关于《顺德区旧村居改造项目规划容量论证指引》征询公众意见的通告

佛自然资顺告〔2022〕3号

为进一步明确拆除重建类旧村居改造项目规划容量论证相关操作，根据《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2 号）等文件规定， 结合我区实际，我局草拟了《顺德区旧村居改造项目规划容量论证指引（征询公众意见稿）》。现面向公众征求意见，有关事项通告如下：

一、征求意见期限

2022年1月12日至25日。

二、提出意见建议的具体要求

（一）任何单位或个人对《顺德区旧村居改造项目规划容 量论证指引（征询公众意见稿）》有修改意见或建议的，均可 以在征求意见期限内通过书面形式向我局反馈。反馈的意见和 建议需针对具体条款提出并列明理由。

（二）以单位名义提出意见或建议的，须注明单位名称、 联系人、联系电话、联系地址，并加盖单位公章；以个人名义提出的，须签署本人真实姓名并写明联系电话。

（三）提出的意见或建议须以书面形式反馈给佛山市自然 资源局顺德分局（地址：佛山市顺德区大良新城区行政服务中心西座 3 楼城市更新计划管理科），并请注明“《顺德区旧村居改造项目规划容量论证指引》公开征询意见建议”字样。

附件：顺德区旧村居改造项目规划容量论证指引（征询公众意见稿）

佛山市自然资源局顺德分局

2022年1月12日

附件

顺德区旧村居改造项目规划容量论证指引（征询公众意见稿）

2022年1月

目录

一、编制目的与适用范围

1.1 编制目的

1.2 适用范围

1.3 规划容量论证要求

1.4 规划容量论证效力

二、规划容量论证的流程步骤

三、规划论证计算容量的计算方式

3.1 基础计算容量

3.1.1 宅地基础容量

3.1.2 物业基础容量

3.2 规划论证计算容量

四、成本核算计算容量的计算方式

4.1 复建计算容量的计算

4.1.1 复建住宅量

4.1.2 复建商业量或复建工业量

4.1.3 复建计算容量

4.2 改造成本的核算

4.2.1 拆除成本核算

4.2.2 复建成本核算

4.2.3 服务成本核算

4.2.4 地价与税费成本核算

4.2.5 专项成本核算

4.2.6 不可预见成本核算

4.3 融资计算容量的计算

4.4 成本核算计算容量

五、成本动态调整机制

附件1：改造成本核算构成及单价上限一览表

附件2：旧村居改造项目规划容量论证报告模板

一、编制目的与适用范围

1.1 编制目的

为进一步明确拆除重建类旧村居改造项目的规划容量论证方式，根据《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》(佛更新〔2021〕2号)，制定本指引。

1.2 适用范围

本指引适用于顺德区行政区域内拆除重建类旧村居改造项目（以下简称“旧村居改造项目”）的规划容量论证。

本指引中的拆除成本、复建成本、服务成本、专项成本等相关的成本计费参数可由佛山市自然资源局顺德分局根据需要组织更新。

2021年3月31日前已批准城市更新单元计划，且按照已批详细规划实施的旧村居改造项目，可不进行规划容量论证，仍按照《佛山市顺德区人民政府关于印发顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则的通知》（顺府发〔2019〕47号）执行。

1.3 规划容量论证要求

规划容量[ 本指引所指的规划容量是指将居住用地、商业用地、工业用地计容建筑面积分类型按本指引相关公式折算后形成的计算容量。]应采取规划论证计算容量或成本核算计算容量两种方式论证，原则上取两者中的较小值，同时保障与自然生态环境、周边交通及市政设施的承载力相匹配。

1.4 规划容量论证效力

旧村居改造项目以基础数据摸查成果为依据，进行规划容量论证，将相关材料纳入城市更新单元计划，随城市更新单元计划进行审查、报批。

经区人民政府批准的城市更新单元计划（含规划容量论证报告）属于编制旧村居改造项目控制性详细规划或城市更新单元规划（以下简称“详细规划”）的核心要件。详细规划不得超出经批准城市更新单元计划论证确定的规划容量。规划容量以经批复的详细规划为准。详细规划方案的复建和融资住宅量、商业量、工业量，参照“复建计算容量”（详见4.1.3）和“融资计算容量”（详见4.3）公式进行计算。

按已批详细规划实施的旧村居改造项目，同样须进行规划容量论证，并应按照不超过详细规划确定的容量和论证确定的容量两者中的较小值执行。

基础计算容量视同“认定建筑面积”，规划容量不作为拆迁补偿安置方案的依据。

二、规划容量论证的流程步骤

旧村居改造项目应根据基础数据摸查成果，按照本指引要求，进行规划容量论证。

（1）规划容量论证报告编制。

规划容量论证报告编制前，镇人民政府（街道办事处）应审核确定基础数据调查成果，作为规划容量论证的依据。

规划容量论证报告的编制应由具有乙级或以上资质的城乡规划编制单位或具有二级及以上资质的房地产估价机构承担。规划容量论证报告须明确成本核算计算容量与规划论证计算容量的具体计算过程及结果（模板详见附件2）。

（2）规划容量论证报告申报。

规划容量论证报告形成后，镇（街道）城市更新机构会同镇级自然资源、农业农村、住建、水利、生态、文体、教育等机构进行联合审核，审核通过后，纳入城市更新单元计划申报材料，随城市更新单元计划按程序报批。

（3）规划容量论证报告校核。

市自然资源局顺德分局收到上报的城市更新单元计划（含规划容量论证报告）后，可委托具有甲级资质的城乡规划编制单位或具有一级资质的房地产估价机构对规划容量论证报告进行校核（规划容量论证报告的编制机构与校核机构不得为同一机构），书面征求区级住房和城乡建设、生态环境、农业农村、文体、教育、交通等相关部门意见，经区级相关部门同意后，报市城市更新局审查，经市城市更新局审查通过后，报区人民政府批准；市城市更新局或区级相关部门有不同意见的，申请人应当根据意见进行修改或补充，修改或补充后仍达不到要求的，审批终止。

三、规划论证计算容量的计算方式

3.1 基础计算容量

基础计算容量由宅地基础容量及物业基础容量构成，具体公式如下：

基础计算容量=宅地基础容量+物业基础容量

3.1.1 宅地基础容量

宅地基础容量可按照“栋”或者“地”两种方式核定，同一项目仅可采取其中一种方式核定。涉及农民公寓一并纳入改造的，农民公寓按证载建筑面积1：1单独计入宅地基础容量。最终的宅地基础容量可在原始计算结果基础上按不超过10%的上浮比例核定。

1、按“栋”方式核定宅地基础容量

（1）可纳入核定的“栋”数

符合下列条件之一的，可纳入“栋”数核算：

1）具备土地权属证明或房屋产权证明的住宅，现状已建房屋的，可核算为一栋；除农民公寓外，一栋住宅具有多个土地权属证明或房屋产权证明的，可按证书宗数核算为可计栋数。

2）无土地权属证明、房屋产权证明，但住宅建成时间在2009年12月31日之前的，且房屋测绘调查的实测住宅建筑基底面积不少于40平方米的，可核算为一栋。

3）无土地权属证明、房屋产权证明，但可出具农村住宅建设用地许可证等用地许可证明、历史建房批准文件或可补办不动产登记的，经区人民政府认可后（相关证明材料纳入规划容量论证报告一并报区人民政府批准认定），可核算为一栋。

（2）基于“栋”数的宅地基础容量

以“栋”方式核定的，宅地基础容量按照每栋住宅260平方米乘以项目范围内经核定的住宅总栋数计算。

2、按“地”方式核定宅地基础容量

（1）可纳入核定的住宅用地面积

按下列要求核定住宅用地面积：

1）除农民公寓外，具备土地权属证明或房屋产权证明的住宅，按证载用地面积核定。

2）无土地权属证明、房屋产权证明，但住宅建成时间在2009年12月31日之前的，可按房屋测绘调查的实测建筑基底面积核定住宅用地面积。

3）无土地权属证明、房屋产权证明，可出具农村住宅建设用地许可证等用地许可证明、历史建房批准文件或可补办不动产登记的，经区人民政府认可后（相关证明材料纳入规划容量论证报告一并报区人民政府批准认定），可按房屋测绘调查的实测建筑基底面积核定住宅用地面积。

（2）基于住宅用地面积的宅地基础容量

以“地”的方式核定的，宅地基础容量按照经核定的住宅用地面积的2.8倍计算。

3.1.2 物业基础容量

物业基础容量可按照“用地”或“建面”两种方式核定，同一项目仅可采取其中一种方式核定。物业用地采取旧村居改造项目范围内宅基地及其紧密相邻的附属设施用地以外的集体权属用地计算。

1、按“用地”方式核定物业基础容量

以“用地”方式核定的，按照物业用地面积的0.7倍（毛容积率）计算物业复建总量。

2、按“建面”方式核定物业基础容量

按“建面”方式核定物业基础容量根据以下方式核定：

1）具备房屋产权证明的物业，按证载建筑面积1:1核定。

2）无房屋产权证明，可出具历史物业建房批准文件或可补办不动产登记的，按物业建筑测绘调查的实测建筑面积（或上述证明文件载明的建筑面积）的1:1核定。

3）无房屋产权证明，无历史物业建房批准文件且无法补办不动产登记的，按物业建筑测绘调查的实测建筑面积（或上述证明文件载明的建筑面积）1:0.5核定。

3.2 规划论证计算容量

规划论证计算容量=基础计算容量*（1+1.2*修正系数）

上表的土地市场评估价原则上按区片市场评估价确定，区片市场评估价发布前由申报主体委托有资质的中介评估机构评估确定，土地估价报告需按规定报告备案并取得电子备案号。上述土地市场评估价（含区片市场评估价）统一按容积率3.0计算。

四、成本核算计算容量的计算方式

4.1 复建计算容量的计算

4.1.1 复建住宅量

原则上按照宅地基础容量的原始计算结果确定。

4.1.2 复建商业量或复建工业量

项目按全部复建为商业进行测算的，复建商业量原则上按照物业基础容量确定。

项目按全部复建为工业进行测算的，复建工业量原则上按照物业基础容量的两倍确定。

项目按商业、工业两种物业复建类型进行测算的，应满足下列公式要求：

复建商业量+复建工业量/2≤物业基础容量

4.1.3 复建计算容量

按下列公式计算复建计算容量：

复建计算容量=复建住宅量+复建商业量+复建工业量/2

4.2 改造成本的核算

旧村居改造项目的改造成本由拆除成本、复建成本、服务成本、地价与税费成本、专项成本及不可预见成本六大项构成。

4.2.1 拆除成本核算

1、建筑成本补偿费核算

分类统计各类建筑结构下的实测现状建筑面积，按以下标准核算建筑成本补偿费：

2、房屋拆运费核算

以实测现状建筑面积为依据，按不高于每平方米60元的标准核算房屋拆运费。

3、住宅临迁搬家费核算

采用“先兴建回迁住宅，再进行旧村拆除”方式实施的，住宅临迁搬家费不可纳入成本核算。其余情形可纳入成本核算。

（1）临迁费

临迁费以经认定的复建住宅量（详见4.1.1）为基数，按5年时间核算。临迁费的单价标准按25元/平米·月取值。

（2）搬家费

以一栋一户核算，按5000元/户的标准核算搬家费。

4.2.2 复建成本核算

1、住宅复建费用

以复建住宅量（详见4.1.1）为基数，复建单价为4552元/平方米。

2、物业复建费用

以复建商业量（详见4.1.2）为基数，复建单价为5428元/平方米。

以复建工业量（详见4.1.2）为基数，复建单价为3000元/平方米。

4.2.3 服务成本核算

包含基础数据调查费、单元计划编制费、详细规划编制费、实施方案编制费四项。

1、基础数据调查费

包含基础数据调查工作涉及的土地、房屋测绘及基础数据核查费。按照《关于印发<测绘工程产品价格>和<测绘工程产品困难类别细则>的通知》（国测财字〔2002〕3号），土地等数据调查费用按49.22万元/平方公里（用地面积）计算，房屋测绘按2.72元/平方米（建筑面积）计算。基础数据成果核查费，按测绘费总和的30%计算。

2、单元计划编制费

是指城市更新单元计划编制的费用。以城市更新单元范围为依据，按不高于3万元/公顷计算。

3、详细规划编制费

是指城市更新单元规划（控制性详细规划）编制的费用。以城市更新单元范围为依据，按不高于3万元/公顷计算。

4、实施方案编制费

以城市更新项目范围为依据，按不高于3万元/公顷计算。

4.2.4 地价与税费成本核算

1、地价成本

按照有关政策要求，根据前期摸查成果及规划方案计算应缴纳地价，并计入改造成本核算。

2、税费成本

以不可预见成本之外的项目成本（即拆除成本+复建成本+服务成本+地价成本+专项成本）为基数，乘以综合税率15%确定税费成本（仅用于规划容量论证阶段的成本核算，最终的税费成本结果以实际发生为准），即：

税费成本=（拆除成本+复建成本+服务成本+地价成本+专项成本）×15%

4.2.5 专项成本核算

在城市更新单元计划报批前，稳定专项成本支出。拟填报专项成本的，原则上要求城市更新单元计划与城市更新单元规划同步编制、报批，或城市更新单元计划申报时已明确按已批控制性详细规划执行。

应根据在编城市更新单元规划方案或已批控制性详细规划方案明确拟纳入专项成本进行计算的独立占地的设施类型、面积及规划指标。

独立占地的普通高中、九年一贯制学校、初中、小学、综合医院、养老院、体育中心及体育活动中心、城市公园等公共服务设施，其建设成本可在上述标准基础上上浮10%。

用地报批相关费用按照相关政策规定核定。

4.2.6 不可预见成本核算

不可预见成本包括拆迁奖励、地质处理、场地环境调查及土壤修复、风险评估、其他专题评估、融资成本等其他未明确的成本，原则上按不高于拆除成本、复建成本、服务成本三者之和的10%计算。

4.3 融资计算容量的计算

应按照本指引，对旧村居改造项目的改造成本进行核算，根据下列公式初步确定融资住宅量、融资商业量及融资工业量：

融资住宅量*住宅用地土地市场评估价+融资商业量*商业用地土地市场评估价+融资工业量*工业用地土地市场评估价≤旧村居项目的改造成本

根据融资住宅量、融资商业量、融资工业量，按下列公式折算为融资计算容量：

融资计算容量=融资居住量+融资商业量*商业用地土地市场评估价/住宅用地土地市场评估价+融资工业量*工业用地土地市场评估价/住宅用地土地市场评估价

其中，土地市场评估价统一按容积率3.0进行修正。

4.4 成本核算计算容量

按下列公式确定成本核算计算容量：

成本核算计算容量=复建计算容量+融资计算容量

五、成本动态调整机制

建立拆除成本、复建成本、服务成本、专项成本等相关的成本计费参数更新机制，根据市场价格变动，征求区住建等部门意见，确定成本计费参数。成本核算单价如需调整的，由区人民政府另行以书面通知的形式进行调整。

附件1

改造成本核算构成及单价上限一览表

附件2

旧村居改造项目规划容量论证报告模板XXX旧村居改造项目规划容量论证报告

一、总体概况

1.1 项目概况

1.1.1 项目区位情况

本项目位于顺德区XX镇（街道）XX行政村（社区），东至XX路、南至XX路、西至XX路、北至XX路。

图：项目区位图

1.1.2 项目范围构成

本项目按照XXX方式划定项目范围，总面积为XX公顷。其中，宅基地及其紧密相连附属设施用地由XX用地构成，面积为XX公顷；宅基地及其紧密相连附属设施用地以外的范围由XX用地构成，面积为XX公顷。

根据项目范围划定城市更新单元范围，涉及XX编号街坊，面积为XX公顷。

图：项目范围构成图及更新单元范围图

1.2 相关工作进展

1.2.1 项目前期工作组织模式

本项目的前期工作组织模式为XXX，目前已由XX作为前期工作主体。

1.2.2 项目前期摸查情况

本项目已委托XX单位开展基础数据调查工作，目前已完成前期摸查工作，已由XX镇（街道）确定前期摸查成果的有效性。本报告相关基础数据与上述成果一致。

1.2.3 项目详细规划编制情况

本项目按已批控规执行/正同步编制城市更新单元规划/暂未启动详细规划编制。

1.3 规划容量论证报告编制情况

本项目规划容量论证报告由XX单位（资质为XX）编制；由XX单位（资质为XX）审核通过。

二、规划论证计算容量的计算

2.1 宅地基础容量的计算

2.1.1 按“栋”核算

本项目宅基地及其紧密相连的附属设施范围内涉及农民公寓XX栋，证载建筑面积为XX平方米；除农民公寓外，可纳入核算的住宅XX栋，按每栋260平方米计算后，为XX平方米；两者之和为XX平方米。

按“栋”宅地基础容量上浮10%后为XX平方米。

图：农民公寓及可纳入核算的栋数分布图

表：按“栋”核算的宅地基础容量统计表（样表）

2.1.2 按“地”核算

本项目宅基地及其紧密相连的附属设施范围内涉及农民公寓XX栋，证载建筑面积为XX平方米；除农民公寓外，可纳入核算的住宅用地面积XX平方米，按2.8倍计算后，为XX平方米；两者之和为XX平方米。

按“地”宅地基础容量上浮10%后为XX平方米。

图：农民公寓及可纳入核算的住宅用地分布图

表：按“地”核算的宅地基础容量统计表（样表）

2.1.3 宅地基础容量的确定

本项目通过XX方式确定宅地基础容量为XX平方米，上浮10%后为XX平方米。

2.2 物业基础容量的计算

2.3.1 物业基础容量的计算范围

本项目物业基础容量的计算范围为XX公顷，范围如下图所示。

图：物业基础容量的计算范围示意图

2.3.2 按“用地”核算

本项目物业基础容量的计算范围为XX公顷，按照毛容积率0.70计算，应为XX平方米。

2.3.3 按“建面”核算

经核算，本项目物业基础容量的计算范围内包括以下三种情形：

1）具备房屋产权证明的物业，按证载建筑面积1:1核定，面积为XX平方米。

2）无房屋产权证明，可出具历史物业建房批准文件或可补办不动产登记的，按物业建筑测绘调查的实测建筑面积（或上述证明文件载明的建筑面积）的1:1核定，面积为XX平方米。

3）无房屋产权证明，无历史物业建房批准文件且无法补办不动产登记的，按物业建筑测绘调查的实测建筑面积核定（或上述证明文件载明的建筑面积）1:0.5核定，面积为XX平方米。

因此，本项目按“建面”核算的物业基础容量为XX平方米。

2.3.4 物业基础容量的计算

本项目通过XX方式确定物业基础容量为XX平方米。

2.3 规划论证计算容量的计算

根据XX，本项目所在位置的住宅楼面地价为XX元/平方米，按容积率3.0修正后，为XX元/平方米，适用XX的修正系数。

表：修正系数表

根据公式，宅地基础容量不上浮的情况下，本项目的规划论证计算容量为XX平方米。具体如下：规划论证计算容量=基础计算容量*（1+1.2*修正系数）

宅地基础容量上浮10%后，本项目的规划论证计算容量为XX平方米。具体如下：规划论证计算容量=基础计算容量*（1+1.2*修正系数）

三、成本核算计算容量的计算

3.1 拆除成本核算

3.1.1 基础成本

本项目范围内涉及拆除现状建筑面积XX平方米，基础成本为XX万元。

表：基础成本构成一览表

3.1.2 宅基地部分附加成本

临迁费：本项目不属于“先兴建回迁住宅，再进行旧村拆除”的情形，初定的复建住宅量为XX平方米，租金按XX元/平方米·月，按照XX年时间核算，费用为XX万元。

搬家费：本项目范围内涉及拆除住宅XX户，按每户XX元的标准核算，搬家费为XX万元。

3.2 复建成本核算

根据初步方案，拟复建住宅建筑面积XX平方米，复建单价为XX元/平方米，复建住宅成本约XX万元。

拟复建商业建筑面积XX平方米，复建单价为XX元/平方米，复建商业成本约XX万元。

拟复建工业建筑面积XX平方米，复建单价为XX元/平方米，复建工业成本约XX万元。

3.3 服务成本核算

3.3.1 基础数据调查费

包含基础数据调查工作涉及的土地、房屋测绘及基础数据核查费。按照《关于印发<测绘工程产品价格>和<测绘工程产品困难类别细则>的通知》（国测财字〔2002〕3号），土地等数据调查费用按49.22万元/平方公里（用地面积）计算，房屋测绘按2.72元/平方米（建筑面积）计算。基础数据成果核查费，按测绘费总和的30%计算。根据上述标准计算，该部分费用为XX万元。具体公式如下：XXX。

3.3.2 单元计划编制费

是指城市更新单元计划编制的费用。以城市更新单元范围为依据，按XX万元/公顷计算。根据上述标准计算，该部分费用为XX万元。具体公式如下：XXX。

3.3.3 详细规划编制费

是指城市更新单元规划（控制性详细规划）编制的费用。以城市更新单元范围为依据，按XX万元/公顷计算。根据上述标准计算，该部分费用为XX万元。具体公式如下：XXX。

3.3.4 实施方案编制费

以城市更新项目范围为依据，按XX万元/公顷计算。根据上述标准计算，该部分费用为XX万元。具体公式如下：XXX。

3.4 地价与税费成本核算

3.4.1 地价

按照政策，本项目不涉及/涉及地价计收。

（涉及地价计收的）本项目应缴纳地价款XX万元。具体公式如下：XXX。

3.4.2 税费成本

以不可预见成本之外的项目成本（即拆除成本+复建成本+服务成本+地价成本+专项成本）为基数，乘以综合税率15%确定税费成本。具体公式如下：XXX。

3.5 专项成本核算

本项目不涉及/涉及专项成本。

（涉及专项成本的）根据在编城市更新单元规划/已批控规，本项目范围内规划有公益性用地XX公顷，分别为XX用地XX公顷、XX用地XX公顷、XX用地XX公顷。

图：项目范围内规划公益性用地分布图

经与镇（街道）沟通确定，本项目拟承担XX设施、XX设施的建设责任，建成后直接交付政府使用。

（1）XX设施建设成本：面积为XX，单价为XX，成本为XX万元。

（2）XX设施建设成本：面积为XX，单价为XX，成本为XX万元。

（3）XX设施建设成本：面积为XX，单价为XX，成本为XX万元。

（4）XX设施建设成本：面积为XX，单价为XX，成本为XX万元。

图：拟代建的规划公益性用地分布图

（涉及用地报批的）本项目涉及完善转用手续面积XX公顷，费用单价为XX，总费用为XX万元；涉及办理“三地”农转用和土地征收手续面积XX公顷，费用单价为XX，总费用为XX万元；涉及办理其他用地农转用和土地征收手续面积XX公顷，费用单价为XX，总费用为XX万元。以上用地报批相关手续费用合计XX万元。

3.6 不可预见费核算

按拆除成本、复建成本、服务成本三者之和的10%计算，费用为XX万元。具体公式如下：XXX。

3.7 项目总成本

综上，本项目总成本为XX万元。具体如下：

3.8 复建计算容量的计算

本项目的复建计算容量为XX平方米。具体公式如下：XXX。

3.9 融资计算容量的计算

本项目的融资计算容量为XX平方米。具体公式如下：XXX。

3.10 成本核算计算容量的计算

本项目的成本核算计算容量为XX平方米。具体公式如下：XXX。

四、规划容量论证的初步结果

经核算，本项目规划论证计算容量为XX平方米，成本核算计算容量为XX平方米。原则上取两者较小值，本项目规划容量论证结果应为XX平方米。（若有特殊情形，应做解释说明）

五、周边承载力情况

（按已批详细规划实施的项目可不编制本章节）根据政策要求，规划容量需保障与自然生态环境、周边交通及市政设施的承载力相匹配。相关论证详见附件。