，以及协议终止及相关违约责任等内容。

招商文件与项目改造协议制订完成后，由镇政府（街道办）初审并经佛山市自然资源局三水分局、三水区农业农村局审查通过后，交由村（居）集体组织成员大会或成员代表会议表决，表决通过后报区政府批准。

（二）公开招商选取意向企业

村集体委托中介机构通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开招商，招商文件在平台上的公示期不得少于30日；报名企业依据招商文件要求制作投标文件；

成立评标小组，成员由村集体选定的代表4人、镇政府（街道办）代表2人、专家评委3人联合组成；评标小组按程序对投标文件进行综合评分，从高到低选取前3家企业作为意向企业；报名企业少于3家且均符合条件的，可全部作为意向企业。

（三）表决市场改造主体

符合条件的意向企业为2家或3家的，由村集体召开成员大会表决，票数最多且超过一半参会人员同意的获得市场改造主体资格。

符合条件的意向企业为1家的，也需要召开村集体成员大会表决，票数超过三分之二的，获得市场改造主体资格。

（四）签订项目改造协议

确定市场改造主体资格后，村集体应与该主体签订项目改造协议；市场改造主体资格获得者必须按约定缴纳履约保证金（金额：人民币贰仟万元）,存入镇（街道）指定的监管账户，由镇政府（街道办）、市场改造主体、监管账户开户银行共同监管。

（五）实施主体资格确认

拆迁安置补偿协议签订率达80%以上（含80%）且按时存入足额的拆迁保证金后，市场改造主体可凭相关证明材料向区政府申请确认为项目实施主体。已缴纳的履约保证金可转为拆迁保证金。

二、集体物业改造项目公开选定市场改造主体

村集体作为土地权属人的集体物业改造项目（旧村庄改造项目除外），拟采用协议出让方式供地，需引入市场改造主体开展土地整理和开发建设的，适用本指引。

村集体公开选取的市场改造主体，对村集体作出补偿，同时在项目土地整理过程中出资，协助进行土地整合、建筑物拆迁、土地通平、办理用地手续等的土地整理工作。项目达到规定条件后，自然资源主管部门将改造项目“集转国”后的国有建设用地使用权协议出让给市场改造主体。村集体将保留集体建设用地性质的产业用地，以入市流转方式出让或租赁给市场改造主体。

（一）摸底调查

村集体拟引入市场改造主体进行土地整理和开发的，须对地块进行摸底调查，包括项目地块范围、面积、权属及用地手续办理情况、地上建（构）筑物测量及拆迁补偿成本、土地租赁合同关系解除成本、本地块土地整理可能存在的难点分析（包括但不限于管线等其他公共设施迁改、建筑控高、环境影响评价、交通影响评价）等，估算出土地整理成本费用，形成摸底调查报告。

村集体可以聘请专业机构进行摸底调查，拟聘请的专业机构、摸底调查费用、主要服务内容，须在村居公示栏公示5日，公示之后由村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议表决通过的，才可签订服务协议。

鼓励镇（街道）国有公司积极参与土地整理的摸底调查工作。

（二）提出引入申请

村集体根据摸底调查情况，确定初步改造意向后，表决确定以协议方式出让土地使用权的，应向镇（街道）城市更新主管部门提出引入市场改造主体的书面申请，并提交摸底调查报告。

（三）编制《城市更新项目公开引入市场改造主体方案》

（含《土地改造和开发协议》）

开发建设条件确定后，在镇（街道）城市更新主管部门的指导下，村集体根据项目规划指标及摸底调查、村集体成员的利益诉求等情况，编制《城市更新项目公开引入市场改造主体方案》。《城市更新项目公开引入市场改造主体方案》编制过程应公开并充分征集村集体成员的意见，可聘请有相关经验的法律服务、房地产评估等中介机构参与编制，具体应包含以下内容：

1.出让方式，明确以协议出让方式出让土地使权。

2.项目地块的位置、范围、地上建（构）筑物现状及租约等基本情况。

3.土地规划用途和容积率等主要规划指标。

4.明确协议主要事项。

（1）披露该项目能享受到的“三旧”改造政策内容。村集体应根据我区“三旧”改造政策，结合实际项目，披露该项目在用地报批、土地出让、土地收益分配等方面可享受的政策。

（2）合理确定村集体的补偿。补偿指根据项目实际情况和区“三旧”改造政策，村集体希望通过项目改造获得的补偿。村集体根据项目区位条件、规划指标、参考房地产市场评估结果以及我区“三旧”改造政策，经充分酝酿研究后，合理确定补偿内容（包括货币形式和物业形式）。

（3）合理确定改造项目的土地整理成本。土地整理成本包括但不限于办证费、测量费、评估费、法律中介服务费、拆迁补偿款、搬迁奖励、环评费、交评费、场地围蔽费、租金保障款等。

（4）合理确定产业用地入市价格或复垦地块的收益归属。

5.选取市场改造主体的原则

“工改商住”项目采用竞集体补偿款的方式选取市场改造主体，集体补偿款叫价最高者为市场改造主体。

集体补偿款溢价的，溢价≦100%部分由镇（街道）和村集体按50%:50%的比例分成；溢价>100%部分由镇（街道）和村集体按70%:30%的比例分成。镇（街道）分配部分专门用于镇（街道）范围的乡村振兴事业；村集体分配部分专用于本村集体的乡村振兴事业，不得分配到户，也不得挪作他用。

6.明确土地整理期限。

土地整理期限从双方签署《土地改造和开发协议》之日起至项目土地达到出让交付使用条件时止，一般不超过三年。村集体因土地整理工作与整理范围内的租户发生诉讼等致使整理工作无法在约定时间内完成的，市场改造主体可向村集体申请延长整理期限，延长的期限不得超过二年。

7. 村集体和市场改造主体的权利、义务、责任。

为保障土地改造开发顺利推进，村集体可根据项目规模、整理成本、整理周期等实际情况，合理确定土地改造开发履约保证金。

8.综合上述各款内容形成《土地改造和开发协议》。

（四）镇政府（街道办）审核

村集体将《城市更新项目公开引入市场改造主体方案》、《土地改造和开发协议》报镇政府（街道办）审核。

（五）村集体表决

经镇政府（街道办）审核通过的《城市更新项目公开引入市场改造主体方案》、《土地改造和开发协议》，由村集体进行民主表决。

1.公示和答疑。表决前，村集体应采取公示或答疑会的形式对方案和协议的内容向村集体成员进行充分披露。公示的方式包括在村务公开栏上张贴，公示时间不少于5日；答疑会应着重就项目土地合作形式、双方权利义务、项目地块情况、项目出让收益的计算方式、补偿、土地整理费、协议出让等重要信息向村集体成员进行解释答疑。

2.表决。村集体组织按《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求对《城市更新项目公开引入市场改造主体方案》、《土地改造和开发协议》进行表决，表决书及表决证明，镇（街道）城市更新主管部门对表决过程予以监督。

（1）项目属经济社级集体经济组织的，由村（居）集体经济组织成员大会进行表决，所作决定应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2/3以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的半数以上通过。

（2）项目属经济联合社级集体经济组织的，由村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议进行表决。召开成员大会表决的，所作决定应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2/3以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的半数以上通过；召开成员代表会议表决的，应当有本组织2/3以上成员代表参加，所作决定应当经到会代表2/3以上通过。

其中，由成员代表会议进行表决的，表决通过后应公示5天。公示期间，成员代表应当向成员通报、解答表决内容；有1/10以上有选举权的成员提出书面异议的，应当提交成员大会重新表决。

（六）上平台选取市场改造主体

经表决通过且表决结果公示无异议的，《城市更新项目公开引入市场改造主体方案》、《土地改造和开发协议》提交镇（街道）农村集体资产交易平台，根据该方案中规定的市场改造主体选取方式，公开选取市场改造主体。

（七）签订《土地改造和开发协议》

市场改造主体与村集体签订《土地改造和开发协议》后，市场改造主体确认为项目实施主体，可开展土地整理和改造工作，协助村集体完善项目地块用地手续、搬迁补偿、“集转国”手续等，将地块整理至可交付出让阶段。

附件2

旧村庄改造项目拆迁保证金管理操作指引

一、拆迁保证金的定义

本指引所称拆迁保证金是指在旧村庄进行改造过程中用于拆迁安置补偿的资金。

二、适用范围

本指引适用于三水区行政区域范围内，采用自行改造或选定市场主体改造模式，通过拆除重建或拆除重建与微改造相结合方式进行改造的旧村庄项目。

三、拆迁保证金的缴存

（一）账户的设立

镇（街道）与拆迁保证金缴存人协商，在银行设立拆迁保证金监管账户，一个项目应当设立一个独立账户。协商不成的，由镇（街道）确定银行并设立拆迁保证金监管账户。

拆迁保证金缴存人、监管账户开户银行与镇政府（街道办）三方应当就拆迁保证金的管理签订监管协议，监管协议应当包括但不限于：资金监管的数额、使用范围、资金使用计划、具体程序、解除资金监管程序、违约责任等内容。

（二）资金缴存人

1.采用引入市场改造主体方式实施改造的旧村庄，由经平台选取的市场改造主体缴存拆迁保证金。

2.采用自行改造模式实施全面改造的旧村庄，由村（居）集体经济组织或其继受组织（以下简称“村集体”）成立的独资、合资公司缴存拆迁保证金。

（三）缴存的金额

1.拆迁保证金总额，为总拆迁面积乘以土地市场评估价的10%。

2.改造项目不分期实施的，在房屋拆卸前，拆迁保证金缴存人按照拆迁保证金总额，采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存拆迁保证金，其中现金缴存不得低于拆迁保证金总额的30%，且无条件银行履约保函的有效期不得短于项目实施方案批复中复建安置工程竣工验收时间。

3.改造项目分期实施的，在首期改造房屋拆卸之前，拆迁保证金缴存人按照不低于项目拆迁保证金总额30%，向镇（街道）缴交无条件银行履约保函或者在监管账户缴存履约保证金。无条件银行履约保函的有效期不得早于项目实施方案批复中全部复建安置区建设竣工验收时间。该无条件银行履约保函额度和现金额可以根据分期改造完成情况逐期核减，但不得低于剩余复建安置所需资金的30%，至最后一期当期的拆迁保证金已全额缴存后，方可不再提交该无条件银行履约保函额度和现金额。

按照批复的分期实施方案，由镇政府（街道办）核定各期拆迁保证金额度。除已上缴交无条件银行履约保函或者缴存履约保证金外，在当期房屋拆卸前，拆迁保证金缴存人还应当按照核定的当期拆迁保证金额度，采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存当期拆迁保证金，其中现金不低于当期拆迁保证金额度的30%。无条件银行履约保函的有效期不得短于当期复建安置工程竣工验收时间。

4.在当期复建安置工程竣工之前，拆迁保证金缴存人应当确保监管账户内备有当期拆迁保证金总额10%以上的现金用于支付；缴存的现金因支付少于当期拆迁保证金总额10%时，拆迁保证金缴存人应当及时向监管账户补缴现金，当期无条件银行履约保函额度可以按照补缴的现金金额相应调减。当期现金累计缴存额不低于当期拆迁保证金总额。

改造过程中，改造时序经批准予以调整的，以上无条件银行履约保函的有效期也应作相应调整。

5.拆迁保证金总额原则上应与项目实施方案批复中明确的总额一致。改造过程中，拆迁保证金额度发生调整的，经镇（街道）城市更新主管部门同意的，按照批准后的拆迁保证金额度进行监管。其中，资金缴存人在监管账户设立前已支付的拆迁保证金，在通过有资质的会计师事务所出具专项审计报告后，经镇政府（街道办）及村集体同意的，可在需缴交的拆迁保证金中直接核减或先缴交后再申请资金拨付。

6.采用合作改造模式实施全面改造的旧村庄项目，项目实施方案批复后，市场改造主体前期缴纳的履约保证金利息及本金经村集体同意后，可转为拆迁保证金，存入拆迁保证金监管账户。

7.拆迁保证金缴存人在办理当期融资地块建设用地出让协议时，镇（街道）城市更新主管部门应审查确保当期拆迁保证金足额缴存。

8.项目签订拆迁保证金监管协议后，市场改造主体未按时、足额向拆迁保证金监管账户存入拆迁保证金（包括现金和银行履约保函）的，镇（街道）城市更新部门按监管协议启动市场改造主体退出程序。

（四）拆迁保证金的拨付

拆迁保证金缴存人及村集体应根据已签订的《项目改造协议》及复建项目进度计划共同制订项目总体实施计划和资金使用计划，并共同报镇政府（街道办）审定。

拆迁保证金缴存人应当根据经批准的计划向镇政府（街道办）申请拨付拆迁保证金。村集体对资金缴存人所提交的每阶段监管资金所对应支付事项、上期资金使用情况、工程进度及有关资料进行审核和确认，并提出独立的是否同意拨付的书面意见，再由镇政府（街道办）审核。开户银行对资金缴存人所提交的每阶段监管资金所对应支付事项及有关资料进行审查，并提出书面审查意见。

原权利人的补偿资金可以按照计划和补偿协议支付。镇（街道）应当对拆迁保证金缴存人实施计划的实施和拆迁保证金的使用情况进行检查。

当期工程竣工验收及财务结算之前，复建安置建设费用拨付不超过当期复建安置建设资金总额的90%；当期竣工验收及财务结算之后，按照相关法律法规拨付结算款及工程质量保证金。

前述拆迁保证金的拨付条件、程序等，应当在拆迁保证金三方监管协议中进行约定。

（五）违反协议的处置

未经镇政府（街道办）批准，自行中止建设1个月以上或者拖欠临迁费1个月以上的，镇政府（街道办）可以单方决定使用监管账户内的拆迁保证金或者动用无条件银行保函担保资金，由此产生的经济损失由责任主体承担；涉及违法违规行为的，责任主体应当承担相应的法律责任。

复建项目实施主体不按照批复的项目实施方案组织建设或者违反相关规定组织建设，拒不整改或者在限期内未完成整改的，镇政府（街道办）可以单方决定使用监管账户内的拆迁保证金或者动用无条件银行履约保函担保资金组织建设;涉及违法违规行为的，责任主体应当承担相应的法律责任。（待与三水确定）

以上内容应当在市场改造主体招商文件、项目改造协议、拆迁保证金监管协议和无条件银行履约保函内载明。

四、拆迁保证金的监管

（一）拆迁保证金监管账户的资金用于旧村庄全面改造过程中的复建安置，专款专用。禁止任何人、任何单位以任何理由挪用拆迁保证金。

（二）镇（街道）负责拆迁保证金监管的指导和监督工作，对拆迁保证金的使用、监管情况进行检查。

附件3

项目实施主体确认申请书

XX镇人民政府（街道办事处）：

更新单元规划已批复，现我公司已完成了 拆除范围内 %的土地、房屋及其他地上附着物的拆迁安置补偿协议的签订，已足额缴存 元的拆迁保证金。

该项目拆除范围内涉及已征土地 平方米（其中：国有出让用地 平方米、国有未出让用地 平方米）、未征（转）地 平方米、非农建设用地 平方米；涉及搬迁补偿安置协议 份，原业主 个，其中房屋 栋（间）建筑面积 平方米。

根据《三水区“三旧”改造项目引入前期服务机构、市场改造主体和实施主体资格确认操作指引》等有关规定，现特向贵镇（街道）申请 更新单元 期实施主体资格确认。

特此申请。

公司

法定代表人：

年 月 日

附件4

项目实施主体确认书

更新单元规划第 期位于 区域。根据该更新单元规划，该期拆除范围面积 平方米，

（公司）已完成了该项目拆除范围内 %的土地、房屋及其他地上附着物的拆迁安置补偿协议的签订，且缴存了足额的拆迁保证金，并于 年 月 日至 年 月 日在 （地）及镇（街道）网站完成了公示，公示期内无任何第三人提出异议/异议不成立。根据《三水区“三旧”改造项目引入前期服务机构、市场改造主体和实施主体资格确认操作指引》有关规定，确认 （公司）为该项目的实施主体。

三水区人民政府

年 月 日

附件5

旧城镇项目改造流程

旧城镇改造分为市场主体主导与政府统筹实施两种模式，具体流程详见旧城镇改造流程指引图。

市场主体主导实施的旧城镇改造项目，由市场改造主体与原权利人通过签订拆迁安置补偿协议的方式，将房地产权益转移并形成单一主体。两家或两家以上的市场改造主体同时与项目改造范围内原权利人签订拆迁安置补偿协议的，签约率达到50%以上的市场改造主体成为主导项目实施的唯一市场改造主体，该市场改造主体可与其他市场改造主体协商转让拆迁安置补偿协议，或重新与原权利人签订协议。

政府统筹实施的旧城镇改造项目，经改造范围内90%以上住户（或土地权利人）表决同意，在确定开发建设条件的前提下，可由政府通过招拍挂等方式选定市场改造主体，将拆迁和改造交由市场改造主体实施，区政府作为征收主体，改造主体出资，完成征收补偿后，政府与市场改造主体签订国有建设用地使用权出让合同。