第一部分 引入合作企业政策沿革

表1：引入合作企业政策规定一览表

一、广州市

1、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）第二十四条至第二十八条。

该文件明确合作改造模式及其主要流程，引入合作企业节点（项目实施方案批复后），引入平台（公共资源交易中心），招标公告时限（发布招标公告日期距投标截止日期，不得少于6个月），禁止性规定（参与招标企业应当承诺未参与该村更新改造基础数据摸查和方案编制工作）。

2、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第二十五条。

该文件：一是调整了引入合作企业的节点（基础数据经区政府审核公布后，村集体经济组织可以引入合作企业），二是缩短了招标公告时限（引入合作企业的公告时限参照《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的规定，不少于45日）。

3、《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）第（八）条。

该文件调整了引入平台的规定，经区城市更新部门审查符合政策的，由村集体经济组织通过广州公共资源交易平台或区“三资”平台招商，确定合作企业。

4、《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16号，即原穗更新规字〔2018〕1号）

该文件：一是明确了引入合作企业的条件（第四条）；二是，细化了引入合作企业的程序（第八条）；三是强调了禁止项目公司股东变更、股权转让的条件（第十条）。

5、《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号）

该文件是首个针对合作企业出台的独立文件，首次提出合作企业的退出条件。除此之外，该文件：一是进一步明确合作企业的开发实力、资金实力、人员配置、产业布局及导入能力等等，提升和细化了对合作企业的要求（第六条至第八条）；二是明确了合作企业退出的情形、程序以及违约责任（第十七至二十条）；三是强调政府、职能部门对合作企业的监管，要求签订城中村改造协议。

《广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引》（穗建规字〔2021〕5号）第四条、第七条。

该文件汇总了广州市旧村改造所涉及的表决事项，并明确个各表决事项所需具备的条件、公示时间等。第四条规定了表决的内容：招商文件、选定合作企业；第七条规定了表决通过的比例。

二、越秀区、天河区

目前，该两区尚未出台正式的，引入合作企业专门规定。因此，该两区引入合作企业的有关规定按照广州市一级政策执行，在此不赘述。

三、海珠区

1、《广州市海珠区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作指引》(海建局规字〔2021〕1号)

该文件是海珠区出台的首个引入合作企业的专门性规定，其对引入合作企业及合作意向企业的内容及流程作出详细规定。其中：第二条第（一）款明确了合作企业的资格条件，第（二）款明确了招商文件应当包括的内容，要求申请的企业依据基础数据提出改造思路及初步方案。第四条规定了引入合作企业的具体流程。值得一提的是，海珠区在第四条第（九）款规定了“任务考核”，即要求选定的合作企业按照规定节点完成有关工作。举例：

2、《海珠区城市更新项目产业引进工作指导意见（征求意见稿）》（海投促函〔2021〕13号）

该文件对于旧村改造项目的产业引进提出了明确、详细的要求，将海珠区的范围划分为“一区”、“一谷”及“一圈”，引进标准考察的因素主要有产业要求、投资强度要求以及经济指标要求（该指标规定尤为详细）。

四、荔湾区

《广州市荔湾区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引》（荔住建〔2020〕535号）

该文件是荔湾区针对引入合作企业所作的专门规定，系统规定了引入合作企业的条件、程序以及要求等。在资格条件方面，与市相比增加了“投资并实施荔湾区不少于一所公办学习的环境提升工作”（第二条第二款第5项）。

需要强调的是，该文件第二条第二款第8项规定，“若市新出台引入合作企业的相关文件中必须具备的条件，应增加该部分内容。若本指引与市出台政策不一致的， 按不低于市出台政策的标准执行。”举个例子：按照该文件第三条第一款的规定，表决招商文件应应提前10日在村务公开栏公告，公告时间不少于10日。但是按市规定不少于5个工作日。此时，如何选择？

五、黄埔区

1、《广州市黄埔区广州市开发区开展省“三旧”改造改革创新试点工作方案》（穗府办函〔2019〕10号）第七条。

该文件对于引入合作企业提出了原则性规定，一是要规范引入合作方式；二是要加强引入后的监管，即合作企业必须签订相关监督协议才能参与改造。

2、《广州市黄埔区 广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）》（穗开更新规字〔2020〕2号，原穗开更新规字〔2019〕2号）

2019年9月30日前，黄埔区无专门针对引入合作企业的政策性规定。2019年9月30日，《广州市黄埔区广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）》（穗开更新规字〔2019〕2号）出台，后于2020年修订形成现穗开更新规字〔2020〕2号文。

该文件第三条规定了引入合作的企业的要求，即引入节点、平台以及企业具备的资格条件，要求引入合作企业的表决过程应办理公证手续，鼓励区属国企参与。第四条规定了引入合作企业的具体程序，强调农村集体经济组织转让项目公司股权的时间节点及价格。第五条明确了政府各职能部门的分工与职责。

值得一提的是，该文件第6条规定，《广州市城市更新办法》及穗府办〔2015〕56号)施行前（即2016年1月1日前），通过农村集体表决、公示、合作协议签订等程序已确定合作企业的自主改造旧村改造项目，调整为合作改造的方式，即村表决调整方式并公示，报属地镇街审核确定原合作企业为竞得企业，并报区城市更新主管部门备案。

3、《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引（征求意见稿）》（2021）

2021年4月，黄埔区发布《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引（征求意见稿）》。与穗开更新规字〔2020〕2号相比，该文件：一是增加了引入合作意向企业的条件及程序；二是细化了引入合作企业的条件、流程，同时将各职能部门在该阶段的职责具体化；三是设置合作企业退出机制专章，从规定的内容来看，征求意见稿与市1号文相比，一方面细化并增加了退出的条件、程序，另一方面明确了合作企业退出时的解决路径、违约责任判定等。

六、白云区

1、《广州市白云区人民政府关于<广州市旧村庄更新实施办法>的实施意见（试行）》（云府办规〔2018〕11号，已于2021年9月19日失效)第十七条至第十九条。

该文件奠定了白云区引入合作企业规定的基调。一是引入合作企业节点确定为实施方案批复后；二是细化并在市基础上增加企业条件；三是规定了引入合作企业的流程。

2、《白云区旧村庄全面改造程序指引（试行）》（规划资源云函〔2019〕1952号）第（六）条。

该文件对引入合作企业的程序有所优化，强调了政府及有关职能部门对引入合作企业的指导。

3、《白云区城市更新旧村庄改造项目产业导入指引（试行）》（云投促〔2021〕3号）第三条第（三）、（四）款。

该文件针对白云区的旧村改造项目提出了产业导入的详细要求，一是要求将此类要求放入片策、实施方案以及招商文件；二是强调属地镇街、区规资对合作企业后期落实产业导入的有关承诺。

4、《白云区关于加快推进城市更新高质量发展（旧村庄全面改造）的补充意见（征求意见稿）》（2021年）第十二条

该文件尚为征求意见稿。其第十二条“鼓励和退出机制”要求参照市有关政策加强监管、落实企业退出工作机制，同时强调“原合作企业”纳入白云区城市更新负面清单，五年内不得参与白云区城市更新工作。

（六）番禺区

1、《广州市番禺区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业的指导意见（2017）》（番府〔2017〕144号）

番禺区首个专门针对引入合作企业出台的政策文件，也可以说是番禺区引入合作企业政策1.0版。该文件从企业条件、招商文件内容、招引程序等三大方面明确了引入合作的流程。一是要求在公共资源交易中心发布信息，也要同步在属地镇（街）三资交易平台发布；二是明确了资格审查委员会的的人员架构；三是强调在引入合作企业后要加强对合作企业的管理。

2、《广州市番禺区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业的指导意见（2018）》（番府〔2018〕45号）

番禺引入合作企业政策2.0版本，但该文件与1.0版实质内容相差无几。

3、《广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见》（番府[2020]4号）

番禺引入合作企业政策3.0版本，对2.0版内容一步细化。一是增加/允许使用申请企业其直接或间接持股比例达50%以上，间接放宽条件；二是强调如需在区规定的政策基础上调整或者设定其他条件的，报区政府或区城市更新领导小组审核。

4、《广州市番禺区旧村庄更新改造合作企业引入及退出指引（征求意见稿）》（2021年）

番禺引入合作企业政策4.0版本在路上。（也可能不会出台）该文件衔接了《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号）的规定，一是细化了合作企业的资格条件，明确了以联合体投标的，各成员间的资格条件使用情形；二是优化招商流程，如首次招商未成果，第二次公告时限缩短——不得少于20日；三是细化对合作企业的监督与退出管理规定。

5、番禺区城市更新局关于征求废止《广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见》意见的通告（2021年12月）

该文件如最终出台，番禺区引入合作企业则无特殊规定，完全适用市2021年广州市1号文的规定。

（七）南沙区

1、《南沙区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引（试行）》（穗南更新函〔2018〕65号）

南沙首个专门针对旧村改造引入合作企业出台的政策文件。该文件详细规定了引入合作企业的条件、工作程序，同时制定了旧村改造引入合作企业所涉及的文件范本。总的来说，“重程序、轻实体”，对企业资格条件并不具体。

2、《关于进一步加快南沙区旧村庄改造工作的指导意见（试行）的通知》（穗规划资源南规字〔2019〕1号）第十条。

该文件要求各镇街加强对村引入“前期服务企业”，也是广州市唯一明确可以引入前期服务企业的规定。

3、《南沙区加快旧村更新改造推进高质量发展的工作方案》（穗南府办函〔2021〕8号）第四条第（二）款。

该文件调整了南沙区引入合作企业的时间节点——旧村改造项目应在城市更新片区策划（含详细规划修改）方案经区城市更新领导机构审定后方可开展公开引入合作企业招商工作。

4、《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》（2021年）

该文件就旧村庄改造项目的产业导入作出详细规定，一是在南沙区域划分为两个圈层，不同圈层引入不同类型的产业（第三、第四条）；二是支持和鼓励区属国企参与南沙旧村改造项目（第八条）；三是要求合作企业在招商文件规定时间内或实施方案审定前，与区商务部门就项目产业导入签订投资协议（第九条）。

5、《南沙区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引（试行）（送审稿）（2021年）》

该文件在市及南沙区有关合作企业条件基础上，增加了合作企业的资格条件，优化了引入合作企业的程序，强调了各职能部门分工。该文件也是对《南沙区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引（试行）》（穗南更新函〔2018〕65号）的补充。

（八）增城区

1、《增城区旧村庄全面改造项目实施指引（试行）》（增更组办〔2019〕1号）第四条

该文件对增城区引入合作企业的时间节点、实施主体以及选取步骤作出明确规定，且其流程在每一环节都极为详细。如下图：

2、《增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）》（增府办规〔2020〕6号）第三十四条

该文件明确规定，一是旧村全面改造项目合作意向企业或其控股公司（直接或间接控股50%以上）须参加合作企业招商报名，如因企业自身原因未能成为合作企业的，原则上3年内不得参与增城区新增旧村全面改造项目；二是引入合作企业2年内实施方案未获批复的，经区政府同意后，村集体经济组织成员可表决中止合作，相关投资风险由合作企业承担；三是放宽合作企业转让股权的条件，即在项目实施方案批复生效后，经村集体经济组织成员表决通过并经区政府同意，可转让不超过50%的股权，转让股权超过30%（含）的，该合作企业及其关联企业原则上3年内不得参与增城区新增旧村全面改造项目。

（九）花都区

1、《花都区旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的指导意见（试行）》（花府办规〔2018〕8号，已失效）

该文件是花都区专门针对引入合作企业出台的政策文件，有效期尚余13天。该文件系统规定了花都区引入合作企业的资格条件、程序以及其他特殊要求。主要包括：一是资格调教与市政策比较为严格；二是明确优先选择在花都参与拍地的企业；三是禁止村私下与企业签订意向协议书、收取意向金等。

该文件现已失效，花都区暂未出台新的政策，即完全适用市2021年广州市1号文的规定。

2、《关于加强花都区旧村庄改造项目工作的指导意见（征求意见稿）》

该文件是花都区于5月发布。明确鼓励区属国企参与旧改项目前期工作，强调合作企业应保障村集体收益不降低，提出拆补方案编制拟前置，招商成功后限期表决。该文件目前尚未有进展。