佛山市南海区人民政府印发关于规范和加快“三旧”改造工作促进城乡融合发展改革创新实验区建设工作方案的通知

南府〔2022〕26号

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：

《关于规范和加快“三旧”改造工作促进城乡融合发展改革创新实验区建设工作方案》业经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到问题，请径向自然资源分局反映（联系电话：86315117）。

佛山市南海区人民政府

2022年3月10日

关于规范和加快“三旧”改造工作促进城乡融合发展改革创新实验区建设工作方案

为了进一步贯彻落实《中共广东省委全面深化改革委员会关于印发<佛山市南海区建设广东省城乡融合发展改革创新实验区实施方案>的通知》（粤改委发〔2020〕11号），规范和加快“三旧”改造工作，稳步推进广东省城乡融合发展改革创新实验区建设，现结合南海区“三旧”改造实际制定以下工作方案：

一、旧城镇旧村居项目按照计划开展改造

（一）工作目标

2022年6月30日前制定区、镇（街道）两级的旧城镇旧村居改造三年计划（已经选定市场改造主体或者前期服务机构的项目也需要纳入三年计划，已经开展的改造工作和前期服务工作不受影响）。2022年12月31日前完成旧城镇旧村居规范化前期服务市场建设。2023年12月31日前，利用“城市大脑”建成旧城镇旧村居改造项目数据库。

（二）具体规范及举措

1.制定三年计划

各镇人民政府、街道办事处必须在2022年5月20日前制定旧城镇旧村居改造三年计划，报自然资源分局备案，自然资源分局根据各镇人民政府、街道办事处报备的计划制定区级三年计划。三年计划经各镇人民政府、街道办事处提请每年可以进行一次动态调整。

2.项目的管理和优惠

只有纳入三年计划的项目才能开展前期工作和改造工作，其他旧城镇旧村居项目禁止启动前期工作和改造工作。列入三年计划的项目，启动改造后，可以优先纳入全域土地综合整治清单，在土地规模和指标方面优先安排。

3.地方国有企业提前介入摸查和分析

纳入三年计划的旧城镇旧村居项目，各镇人民政府、街道办事处可指定地方国有企业（本方案专指：佛山市直属国有独资企业、南海区直属国有独资企业、各镇（街道）直属公有独资企业，下同）进行初步调查和改造分析工作。

4.前期服务机构的选取

村（居）集体经济组织拟引入企业进行前期服务工作的，必须先报镇人民政府、街道办事处批准，再进行集体表决，集体表决同意的，在镇（街道）集体资产交易平台公开选定。地方国有企业参与前期服务的可以免公开选择，经镇人民政府、街道办事处批准即可。已选定前期服务机构的项目，若经镇人民政府、街道办事处批准或备案的，继续按原协议开展工作；未经镇人民政府、街道办事处批准或备案的项目或前期服务协议已失效的项目，应当按照本意见重新选定前期服务机构。

5.建立项目数据库

自然资源分局协同区政数局，探索在“城市大脑”建立旧城镇旧村居项目数据库，每个项目的调查数据皆录入数据库。

6.启动改造的项目禁止建设

纳入三年计划的旧村居项目，通过单元计划意愿表决或引入前期服务机构的，由各镇（街道）对建筑物进行固化（分门别类进行造册），所有地块不得新建、改建、拆建、扩建及影响补偿面积的内部构筑，集体经济组织自行实施严格管理，发现新建、改建、拆建、扩建及影响补偿面积的内部构筑等行为的，集体经济组织可要求行为人限期拆除并恢复原状，行为人拒不执行的，由集体经济组织提请镇（街道）执法部门强制拆除，镇（街道）执法部门发现违法违规建设的，应当立即处理、快速拆除。

（三）责任单位

自然资源分局、区国资局、区城管局、区政数局，各镇人民政府、街道办事处。

二、依法依规开展“三旧”改造项目的规划编制工作

（一）工作目标

列入旧城镇旧村居改造三年计划的项目，原则上要求在2022年9月30日前完成数据调查和容量论证工作，2022年12月31日前启动控规（或单元规划）编制工作。列入“三旧”改造年度实施计划的其他项目原则上在1年内完成控规编制工作。

（二）具体规范及举措

1.简化数据调查

旧城镇旧村居项目供容量论证的初步数据调查成果（含历史文化遗产和古树名木数据）由镇（街道）城市更新机构聘请专业机构抽查审核之后，由镇（街道）城市更新机构召集自然资源、住建、文化、城管、农业农村等机构进行联审，联审后报镇人民政府（街道办事处）批准核定。

2.简化容量论证

容量论证报告作为单元计划附件，由镇人民政府（街道办事处）审核后报自然资源分局，由自然资源分局聘请房地产评估机构核查，并在征求区级教育、发改、经促、财政、生态环境、住建、交通、农业农村等部门意见后报市城市更新主管部门审核。

3.依法依规编制规划

“三旧”改造项目的控规（或单元规划）编制必须由政府委托专业机构依法依规编制，个人和社会组织对正在编制的规划可以通过正规渠道提出意见和建议，但不得用非法手段影响规划编制。

4.确保产业载体容量

旧城镇旧村居项目，控规（或单元规划）编制时，产业载体（含工业载体或者非公寓类商服载体）建筑面积原则上不低于项目总建筑面积扣减回迁住宅建筑面积后的30%，九江、西樵、丹灶三个镇可以降低到20%。确实无法达到要求的，需要出具专题论证报告，单独组织专家评审并获得通过。

（三）责任单位

自然资源分局，各镇人民政府、街道办事处。

三、加快市场改造主体的选取

（一）工作目标

建立并完善旧厂房改造项目改造权公开交易制度，制定改造权公开交易流程。建立旧城镇旧村居项目容缺选取市场改造主体制度。

（二）具体规范及举措

1.改造权公开交易方式

在确定开发建设条件的前提下，由政府统一组织实施（即政府主导改造）的旧厂房改造项目，通过招标拍卖挂牌等公开竞价方式确定改造方，在完成土地整理后，政府与改造方签订《国有建设用地使用权出让合同》，具体有两种模式：

模式1：由该改造方承担具体拆迁工作、支付相关土地整理费用，土地整理完成后，政府与改造方签订《国有建设用地使用权出让合同》，涉及由改造方实施改造支付的土地整理费用可纳入项目改造成本。

模式2：改造方不参与土地整理，只按照公开交易价款预缴土地出让收益给承担土地整理的政府指定单位，该指定单位以改造方预缴的出让收益实施拆迁补偿和土地整理，土地整理完成后，政府与改造方签订《国有建设用地使用权出让合同》，由承担土地整理的指定单位代改造方缴纳土地出让价款。模式2只适用于政府或政府指定单位已与土地权属人及承租人等其他权利人签订拆迁补偿协议，但没有足额资金支付补偿款的项目。

改造权交易方案和改造权交易公告必须明确规定改造方退出条件、退出办法及违约方的违约责任。

改造权公开交易方案可以融合在城市更新全流程报批，也可以在全流程任何阶段单独报批。

2.容缺选取市场改造主体

旧城镇旧村居项目，各镇（街道）可以在单元计划报市城市更新主管部门但未获批复，控规（或单元规划）已经自然资源分局审查通过并报市局审查后，可依据控规（或单元规划）草案容缺公开选择市场改造主体。选择市场改造主体时，择优选择有产业开发经验的企业或者自有资金保有量高的企业。公开交易时，可以选择综合评分的方式也可以选择竞住宅建筑容量的方式（确定融资部分最高住宅建筑面积后往下竞），无论采用何种方式，都应从资金实力、商业信誉、产业条件、开发经验、国资占比等方面设置分值或竞争条件。

3.地方国有企业介入改造

由各镇人民政府、街道办事处主导的旧城镇旧村居项目（主要指前期工作由地方国有企业实施的项目），经村（居）集体经济组织表决同意，并报区政府批准，可以免公开交易，直接选定地方国有企业作为市场改造主体。成为市场改造主体之后，该国有企业可以自行改造，也可以经所在地镇政府（街道）批准后，选定合作企业进行改造或与其他企业成立合资公司进行改造。改造过程中，不得引入国外资金、风险投资资金、个人资金等容易造成国有资产流失或社会维稳问题的资金。

（三）责任单位

自然资源分局、区国资局、区公共资源交易中心，各镇人民政府、街道办事处。

四、加快“三旧”项目的审批和改造

（一）工作目标

在“三旧”改造的行政审批和实际拆除建设等改造过程中，进一步解放思想，缩减流程，创新方式方法，加快项目审批和开发建设。

（二）具体规范及举措

1.建立授权表决制度

“三旧”改造项目启动时，可由集体经济组织成员大会（经济社或经联社股东大会）进行一次授权表决（授权表决必须获得三分之二以上成员同意），将改造过程中选择市场改造主体、改造方案意愿征集及改造方案草案表决、确定补偿安置方式、集转国（征收）、土地出让等需要成员大会表决的事项，选择一项或多项授权成员代表行使表决权，通过成员代表表决视同通过全体成员表决。拆迁补偿安置方案不得授权表决。

2.实施有担保拆除

旧城镇旧村居项目在《项目实施方案》和《拆迁补偿安置方案》未批准前，市场改造主体可以按照南海区规定的补偿安置标准先行与权属人签署《房屋拆迁补偿安置协议》，若市场改造主体能为拟拆迁的旧建筑提供实物或资金担保，确保权属人能够获得足额实物补偿或货币补偿的，可以在《房屋拆迁补偿安置协议》签订后立即拆除旧建筑。

3.降低协议出让条件

旧城镇旧村居项目总体签约比例（按栋）达到70%或以上，单地块签约比例达到100%时即可分期分地块协议出让。

4.有效处理难以拆迁项目

若旧村居部分住户拒绝任何合理补偿条件，且其行为损害了广大村民利益，集体经济组织可依法依规收回建筑物的土地使用权。政府也可以要求市场改造主体将难以拆迁地块与其他地块切割之后保留现状，该住户只能按现状使用。

5.旧村居项目的回迁地块可以采用划拨方式供地

旧村居项目的集体土地原则上要转（征）为国有土地，转（征）为国有后的回迁地块可以出让方式供地，也可参照国有划拨留用地采取划拨方式供地，具体供地方式由村集体表决确定。其他用地办理转用、征收后纳入改造范围，与主体地块一并进行整体利用，且改造后用于农村集体经济组织复建安置的经营性用途用地，参照国有划拨留用地，可采用划拨方式供地。

6.以异地平衡解决容量不足问题

以拆除重建方式实施的旧城镇旧村居项目，因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，可通过与项目外地块合并开发统筹平衡，异地平衡地块采取公开出让方式供地，但公开交易公告要求该宗地必须与旧村居项目合并开发，其开发容量与旧村居项目开发容量实行综合平衡。若土地权属人无异地平衡地块的，可以向其他土地权属人购买拟平衡地块的改造权益，改造权益可以用货币支付，也可以用旧城镇旧村居项目改造后应分配产业载体抵扣。土地权属人的资金或可分配产业载体不足购买平衡地块改造权益的，可协商由市场改造主体分担。政府储备地用于异地平衡的，无须土地权属人购买改造权益，但须在单元计划报批前由镇（街道）进行经济社会效益综合评估，形成专业评估报告，并经镇政府（街道办）常务会议决策后报区政府批准。

7.不同类型土地的统筹改造

旧村居项目内含部分国有土地的，符合政策要求的国有土地一并纳入旧村居项目进行统筹改造，其中住宅用地拆迁补偿安置标准与农村住宅一致，其他物业如果是同类补偿的按1:1实施，不同类补偿的按照区片土地市场楼面价折算。

8.回迁地块的容缺开发

旧村居项目集转国（征收）手续已完成且《项目实施方案》和《拆迁补偿安置方案》经区政府批准后，经村（居）集体经济组织表决同意，并通过区级住建、自然资源、防火、应急、城管执法等部门联合审议通过，回迁地块可以容缺开发。相关部门对

容缺开发地块必须实施更严格的监管，确保安全生产和工程质量。

（三）责任单位

自然资源分局、区住建局、区应急局、区城管局、区公安局防火大队，各镇人民政府、街道办事处。

五、构建“三旧”改造创新机制

（一）在推进本工作方案的同时，区政府将进一步充分论证各项规范及举措的合理性和可行性，并充分征求社会公众意见，形成规范性文件公布实施。

（二）在区级层面进一步完善“三旧”改造联席会议制度，部门及镇（街道）在“三旧”改造中遇到困难或有实践创新，可以提请“三旧”改造联席会议及时研究总结，形成创新制度或模式。