佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区旧村居改造项目基础数据调查核查工作指引及佛山市南海区旧村居改造项目成本核算计算容量与规划论证计算容量指引的通知

南府办函〔2021〕99号

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：

《佛山市南海区旧村居改造项目基础数据调查核查工作指引》及《佛山市南海区旧村居改造项目成本核算计算容量与规划论证计算容量指引》业经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局南海分局反映（联系电话：86369855）。

佛山市南海区人民政府办公室

2021年8月14日

佛山市南海区旧村居改造项目基础数据调查核查工作指引

1.编制目的与适用范围

1.1编制目的

为进一步明确拆除重建类旧村居改造项目（下称“旧村居改造项目”）基础数据标准，规范基础数据调查核查相关工作，根据《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造)促进高质量发展的实施意见》(佛府〔2019〕14号)、《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的通知》(南府办〔2019〕9号)、《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的补充规定的通知》(南府办〔2020〕4号)、《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》(佛更新〔2021〕2号)等政策文件和相关标准规范，制定本指引。

1.2适用范围

本指引适用于南海区行政区域内旧村居改造项目的基础数据调查核查工作。

1.3调查重点

基础数据调查包含初查阶段摸底调查和详查阶段摸底调查两个阶段。

初查阶段摸底调查是指采用户外调查测绘方式，对旧村居改造项目范围内的土地和房屋等进行调查与测绘。该阶段的调查成果，是开展规划容量论证报告、城市更新单元计划和详细规划编制的重要依据。

详查阶段摸底调查是指采取入户调查和入户房产测绘等方式，对旧村居改造项目范围内的土地和房屋权属等进行深入、细致的调查。该阶段的调查成果，是处理违法用地、完善建设用地手续、编制项目实施方案、制订拆迁补偿安置方案、签订安置补偿协议等的重要依据。

1.4分阶段工作要求

初查阶段摸底调查须在规划容量论证报告报审前完成。旧村居改造项目前期工作具备详查阶段摸底调查条件的，可前置至初查阶段合并完成。

对于分别开展初查和详查两阶段调查工作的，不得按详查阶段摸底调查成果调整经批复的详细规划容量。

1.5工作程序

（1）调查程序

基础数据调查应完成以下程序：

①调查单位经委托开展基础数据调查工作。

②调查单位完成调查测绘工作，形成调查成果。

③调查成果经村（居）集体经济组织确认后，由村（居）集体经济组织向镇（街道）城市更新机构申请数据核查。

（2）核查程序

基础数据调查成果的核查应完成以下程序：

①镇（街道）城市更新机构初查。

②技术核查单位开展技术核查。技术核查单位应当在接收数据之日起30个工作日内完成技术核查，并出具技术核查结论。遇特殊原因导致技术核查未能按期完成的，技术核查时间最多可延期15个工作日。初查阶段摸底调查成果可免予技术核查。

③镇人民政府（街道办事处）组织核查。

由镇（街道）城市更新机构会同同级自然资源管理机构、住房建设机构、不动产登记部门开展联合核查。通过核查的调查成果由镇（街道）城市更新机构报镇人民政府（街道办事处）审核。

④合法来源材料报区人民政府批准认定。

涉及历史许可证明、建房批准文件、属于一户一宅建设的确认文件等合法来源材料，应报镇人民政府（街道办事处）认可，认可的相关证明材料应纳入规划容量论证报告一并报区人民政府批准认定。

（3）公示程序

旧村居改造项目基础数据调查成果经镇人民政府（街道办事处）审核后，由镇（街道）城市更新机构在所在村集体现场公示5个工作日。公示期间收到异议的，镇（街道）城市更新机构应当审查异议是否成立，异议成立的应当重新启动核查程序并重新公示，异议不成立的应当向异议人书面说明理由。

（4）成果汇交程序

旧村居改造项目基础数据调查成果经公示无异议或异议不成立后，需由镇（街道）城市更新机构在30个工作日内向市自然资源局南海分局汇交成果和核查意见，由市自然资源局南海分局报市城市更新局备案。市自然资源局南海分局将汇交的调查成果纳入南海区城市更新基础资料数据库统一管理。

2.工作主体与分工

2.1调查单位

调查单位可由镇人民政府（街道办事处）或村（居）集体经济组织委托，实施基础数据调查工作。

调查单位必须满足但不限于以下要求：

（1）具有不动产测绘丙级及以上资质；

（2）达到国家、省、市保密要求，近5年未发生违法违规行为，未发生重大测绘成果质量事故、安全生产事故。

2.2技术核查单位

技术核查单位由镇人民政府（街道办事处）委托，对基础数据调查成果开展技术核查。

技术核查单位必须满足但不限于以下要求：

（1）具有不动产测绘乙级及以上资质；

（2）达到国家、省、市保密要求，近5年未发生违法违规行为，未发生重大测绘成果质量事故、安全生产事故；

（3）同一旧村居改造项目范围内不得由同一家测绘单位实施调查和技术核查工作；

（4）不存在影响调查成果技术核查工正性和严肃性的其他情况。

2.3其他有关单位职责

市自然资源局南海分局是旧村居改造项目基础数据调查核查工作的主管部门，牵头制定旧村居改造项目基础数据调查核查管理细则，指导基础数据调查核查具体实施工作，负责全区城市更新基础数据库的建设、维护和管理，协调区职能部门共享基础数据。

市自然资源局南海分局和各镇（街道）自然资源、不动产管理、政务服务数据管理、文化广电旅游体育等职能部门应按照旧村居改造项目基础数据调查工作需要，提供各自职责范围内的共享数据。属于市各职能部门权限内掌握数据的，可由区有关部门依程序调取后发送至镇（街道）相应机构。

各镇人民政府（街道办事处）是辖区内旧村居改造项目基础数据调查核查工作的责任主体，负责统筹旧村居改造项目基础数据调查，全程监督管理并协调汇总提供部门共享数据，负责组织旧村居改造项目基础数据调查成果核查，及时协调相关部门研究解决问题；并对辖区内旧村居改造项目基础数据调查成果质量负责，切实保证调整成果真实、准确。镇人民政府（街道办事处）应结合旧村居改造项目年度实施计划，将技术核查费用纳入本级年度财政预算，并在完成技术核查工作后支付技术核查费用。

各镇（街道）城市更新机构负责协调旧村居改造项目基础数据调查工作，负责镇人民政府（街道办事处）委托的其他事项。各村（居）集体经济组织负责协助调查单位完成旧村居改造

项目基础数据调查工作，如实提供权属数据，配合做好改造范围划定、宗地划分定界（含宗地界址核准），组织房屋权利人配合调查单位入户调查和入户房屋测绘。

3.调查内容和要求

3.1调查内容

（1）部门共享数据

①现状人口数据

人口数据包含户数、户籍人口数、流动人口数，由所辖镇（街道）派出所、流管办或村（居）集体经济组织提供共享。

该类数据主要用于城市更新单元规划方案的人口规模和公共设施规划相关内容。

②现状土地数据

现状土地数据包含历史遥感影像数据（对于部门数据库确不掌握的，由调查单位自行搜集获取，经部门确认后可使用）、第二次全国土地调查数据、最新土地利用现状变更数据、第三次全国国土调查（下称“三调”，“三调”工作期间不予提供）数据等历史与最新土地利用数据、留用地指标、固化宅基地指标等历史遗留指标数据、已纳入标图建库图斑等“三旧”改造政策符合性的相关数据，由镇（街道）自然资源管理机构提供共享。

该类数据主要用于规划容量论证报告、城市更新单元计划和详细规划编制以及标图建库调整、补充入库等。

③规划管控数据

国土空间总体规划、过渡期的土地利用总体规划、相关规划控制线（含永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、城市棕线等）的专项规划和详细规划等数据，由镇（街道）自然资源管理机构向市自然资源局南海分局申请提取共享。

该类数据主要用于城市更新单元计划和详细规划编制等。

④土地权利数据

土地权属、土地勘测定界（宗地平面界址）、农村住宅建设用地许可证、国有与集体建设用地使用权证等用地许可和土地权属证明，由镇（街道）自然资源管理机构和不动产登记部门、农业农村部门提供共享。

该类数据主要用于规划容量论证报告编制、合法用地手续认定、合法面积认定等。

⑤房屋产权数据

房产证或不动产权证等数据，由镇（街道）自然资源管理机构和不动产登记部门提供共享。

该类数据主要用于规划容量论证报告编制、合法用地手续认定、合法面积认定等。

⑥用地审批数据

建设用地批文、建设用地规划许可证、建设用地批准书、有效的规划设计条件等数据，由镇（街道）自然资源管理机构提供共享。

该类数据主要用于规划容量论证报告编制、合法用地手续认定、合法面积认定等。

（2）调查测绘数据

①现状土地利用情况摸查数据

在旧村居改造项目初步范围的基础上，基于“三调”数据划定旧村居宅基地及其紧密相邻的附属设施用地范围，主要包含宅基地包络线范围内村属相关设施，如宅基地前后的村庄道路、内部小型停车场，幼儿园、文体楼、村（居）办公楼、祠堂、球场等村属公共服务设施，垃圾收集点、变电箱等市政公用设施。经确认后的旧村居宅基地及其紧密相邻的附属设施用地范围作为旧村居改造项目范围判定的主要依据之一。

“三调”工作期间，可通过现状土地利用情况、土地权利数据、房屋产权数据、用地审批数据等综合确定旧村居宅基地及其紧密相邻的附属设施用地范围。

该类数据主要用于城市更新单元计划旧村居改造项目范围的认定。

②宗地界址核准数据

在部门共享的土地勘测定界（宗地平面界址）数据基础上，重点对于无合法用地手续的地块以及有合法用地手续但与实地不一致的宗地予以核实其界址范围。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经自然资源主管部门会同有关部门同意。宗地数据应统一建立数据库，区分土地所有权、土地使用权及其权属（权利）人等属性，并符合相关规范和技术要求。

该类数据主要用于规划容量论证报告、城市更新单元计划编制、标图建库调整、补充入库及“三旧”改造用地相关手续办理等。

③建设用地形成时间调查数据

以宗地为单位，依据航拍图（1987年和1998年航拍图）、卫星航片图（2009年和2018年2月影像图）、土地利用现状图、建设用地来源文件等相关证据，按如下三个时间段对违法用地总面积、地类面积进行测绘、统计，作为适用城市更新政策的依据：1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009年12月31日。

该类数据主要用于规划容量论证报告编制、标图建库调整、补充入库及“三旧”改造用地相关手续办理等。

④房屋测绘调查数据

以宗地为单位，重点测绘调查住宅和物业的房屋权属证件、房屋所有权人、证载用途、实际用途、证载占地面积、实测占地面积、证载建筑面积、实测建筑面积、实测建基面积、证载结构、实际结构、证载层数、实际层数、房屋独立门牌号。

该类数据主要用于规划容量论证报告、城市更新单元计划和详细规划编制等。

⑤建房批准文件摸查数据

以宗地为单位，摸查经批准的《南海区农村宅基地个人自建住宅规划报批表》原件等规划报批材料；经同意的《南海区农村居民自建住宅施工报备申请表》原件等施工报备材料；经同意的

《南海区农村居民自建住宅规划施工验收备案意见表》等规划施工验收备案手续材料。

该类数据主要用于规划容量论证报告编制、合法用地手续认定、合法面积认定等。

⑥补办不动产登记材料摸查数据

符合《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村宅基地管理规定的通知》（南府〔2018〕13号）、《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记实施细则的通知》（南府办函〔2019〕244号）等文件规定的宅基地历史遗留问题（含“历史建成”、“未批先建”、“批少用多”等）认定类型、可补办用地手续的，由调查单位协助村（居）集体经济组织收集整理相关材料，并建立补办不动产登记材料数据库。

该类数据主要用于规划容量论证报告编制、合法用地手续认定、合法面积认定等。

⑦重点企业调查数据

调查单位应对旧村居改造项目范围内的高新技术企业、规模以上工业企业、百万纳税企业等现状优质企业以及对集体经济发展具有重要作用的现状企业开展调查，并建立重点企业数据库。调查单位应排查旧村居改造项目范围内是否有从事过有色金

属矿采选、有色金属冶炼、石油加工、化工、焦化、电镀、制革、医药制造、铅酸蓄电池制造、废旧电子拆解、危险废物处理处置和危险化学品生产、储存、使用等行业生产经营活动，以及从事过污水处理厂、火力发电、燃气生产和供应、垃圾填埋场、垃圾焚烧厂和污泥处理处置等活动的重点行业企业用地。

该类数据主要用于城市更新单元计划和详细规划编制。

⑧文化遗存调查数据

除城市紫线外，调查单位应对旧村居改造项目范围内的历史建筑（含历史建筑线索）、古树名木等开展调查，并建立历史遗存数据库。

该类数据主要用于详细规划历史文化保护专章编制。

3.2调查要求

（1）部门共享数据申请方式

涉及申请部门共享数据的，由村（居）集体经济组织提出申请，并与镇（街道）有关部门签订保密协议后方可使用。如旧村居改造项目范围内存在国有用地的，应征询其土地房屋权利人意愿后提供。使用部门共享数据应符合《中华人民共和国测绘法》、

《中华人民共和国保守国家秘密法》、《中华人民共和国测绘成果管理条例》、《中华人民共和国保守国家秘密法实施办法》等相关法律法规规定。

旧村居改造项目属地镇人民政府（街道办事处）应协调各级各部门共享数据，汇总后提供。

（2）调查测绘工作方式

调查单位开展调查测绘应遵循《中华人民共和国测绘法》、《测绘成果质量检查与验收》、《宗地代码编制规则（试行）》、《佛山市1∶500、1∶1000、1∶2000地形图数据标准》、《佛山市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术规程（试行）》、《房产测量规范》、《佛山市建筑工程建筑面积计算标准》（试行）等法律法规标准规范要求。

村（居）集体经济组织配合调查单位协调旧村居改造项目范围内的相关权利主体，属地镇（街道）应做好统筹指导工作。

（3）分阶段数据精度要求

各类部门共享数据和调查测绘数据结合初查和详查两阶段需要开展：

①初查阶段摸底调查成果应包含现状人口数据、现状土地数据、规划管控数据、土地权利数据、房屋产权数据、用地审批数据等部门共享数据，以及现状土地利用情况摸查数据、建设用地形成时间调查数据（主要依据2009年影像图）、房屋测绘调查数据、重点企业调查数据、文化遗存调查数据等为主的调查测绘数据。

②详查阶段摸底调查应在初查阶段基础上，进一步补充宗地界址核准数据、建房批准文件摸查数据、补办不动产登记材料摸查数据、建设用地形成时间调查数据等材料。

③若建设用地形成时间在2010年1月1日之后（含）且无土地权属证明、房屋产权证明的，调查单位可在初查阶段提前收集相关的建房批准文件、补办不动产登记材料等佐证材料。

（4）调查成果要求

调查单位完成调查测绘工作后应按调查内容分类整理、建立旧村居改造项目基础数据库（佛山市2000坐标系，1985国家高程基准，GIS格式）、填写附件表格并制作公示文件（参考附件1至6）。

4.数据核查

（1）镇（街道）城市更新机构初查的要求

重点对调查成果的规范性进行初步核查，主要核查调查成果是否符合本指引相关要求等。

（2）技术核查单位开展技术核查的要求

旧村居改造项目基础数据的技术核查主要是利用抽查方式对基础数据调查成果进行检查，确保调查数据真实。并对调查单位的技术路线、测绘资质、备案人员、仪器设备等开展检查，具体包含质量控制、进度控制、项目信息管理、项目文件的管理、项目安全管理、知识产权的管理等内容。涉及测绘成果的，按照国家测绘成果质量检查与验收规定开展技术核查。

主要技术核查要点如下：

①土地、房屋权利数据技术核查。包含对宗地界址核准、建房批准文件、补办不动产登记材料的开展综合核查，重点核查各类材料的逻辑一致性和规范性。

②房屋测绘数据技术核查。按照《测绘成果质量检查与验收》的要求开展抽查，包括数据空间参考系、位置精度、属性精度、完整性、规范性、表格统计与房屋图件及数据库内容的一致性。房屋数据抽查比例不少于30%，抽查均采用随机抽样方法，且样本分布均匀。抽查结果与上报技术核查的成果相较，误差比例小于或等于5%，认定合格；误差比例大于5%的，应予以修正。修正后的数据需按上述要求进行复查。

③其他数据技术核查，包括数据空间参考系、位置精度、属

性精度、完整性、规范性、表格统计与图件及数据库内容的一致性。其中，文化遗存数据需由市自然资源局南海分局会同文物主管部门组织技术核查单位进行核查。

④数据库成果技术核查。包括完整性（数据图层、数据层内部文件、要素等）、正确性（空间参考系、要素分类、要素属性、要素几何表达）、一致性（格式、拓扑、与入库前源数据等）等检查。

⑤调查文档成果技术核查。包括完整性（项目技术设计书、项目工作报告、项目质量检查报告、项目技术总结）、规范性、正确性（技术路线、技术参数、调查内容等）等检查。

⑥基础数据调查表格和图件成果核查。包括完整性、规范性、一致性等检查。

（3）镇人民政府（街道办事处）组织核查的要求

重点对土地权利、房屋产权、宗地界址核准、建房批准文件、补办不动产登记材料的准确性进行核查。其中，由镇（街道）城市更新机构重点对住宅建成时间进行核查；镇（街道）自然资源机构重点对土地权利、宗地界址核准进行核查；镇（街道）住房建设机构重点对建房批准文件进行核查；镇（街道）不动产登记部门重点对房屋产权、补办不动产登记进行核查。

5.法律责任

调查单位必须实事求是开展调查工作，如实准确提交调查成果，严格落实调查成果质量管理责任制，并对调查成果质量负责，严格遵守国家、省、市有关保密规定。因调查成果质量问题造成不良影响的，应当及时向自然资源主管部门报告，并进行质量修正或重新调查；给用户造成损失的，依法承担合同约定的相应法律责任。

附件：1.基础数据调查成果核查申请表

2.基础数据公示参考模板（可根据实际需要修改）

3.土地、房屋基础数据调查表

4.文化遗存数据调查表

5.重点企业数据调查表

6.基础计算容量核定数据汇总表

附件2

基础数据公示参考模板（可根据实际需要修改）

关于南海区XX镇（街道）XX村旧村居改造项目基础数据调查成果公示的通知

目前，南海区XX镇（街道）XX村旧村居改造项目基础数据调查工作已完成。现按照佛山市南海区城市更新政策的规定，对XX村旧村居改造项目基础数据调查成果进行公示，详见调查范围示意图和统计汇总表。

一、公示内容：南海区XX镇（街道）XX村旧村居改造项目基础数据调查成果。

二、公示期：5个工作日，自XX年XX月XX日至XX年XX月

XX日止。

三、公示范围内，相关利害关系人对此公示内容有异议的，请向XX镇人民政府（街道办事处）或市自然资源局南海分局反映。

四、联系方式：

（一）XX镇人民政府（街道办事处）

联系人：XX 联系电话：XX 电子邮箱：XX 联系地址：XX

（二）市自然资源局南海分局

联系人：XX 联系电话：XX 电子邮箱：XX 联系地址：XX初查阶段摸底调查是规划容量论证报告、城市更新单元计划和详细规划编制的重要依据；详查阶段摸底调查是处理违法用地、完善建设用地手续、编制项目实施方案、制订拆迁补偿安置方案等的重要依据（结合基础数据调查阶段选填）。

特此通知。

附件：2-1.调查范围示意图

2-2.统计汇总表

佛山市南海区XX镇人民政府（街道办事处）

佛山市自然资源局南海分局

XX年XX月XX日

附件2-1

调查范围示意图

一、调查范围示意图（网上公示）

网上公示图应包含以下内容：（一）图名；（二）指北针；

（三）图例；（四）比例尺；（五）反映现状建筑物和文化遗存的用途、形状、编号、结构和层数信息的标注。

二、调查范围示意图（现场公示）

现场公示示意图过大的，可对示意图进行适当分幅，划分成尺寸适宜的若干单幅底图，单幅图上房屋和文化遗存的建筑形状、编号、结构和层数信息标注应清晰可见，住宅、物业和国有地上建筑物等应分类标识，根据图面大小按照合适比例尺打印。

三、旧村居改造项目范围定界图（网上和现场公示）

旧村居改造项目范围定界图应重点区分宅基地用地范围、紧密相邻的附属设施用地范围和其它用地范围。

附件3

土地、房屋基础数据调查表

总体填表说明如下：

一、附件3的表3-1和表3-2（a）、表3-2（b）三者配套使用，并应保证其土地、房屋基础数据的空间关联性和逻辑一致性。

二、初查阶段摸底调查和详查阶段摸底调查原则上均按表3-1和表3-2（a）、表3-2（b）格式进行填写，其中对于分别开展初查和详查两阶段调查工作的，初查阶段摸底调查填表内容可作简化处理。简化处理要求如下：

（一）初查阶段摸底调查应填写表3-1的第（1）（3）（4）

（5）（6）（7）（17）项，其余项可按需填写；

（二）初查阶段摸底调查应填写表3-2（a）的第（1）（3）

（4）（5）（6）（7）（15）（16）项，其余项可结合宅地基础容量核定方式按需填写；

（三）初查阶段摸底调查应填写表3-2（b）的第（1）（3）

（4）（5）（6）（7）（15）项，其余项可结合物业基础容量核定方式按需填写。

三、对于分别开展初查和详查两阶段调查工作的，两阶段关于表3-1和表3-2（a）、表3-2（b）的相关数值原则上应保持一致。确因进一步补充宗地界址核准、建房批准文件摸查、补办不动产登记材料摸查、建设用地形成时间调查等材料，影响相关数据变化的，应备注说明。

四、对于分别开展初查和详查两阶段调查工作的，不得按详查阶段摸底调查成果调整经批复的详细规划容量。

附件：3-1.表3-1南海区XX镇（街道）XX旧村居改造项目土地调查明细表

3-2.表3-2（a）南海区XX镇（街道）XX旧村居改造项目房屋调查明细表（住宅）

3-3.表3-2（b）南海区XX镇（街道）XX旧村居改造项目房屋调查明细表（物业）

佛山市南海区旧村居改造项目成本核算计算容量与规划论证计算容量指引

1.编制目的与适用范围

1.1编制目的

为进一步明确拆除重建类旧村居改造项目（下称“旧村居改造项目”）的规划容量论证方式，根据《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》(佛更新〔2021〕2号)，制定本指引。

1.2适用范围

本指引适用于南海区行政区域内旧村居改造项目规划容量的论证。成本核算计算容量和规划论证计算容量不作为拆迁补偿安置方案的依据。

1.3规划容量论证要求

旧村居改造项目应以成本和收益基本平衡为原则合理确定规划容量。规划容量应采取成本核算计算容量、规划论证计算容量两种方式论证，原则上取两者中的较小值，同时保障与自然生态环境、周边交通及市政设施的承载力相匹配。

规划容量论证应纳入单元计划与详细规划申报成果。详细规划不得超出经批复单元计划论证确定的规划容量。规划容量以经批复的详细规划为准。

详细规划方案的复建和融资住宅量、商业量、工业量，参照“复建计算容量”（详见4.1.3）和“融资计算容量”（详见4.3）公式进行计算。

2.规划容量论证的流程步骤

旧村居改造项目应根据基础数据调查结果1，按照本指引要求，进行成本核算计算容量与规划论证计算容量论证。

镇人民政府（街道办事处）审核确定基础数据调查成果并委托编制单元规划（或控规）草案，确定公益性用地类型和面积。由镇（街道）城市更新机构委托具有规划乙级及以上资质的机构进行规划容量论证，并形成规划容量论证报告。规划容量论证报告须明确成本核算计算容量与规划论证计算容量的具体计算过程及结果。成本核算计算容量中涉及税费成本和专项成本（专项成本仅涉及用地报批、产业载体代建的除外）的，应由相关评估单位出具评估报告后纳入规划容量论证报告。

规划容量论证报告形成后，镇（街道）城市更新机构会同镇级自然资源管理机构、教育机构、市政交通机构等联合审核，审核通过后，纳入城市更新单元计划申报材料，随城市更新单元计划按程序报批。

市自然资源局南海分局收到上报的城市更新单元计划（含规划容量论证报告）后，委托具有二级及以上资质的房地产估价机构对规划容量论证报告进行校核（规划容量论证报告的编制机构与校核机构不得为同一机构），书面征求区财政、生态环境、经促、发改、农业农村、教育、交通等相关部门意见，经区相关部门同意后，报市城市更新局审查，经市城市更新局审查通过后，报区人民政府批准认定；市城市更新局或区相关部门有不同意见的，申请人应当根据意见进行修改或补充，修改或补充后仍达不到要求的，认定终止。

经区人民政府批准认定的城市更新单元计划（含规划容量论证报告）属于编制旧村居改造项目控制性详细规划（或城市更新单元规划）的核心要件。

城市更新单元计划（含规划容量论证报告）批准确定后，由镇（街道）自然资源机构启动旧村居改造项目控制性详细规划（或城市更新单元规划）的编制。

本指引实施前，按已批控制性详细规划（或经规委会审议通过的控制性详细规划）实施的旧村居改造项目，可按该控制性详细规划确定的规划容量执行，但同样须进行基础计算容量和规划容量论证报批工作。基础计算容量视同“认定建筑面积”。

3.规划论证计算容量的计算方式

3.1基础计算容量

基础计算容量用于规划容量论证，也可视同“认定建筑面积”用于地价计收。

基础计算容量=宅地基础容量+物业基础容量

3.1.1宅地基础容量

宅地基础容量2可按照“栋”或者“地”两种方式核定，同一项目仅可采取其中一种方式核定。农民公寓按证载建筑面积1∶1单独计入宅地基础容量。依据成本核算计算结果，宅地基础容量可按不超过10%的上浮比例核定。

（1）按“栋”方式核定宅地基础容量

①可纳入核定的“栋”数

一栋住宅具有多个土地权属证明或多个房屋产权证明的，可不纳入“栋”数核算，按证载建筑面积1∶1单独计入宅地基础容量。符合下列条件之一的，可纳入“栋”数核算：

a.具备土地权属证明或房屋产权证明的住宅，现状已建房屋或现状房屋倒塌的，可核算为一栋。

b.无土地权属证明、房屋产权证明，但住宅建成时间在2009

年12月31日之前的，且房屋测绘调查的实测住宅建筑基底面积不少于40平方米的，可核算为一栋。

c.无土地权属证明、房屋产权证明，但可出具农村住宅建设用地许可证等用地许可证明、历史建房批准文件或可补办不动产登记的，经区人民政府认可后（相关证明材料纳入规划容量论证报告一并报区人民政府批准认定），可核算为一栋。

②基于“栋”数的宅地基础容量

以“栋”方式核定的，宅地基础容量按照每栋住宅260平方米乘以项目范围内经核定的住宅总栋数计算。农民公寓按证载建筑面积1∶1单独计入宅地基础容量。一栋住宅具有多个土地权属证明或多个房屋产权证明的可按证载建筑面积1∶1单独计入宅地基础容量。依据成本核算计算结果，最终的宅地基础容量可在上述计算基础上，按不超过10%的上浮比例核定。

（2）按“地”方式核定宅地基础容量

①可纳入核定的住宅用地面积按下列要求核定住宅用地面积：

a.除农民公寓外，具备土地权属证明或房屋产权证明的住宅，按证载用地面积核定。

b.无土地权属证明、房屋产权证明，但住宅建成时间在2009

年12月31日之前的，可按房屋测绘调查的实测建筑基底面积核定住宅用地面积。

c.无土地权属证明、房屋产权证明，可出具农村住宅建设用地许可证等用地许可证明、历史建房批准文件或可补办不动产登记的，经区人民政府认可后（相关证明材料纳入规划容量论证报告一并报区人民政府批准认定），可按房屋测绘调查的实测建筑基底面积（或上述证明文件载明的用地红线面积）核定住宅用地面积。

②基于住宅用地面积的宅地基础容量

以“地”的方式核定的，宅地基础容量按照经核定的住宅用地面积的3.2倍计算。农民公寓按证载建筑面积1∶1单独计入宅地基础容量。依据成本核算计算结果，最终的宅地基础容量可在上述计算基础上，按不超过10%的上浮比例核定。

3.1.2物业基础容量

物业基础容量3按照“用地”方式核定。按照物业用地面积的0.8倍（毛容积率）计算。其中，已计入紧密相邻的附属设施用地范围的不能同时作为物业用地计算物业基础容量。难以确定物业用地边界的，可采取旧村居改造项目范围内宅基地及其紧密相邻的附属设施用地以外的“三旧”用地计算。

3.2规划论证计算容量

规划论证计算容量=基础计算容量*（1+1.2*修正系数）

4.成本核算计算容量的计算方式

4.1复建计算容量的计算

4.1.1复建住宅量

原则上按照宅地基础容量确定。

4.1.2复建商业量或复建工业量

项目选择全部复建为商业的，复建商业量原则上按照物业基础容量确定。

项目选择全部复建为工业的，复建工业量原则上按照物业基础容量的两倍确定。

因土地权利人要求，物业复建类型同时包含商业、工业的，可根据具体需要确定复建商业量、复建工业量，但应满足下列公式要求：

复建商业量+复建工业量/2≤物业基础容量

4.1.3复建计算容量

按下列公式计算复建计算容量：

复建计算容量=复建住宅量+复建商业量+复建工业量/2

4.2改造成本的核算

旧村居改造项目改造成本由拆除成本、复建成本、服务成本、地价与税费成本、专项成本及不可预见成本六大项构成。

4.2.1拆除成本核算

（1）建筑成本补偿费核算

分类统计各类建筑结构下的调查建筑面积，按以下标准核算建筑成本补偿费：

（2）房屋拆运费核算

以调查建筑面积为依据，按不高于每平方米60元的标准核算房屋拆运费。

（3）住宅临迁搬家费核算

用旧厂房用地或空地进行回迁腾挪的，即采用“先兴建回迁住宅，再进行旧村拆除”方式实施的，住宅临迁费和搬家费不可纳入成本核算。其余情形可纳入成本核算。

①临迁费

临迁费以经认定的复建住宅量（详见4.1.1）为基数，按4年时间核算。临迁费的单价标准结合旧村居所在区域的市场租金水平评估确定，可在每平方米每月15元至30元范围内浮动。用

于核算容量的临迁费必须在拆迁补偿合同签订之日起30日内足额支付给村集体，由村集体支付给被拆迁人。

②搬家费

搬家补偿费按每户4000元的标准核算。

（4）集体物业解约垫租费核算

①解约费

工业、物流仓储或商业服务业等物业用地，应统计各宗用地的剩余租约年限，每宗地按以下标准核算解约费：

②垫租费

工业、物流仓储或商业服务业等物业用地，以用地面积为基数，按4年时间核算垫租费。垫租费单价按项目范围内现有经营性资产租约合同的地均租金上浮10%确定。

4.2.2复建成本核算

（1）住宅复建费用

以复建住宅量（详见4.1.1）为基数，复建单价不高于4157

元/平方米。建筑高度超出100米的，复建单价不高于4614元/平方米。

（2）物业复建费用

以复建商业量（详见4.1.2）为基数，复建单价不高于5160

元/平方米。建筑高度超出100米的，复建单价不高于7525元/平方米。

以复建工业量（详见4.1.2）为基数，复建单价不高于3000

元/平方米。

4.2.3服务成本核算

包含基础数据调查费、单元计划编制费、详细规划编制费、实施方案编制费四项。

（1）基础数据调查费

包含基础数据调查工作涉及的土地、房屋测绘及基础数据核查费。按照《关于印发〈测绘工程产品价格〉和〈测绘工程产品困难类别细则〉的通知》（国测财字〔2002〕3号），土地等数据调查费用按49.22万元/平方公里（用地面积）计算，房屋测绘

按2.72元/平方米（建筑面积）计算。基础数据成果核查费，按测绘费总和的30%计算。

（2）单元计划编制费

是指城市更新单元计划编制的费用。以城市更新单元范围为依据，按不高于3万元/公顷计算。

（3）详细规划编制费

是指城市更新单元规划（或控制性详细规划）编制的费用。以城市更新单元范围为依据，按不高于3万元/公顷计算。

（4）实施方案编制费

以城市更新项目范围为依据，按不高于3万元/公顷计算。

4.2.4地价与税费成本核算

按照有关政策要求，根据基础数据调查成果及规划方案计算应缴纳地价，并计入改造成本核算。

复建住宅、复建商业、复建工业等为国有出让性质的，应根据《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》对复建住宅、复建商业、复建工业返还过程中涉及的增值税、土地增值税、契税及企业所得税进行计算，并出具由政府指定的第三方专业评估机构编制的评估报告，纳入改造成本核算。

4.2.5专项成本核算

涉及历史人文建筑保护、公益性设施代建（含河涌整治等）、地质与土壤处理、用地报批、产业载体代建等事项的，有关费用应由第三方专业评估机构（用地报批、产业载体代建除外）计算得出，经镇（街道）初审，区有关部门审核通过的，可以纳入改造成本核算。

（1）历史人文建筑保护费

①适用情形

涉及下列情形的，可申请将历史人文建筑保护费纳入改造成本核算：

a.项目范围内涉及经认定的历史街区、历史建筑、不可移动文物等历史人文资源；

b.其它经村（居）集体经济组织及镇（街道）认为具有一定历史人文价值与地方特色，需予以保留或活化的建筑。

②费用评估

申请将历史人文建筑保护费纳入改造成本核算的，需委托专业机构编制历史人文建筑（街区）保护方案并进行概算。除历史街区外，其余保护方案应达到初步设计深度，历史街区保护方案应达到修建性详细规划深度。

保护方案及概算经有关部门审核通过后，可纳入改造成本核算。

（2）交通市政配套及公共服务设施代建费

①适用情形

拟按规划将项目范围内的公益性设施建成后移交政府的，可申请将交通市政配套及公共服务设施代建费（不包含小区配套设施费）纳入改造成本核算。

②费用评估

申请将交通市政配套及公共服务设施代建费纳入改造成本核算的，应编制交通市政配套设施及公共服务设施代建方案，方案应达到初步设计深度并按照初步设计进行概算。

代建方案及概算经有关部门审核通过后，可纳入改造成本核算。

由实施主体建设并交付政府且独立占地的普通高中、九年一贯制学校、初中、小学、综合医院、养老院、体育中心及体育活动中心、城市公园等区域统筹级和镇街级公共服务设施，其建设成本可上浮10%计入改造成本。

属于下列设施类型的，可按照按以下标准（未包含10%上浮）核算代建费：

（3）地质处理、场地环境调查及土壤修复费

①适用情形

根据有关规定或出于安全保障需要，需开展地质处理、场地环境调查及土壤修复的，可申请将相关费用纳入改造成本核算。

②费用评估

应编制地质处理、场地环境调查及土壤修复方案，明确需地质处理、场地环境调查及土壤修复费的依据及迫切性，明确具体措施及效用，并进行费用测算。

方案及费用测算经有关部门审核通过后，可纳入改造成本核算。

若改造项目无需进行地质处理、土壤修复的，则地质处理费和土壤修复费不得纳入成本核算。

（4）用地报批相关费用

①适用情形

项目范围内涉及“三旧”改造用地报批的，可申请将“三旧”改造用地报批过程中依政策需缴纳的费用纳入改造成本核算。

②费用评估

应明确“三旧”改造用地报批事项、对应面积、取费依据，报政府有关部门审核，审核通过后可纳入改造成本核算。

（5）产业载体代建费用

①适用情形

因政府推动产业发展需要，要求实施主体在项目范围内代建产业载体后移交政府处置的，可申请将产业载体代建费用纳入改造成本核算。

②费用评估

应明确按政府要求代建的产业载体的建筑面积，按照3000元/平方米的标准计算代建费用，经有关部门审核通过后，纳入改造成本核算。

4.2.6不可预见成本核算

不可预见成本包括拆迁奖励及其他成本。其中，拆迁奖励原则上按不高于拆除成本、复建成本、服务成本三者之和的3%计算；其他成本包括本成本核算中未明确的成本事项，原则上按不高于拆除成本、复建成本、服务成本三者之和的7%计算。

4.3融资计算容量的计算

应按照本指引，对旧村居项目的改造成本进行核算，根据下列公式初步确定融资住宅量、融资商业量及融资工业量：

融资住宅量*住宅用地区片市场评估价+融资商业量*商业用地区片市场评估价+融资工业量*工业用地区片市场评估价≤旧村居项目的改造成本

根据融资住宅量、融资商业量、融资工业量，按下列公式折算为融资计算容量：

融资计算容量=融资住宅量+融资商业量*商业用地区片市场评估价/住宅用地区片市场评估价+融资工业量*工业用地区片市场评估价/住宅用地区片市场评估价

其中，区片市场评估价统一为楼面地价，按容积率3.0进行修正。

4.4成本核算计算容量

按下列公式确定成本核算计算容量：

成本核算计算容量=复建计算容量+融资计算容量

5.成本动态调整机制

本指引实施后，成本核算单价或计费依据发生较大变化的，由区人民政府另行以书面通知的形式进行调整，其中有上级文件依据的，按上级文件进行调整，否则，可参考相关行业或其他经济社会发展程度相当地区的标准进行调整。

6.法律责任

容量论证和校核单位必须实事求是及客观公正地开展容量论证和校核工作，不得因任何单位的请托进行虚增成本等非法操作，政府机关工作人员以及前期服务机构、市场改造主体的工作人员均不得非法干涉容量论证工作和校核工作。市自然资源局南海分局或镇人民政府（街道办事处）发现违法违规行为的，应当取消委托，作废论证报告或校核成果，重新委托其他单位进行论证或校核，并将违法违规案件移交监察、公安等有权机关查处。

附件：改造成本核算构成及单价上限一览表