佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的通知

南府办〔2019〕9号

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：

《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》业经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局南海分局反映（联系电话：86369857）。

佛山市南海区人民政府办公室

2019年3月22日

佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法

第一章 总则

第一条 制定依据

为贯彻落实《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》、《国土资源部全面深化改革领导小组关于进一步统筹协调推进改革试点任务的函》（国土资函〔2016〕542号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）等文件精神，进一步推动佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作，创新土地管理制度，提高土地节约集约利用水平，支持实体经济持续健康发展，促进生态环境优化提升，制定本实施办法。

第二条 基本原则

实施城市更新，应按照“政府引导、市场运作，规划统筹、公共优先，明晰产权、保障权益，尊重历史、公开公平”的基本原则，采用多种方式，合理协调原土地及地上建（构）筑物权属人、市场改造主体和政府的利益关系，推动南海区逐步实现产业结构升级、空间布局优化、公共配套完善、生态环境改善、城市形态提升的城乡建设新局面。

第三条 适用范围

本实施办法所指城市更新，是指符合省、市有关城市更新（“三旧”改造）政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施办法规定进行拆除重建、综合整治、功能改变、局部加建、局部拆建、生态修复、历史文化保护等改造行为。

（一）城市基础设施和公共设施亟需完善；

（二）生态环境恶劣、环境污染严重或存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；

（四）城市升级、产业提升、村级工业园改造提升等其他经区级或以上人民政府认定属城市更新的情形。

第四条 城市更新分类

城市更新按其改造前用途、改造后用途以及改造模式，作如下分类：

（一）根据改造前的土地及地上建（构）筑物用途不同，城市更新主要分为旧城镇改造、旧厂房改造、旧村居改造三类。

1.旧城镇改造是指城区范围内国有土地上的旧民居、旧商铺、以及零星夹杂的旧厂房改造。

2.旧厂房改造是指镇（街道）、村（居）和工业园区内的旧厂房的改造（包括村级工业园改造提升）。

3.旧村居改造是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”、“古村落”等区域内进行的改造，具体指上述区域范围内的宅基地、产业用地、设施用地（含农村生产、生活服务设施和道路、巷道、市政、环卫等公共事业设施用地）及其他用地的统筹整理和连片改造, 同一更新单元中宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积不应低于改造用地面积的50%。

（二）根据改造后的土地用途不同，城市更新项目分为工业提升改造项目、商服提升改造项目、城镇住宅改造项目（含城镇住宅兼容商服用地类项目）和其他类型改造项目。

（三）根据项目改造模式不同，城市更新项目分为拆除重建类和微更新两大类。其中微更新包括综合整治、局部改造提升、建筑修缮、完善配套、生态修复、历史文化保护等类型。

第五条 管理机构及职能

（一）成立区城市更新领导小组，负责领导城市更新工作，对城市更新涉及的重大事项进行决策。

（二）成立区级城市更新机构，负责研究和拟定区城市更新相关政策，组织编制城市更新专项规划，审查城市更新单元计划、单元规划、实施方案，指导协调城市更新项目的实施和监管落实等。

（三）各镇政府（街道办）参照建立相关领导协调工作机制，并成立专职的城市更新机构，负责组织城市更新项目的实施、监管等。

第六条 全流程管理要求

南海区城市更新管理以标图建库图斑为基础，以城市更新单元为基本单位，实行“城市更新单元计划、城市更新单元规划、项目实施、项目监管”四个阶段的全流程管理。

全流程管理主要适用于以拆除重建为主的城市更新。

第二章 标图建库

第七条 入库标准

南海区城市更新各项政策只适用于纳入标图建库的地块。拟申报入库图斑应满足省关于上盖物的政策规定，符合土地利用总体规划，第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查属于建设用地等条件，申报和审核按省、市城市更新（“三旧”改造）政策执行。

第八条 动态管理要求

南海区城市更新（“三旧”改造）标图建库实施动态管理。各镇（街道）应严格按照省“三旧”改造政策和标图建库管理的文件要求，统筹和规范城市更新标图建库动态调整的初审工作，上报给区级城市更新机构，区级城市更新机构审查通过后上报审批。对各类低效建设用地，特别是改造条件成熟、改造需求迫切、对南海区经济社会发展具有较大推动作用、对保障服务民生具有重大意义的项目，应优先办理标图建库申报工作。

第三章 城市更新单元计划

第九条 城市更新单元

城市更新单元是城市更新单元计划的基本单位。

城市更新单元是指城乡建成区中符合纳入城市更新范围条件，在尊重产权边界，保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积（其中拆除重建的规模应不小于15亩）、相对成片的城市更新区域。一个城市更新单元可以包含一个或多个城市更新项目。

城市更新单元的划定应综合考虑城乡规划、土地权属、利益统筹、连片改造等的要求。

城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市公益性用地，城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设公益性项目的独立用地应大于3000平方米。城乡规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。

不满足以上条件，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施、村级工业园改造提升等原因，确需划定城市更新单元的，须进行专题说明。

第十条 计划编制依据

城市更新单元计划的编制以区城市更新专项规划及已批或已完成区级审核并上报至市自然资源局的控制性详细规划为审定依据。涉及到旧村居改造的，控规还必须对单元范围内各类用地性质构成、人口及建设容量、公共设施以及道路交通等方面有明确的规定，达到可以指导旧村居改造实施的程度， 控规中表达为H14(农村居民点)的旧村居，如提出旧村居改造的，应按程序调整控规。

区级城市更新机构负责定期组织编制全区的城市更新专项规划，指导全区范围内城市更新单元的划定、城市更新单元计划的编制工作；区级自然资源管理机构负责推进全区范围内控规的编制、审核及上报工作。

第十一条 计划的申报

（一）申报主体

1.权利主体单一的，可由权利主体自行申报,或委托单一市场改造主体申报。

2.有多个权利主体的，可由权利主体委托单一市场改造主体申报，也可由权利主体共同申报。

3.区、镇（街道）相关部门认为确需实施拆除重建，且通过政府主导方式实施城市更新的，可由区、镇（街道）相关部门申报。

（二）申报材料

申报主体应提交申请书（含单元内的具体项目信息）、研究报告、更新意愿证明材料、土地及地上建筑物权属材料等，由镇（街道）城市更新机构审核通过后，递交区级城市更新机构。

1.研究报告的编制

城市更新单元计划研究报告由申报主体负责编制，是城市更新单元计划审批的主要文件，编制内容及相关指引详见附件1。

2.更新意愿的审查

（1）申报城市更新单元计划的，更新意愿应满足以下要求：

①城市更新单元拆除范围内地块权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；土地或地上建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

②城市更新单元内用地属村（居）集体经济组织的，须经村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议表决同意进行城市更新。

（2）通过政府主导的方式实施城市更新，且由区、镇（街道）相关部门进行申报的，计划申报可不提供更新意愿证明材料，但项目实施方案报批前必须征求相关权利人的改造意见。

3.土地及建筑物信息摸底调查

城市更新单元计划报批前，申报主体负责组织对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行摸底调查。

经审查通过的摸底调查成果是城市更新单元计划审批的重要依据。

第十二条 计划的审批

（一）计划的审议和批准

城市更新单元计划由区级城市更新机构会同区级自然资源管理机构联合审议，审议通过后报区人民政府批准。涉及控规局部调整的还应当报市自然资源局审查，审查通过后报区人民政府批准。审批通过的，由区级城市更新机构在10个工作日内对城市更新单元计划进行公告。

经批准的城市更新单元计划，其单元范围内所包含的项目同时认定为城市更新项目。

通过联合审议的城市更新单元计划，涉及标图建库新增或调整的，区级城市更新机构可同步组织上报市城市更新局纳入标图建库或进行调整。

（二）计划的备案与延期

区级城市更新机构负责将已批准的城市更新单元计划报市城市更新局备案。

经批准的城市更新单元计划，自公告之日起一年内申报主体未完成城市更新单元规划上报程序的，该城市更新单元计划连同单元内的项目认定自动失效。确需延期的，由申报主体于经批准的城市更新单元计划失效前提出申请，经同意，可重新纳入单元批次计划并按程序报区政府审批、公告。

第四章 城市更新单元规划

第十三条 编制要求

（一）编制依据

城市更新单元规划的编制以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划、控制性详细规划、城市更新单元计划等为依据。

（二）编制主体

城市更新单元计划经区政府批准后，计划申报主体应当委托具有相应城乡规划资质的机构，结合摸底调查成果，编制城市更新单元规划。

（三）主要内容

南海区城市更新单元规划的编制应符合《南海区城市更新单元规划编制技术规定》，主要包括以下内容：

1.更新项目的具体范围、更新目标、更新模式、开发时序和规划控制指标；

2.基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及布局；

3.基于交通承载力、基础设施及公共服务设施承载力、人居环境承载力、经济平衡等综合测算基础上的容积率论证方案；

4.城市更新单元所在街坊范围内公益性设施整体统筹方案、建设容量总体平衡方案；

5.城市设计指引；

6.涉及产业升级的，镇政府（街道办）应提前征求区产业主管部门意见。

第十四条 规划报批

（一）规划审查

城市更新单元规划的申请由镇（街道）自然资源管理机构受理，初步审查通过的，报区级自然资源管理机构。区级自然资源管理机构负责城市更新单元规划的审查和组织协调工作，会同区级城市更新机构进行联合审查，并征求区级环境保护管理机构、区住建、经贸、教育、交通、水利、文化等相关部门意见。

重点审查内容包括：更新单元范围与计划的一致性、城市更新目标与方式的合理性、现状建设和权属信息等的详实性、规划控制指标论证的科学性、公益性用地配比的合规性、空间布局的合理性等。

（二）规划审批

不涉及控规局部调整的，由区级自然资源管理机构会同区级城市更新机构审查通过后，报区政府审批；涉及控规局部调整的，由区级自然资源管理机构上报市自然资源局，由市自然资源局将城市更新单元规划草案及审查意见提交市城市规划委员会审议，根据审议意见修改完善后报市人民政府审批。

申报主体还应委托场地调查单位对更新单元按照《场地环境调查技术导则》（HJ 25.1—2014）要求开展场地环境调查评估工作，并将场地环境调查评估结论作为确定土地用途的重要条件。环境调查评估不符合相应规划用地土壤环境质量要求的，不予批准城市更新单元规划。

（三）报批程序简化

不涉及已批控规局部调整的，城市更新单元计划、城市更新单元规划可以同步编制、同步报批；涉及到已批控规局部调整的，城市更新单元计划和单元规划可以同步编制，先后报批。

（四）规划备案

经批准的城市更新单元规划，由区级自然资源管理机构报市城市更新局和市自然资源局备案。

（五）报批时限

城市更新单元规划应当在城市更新单元计划公告之日起一年内完成组织上报工作。城市更新单元计划失效后再上报的，需要重新编制城市更新单元计划一并上报。

（六）法律效力

经批准的城市更新单元规划涉及控规局部调整的，视为对已批控规的修改；不涉及控规局部调整的，视为编制地块开发细则。

经批准的城市更新单元规划是出具城市更新项目规划行政许可、实施相关规划建设管理的依据。

第十五条 确保公益性用地落实

除“工改工”项目之外的城市更新单元规划应明确将不低于城市更新单元总面积15%的用地无偿用于建设公益性项目；由现状旧厂房改造为国有商住或商服用途的，无偿用于公益性项目建设的用地比例不得低于25%，连片项目可采用城市更新单元内区域总平衡原则，但公益性用地总体比例仍不得低于25%。无法单独提供公益性用地的地块，应整合周边地块一并改造、统筹安排。

需要享受城市更新（“三旧”改造）优惠政策的集体工业用地改为集体商服用地的，应当无偿提供15%公益性用地，提供的公益性用地根据具体情况转为国有土地收入区土地储备中心或保留集体性质收入镇（街道）集体土地整备中心。其他集体土地对公益性用地移交不做硬性要求，但应按照经批准的城市更新单元规划落实公益性用地及设施建设。

公益性用地移交的有关规定由区级城市更新机构另行制定，报区政府批准后执行。

第十六条 城市更新开发强度指引

南海区构建“地块容积+转移容积+奖励容积”的城市更新开发强度操作指引。其中：

地块容积在已批控规的基础上，根据微观区位影响条件（周边道路、地铁站点和地块规模等）进行修正。在地块容积保持不变的情况下，鼓励原用地单位自愿将经营性用地的一部分调整为公益性用地。

转移容积是城市更新单元内超出本实施办法关于公益性用地贡献的比例要求，无偿提供公益性用地后，超出部分可转移至开发建设用地内的容积。

奖励容积是因满足公共利益需要、承担了历史建筑保护的任务后，给予的建筑面积奖励。

已批控规划定的街坊总居住建筑容量不可随意突破，因转移容积及奖励容积增加居住建筑容量的，应在街坊内平衡。确需突破街坊居住建筑容量的，应按法定程序修改控规。

因城市更新产生了转移容积与奖励容积的地块,若采取协议方式供地的，仍按原法定控规的地块容积计收地价。

具体的开发强度操作指引由区级自然资源管理机构牵头制订。

第五章 项目实施及监管

第十七条 项目实施方案的编制

城市更新项目实施方案的编制应以经批准的城市更新单元规划为依据，主要包括改造地块基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿方案、拆迁安置方案、土地拟改造情况、分期建设方案、公益性设施及用地建设和移交方案、实施主体形成方案、完善历史用地方案等编制要点。

实施方案由镇（街道）城市更新机构组织编制、协调落实。

涉及到旧城镇、旧村居改造的，还需编制社会风险评估报告后方可启动项目改造实施工作。

第十八条 项目实施方案的审核（审批）

（一）镇（街道）负责对组织编制的项目实施方案进行符合性审查，审查通过的报区级城市更新机构审核，审核通过的作为指导项目实施和办理完善土地征收手续、集体建设用地转为国有建设用地手续的依据。

涉及到旧城镇、旧村居改造的，项目实施方案应在区级城市更新机构审核通过后报区政府审批，经区政府批准后，作为指导项目实施和办理完善土地征收手续、集体建设用地转为国有建设用地手续的依据。

（二）实施方案的符合性审查及审核（审批）主要包括以下内容：

1.实施方案的编制要点内容完整，结论清晰；

2.编制要点与已批准的城市更新单元规划的一致性；

3.区级城市更新机构认为必要的其他内容。

第十九条 项目实施主体的确认

实施方案应由经确认的实施主体负责组织实施。南海区城市更新项目实施主体主要通过以下方式确认：

（一）通过公开平台选取的，选取结果确认文件（旧村居改造项目，需签订项目改造协议，且缴纳第一笔履约保证金）视为实施主体资格确认书；

（二）自行改造的，相关土地及房屋权属证明材料视为实施主体资格确认书；经原土地权属人同意由土地实际使用人实施改造的，相关合同或协议视为实施主体资格确认书；

（三）国有权属存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益转移到同一主体后，形成实施主体。

属于旧城镇中的以住宅区为主的改造项目，应由镇（街道）城市更新机构在实施方案审核通过后，经占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的业主同意后，在社区居民委员会的协助下，由镇（街道）城市更新机构参照旧村居改造公开选择市场改造主体，市场改造主体与所有业主签订补偿安置协议后，形成实施主体。

（四）无法将相关权益转移到同一主体的，也可由镇政府（街道办）作为协商的组织者和协调者，组织相关权利主体进行协商,达成一致意见并签署统一改造协议后，形成多方联合改造实施主体。

第二十条 签订监管协议

除由政府组织实施的改造项目外，各镇政府（街道办）应与项目实施主体签订实施监管协议，明确具体监管措施及项目实施主体责任。

第二十一条 监管协议主要内容

项目实施监管协议应主要明确以下内容：

（一）实施主体按照城市更新单元规划以及实施方案的要求，应履行的移交公益性设施及用地的义务；

（二）实施主体应完成拆迁，并按照拆迁补偿安置方案履行相关补偿、回迁及过渡期安置的义务；

（三）项目实施进度安排及完成时限；

（四）双方约定的其他事项。

第二十二条 实施动态监督管理

镇政府（街道办）是项目实施监管的第一责任主体，应依据经批准的城市更新单元计划、单元规划、实施方案以及签订的项目实施监管协议，定期对项目实施进展情况进行动态监督管理，并向区级城市更新机构汇报项目实施进展情况。

第六章 城市更新用地审批

第二十三条 建设用地确权手续

（一）城市更新项目范围内没有合法用地手续但已经实际使用的建设用地，符合下列条件的，可按土地现状申请建设用地确权手续：

1.已纳入“三旧”改造地块标图建库范围，城市更新单元计划已经批准；

2.土地权属清晰，无争议。涉及到集体建设用地的，需已取得集体土地所有权证；涉及到国有建设用地的，需已取得国有林场证、国有农场证或其他国有权属证明材料；

3.符合土地利用总体规划和城乡规划；

4.在最新的土地利用现状图上显示为建设用地；

5.建设用地行为发生在2009年12月31日之前;

6.已按用地发生时的土地管理法律及政策规定落实处理（处罚）。

（二）城市更新项目建设用地确权手续的，由申请人向土地所在镇（街道）自然资源管理机构提交材料，逐级上报至区政府审批。

（三）涉及拆除重建类旧厂房更新的，建设用地确权手续范围内的现状建筑物需拆除完毕;申请建设用地确权手续时未拆除的可先提供拆除承诺书，拆除完毕后方可颁发权属确认书。

（四）非拆除重建类城市更新项目涉及到建设用地确权手续的，待上级出台相关政策后另行制定。

第二十四条 集体建设用地转为国有建设用地手续

（一）城市更新项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织自愿申请转为国有建设用地：

1.已纳入“三旧”改造地块标图建库范围，城市更新项目实施方案已经区级城市更新机构审核通过（涉及旧村居改造项目的，实施方案已经区政府审批）；

2.土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证；

3.建设用地已办理合法用地手续，或用地行为发生在1986年12月31日前，已按规定确权为集体建设用地；

4.符合土地利用总体规划和城乡规划；

5.经集体经济组织成员大会（股份合作经济联合社的，可由成员代表会议）依法表决同意。

（二）城市更新项目集体建设用地转为国有建设用地的，由申请人向土地所在镇（街道）自然资源管理机构提交材料，逐级上报审批。

（三）为加快项目开展进度，集体建设用地转为国有建设用地后需办理国有土地收回手续的，可凭集体建设用地转为国有建设用地的批准文件直接办理国有土地收回手续；原已办理集体土地使用权证的，应一并收回注销，并变更集体土地所有权证。

第二十五条 完善土地征收手续

（一）城市更新项目范围内已征收，但没有办理合法用地手续的历史建设用地，符合下列条件的，可按土地现状申请完善征收手续：

1.已纳入“三旧”改造地块标图建库范围，已组织编制城市更新项目实施方案；

2.土地权属清晰，无争议；用地行为发生在1987年1月1日前的，按照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行权属确认；用地行为发生在1987年1月1日之后、2009年12月31日之前的，已与村（居）集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见；

3.符合土地利用总体规划和城乡规划；

4.在最新的土地利用现状图上显示为建设用地；

5.已按用地发生时的土地管理法律及政策规定落实处理（处罚）；

6.建设用地行为发生在2009年12月31日之前。

（二）用地行为发生时的法律和政策没有要求听证、办理社保和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保和安排留用地。

（三）完善土地征收手续由申请人向土地所在镇（街道）自然资源管理机构提交材料，逐级上报审批。

（四）涉及拆除重建类旧厂房更新的，完善土地征收手续范围内的现状建筑物需拆除完毕;申请完善土地征收手续时未拆除的可先提供拆除承诺书，拆除完毕后方可向申请人颁发完善土地征收手续批复。

（五）非拆除重建类城市更新项目涉及到完善土地征收手续的，待上级出台相关政策后另行制定。

第二十六条 违法用地处理

（一）城市更新项目中涉及的历史违法用地按用地行为发生时间分类处理；

1.用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，依照1988年修订的土地管理法的相关规定落实处理（处罚）。

2.用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的，依照1998年修订的土地管理法的相关规定落实处理（处罚）。

（二）涉及罚款的按用地面积5元/平方米的标准进行处罚。

第二十七条 土地有偿使用费

（一）城市更新项目中涉及的国有或集体历史建设用地，用地行为发生在1999年1月1日之后、2009年12月31日之前的，建设用地确权手续按照56元/平方米的标准收取土地有偿使用费。土地有偿使用费缴纳后不再对原权属人进行补助。

本实施办法印发实施前涉及的“三旧”改造完善历史用地手续土地确权费收取及补助的处理见附件5。

（二）“三地”涉及将农用地、未利用地转为建设用地的，需按有关规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费。

第二十八条 边角地、夹心地、插花地（简称“三地”）报批

（一）“三地”的定义

1.边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。

2.夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。

3.插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互契入状态，面积小于3亩的地块。

（二）“三旧”改造涉及“三地”办理农用地转用或土地征收手续的，可纳入批次用地依法报批或与主体地块一并组卷报批，涉及中心城区农用地转用，需纳入一年一批次城市建设用地逐级上报国务院审批。涉及土地征收的，经村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

（三）“三旧”改造涉及“三地”面积大于3亩，或累计面积超过项目主体地块面积（不含“三地”面积）10%，且原则上不超过20%，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可将其农用地转用和土地征收报批材料，连同申报地块的相关说明（包括是否符合“三地”定义、图形特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等）一并报市人民政府根据个案处理原则进行审批。

超标“三地”属于国有建设用地，且主体地块的城市更新项目实施方案已经审核（审批）的，可报市人民政府根据个案处理原则进行审批。

第二十九条 土地置换

允许符合土地利用总体规划和控制性详细规划要求的存量建设用地通过土地位置调换等方式进行调整使用。城市更新项目用地范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。涉及上述土地置换的，应遵循“面积相等、价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则。

第七章 土地供应及出让收益分配

第三十条 土地供应

城市更新项目的国有土地供应可采用公开出让（招标、拍卖、挂牌）、协议出让、划拨等方式，农村集体经营性建设用地的供应可以通过出让、租赁等入市方式。

属政府收购储备或挂账收储后用作经营性用地再次供应的国有土地，必须采用公开出让方式，其他可以采用划拨、协议出让方式。

鼓励村（居）集体经济组织通过城市更新政策完善相关用地手续后，采用自行改造、与有关单位合作改造、选定市场改造主体进行改造或由政府组织实施改造等多种方式实施改造。其中，自行改造、合作改造或选定市场改造主体改造的，可以直接出让给村（居）集体经济组织或由其成立的全资公司、村（居）集体经济组织与公开选择的市场改造主体成立的合作公司（或合资公司）、或者村（居）集体经济组织公开选择的市场改造主体。

第三十一条 “三地”协议出让

（一）城市更新项目中的 “三地”，如符合土地利用总体规划和城乡规划，单块面积3亩以下（不含3亩）、累计面积不超过项目主体地块面积10%（产业发展保护区内及旧村居改造项目允许超过10%，但最高不得超过20%）的国有建设用地，经用地单位提出申请，可办理协议出让或协议转让手续。具体操作细则详见附件8。

（二）办理“三地”协议出让或协议转让的，“三地”的用途应与项目主体地块用途一致。

（三）公有资产性质的“三地”办理协议转让的，应取得主管部门的同意，且累计面积不超过项目主体地块面积10%，转让价格不得低于区片土地市场评估价。村（居）集体经济组织名下的“三地”办理协议转让的，应先按《广东省农村集体经济组织管理规定》和《广东省农村集体资产管理条例》规定的民主议事决策要求进行表决。

第三十二条 土地出让收益补偿方式

城市更新项目的土地出让收益补偿，可采取货币补偿、物业补偿、货币补偿与物业补偿相结合的形式，充分保障原土地权属人的合法权益。原土地权属人所取得的土地出让收益补偿，视作对原土地权属人土地和地上建筑物（构筑物）的征收补偿（含土地前期整理、拆迁搬迁等费用）。其中，城市更新项目土地收回储备时已对原土地权属人落实补偿的，原土地权属人不再享受土地出让收益补偿分配政策。

第三十三条 地价计收或收储补偿

（一）为进一步加快和规范城市更新工作，发挥地价杠杆对城市更新的推动作用，释放市场活力，南海区在城市更新中构建“区片市场评估价体系”，作为城市更新协议出让项目地价计收的依据。

（二）南海区城市更新项目主要按照旧厂房、旧城镇、旧村居，以及单独地块商改居等类型进行地价计收或收储补偿，具体计算方法见第八章、第九章、第十章和附表1。

（三）为鼓励连片改造，对于不低于200亩的连片改造项目给予相应扶持，土地出让价款计收比例可在分类型具体计收办法的基础上调整2％（公开出让的可增加2%进行补偿，协议出让的可下调2%进行计收）。

第三十四条 专项提留资金计提和出让收益分配

（一）专项提留资金

1.土地出让价款在区、镇分配前，需要先扣除的异地教育配套费（未配建小学、幼儿园的城镇住宅项目须扣除异地教育配套费）、“三金”[按出让价款总额（含异地教育配套费）的10%计提农田水利建设资金、地方教育资金、保障性安居工程资金和农业土地开发资金等]、上缴上级部分统称为“专项提留资金”。

2.出让为商服、商住用地的，专项提留资金还包括在计提“三金”的同时，按出让价款总额的3%计提乡村振兴发展专项资金，按出让价款总额的3%计提村级工业园改造提升扶持奖励专项资金。

3.原属区级留成，由于符合规定条件全额或部分拨付给镇（街道）的，还应计提省农业土地开发资金后再拨付。

4.异地教育配套费由区财政部门计提后全部返还给镇（街道）；其他专项提留资金全部由区财政部门管理和使用。

（二）资金计提和出让收益分配

1.对于公开出让的城市更新项目，土地出让价款按照第三十三条及附表1规定的比例补偿给原土地权属人后，剩余部分先计提专项提留资金，余额由区、镇（街道）按40%∶60%的比例进行分配。

2.对于协议出让的城市更新项目，土地出让价款在计提专项提留资金后，余额由区、镇（街道）按40%∶60%的比例进行分配。

3.对于工业改造提升类项目，无论是公开出让还是协议出让，土地出让价款政府分配部分，在计提专项提留资金后，全部分配给镇（街道）。

（三）“三地”地块参照项目主改造地块进行出让价款分配和资金计提，区属“三地”出让价款不分配给镇（街道）。

第三十五条 物业补偿分配

（一）城市更新项目涉及收回公开出让的，土地出让收益补偿分配可选择物业补偿或货币补偿与物业补偿相结合的形式，对原土地权属人进行补偿；协议出让的，市场改造主体给村（居）集体经济组织的补偿可选择物业补偿或货币补偿与物业补偿相结合的形式。

（二）城市更新项目涉及收回公开出让的（旧村居改造除外），土地出让收益补偿分配可选择物业补偿形式，由原土地权属人以合理价格向土地受让方回购物业。回购物业的总价不得高于原土地权属人按本章第三十四条补偿分配的金额，而且回购各类用途的建筑面积不得高于规划条件所规定的该类建筑面积的35%。

（三）回购物业的价格由土地成本和建筑成本构成，其中土地成本按照土地出让成交的楼面地价进行确定，建筑成本参照佛山市工程造价与招标协会出具的近期建筑工程造价指标进行确定。回购物业的用途、位置及分配比例等应参考规划设计条件及规划报建方案进行确定。

（四）城市更新项目涉及收回公开出让的，且原土地权属人为村（居）集体经济组织、区镇公有企业的，可采取由土地受让方代建物业的形式进行补偿，代建物业所需费用不得超过原土地权属人按本章第三十四条补偿分配的金额。采取代建物业形式的，土地受让方以合理的建筑成本负责物业建设，原土地权属人负责提供平整后的代建物业地块。建筑成本参照佛山市工程造价与招标协会出具的近期建筑工程造价指标进行确定。

第三十六条 新一轮十大示范片区项目土地出让价款分配政策

南海区新一轮十大示范片区内城市更新项目涉及收回公开出让作城镇住宅、商服用地的，且项目用地在2021年12月31日前出让的（以签订《土地成交确认书》为准），其土地出让价款（若含异地教育配套费的需先扣除）在扣除“三金”上缴上级部分及乡村振兴发展专项资金、村级工业园改造提升扶持奖励专项资金后，区分配部分的50%交由所属镇（街道）统筹用于示范片区内的土地整理、动迁补偿、基础设施建设、环境修复等支出；出让后作工业用途或符合原国土资源部《产业用地政策实施工作指引》规定的产业用地的，其土地出让价款在扣除“三金”及上缴上级部分后，区分配部分全额交由所属镇（街道）统筹用于示范片区内的土地整理、动迁补偿、基础设施建设等支出。

第八章 旧厂房改造

第三十七条 改造原则

划入产业发展保护区范围内的旧厂房改造项目，应积极落实《佛山市城市棕线管理办法》（佛府办〔2018〕28号）的相关要求，重点推进产业结构升级和产业空间集聚；产业发展保护区范围外的旧厂房改造项目，应积极落实城乡规划特别是控规的控制要求，重点推进城市功能完善和用地节约集约。

第三十八条 改造类型

依据控制性详细规划，结合土地规划用途，南海区旧厂房改造主要分为以下三类：

（一）保留工矿仓储用地性质（简称“工改工”）；

（二）调整为居住用地（可按城乡规划要求兼容一定比例的非居住用地）的（简称“工改居”）；

（三）调整为商业服务业用地（可按城乡规划要求兼容一定比例的非商业服务业用地）的（简称“工改商”）；

工改其他用途用地的，参照“工改工”政策执行。

第三十九条 实施方式

旧厂房改造的实施方式分为政府组织实施、自行改造、选定市场改造主体改造三类。

政府组织实施主要包括：政府机构或国有公司以征收、征用、收购、统筹等方式，获得旧厂房土地所有权或支配权后实施改造。

自行改造主要包括：项目单一权利主体（含村（居）集体经济组织或原村（居）集体经济组织继受单位）自行实施；多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。

选定市场改造主体包括：权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场改造主体后由其实施；村（居）集体经济组织或原村（居）集体经济组织继受单位通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取的市场改造主体并签订改造协议。

第四十条 选取改造主体

土地权属人为村（居）集体经济组织的旧厂房改造项目，可按照以下分类选取改造主体。

（一）土地整理和土地开发分离项目

该类项目，村（居）集体经济组织可通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取土地前期整理人，土地整理完成后，由政府通过挂账收储公开出让方式选取土地开发主体。村（居）集体经济组织按本实施办法获得土地出让收益补偿。

土地前期整理是指村（居）集体经济组织在“工改工”、“工改商”、“工改居”项目（旧村居改造除外）实施改造前，通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取，引入合作方垫资开展土地整合及拆迁等项目开发的前期工作，直至项目土地达到出让交付使用条件时止。城市更新单元计划经区政府批准后才能引入土地前期整理人，相关要求及程序详见附件10。

商改商、商改居项目可以参照本实施办法及附件10选择土地前期整理人。

（二）土地整理和土地开发合一项目

村（居）集体经济组织在“工改工”、“工改商”、“工改居”项目选择同一市场改造主体进行土地前期整理和土地开发的，应通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取市场改造主体。对村（居）集体经济组织的补偿可参照挂账收储的土地出让收益减去整理成本等必须支付的费用后进行合理核算，由市场改造主体补偿给村（居）集体经济组织。

项目土地在土地整理工作完成后，协议出让给该市场改造主体。工改居项目采用该方式选定市场改造主体的，还应同时满足联动改造要求。

引入市场改造主体进行改造的相关要求及程序详见附件11。

商改商、商改居项目可以参照本实施办法及附件11选定市场改造主体进行土地前期整理和土地开发。

（三）“毛地”入市项目

允许纳入“三旧”标图建库范围的农村集体经营性建设用地改造项目（即保持集体建设用地性质的 “工改工”、“工改商”或“商改商”项目），以“毛地”（指未达到手续齐全的土地）入市，即结合土地前期整理一并通过镇（街道）农村集体资产交易平台选取改造主体，改造主体同时作为土地前期整理人和集体土地入市的成交人，既负责土地前期整理工作，也负责土地开发工作。土地经集体经济组织表决和镇（街道）农村资产联席会议审议通过的，可先只凭土地所有权证办理上平台入市手续，土地整理完毕后，通过建设用地确权手续办理土地使用权证书，并在正式签订入市合同前办理好土地使用权证。“毛地”入市应同时满足以下条件：

1.入市土地已纳入“三旧”改造标图建库范围或者农村集体经营性建设用地标图建库范围，已办理土地所有权证。

2.入市土地面积须达到20亩以上。

3.改造后的工矿仓储用地项目的规划容积率达到1.2以上，商服用地的规划容积率达到2.5及以上（有机场、军事等特殊控高要求的除外）。

4.产业类型不属于国家产业目录中的禁止类、淘汰类。

5.自然资源管理机构出具地块的规划意见。

6.入市方案（含土地整理方案）经镇政府（街道办）审核同意后，由村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议表决通过。

竞得人必须协助村（居）集体经济组织与原土地租赁人解除租赁合同，完成土地整理后才能与村（居）集体经济组织签订入市（出让或租赁）合同。

（四）由承租人申请延长租期实施改造的项目

“工改工”项目的权利主体为厂房承租人，由承租人实施改造并申请延长租期的，应终止原合同，重新约定租金、租赁期限、合同期满地上构建物归属村（居）集体经济组织等主要条款，报镇（街道）农村集体资产联席会议审批同意后，交由村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议表决同意，可采用协议方式延长租期。申请延长租期的，应满足以下条件：

1.用地规模不得低于15亩；

2.改造后容积率不得低于1.2；

3.已完善集体建设用地手续；

4.改造后产业类型应符合南海区产业发展方向要求；

5.延期后的租期不得高于同类用途国有用地出让的最高年限。

承租人需与村（居）集体经济组织签订新的入市合同，约定上述改造条件要求并约定违约责任。新的入市合同信息需录入《南海区农村集体资产管理交易系统》进行管理。

第四十一条 土地供应方式

南海区旧厂房改造项目可根据改造分类采用以下方式供地：

（一）“工改工”及“工改商”类

保留集体建设用地的，可以通过拨用（自行改造）、集体建设用地入市等方式供地；

采用“集转国”方式的，或现状为国有建设用地的，可以选择公开出让或协议出让的方式供地。

（二）“工改居”类

保留集体建设用地的，可以采用拨用方式供地，该方式只适用于建设社区公寓；

改造后为国有居住用地的，可以采用挂账收储公开出让的方式供地，也可采用协议出让方式供地，都必须按本实施办法规定履行“联动改造”任务。

第四十二条 地价计收或收储补偿

（一）“工改工”类

1.采用挂账收储公开出让方式供地的，按照工业用地土地成交价计收。完成集体转国有后协议出让的，或国有划拨工业用地补办出让的（村集体的国有划拨留用地除外），按照工业用地区片市场评估价的40%补缴地价。

2.采用协议出让方式自行改造的（仅针对国有建设用地）

（1）增加容积率的，原则上不再补缴地价。都市型产业载体项目和工业、仓储用地增加容积率且办理产业用房分割的项目，需要补缴增容部分的地价，地价按区片市场评估价40%计收；

（2）延长土地使用年限的，补缴的地价按法定最高年限的区片市场评估价乘以延长年限的修正系数的40%收取。

3.“工改工”项目，采用挂账收储公开出让的，按公开成交价的60%补偿给村（居）集体经济组织或其他原土地权属人。

4.“集转国”后的“工改工”项目，由市场主体改造的，村（居）集体经济组织除享受土地出让收益外，还可以要求改造主体无偿返还不高于30%的改造后计容建筑面积的工业厂房给村集体（由双方书面协议约定）。

（二）“工改商”类

1.采用挂账收储公开出让方式供地的，土地出让价款对应的规划容积率3.0（含）以下部分，按公开市场成交价的60%补偿给原土地权属人；规划容积率3.0以上部分，按公开市场成交价的30%补偿给原土地权属人。

2.采用协议出让方式供地的，规划容积率3.0（含）以下部分，按区片市场评估价的40%计收；规划容积率3.0以上部分，按区片市场评估价的70%计收。

（三）“工改居”类

1.采用挂账收储公开出让方式供地的，规划容积率2.5（含）以下部分，按公开市场成交价的50%补偿给原土地权属人；规划容积率2.5以上部分，按公开市场成交价的5%补偿给原土地权属人。

涉及竞配建人才安置房等物业要求的，原土地权属人不参与分配，由区、镇按40%：60%的比例分配。

2.采用协议出让方式供地的，规划容积率2.5（含）以下部分，按区片市场评估价的50%计收；规划容积率2.5以上部分，按区片市场评估价的95%计收。

第四十三条 联动改造要求

“工改居”项目（含兼容有城镇住宅建筑的“工改商”项目）应与“工改工”（拆除重建类）项目联动改造，联动改造的责任主体为“工改居”项目的原土地权属人。

联动改造的“工改工”项目，优先选择位于产保区、村级工业园，通过拆除重建方式实施，改造前后用地功能均为工矿仓储用途的项目；联动改造的“工改工”项目可以是“三旧”改造标图建库范围内的项目，也可以是标图建库范围外的项目。同时，为推动公益性设施提升和复垦复耕，允许将“工改公”、“工改农”项目参与联动改造。

联动改造的“工改工”地块不限于与“工改居”地块位于同一城市更新单元内，集体或国有“工改居”项目，均可在全区范围内落实“工改工”联动改造地块。联动改造具体应符合两项要求：一是联动改造的“工改工”地块，改造后容积率不得低于1.2，改造后的产业类型不得为南海区规定的淘汰类产业，改造后的投资强度不得低于《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）关于工业用地投资强度的相关规定。采用租用土地方式实施联动改造的，租用的工业用地租期不得低于20年，租期内不得通过转租方式再次参与联动改造；二是“工改居”项目的单元计划申报之日前，已经改造完成的“工改工”、“工改农”、“工改公”项目不得作为联动地块。

（一）集体工业用地的“工改居”

集体工业用地的“工改居”项目，可以在办理完“集转国”手续后，采用挂账收储公开出让，或协议出让。

1.挂账收储公开出让

（1）村（居）集体经济组织必须联动改造与居住用地相挂钩的一定比例的工改工、工改公、工改农、工改商（工改商只有在前三类项目不能满足联动改造需要的情况下才可适用）；有项目确实全部或部分不能采用联动改造方式的，原土地权属人在单元计划中提出，说明理由，一并报批。未在单元计划提出的，原土地权属人也可以单独向镇政府（街道办）书面申请全部或部分直接采用出让收益分配款抵扣方式，镇政府（街道办）核实后单独书面请示区政府。区政府批准单元计划或批准单独请示的，村（居）集体经济组织应在其出让收益分配款中就不能实现联动改造的全部或部分居住用地扣除一定数额的价款进行抵扣。可以实现联动改造的部分，需要预扣同等数额的价款，在工改居项目用地出让合同签订之日起4年内完成该部分联动改造任务并验收通过后可享受预扣价款的返还，4年内没完成联动改造的，预扣价款转为抵扣价款，不予返还。（联动改造配比及扣除金额见附表2）。

（2）抵扣款项上缴区财政，全部纳入村级工业园改造提升扶持奖励专项资金管理，用于全区范围内的村级工业园改造提升和工业改造提升的扶持奖励。

2.协议出让

协议出让类工改居不允许采用抵扣货币的方式进行联动改造。村（居）集体经济组织在完成本项目地块以及联动改造地块的城市更新单元计划后，通过镇（街道）农村集体资产交易平台，公开选取市场改造主体，同时负责项目地块和联动改造地块的前期土地整理，并在前期土地整理工作完成后，由该市场改造主体作为项目地块协议出让的意向受让人。

村（居）集体经济组织应通过合作协议的方式，明确由市场改造主体负责联动改造地块的项目实施，并将产业用地以协议出让或租赁的方式一并交由市场改造主体进行改造。该方式下，市场改造主体作为联动改造的责任主体。

居住用地协议出让前，村（居）集体经济组织、市场改造主体必须与镇政府（街道办）签订《联动地块改造协议》，约定联动地块改造事宜，改造方不能按约定完成改造的，需承担违约责任。

（1）《联动地块改造协议》和出让合同均需约定联动地块未达到相关要求的（工改工、工改商以建筑物封顶为要求，工改公、工改农以地上建筑物全部拆除为要求），居住用地项目不得申请竣工验收；本条款中的联动改造进度，可依据经批准的项目实施方案分期完成，分期也必须执行产业用地优先建设的要求。

（2）从工改居的出让合同签订日期起算，联动改造项目四年内仍未通过竣工验收的，由联动改造责任主体缴纳一定的违约金后，视为完成联动改造任务。改造违约金额为扣除金额（见附表2）的3倍,上缴区财政，纳入村级工业园改造提升扶持奖励专项资金管理，用于全区范围内的村级工业园改造提升和工业改造提升的扶持奖励。

（二）国有工业用地的“工改居”

国有工业用地的“工改居”项目，可以采用挂账收储方式公开出让，或协议出让。

1.挂账收储方式公开出让

（1）居住用地出让前，原土地使用权人必须承诺联动改造与居住用地相挂钩的一定比例的工业提升、公共设施完善、土地复垦。无法完成联动改造任务的，原土地使用权人应在其出让收益分配款中就不能实现联动改造部分的居住用地扣除一定数额进行抵扣。可以实现联动改造的部分，需要预扣同等数额的价款，在工改居项目用地出让合同签订之日起4年内完成该部分联动改造任务并验收通过后可享受预扣价款的返还，4年内没完成联动改造的，预扣价款转为抵扣价款，不予返还。（联动改造配比及扣除金额见附表2）。

（2）抵扣款项上缴区财政，全部纳入村级工业园改造提升扶持奖励专项资金管理，用于全区范围内的村级工业园改造提升和工业改造提升的扶持奖励。

2.协议出让

原土地使用权人书面承诺居住用地挂钩一定比例的工业提升、公共设施完善或土地复垦项目，才能获得协议出让资格，否则应按挂账收储公开出让方式供地。

居住用地协议出让前，土地原权属人必须与镇政府（街道办）签订《联动地块改造协议》，约定联动地块改造事宜，改造方不能按约定完成改造的，需承担违约责任。

（1）《联动地块改造协议》和出让合同均需约定联动地块未达到要求的（改造后存在建筑的，以建筑物封顶为标准；改造后没有建筑的，以现状建筑物全部拆除完毕为标准），居住用地项目不得申请竣工验收；本条款中的联动改造进度，可依据经批准的项目实施方案分期完成，分期也必须执行产业用地优先建设的要求。

（2）从工改居的出让合同签订日期起算，联动改造项目四年内仍未通过验收的，由联动改造责任主体缴纳一定的违约金后，视为完成联动改造任务。改造违约金额为扣除金额（见附表2）的3倍,违约金上缴区财政，纳入村级工业园改造提升扶持奖励专项资金管理，用于全区范围内的村级工业园改造提升和工业改造提升的扶持奖励。

第四十四条 混合开发

（一）本实施办法所指混合开发是指在推进连片改造更新项目中，为支持新产业、新业态发展，提升连片改造地区的产业活力，平衡不同产业开发的总体利益，所实施的“以产业开发为主、住宅开发为辅”的土地复合利用方式，其特点是“国有+集体、住宅+产业、出让+租赁”三个层面的“混合”。

（二）混合开发项目可以采用公开出让的方式选取竞得人，也可通过协议出让的方式选取意向受让人。

（三）混合开发项目改造范围内现状必须以集体土地为主，集体土地可部分或全部转为国有土地，也可部分保留集体土地性质使用。保留集体土地性质的，应办理集体土地使用权证后，按照农村集体经营性建设用地入市和农村集体资产管理的有关要求，以集体土地出让或租赁等形式由竞得人或意向受让人统一开发。

（四）混合开发项目涉及到改造后有国有住宅建筑的，还应满足本章“联动改造”的相关要求（本实施办法批准前已通过认定的混合开发项目除外）。

（五）混合开发项目由权属人向镇（街道）城市更新机构提出申请，连同城市更新单元计划或城市更新单元规划一并审批。

混合开发项目的竞得人或意向受让人，需要与镇（街道）签订产业用地开发监管协议，才能与自然资源管理机构签订居住用地的出让合同，与村集体签订产业用地入市合同。产业用地开发监管协议作为出让合同的附件（开发协议和出让合同均须约定产业用地建筑物未封顶的，居住用地不得申请竣工验收），竞得人或意向受让人违反产业用地开发监管协议的，同时承担开发协议的违约责任和出让合同的违约责任。

（六）混合开发项目由单个地块构成的，允许住宅功能兼容商服、科研、办公等功能，在符合建筑、消防安全等有关条件的情况下，不同功能的用房可分区域建设使用，亦可混合建设使用；混合开发项目由多个地块构成的，土地整体供应，国有建设用地和集体建设用地分别出具规划设计条件。

（七）以公开出让方式供地的混合开发项目，一并拟订国有建设用地出让方案和集体建设用地入市方案，统一由区公共资源交易平台进行公开交易。竞价时固定集体建设用地入市的价格（入市价格由村集体表决决定），竞国有建设用地的出让地价。以协议出让方式供地的混合开发项目，结合联动改造要求，由农村集体资产交易平台选取的市场改造主体负责土地整理并同时承担城镇住宅用地和产业用地的开发。

（八）混合开发项目的商住地块必须属于“三旧”改造地块。而入市流转地块可以是“三旧”改造地块，也可以是非“三旧”改造地块。

第四十五条 片区统筹整备

为加快推进南海区土地权属结构优化，进一步提升村（居）集体经济组织参与城市更新的积极性，允许在城市更新土地出让收益分配中引入“片区统筹整备”，丰富城市更新中对村（居）集体经济组织收益补偿的方式。

本实施办法所指片区统筹整备为：集体所有的成片连片“三旧”改造项目，全部完成“集转国”后，在保证集体收益不降低的前提下，由村（居）集体经济组织保留部分经营性用地作为收益补偿。

（一）片区统筹整备对象

土地现状性质为集体用地（集体商业或工业用地），改造面积达到100亩或以上，且已全部纳入城市更新标图建库范围；

（二）利益统筹与分配

1.编制片区统筹方案。采用片区统筹整备模式进行土地收益补偿的项目应先行编制土地统筹整备方案，重点核算项目整体收益，分配给村（居）集体经济组织使用的土地规模和范围，公益性用地的规模和范围，交由区、镇（街道）收储的用地范围。

2.统筹村（居）集体经济组织及政府利益。无偿提供的公益性用地不得低于片区总用地面积的25%，扣除公益性用地后，分配给村（居）集体经济组织使用的土地原则上不高于净地比例的52%，扣除以上两类后的用地应全部无偿移交给区、镇（街道）收储。

3.村（居）集体经济组织负责片区统筹项目的整体土地前期整理工作。

（三）方案的编制和审批

1.片区统筹整备方案由镇（街道）政府和村（居）集体经济组织共同组织编制；

2.片区统筹整备方案应连同城市更新单元计划一并编制，一并申请、一并审批；

3.经批准的片区统筹整备方案，作为制定城市更新单元规划和项目实施方案的依据之一。

（四）实施方式及土地出让收益补偿

1.村（居）集体经济组织对保留地块通过集体表决方式选择公开出让、协议出让自行改造、协议出让给市场改造主体等方式进行改造。

（1）公开出让。交由政府按挂账收储后“招拍挂”方式公开出让，土地出让价款总额扣除专项提留资金后，全部补偿给村（居）集体经济组织。

（2）协议出让自行改造。协议出让给村（居）集体经济组织成立的全资公司，土地出让收益按区片市场评估价计收。土地出让收益在扣除专项提留资金后，全部补偿给村（居）集体经济组织。

（3）协议出让给市场改造主体。通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取市场改造主体。市场改造主体为向村（居）集体经济组织提供最高补偿的应承人。经选定的市场改造主体负责向政府缴交协议出让的地价，按区片市场评估价计收。土地出让价款在扣除“三金”、乡村振兴发展专项资金、村级工业园改造提升扶持奖励专项资金及上缴上级部分后，全部补偿给村（居）集体经济组织。市场改造主体支付给村（居）集体经济组织的补偿数=应承的最高补偿数－政府补偿给村（居）集体经济组织的出让收益。

2.政府保留地块的土地出让价款总额在扣除专项提留资金后，区、镇（街道）按40%：60%的比例进行分配。

（五）其他要求

1.采用片区统筹整备方式的项目，应同时遵守本实施办法“联动改造”的相关要求；

2.监管要求

（1）村（居）集体经济组织保留地块必须严格按照已批准的城市更新单元规划实施建设。

（2）村（居）集体经济组织保留地块自城市更新单元规划批准之日起三年内未确定改造主体的，应交由政府按挂账收储“招拍挂”方式公开出让。

第四十六条 工业改造提升项目扶持奖励政策

（一）加强规划引领、简政放权

1.统筹存量与增量。区及镇（街道）自然资源管理机构应统筹安排新增与存量用地，在土地利用总体规划数据库中增加“三旧”改造图层，与市“三旧”改造地块数据库保持一致，将具备改造条件、近期可能实施改造的“三旧”用地全部纳入规划范围，充分保障建设用地规模。

2.简化更新单元计划与规划。“工改工”项目涉及到的城市更新单元计划、城市更新单元规划、项目实施方案可由镇（街道）城市更新机构审核同意后报镇（街道）批准，报区级城市更新机构备案。

（二）用地指标保障

南海区通过“三旧”改造获得的奖励用地指标优先用于保障基于连片改造达到200亩以上的工业改造提升项目。

（三）允许分割销售

以出让方式取得的国有工业用地和集体工业用地，改造面积达15亩及以上，符合相关规划要求和投资条件的，经报区政府批准同意，可建设多层厂房并对产业用房进行产权分割销售，分割销售的单元面积不得小于500㎡。允许建设不超过计容总建筑面积20%的配套用房，所有配套用房不得分割登记、分割销售，但可以整体登记、整体销售。

项目分期竣工验收以后，才能分期办理首次登记和转移登记。

（四）工业改造提升项目资金奖励

1.对2018年1月1日后领取《建筑工程施工许可证》的一般工业改造提升项目，按项目进度奖励城市（村镇）基础设施配套费。工业改造提升项目完成基础分部工程施工后，按所缴的城市（村镇）基础设施配套费对项目建设单位进行奖励。奖励款项由区财政部门在村级工业园扶持奖励专项资金中拨付。

2.开发强度奖励

对于达到附件9要求的，工业改造提升项目，工业厂房竣工结算的工程造价（不含地价）1亿元及以上的，对投资者按工业厂房竣工决算的工程造价（不含地价）的1.5%进行奖励；或容积率1.5及以上的，按计容建筑面积给予40元/平方米的奖励。以上两项条件均符合的项目，投资者只能选择其中一项进行申请。投资者于项目竣工验收后申请奖励（分期改造的项目，奖励资金的申请及支付可依据项目监管协议分期进行），单个项目最高奖励金额不超过1000万元。奖励款项由区财政部门在村级工业园改造提升扶持奖励专项资金中拨付。

3.本实施办法颁发前已申请扶持或奖励的工业提升改造项目和工业提升示范项目按原政策所定标准执行。

第四十七条 村级工业园改造提升扶持政策

（一）加强规划引领

各镇（街道）应编制村级工业园整治提升专项规划，将区域内的全部村级工业园划分为“拆除重建、综合整治、功能转变、复垦复绿”四大类；明确各类型村级工业园的用地范围、规模，明确改造时序，建立台账，以指导村级工业园整体改造提升。

（二）土地利用总体规划调整政策

村级工业园改造项目土地已纳入土地利用总体规划复垦区，但确需实施“三旧”改造的，在安排建设用地规模即符合“三旧”改造条件的情况下，根据省“三旧”改造相关优惠政策要求进行土规修改，规划修改完成后按规定纳入标图建库范围。

（三）村级工业园改造提升扶持奖励专项资金

村级工业园改造提升扶持奖励专项资金是指为鼓励工业改造提升和村级工业园改造提升示范项目（需经相关程序进行认定）通过拆除重建、改建、扩建进行产业转型升级，或通过微更新提升工业载体、配套设施而设立的扶持奖励专项资金。专项资金来源：一是区财政部门在城市更新商住、商服出让项目的出让价款中提取（提取标准见本实施办法第三十四条）；二是无法完成联动改造任务的“工改居”项目土地权属人或市场改造主体缴纳的抵扣款或违约金。

村级工业园扶持奖励专项资金由区财政部门统一管理和使用。

（四）示范项目奖励（详见附件9）

1.奖励范围

对经认定的村级工业园改造提升示范项目进行奖励，主要包括以下范围：

⑴连片改造中属于“工改工”或工改“2.5产业”的项目用地；

⑵符合产业发展政策的制造业或科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、工业服务外包等生产性服务业的工业、仓储用地，或用于上述产业的以商务金融用途为主的商服用地；

⑶铝型材、纺织、五金、鞋业、食品加工等传统产业通过入园上楼、集聚发展建设主题园区的项目用地；

⑷通过改建（非拆除重建，即微更新）形式将已有建筑物改造进行产业提升，譬如改造为企业孵化器、企业加速器或创意文化等类型的项目用地。

2.奖励标准

⑴拆除重建类的示范项目奖励金额为50万元/亩，由区财政部门在村级工业园扶持奖励专项资金中拨付。

奖励金额主要用于村级工业园改造提升示范项目产业载体建设、土地整理租金补贴、拆迁补贴、建设期租金补贴、环境修复等，也可用于本村级工业园范围内基础设施建设和村（居）集体经济组织成员社会保障支出。

⑵微更新类的示范项目奖励金额为20万元/亩，由区财政部门在村级工业园扶持奖励专项资金中拨付。奖励资金专门用于项目本身的建筑物微改造、基础设施完善等方面。若以面积计算的奖励总金额超过项目微更新实际投入金额的，以实际投入微更新金额的50%作为奖励金额。

3.奖励对象

奖励对象由镇政府（街道办）研究决定，原则上奖励产业用地改造实施方，但也可以奖给土地权属人、投资者、土地整理方等项目相关方。

4.奖励步骤

⑴拆除重建类项目：

土地经整合后使用权发生转移（包括集体建设用地使用权出让、租赁和国有建设用地使用权出让、租赁等）或地上建筑物已拆除的，先给予30万元/亩奖励。

已办理并领取《建筑工程施工许可证》的，再给予20万元/亩奖励。

⑵微更新类的示范项目，改造完毕后，由改造主体提出申请，经镇、区两级审核达到条件后一次性拨付给改造主体。

（五）入市调节金奖励

为鼓励村级工业园改造提升示范项目通过农村集体经营性建设用地以出让、租赁方式入市，土地权属人按照相关规定缴纳调节金及相关税费的村级工业园改造提升示范项目，给予土地权属人其所缴纳的全额调节金奖励，由区财政在村级工业园改造提升扶持奖励专项资金中拨付。

（六）提高设施兼容比例

纳入村级工业园改造提升的示范项目，允许兼容不超过总计容建筑面积20%的研发用房（与产业类型配套的科技研发办公用房，并不得设计为类住宅套型）、租赁住房、公共配套等设施用房，相应配套设施的用地面积不得超过7%。配套用房不得分割登记、分拆销售，只能用于租赁。

（七）其他规定

1.在村级工业园改造提升示范项目中，可积极探索新型产业用地（M0）的开发利用。条件成熟时，区政府将出台新型产业用地（M0）涉及到的资格准入认定、用地管理、规划与建设管理、不动产登记管理、履约监管等方面的政策，在村级工业园改造提升、集体经营性建设用地入市、国有工业用地项目改造提升等多领域推广新型产业用地（M0）的开发利用。

新型产业用地（M0）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

2.村级工业园示范项目改造过程中，对引入符合产业发展导向、投资强度、税收等要求的项目，在镇政府（街道办）同意和村集体表决通过的前提下，可采取协议的形式办理集体建设用地租赁或出让手续。

3.享受村级工业园改造提升示范项目奖励的，不再同时享受本实施办法关于工业提升项目的相关奖励。

4.区通过拨付区属土地出让收益、镇（街道）属土地出让收益区级留成部分等专项补助，对村级工业园改造提升示范项目所在地块的整理开发、基础设施建设等进行补助的，则工业改造提升项目、村级工业园改造提升示范项目不享受本实施办法规定的奖励。

第四十八条 历史遗产保护

旧厂房改造项目原址建筑经市或区文化、规划、经促等部门认定属历史遗产且有保留价值的，应当按相关部门要求保留使用。旧城镇旧村居改造过程中，发现原址建筑属于历史遗产的，按本条款处理。

第四十九条 工业影响区环评要求

涉及工业开发区、工业企业影响范围内的商住、商服等非工业功能项目供地前,土地原权属人必须委托具备相应技术能力的单位编制土地开发的环境评价报告，并由属地镇政府（街道办）报有审批权限的生态环境主管部门审查，经审查确认具备环境可行性后，才可进行供地。

第九章 旧村居改造

第五十条 改造原则

旧村居改造应当坚持“以人为本、权益为重，规划先行、公益优先，一村一策、封闭运行，安定平稳、社会和谐”的原则，确保村集体和村民的长远利益。

旧村庄改造涉及历史街区、不可移动文物、历史建筑等古迹的，应统筹采用拆除重建和微更新相结合的方式实施。

第五十一条 改造模式

旧村居改造项目由区政府主导，镇（街道）组织，村集体实施，市场改造主体参与。

旧村居改造可以按以下两种方式实施：

（一）权利人自行改造，包括以下情形：

1.村（居）集体经济组织（或其全资公司）自行改造；

2.村（居）集体经济组织公开选取并表决确定市场改造主体，签订项目改造协议形成单一主体后由其实施；或村集体公开选取并表决确定市场改造主体，与市场改造主体共同成立合作公司（或合资公司）实施。

以上两种改造模式允许采取协议出让的供地方式。

（二）政府组织实施，以公开交易方式供地。

第五十二条 地价计收

旧村居改造项目按照认定建筑面积进行补偿及计收。

（一）采用“挂账收储后公开出让”方式供地的，土地出让价款计提专项提留资金后，全额返还给村（居）集体经济组织，支持农村集体经济的发展。

（二）采用“协议出让”方式供地的，认定建筑面积2.2倍以下（含2.2倍）部分不计收地价，认定建筑面积2.2倍以上部分，按照土地区片市场评估价的40%计收。土地出让价款计提专项提留资金后，全额返还给村（居）集体经济组织，支持农村集体经济发展。

第五十三条 违法建设处理

各镇（街道）应当建立有效机制，开展对辖区内违法建设的日常巡查，及时发现、制止、处置旧村居中有关违法建设行为，杜绝新增违法用地、违法建筑。村（居）集体经济组织应当自觉加强对本村村民建房的管理，保障村集体共同利益。

第五十四条 旧村居改造流程

旧村居改造引入市场改造主体的，可按以下流程实施：

（一）确定旧村居改造范围，划定城市更新单元；

（二）改造意愿表决；

（三）申报城市更新单元计划；

（四）通过区公共资源交易平台公开选取意向企业，并由村集体表决确定市场改造主体；

（五）开展详查阶段摸底调查；

（六）编制城市更新单元规划；

（七）编制并表决改造实施方案（含拆迁补偿安置方案）；

（八）签订项目实施监管协议；

（九）与土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议；

（十）办理供地手续；

（十一）落实回迁工作。

第五十五条 旧村居改造城市更新单元划定

旧村居改造城市更新单元计划申报前，由镇（街道）会同村（居）集体经济组织确定旧村居改造范围，划定城市更新单元。

拆除重建类旧村居改造范围原则上以村庄建设用地范围为基础，鼓励将整村范围纳入城市更新单元；可结合地块特点和周边路网结构，将旧村范围内的旧村居用地、产业用地、“三地”，统筹整理进行连片改造，但宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积不应低于改造总面积的50%，“三地”（边角地、插花地、夹心地）不得超过改造总面积的20%。

第五十六条 改造意愿表决

旧村居项目更新单元计划申报前，由村（居）集体经济组织召开成员大会或成员代表会议公开表决改造意愿，表决同意的，视为条件满足。

改造意愿表决的同时，应一并就禁止私人新建、改建、扩建住房的事宜（含禁建范围、禁建期限）进行表决，改造意愿表决通过的，全体组织成员有义务遵守表决结果，禁止在规定时间、规定区域内的新建、改建、扩建住房行为。

第五十七条 选择服务机构

村（居）集体经济组织在选择市场改造主体前，可先期引入服务机构，辅助村集体开展改造意愿调查、摸底调查、城市更新单元计划申报、城市更新单元规划编制等工作。

服务机构的选择应遵循以下程序：

（一）村（居）集体经济组织草拟服务协议，并提出意向机构名单，服务协议的内容仅限于协助村（居）集体经济组织开展改造意愿调查，摸底调查涉及到的测绘和土地评估，城市更新单元计划申报,招商文件与项目改造协议制订、城市更新单元规划编制等工作，不得涉及其他实质性利益的内容。草拟的服务协议在村（居）范围内公示5日，并报镇（街道）审核同意后，由村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议表决确定服务机构。

（二）村（居）集体经济组织与选定的服务机构签订服务协议，服务协议签订之日起30日内，将服务协议抄报镇区两级城市更新主管部门。

（三）服务费用由村集体与服务机构协商确定，由村（居）集体经济组织支付，也可列入改造成本写入招商文件，由公开选定的市场改造主体支付。

第五十八 城市更新单元计划申报

旧村居改造的申报主体应按附件《南海区城市更新单元计划申报指引》要求，向相关部门提交申报材料。

计划申报前，申报主体应向镇（街道）咨询该单元是否具有改造规划容量的控规；如果不具有，镇（街道）应向区级自然资源管理机构申请开展控规编制工作；有控规覆盖但需要进行修编的，区级自然资源管理机构应向市自然资源局申请开展控规修编工作。

第五十九条 公开选取并表决确定市场改造主体

城市更新单元计划经批准后，村（居）集体经济组织通过区公共资源交易平台公开选取并表决项目实施主体，选定的实施主体既负责土地前期整理工作，也负责后期项目实施。

村（居）集体经济组织应在镇（街道）城市更新机构及农业农村主管部门的指导监督下，按以下流程公开选取并表决确定市场改造主体：

（一）拟定招商文件

村（居）集体经济组织（可在服务机构协助下）负责制订招商文件和项目改造协议，招商文件及改造协议内容应包含市场改造主体资格、履约保证金金额、拆迁保证金金额、现状摸底调查情况、评审办法及标准等主要内容。

项目改造协议需明确开发建设主体、保证金、拆迁补偿安置、回迁物业建设和其他相关权责要求，以及协议终止及相关违约责任等内容。

招商文件与项目改造协议制订完成后，由镇（街道）初审并报区级城市更新机构审查后，交由村（居）集体组织成员大会或成员代表会议表决，表决通过后报区政府批准。

（二）公开招商选取意向企业

村（居）集体经济组织委托中介机构进入区公共资源交易平台公开招商，招商文件在平台上的公示期不得少于30日；报名企业公开阐述改造思路、介绍其编制的初步改造方案（开发规模最小且布局优）、初步补偿安置方案（集体及其成员利益优）；由该村（居）集体经济组织选定的代表4人、镇（街道）代表2人、专家评委3人联合组成9人评选小组，根据招商文件评分标准以及报名企业介绍的方案进行综合评分，从高分到低分选取前3家企业作为意向企业，若报名企业少于3家且均符合条件的，可全部作为意向企业。

（三）表决确定市场改造主体资格

若符合条件的意向企业为3家或2家的，由村（居）集体经济组织召开成员大会表决，票数最多且超过一半同意的获得市场改造主体资格。

若符合条件的意向企业为1家的，也需要召开村集体成员大会表决，票数超过三分之二的，获得市场改造主体资格。

（四）签订项目改造协议

确定市场改造主体资格后，村（居）集体经济组织应与该主体签订项目改造协议；市场改造主体资格获得者必须按约定缴纳第一笔履约保证金（金额：人民币贰仟万元）,存入镇（街道）指定的监管账户，并由镇政府（街道办）、市场改造主体、监管账户开户银行共同监管。协议签订且第一笔履约保证金缴纳到账后，视为市场改造主体的正式确定，确定的市场改造主体为项目实施主体。

第六十条 详查阶段摸底调查

城市更新单元规划编制之前，由镇（街道）牵头，村（居）集体经济组织或市场改造主体委托有关调查单位开展详查阶段摸底调查工作。

摸底调查是对城市更新单元内土地、房屋权属以及村集体户籍人口等进行的深入、细致调查。

详查阶段摸底调查成果由村（居）集体经济组织检查确认后，再由镇（街道）委托技术审查单位进行不少于30%的抽样检验；抽样检验误差小于5%的成果视为检验合格，由镇（街道）审核确认。通过确认的成果将作为旧村改造现状建筑面积认定、地价计收与补偿、处理违法用地、建设用地确权手续、编制改造实施方案、征地报批等业务的事实基础。

摸底调查的经费可以由村（居）集体经济组织自筹，也可在选定市场改造主体后，由市场改造主体支付，计入改造成本；镇（街道）委托技术单位审查的经费从镇（街道）城市更新办公经费中支取。

第六十一条 编制城市更新单元规划

摸底调查工作完成后，由镇（街道）牵头，村（居）集体经济组织或市场改造主体委托相关技术单位编制城市更新单元规划，并按程序要求报批。

第六十二条 旧村居建筑面积认定与补偿

（一）建筑面积认定的原则

旧村居改造建筑面积认定及补偿分为个人住宅及集体物业两部分。

针对个人住宅部分，建筑面积认定遵循“合法全部认定、历史合理认定、违法不予认定”的原则。

针对集体物业部分，建筑面积认定遵循“保障村集体长远收益不降低”的原则。

（二）建筑面积认定标准

旧村居改造项目的建筑面积认定作为土地出让价款计收的依据。

1.个人住宅建筑面积的认定

个人住宅认定主要针对合法建筑部分，合法建筑包括有土地证及房地证、有土地证无房产证、以及按政策视同为有证宅基地的住宅建筑，具体认定标准如下：

⑴有土地证有房产证的建筑物按房产证载建筑面积1∶1认定；房产证载建筑面积不足证载土地面积3倍的，按证载土地面积的3倍认定；

⑵有土地证没有房产证的，按证载土地面积的3倍进行认定；

⑶根据《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府[2018]13号文），1986年12月31日前已建成房屋，房屋至今未改建、扩建，未办理宅基地土地使用权证的宅基地，视同有证宅基地,参照第⑵点处理；

⑷1982年12月4日《中华人民共和国宪法》明确土地属国家所有和集体所有后，持有镇（街道）以上核发的住宅性质的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者施工许可证，但没有办理宅基地土地使用权或者房屋所有权证的建筑物，视同有证宅基地，参照第⑵点处理；

⑸历史建筑物或土地，经镇（街道）确认符合目前的宅基地管理政策可补办不动产登记的，参照⑴、⑵点处理；

⑹无证且按政策不可补办不动产登记的，视为违法建筑，不予认定。

2.集体物业建筑面积的认定

集体物业建筑面积按非宅基地（旧厂房、旧商业建筑）土地面积的0.8倍认定。

3.现状建筑面积认定结果确认

旧村居改造现状建筑认定以详查阶段摸底调查成果为基础，由调查单位统计汇总，经村集体核实后，交由镇（街道）初审，然后上报区级城市更新机构审核，最终由区政府审批确认。

（三）拆迁补偿标准

1.个人住宅补偿标准

⑴合法建筑部分，按认定面积的1∶1给予补偿。①认定的合法建筑面积小于等于320㎡的（按户），全部给予实物补偿；②认定的合法建筑面积大于320㎡的（按户），给予320㎡的实物补偿，超出320㎡的部分，按照市场评估价给予货币补偿，评估程序和实施办法参照国有土地上房屋征收的有关规定执行。

⑵合法建筑外的其他土地及地上建筑物，根据“一村一策”的原则，由各村（居）集体经济组织自定补偿标准；

⑶村民回迁住宅的确权登记，不受商品房限购政策限制。

2.村集体物业补偿标准

村集体物业按商业用途的建筑物作为补偿，若项目范围内含有控规用途为工业用地的，可以建设多层的标准厂房且优先用于补偿，补偿面积原则上不应低于认定的建筑面积。村集体物业必须由村民按照股份分享收益，不得分拆到户或分拆到人。

旧村居改造范围内涉及的“三地”可以一并纳入村集体物业用地，按不低于“三地”面积的0.6倍予以计容建筑面积补偿。

3.个人住宅与村集体物业的补偿，可采取产权置换，也可选择货币补偿，或两者相结合的方式；鼓励个人或集体选择货币方式补偿，具体的补偿标准由各村（居）集体经济组织与市场改造主体协调确定。

4.回迁安置住宅以及集体物业部分应按《佛山市城市规划管理技术规定》（2015年修订版）的要求按比例配套停车位等设施。

5.回迁安置住宅用地单独安排的，可以保留集体性质，也可以转为国有土地。保留集体性质的，主要用于建设社区公寓，用于补偿村（居）集体经济组织成员个人；转为国有的，需协议出让给改造单位，开发成商品房后补偿给村（居）集体经济组织成员。

6.回迁安置住宅用地不单独安排的，项目整体出让给市场改造主体。

7.回迁安置的集体物业用地单独安排的，可以保留集体性质，村（居）集体经济组织要求出让的，应当“集转国”并办理有偿使用手续。

8.经村（居）集体经济组织向相关部门申请，并报区政府批准适用于棚户区改造政策的旧村居改造项目，涉及的回迁安置房（包括回迁的村集体物业）可以免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。

9.允许市场改造主体与村集体协商，将回迁住宅物业整体补偿给村（居）集体经济组织，再由村（居）集体经济组织对村民进行住宅物业统筹分配。

第六十三条 编制项目实施方案（含拆迁补偿安置方案）

根据城市更新单元规划以及确认的摸底调查成果，由镇政府（街道办）牵头组织，市场改造主体与村（居）集体经济组织共同制订项目实施方案及拆迁补偿安置方案。

项目实施方案应主要包括改造地块基本情况、规划情况、土地利用现状情况、现状建筑面积认定情况、协议补偿方案、土地整合方案以及征收方案、拆迁安置方案、分期供地、分期建设方案、公益性设施及用地建设和移交方案、完善历史用地及集转国方案、改造预期效果等内容。

拆迁补偿安置方案应包括以下内容：村民住宅物业的补偿方式、标准与规模；村集体物业补偿方式、标准与规模；拆迁费用和临时安置补偿标准；签约奖励标准及其他有关方面的补偿标准等。

项目实施方案和拆迁补偿安置方案编制完成的，由镇（街道）初审后报区级城市更新机构审查，审查通过的，由村（居）集体经济组织召开成员大会公开表决，达到2/3以上同意的，报区政府审批。区政府批准之日起30日内，市场改造主体按约定缴纳第二笔履约保证金（金额：人民币壹亿元），两笔保证金（共壹亿贰仟万元）汇入同一个账户，合并管理。

为缩减表决环节，加快项目推进，鼓励将村民回迁住宅及补偿的集体物业的用地选址、是否分宗供地、是否保留为集体建设用地等事宜，与项目实施方案同步表决。

拆迁补偿安置方案经表决通过后，镇（街道）可以启动回迁安置区供地手续办理工作。

第六十四条 签订项目实施监管协议

项目实施方案报区政府批准后，市场改造主体和村（居）集体经济组织与镇（街道）签订项目实施监管协议，明确无偿移交公益性用地、公益性设施或公益性建筑面积等义务及交付标准，按拆迁补偿安置方案履行相关补偿、回迁及过渡期安置的义务，项目实施进度安排及完成时限以及其他事项等。

第六十五条 签订拆迁补偿安置协议

项目实施方案和拆迁补偿安置方案经区政府批准后，镇（街道）组织市场改造主体与改造范围内全部土地房屋权利人签订《拆迁补偿安置协议》。市场改造主体应每月将《拆迁补偿安置协议》签订情况报镇（街道）备案。

市场改造主体与改造范围内90%以上土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议后，须缴纳拆迁保证金（金额=总拆迁面积×区片土地市场评估价×10%），履约保证金可转为拆迁保证金。经村集体及镇（街道）书面核实确认所签协议和保证金，市场改造主体可以进场对已签约的房屋实施拆除，并可同步组织原房地产权利人办理已拆除部分的不动产权证注销登记手续和组织办理完善历史用地手续。

按已批实施方案分期改造的，市场改造主体与分期改造范围内90%以上土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议后，须缴纳拆迁保证金（金额=分期拆迁面积×区片土地市场评估价×10%），履约保证金可转为拆迁保证金，经村集体及镇（街道）书面核实确认所签协议和保证金，可进场对已签约的房屋实施拆除，并同步办理分期范围内不动产权证注销登记和协议出让等供地手续。

改造范围内或分期范围内90%以上土地房屋权利人的建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，市场改造主体应向主管部门申请供地手续和各种报建审批。

拒绝签订协议的住户，其无证土地可由村（居）集体经济组织以无偿收回的方式处理，有证土地可由村（居）集体经济组织以有偿收回的方式处理。上述由村（居）集体经济组织收回的土地，其拆除和改造可以与项目范围内其他土地不同步。

拆迁改造开始后，市场改造主体可以按照竣工面积比例占拆迁面积比例申请返还拆迁保证金，经村集体及镇（街道）书面核实确认后，可不计利息返还，返还款专项用于本项目开发及拆迁补偿，不得挪作他用。

第六十六条 回迁安置与分期开发要求

旧村居改造拆迁补偿安置工作应当遵循“先安置、后拆迁”，“先村民和村集体回迁物业、后开发商可销售物业（即融资物业）”的原则，在拆迁补偿落实后，被拆迁人应当在拆迁补偿安置协议约定的拆迁期限内完成拆迁。

回迁安置物业与可销售物业可以同步建设，但回迁安置物业必须在可销售物业之前竣工验收。市场改造主体也可分期销售融资物业，但必须保证回迁安置物业优先于融资物业的实施顺序安排；也可将回迁安置物业与融资物业按相同的比例分期结合安排，但每一期必须保证回迁安置物业先于融资物业竣工验收，除最后一期外，当期融资物业销售（预售）的建筑面积占可销售（融资）总建筑面积的比例，不得高于当期回迁物业的建筑面积占总回迁物业建筑面积的比例，由各镇政府（街道办）及区住建部门负责监督。

第六十七条 市场改造主体退出

旧村居改造项目选定市场改造主体实施改造的，市场改造主体未能在4年内（按实施方案通过区政府审批之日起计算）与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，出让程序不予启动，市场改造主体无条件退出项目，已缴纳的履约保证金不予退回，交由镇（街道）统一处置。同时，由镇（街道）根据项目改造方案按有关程序选取审计机构，对已签订拆迁补偿协议的补偿费用（不计利息和财务成本）进行审核，后续参与改造的企业必须无条件承担上述费用。非因市场改造主体原因造成4年内未能达成签约数量要求的，经村集体成员代表会议表决通过并报区政府批准，签约率达成时间可延长2年。

第六十八条 强化政府的补位作用

对于市场主导的拆除重建类改造项目，市场改造主体已征得法定比例的权利人同意，但无法征得全部权利人同意的，导致项目难以推进，该市场改造主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。区政府确定有必要继续推进的，可将其作为政府主导项目，按照相关规定有序推进土地、房屋征收工作，并对市场改造主体前期投入的拆迁费用及合理利润予以适当补偿。

第六十九条 村（居）集体经济组织作为实施主体的程序要求

村（居）集体经济组织（或其全资公司）作为实施主体的，应当自行按照补偿安置方案与全体房地产权利人签订《拆迁补偿安置协议》，并自行开展回迁安置、土地整备等工作，以上工作完成后，政府可通过协议方式出让土地给村（居）集体经济组织（或其全资公司）。

第七十条 政府主导实施的程序要求

政府主导改造的，经明确城市更新单元规划和规划建设条件、补偿安置方案、完善用地报批手续（含集转国手续）等内容的前提下，经村（居）集体经济组织表决同意，通过招拍挂等公开方式出让土地，交易成功的，竞得人应在缴纳拆迁保证金后进行拆迁安置和土地整理，竞得人与全部土地及地上建筑物权利人签订《拆迁补偿安置协议》后，可以申请与自然资源管理部门签订出让合同。

具体操作时，由区级自然资源管理机构协同区级城市更新机构、镇政府（街道办）共同制定方案报区政府批准执行。

第七十一条 拒不履行协议的处理方法

村（居）集体经济组织少数成员拒不履行经村（居）集体经济组织表决通过并经批准的实施改造方案（含拆迁补偿安置内容），可按照以下情形处理：

（一）改造过程涉及征收集体土地，相关权利人对补偿标准有异议的，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定向批准征收土地的人民政府申请裁决；对违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土地的，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定，由区级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

(二)改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋进行拆迁的，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。

第十章 旧城镇改造

第七十二条 适用范围

“旧城镇”是指城镇中心区内，危破旧房集中、基础设施落后的以国有土地为主，主要由城镇居民生活或进行商贸活动的区域。旧城镇更新单元涉及到少量集体用地或“三地”的，可一并纳入改造范围。

对按规定纳入旧城镇更新改造的区域，按照节约集约高效用地、传承城市历史文脉、传承和塑造城市特色风貌的要求实施改造，以保护历史文物古迹，改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局。

第七十三条 基本原则

旧城镇更新改造工作实行政府主导、属地负责。镇（街道）是辖区内旧城镇更新改造的责任主体，负责改造前期摸查、编制改造方案和拆迁补偿安置方案、拆迁安置、建设安置房、土地整备、项目运作、建设管理、监督实施、维护社会稳定等工作。

第七十四条 土地供应及地价计收或补偿

（一）土地供应

1.协议出让。改造项目范围内权利人引入社会资本进行改造，社会资本进行拆迁补偿后协议出让。

2.公开出让。政府主导改造，政府进行拆迁补偿后收回储备公开出让。

（二）建筑面积认定

按证载面积1∶1进行建筑面积认定，违法建筑在实物上不予认定。区政府可根据项目改造难易，在此基础上对认定建筑面积进行相应调整，调整幅度最高不得超过10%。

（三）地价计收或补偿

1.“旧城镇”更新项目协议出让类的地价计收标准为认定建筑面积2.2倍（含本数）以上部分，按照区片土地市场评估价的100%计收，计提专项提留资金后，由区、镇（街道）按40%∶60%分成；2.2倍以下的部分不计收地价。

2.公开交易的，认定建筑面积2.2倍（不含本数）以下的地价100%补偿给原权属人；2.2倍以上的地价100%由政府收取，计提专项提留资金后，由区、镇（街道）按40%∶60%分成。

国有建设用地的“商改商、商改居、居改商、居改居”项目，享受旧城镇改造政策。

第七十五条 改造程序

旧城镇改造按以下程序进行：①确定申报主体；②由申报主体开展居民意愿征询，达到2/3同意，申报主体按相关要求申报城市更新单元计划、编制城市更新单元规划；③政府按程序分别进行审批并公示；④申报主体按相关要求编制实施方案，其中应包含补偿方案形成表决稿，经同意改造户数达到2/3及以上，按相关程序进行报批；⑤申报主体与改造户数《拆迁补偿安置协议》签订达100%，则按相关程序进行实施主体资格确认，与镇政府（街道办）签订监管协议；⑥实施主体申办协议出让供地手续；⑦实施主体按实施方案和建设程序实施。

经改造范围内90%以上住户（或土地权属人）表决同意，在确定开发建设条件的前提下，也可由政府通过招拍挂等方式选定市场改造主体，将拆迁和改造交由市场改造主体实施，区政府作为征收主体，改造主体出资，完成征收补偿后，政府与市场改造主体签订国有建设用地使用权出让合同。

第七十六条 改造意愿调查

（一）第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到2/3以上（含2/3）的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续；

（二）第二轮，征询改造区域居民对项目实施方案中拆迁补偿安置方案的意见，表决通过率达到以下条件方可上报区政府审批：

1.改造项目范围内用地为单一权利人的，取得该权利人同意；属于共有的取得全体权利人同意；建筑物区分所有权的，经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的权利人且占总人数 2/3 以上的权利人同意；

2.改造项目范围内用地包含多个权属地块的，符合改造意愿条件地块总面积占比应当不小于 2/3；

3.涉及集体用地的，应当按照《广东省农村集体经济组织管理规定》和《广东省农村集体资产管理条例》规定的民主议事决策要求,经该村集体经济组织成员大会（或成员代表会议）表决同意。

第七十七条 拆迁安置补偿办法

（一）补偿方式

旧城镇改造涉及的补偿可以采取物业补偿、货币补偿或两者相结合的方式。

（二）拆迁补偿安置协议签订要求

旧城镇改造中，通过签订拆迁补偿安置协议形式转移房地产权益的，应由属地镇（街道）组织、协调和监督，并可聘请公证机构进行公证。签订拆迁补偿安置协议，应当遵循公平公正、有偿合理原则，约定补偿方式和支付期限，安置房的面积和地点，拆迁期限、拆迁过渡方案和过渡期限，协议生效的时间和条件、权利主体向实施主体交付原不动产权证书时间等事项，还要约定权利主体的不动产权由实施主体承受，明确原权利主体要亲自申办或委托实施主体向不动产登记机构申办不动产权证注销登记。原权利主体没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及经公证的房地产权益由实施主体承受的声明书。

（三）资金筹措方式

政府统筹实施的旧城镇改造项目，由区、镇（街道）安排资金组织拆迁补偿安置，房屋拆迁完毕后，可通过地块建设用地使用权出让回笼资金。如项目需要引入社会资金用于拆迁补偿安置和土地整理的，应当通过公开方式，选择土地前期整理合作方具体实施。

被选定的土地前期合作方按协议约定投资完成拆迁补偿安置和土地整理后，可以交由政府通过“招拍挂”方式出让土地，同级财政部门按照协议约定统筹安排资金，支付相应费用给土地前期整理合作方。

第七十八条 旧城镇改造纠纷解决机制

旧城镇改造中，与少数权利人无法达成协议的，应当加强宣传、调解工作。对已签订的《拆迁补偿安置协议》产生争议的，可以通过调解机构进行协调，协调无果的，由其中一方提起民事诉讼。

第十一章 微更新

第七十九条 适用范围

微更新是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部修缮、建筑物功能提升，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。

具有历史价值的文化街区、旧村居（古村落）、工业遗产以及不适宜全面改造的旧城镇住宅小区、村级工业园等均适用于微更新，鼓励镇政府（街道办）编制微更新专项规划。

第八十条 管理要求

微更新项目应当优先满足增加公共空间、完善基础设施、提升公共服务设施和产业转型升级的需要，合理保护利用历史文化古迹。

第八十一条 改造主体

南海区微更新可以由权利人自行改造，也可由区或镇（街道）通过指定部门组织实施，可按规定纳入各镇（街道）城市更新成效统计范围。

区城管部门、住建部门、宣传部门、农业农村部门、各镇（街道）等应依据各自职能开展街道立面整治、广告牌整治、街区美化、危旧房改建、美丽乡村建设、社会主义新农村建设等微更新和综合整治。

第八十二条 奖励措施

鼓励采取区、镇（街道）财政预算资金、财政奖补以及社区（村）集体、社员（村民）、相关权利人等多方筹集资金模式，加大历史文化遗存的保护性整治力度，消除社区（村）居住安全隐患，完善公共配套设施，提升人居环境质量。

鼓励镇（街道）按照乡村振兴战略，加快组织旧村居微更新，建设美丽乡村。

第八十三条 微更新扶持政策

鼓励旧厂房在符合城乡规划和产业提升要求的前提下，经镇政府（街道办）同意，申请人可以申报改建手续，用以发展研发、办公、生产性服务业、总部经济、文化创意产业等，相关部门应给予办理有关手续。

旧厂房改建应符合规划、建设、环保、消防安全等要求，其外立面景观、产业内涵、配套设施应得到完善提升，各有关部门应建立联合审批机制，快速高效办理有关建设和经营手续。

第八十四条 职能要求

镇政府（街道办）应当组织指导做好辖区内微更新项目的申报，每年统筹制定微更新年度实施计划，提前做好资金预算安排，负责审定、批复本辖区微更新项目的改造方案及后续跟踪监管工作。改造方案或工作方案，由镇（街道）组织报区级城市更新机构备案。

第十二章 监督与责任

第八十五条 信息公开

城市更新工作信息，按以下规定进行公开：

（一）区级城市更新机构应当将已入库地块的图斑编号、用地面积、坐落位置等信息和年度实施计划、已批准的城市更新单元计划、城市更新单元规划等纳入政府信息主动公开范围，在门户网站上予以公开并定期更新，接受公众查询和社会监督。

（二）编制城市更新专项规划应当公开征求意见，区城市更新专项规划由区级城市更新机构在区政府门户网站公示不少于30日。

（三）城市更新单元规划报政府批准前应在区政府门户网站和项目所在地公开场所公示；批准结果应当通过相同的渠道对外公布。

（四）涉及集体建设用地转为国有建设用地手续、完善土地征收手续的“三旧”用地，区政府应当按规定发布公告。

（五）涉及采用招拍挂等方式公开出让土地使用权的，交易结果应按规定进行公布。

第八十六条 实施监管

（一）项目实施改造过程中，镇（街道）应当组织落实跟踪监管，重点加强对改造项目按照项目实施方案和相关规划要求实施改造、无偿移交公益性用地、履行配建义务及移交标准、落实对原土地权属人的补偿安置义务、实现改造综合效益等方面的监管。

（二）在未取得镇（街道）同意的前提下，禁止以下行为：

1.禁止村（居）集体经济组织私自与意向投资者签订改造收益权买断合同、土地转让合同、合作改造合同、合作开发合同等实质性的“三旧”用地改造合同（或协议）。

发现村（居）集体经济组织有以上行为的，区级自然资源管理机构和区级城市更新机构有权停止办理该集体的用地手续和城市更新业务，直到整改完成为止。

2.禁止投资者向村（居）集体经济组织缴纳改造定金（订金）等资金；禁止投资者私自出资为村（居）集体经济组织垫付拆迁补偿安置款、办理土地整理、建筑物拆迁补偿等事项；禁止投资者直接或间接介入村民（成员）表决程序（含出资为村（居）集体经济组织召开村民（成员）民主表决会议等）；禁止投资者向村（居）集体经济组织提供任何形式的资助、赞助。

发现投资者有以上行为的，区级自然资源管理机构和区级城市更新机构有权将投资者及关联公司列入不诚信名单，行为发生之日起3年内禁止参与我区的城市更新和土地招拍挂活动。

第八十七条 取消优惠政策

对未按照经审核或审批的项目实施方案和供地文书要求的内容实施改造的，取消城市更新相关优惠政策，由区城市更新主管部门撤销项目实施方案批复文件，由镇（街道）按照出让合同或项目实施监管协议约定追究实施主体责任。

第八十八条 风险防控

加强廉政风险排查，严格监督管理。申报主体应当对城市更新各项手续材料的真实性负责，镇（街道）城市更新机构应对申请材料的完整性进行核查，并对各关键环节相关材料及时归档备查；改造过程中涉及的重大事项，应当进行社会稳定风险评估。

第八十九条 绩效考核

区级城市更新机构根据上级下达的“三旧”改造考核任务统筹各镇（街道）年度改造规模，对年度改造任务完成等情况进行考核，与镇（街道）绩效考核及党政领导干部考核挂钩。

第十三章 附则

第九十条 过渡期政策

（一）属于下列5类情况之一的项目，应参照《佛山市南海区关于进一步推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见》（南府办[2015]53号，以下简称“53号文”）及《佛山市南海区人民政府办公室关于加快推进城市更新（“三旧”改造）和村级工业园改造提升的补充意见》（南府办〔2017〕13号，以下简称“13号文”）的规定办理相关审批手续，2020年12月31日前公开出让的（以签订《土地成交确认书》日期为准），参照“53号文”及“13号文”给各类项目所定的标准进行出让价款计收及分配，无需承担联动改造任务。

1.2018年9月1日前已完成收储手续的项目（以签订收储协议的日期为准）；

2.2018年9月1日前已完成“集转国”报批手续的项目（以“集转国”省级部门批复日期为准）；

3.集体建设用地转为国有建设用地于2018年9月1日前由村（居）集体经济组织成员大会（经联社可由成员代表会议）表决通过,并已将集转国的报批资料上报至区国土部门；

4.2018年9月1日前经镇（街道）农村集体资产交易平台公开选定前期土地整理方的项目；

5.2018年9月1日前改造方案（内容含有改造方案核心要点的土地前期整理方案、拆迁补偿意见等可视作改造方案）已经由村（居）集体经济组织成员大会（经联社可由成员代表会议）表决通过的。

属于上述第2至第5种情形之一的，若村（居）集体经济组织选择不适用过渡期政策的，须按本实施办法要求重新表决，重新申报城市更新单元计划、城市更新单元规划等，地价计收及出让价款分配按本实施办法执行；其中属于“工改居”、“商改居”的项目还须履行联动改造任务。

（二）区政府已批准项目认定且认定文件处于有效期内的国有“工改居”、“商改居”项目，未挂账收储的，原土地权属人可选择如下两种方式：

1.继续选择挂账收储公开交易。原土地权属人无须再申报城市更新单元计划、城市更新单元规划，出让价款分配按本实施办法执行，须履行联动改造任务。

2.转为协议出让。原土地权属人须申请撤销原认定文件，重新申报审批城市更新单元计划、城市更新单元规划，地价计收按本实施办法执行，须履行联动改造任务。

（三）区政府已批准项目认定且认定文件处于有效期内的国有“工改商”项目，原土地权属人可以按协议出让的方式继续办理，无须再申报城市更新单元计划、城市更新单元规划，但地价计收按本实施办法执行。

（四）2018年9月1日前旧村居改造方案（内容含有改造方案核心要点的拆迁补偿意见等可视作改造方案）已经由村（居）集体经济组织成员大会（经联社可由成员代表会议）表决通过的，可以继续参照53号文和13号文的相关规定推进旧村居改造及进行出让价款计收和分配。

第九十一条

鼓励各镇（街道）结合自身发展情况，在充分做好政策研究及风险评估的基础上，依据本实施办法出台有关扶持城市更新（“三旧”改造）的政策，报区政府备案后实施。

第九十二条

本实施办法自印发之日起实施，执行至2021年12月31日。《佛山市南海区关于进一步推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见》（南府办〔2015〕53号）、《佛山市南海区人民政府办公室关于加快推进城市更新（“三旧”改造）和村级工业园改造提升的补充意见》（南府办〔2017〕13号）、《南海区“三旧”改造项目引入合作方开展土地前期整理的操作指引（试行）》（南旧改〔2017〕6号）、《佛山市南海区村级工业园改造提升专项资金管理办法》（南府办〔2016〕16号）、《佛山市南海区“三旧”改造项目实施监管协议范本（试行）》（南旧改〔2017〕13号）、《关于印发<佛山市南海区关于进一步推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见>第十五条的补充意见的通知》（南府办〔2018〕2号）同时废止。此前区政府相关文件与本实施办法规定不一致的，以本实施办法为准。

本实施办法具体实施后，若发现部分规定有误，或不符合上级政策法规、地方实际等，难以实施或继续实施将严重阻碍城市更新工作的开展，区级城市更新机构将及时研究修订，并将新的规定报区政府批准实施。

附图1：旧厂房改造流程图

附图2：旧村居改造流程图

附图3：旧城镇改造流程图