南沙区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引（试行）

第一条　为进一步规范南沙区旧村庄更新改造项目引入合作企业行为，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第 100 号）、《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第 189 号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6 号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5 号）、《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16 号）等政策规定，制定本工作指引。

第二条【原则】合作企业的选择应坚持公开、公平、公正的原则，以招标、拍卖、挂牌等公开方式选取。

【说明】此条主要目的是明确引入合作企业的原则和方式。

1.根据《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16 号）第三条“ 村集体经济组织是合作企业选择主体，应按照公开、公平、公正的原则，通过政府公共交易平台选择有社会责任、有实力的合作企业进行旧村改造。”规定，旧村庄更新改造项目引入合作企业应坚持公开、公平、公正的原则。

2.根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第 100 号）第十五条“集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。” 规定，合作企业应通过招标、拍卖、挂牌等方式进行选取。

第三条【范围】 位于南沙区重点功能片区、产业发展区域、轨道枢纽站点、城市主干道两侧等范围，且经区政府 确定适用本指引的旧村庄更新改造项目，应在政府主导下通过公开方式引入合作企业。

【说明】此条主要目的是强化政府对旧村庄更新改造项目引入合作企业行为的指导和引领作用。位于重点区域范围、对城市景观、形象、品质影响较大或涉及重大民生的旧村庄更新改造项目，应在政府主导下引入合作企业。

第四条【主体】公开选择合作企业以村集体经济组织为主体，为优化产业导入，促进村集体及其所在区域经济持续发展，招标、拍卖、挂牌方案由村集体经济组织、属地镇（街）、区城市更新部门三方共同拟定。

【说明】此条主要目的是明确村集体经济组织为旧村庄更新改造项目引入合作企业的主体。

1.根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6 号）第二十五条“旧村改造中......基础数据经区政府审核公布后，村集体经济组织可以引入合作企业”以及《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16 号）第三条“ 村集体经济组织是合作企业选择主体”规定，村集体经济组织为旧村庄更新改造项目选择合作企业的主体。

2.根据管委会主要领导在南沙区南横村更新改造项目专题会议 上的指示精神，为引入优质产业，促进村集体收益及区域经济持续发展提升，旧村改造项目引入合作企业招标方案应由区城市更新部门、属地镇（街）、村集体经济组织三方共同编制。

第五条【先行拆迁】 支持和鼓励区属国有企业积极参与南沙区旧村庄更新改造项目，区属国有企业或意向合作企业可按照城市更新相关政策标准先行启动拆迁补偿工作，在引入合作企业后由合作企业在改造成本中返还。

【说明】根据南沙区城市更新工作领导小组 2019 年第五次会议精神，鼓励区属国有企业积极参与南沙区旧村庄更新改造。区属国有企业可根据管委会、区政府工作安排，先行启动拆迁补偿工作，并在引入合作企业后由合作企业返还。

第六条【招标、拍卖、挂牌标的】 旧村庄更新改造和村留用地开发原则上应作为整体标的通过招标、拍卖、挂牌等公开方式选择合作企业或流转集体建设用地使用权。

【说明】此条主要目的是明确旧村庄更新改造和留用地开发应作为整体合并招商，通过招标、拍卖、挂牌等公开方式选择合作企业。

1.根据《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行) 的通知》（粤府办〔2009〕41 号）第十条“ 留用地使用权出让、转让、出租或作价入股、出资与他人合作、联营等形式用于经营性项目和工业用地的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行”规定，村留用地经营开发应通过招标、拍卖、挂牌等方式进行。

2.根据《关于南沙区开展“货币加物业”兑现村留用地推进旧村庄更新改造工作的通知》(穗南更新函〔2018〕52 号) 第二条“......统筹实施村留用地开发推进旧村庄更新改造工作，对村留用地开发和旧村庄更新改造的时序安排、空间结合、利益分配等重要内容进行统一规划，整体策划 鼓励村集体经济组织引入同一合作企业参与村留用地开发和旧村庄更新改造”规定，结合我区东湾村、坦尾村等项目通过利用村留用地统筹旧村建设量实现相互结合、相互促进等实际情况，旧村庄更新改造和村留用地开发整体招商有利于进一步加强二者之间的联系，同时也可避免因不同的项目合作主体导致出现协调难、利益分配难以及项目推进力度、进度不一等问题。

第七条　合作企业的资格条件：

（一）具有独立法人资格和具备房地产开发企业一级资质（以住房和城乡建设部门核发的资质证书为准）；

（二）为上年度中国房地产百强企业、中国房地产开发百强企业、中国商业地产百强企业（以中国房地产协会、中 指研究院、观点指数研究院公布的年度排名为准）或上市公司；

（三）实缴注册资本金不低于 3 亿元人民币（以验资报告为准），且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力，企业自有资金比例不得低于项目总投资的 30；

（四）企业信誉好，社会责任感强，银行信用记录良好

（以具有相应资质的机构出具的企业信用报告为准），且最近 3 年在市场监管等部门没有重大违法违规记录，无工程“烂尾”或闲置土地等情况；

（五）相关政策规定以及根据项目实际情况需设置的其他条件。

【说明】此条主要目的是明确旧村庄更新改造项目引入合作企业的资格条件，以利于引入有资质、有品牌、有实力的开发企业，保障旧村庄更新改造工作持续、有序进行。

参照《广州市番禺区人民政府关于印发广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见的通知》（番府〔2018〕45 号） 第六条“村集体经济组织选择的合作企业应当具备以下条件：1.具有独立法人资格和具备房地产开发企业二级以上资质（以国家住房和城乡建设部颁布的资质证书为准）。2.实缴注册资本金不低于 5 亿元人民币（以验资报告为准），银行信用记录良好。3.总资产不低于 200 亿元人民币，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。企业自有资金比例不得低于项目总投资的 30 。4.具备房地产开发经验，近 5年房屋建筑面积累计竣工验收 300 万平方米以上。5.企业信誉好，社会责任感强，且最近 5 年在广州市工商、税务、建设房地产等部门没有违法违规记录，不存在工程“烂尾”或其它违法等情况。6.对每个旧村庄更新改造项目应缴纳不低于 3 亿元人民币的保证金，企业联合体视作一个企业。各村可根据改造村庄规模增加相应保证金额。7. 合作企业如果是企业联合体，联合体中的成员不得超过 2 个，而且每个联合体成员均需同时具备本指导意见第（六）条所规定的资格条件。8.根据项目实际情况需设置的其它条件”、《广州市黄埔区 广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）》（穗开更新规字〔2019〕2 号）第四条“农村集体选择的合作企业应当具备以下条件：1.具有独立法人资格和具备房地产开发企业二级以上(含二级)资质（以住房和城乡建设部门核发的资质证书为准）；2. 实缴注册资本金不低于 1 亿元人民币（以验资报告为准），且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力，企业自有资金比例不得低于项目总投资的 30 ；3.企业信誉好，社会责任感强，银行信用记录良好（以具有相应资质的机构出具的企业信用报告为准），且最近 3 年在市场监管等部门没有重大违法违规记录，不存在工程“烂尾”等情况；4. 合作企业如果是企业联合体，联合体成员数量原则上不得超过 3 个，且须由具备上述资格条件的主体企业在联合体中占有不低于 51 份 额，其余联合体成员条件可根据项目实际需要设定其他要求；5.根据项目实际情况需设置的其他条件”等规定，同时结合我区实际，拟定上述资格条件。

第八条　引入合作企业的程序：

（一）制定方案。旧村庄基础数据经区政府审核公布后， 由村集体经济组织、属地镇（街）、区城市更新部门联合制定引入合作企业招标文件，招标文件应设立产业导入专章。

（二）征求意见。招标文件由区城市更新部门组织征求工信局、商务局、司法局等相关部门意见。

（三）审核审定。招标文件经区城市更新部门组织征询意见并完成审核后，按程序报区政府审定。

（四）民主表决。招标文件经区政府审定后，由村集体经济组织按照《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第 189 号）第九、十条有关规定进行表决、公示，并由属地镇（街）将表决结果和公示情况等材料报送区城市更新部门。

（五）挂网公告。招标文件由村集体经济组织通过市公 共资源交易平台发布招标、拍卖、挂牌公告，由市公共资源交易平台按照招标、拍卖、挂牌规定的要求和程序确定中标人或者竞得人。

（六）签订协议。招标、拍卖、挂牌活动结束后，中标 人或者竞得人凭中标通知书或者成交确认书与村集体经济组织签订《合作协议》，并抄送区城市更新部门和属地镇（街）。

中标通知书或者成交确认书对招标人、出让人或者中标人、竞得人具有法律效力。招标人、出让人改变竞得结果， 或者中标人、竞得人放弃中标标的、竞得宗地的，应当依法承担责任。

【说明】此条主要目的是明确旧村庄更新改造项目引入合作企业的程序。

1.根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6 号）第二十五条“旧村改造中......基础数据经区政府审核公布后，村集体经济组织可以引入合作企业”规定，村集体经济组织可在基础数据经区政府审核公布后开展引入合作企业相关工作。

2.根据《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16 号）第八条“ 招商文件应按程序征求街（镇）、区城市更新部门、区政府的意见，区政府应从规划、产业、政策等方面进行指导 ”规定，招标文件应征询区相关职能部门和属地镇（街）意见，并报请区政府审定。

3.根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第 39 号）第八条“出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。”规定，招标文件应通过政府公共交易平台等土地有形市场发布招标、拍卖、挂牌公告。

4.根据《中华人民共和国招投标法》第四十五条“ 中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。”以及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第 39 号）第二十条“中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。”规定，招标人、出让人改变中标结果（竞得结果），或者中标人、竞得人放弃中标标的、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第九条　职责分工：

（一）村集体经济组织负责参与编制旧村庄更新改造项目招标文件、组织集体民主决策、与合作企业签订项目合作协议等工作。

（二）属地镇（街）负责参与编制旧村庄更新改造项目招标文件，对村集体经济组织引入合作企业全流程进行监 管、跟踪、协调以及处理相关投诉、矛盾和纠纷等工作。

（三）区城市更新部门负责参与编制旧村庄更新改造项目招标文件、负责组织各相关职能部门对项目招标文件进行审核，并按程序提请区政府审定等工作。

（四）其他相关部门负责在各自职能范围内协助和配合推进公开引入合作企业相关工作。

【说明】此条主要目的是明确各职能部门、镇（街）以及村集体经济组织的分工。

第十条　本工作指引未列明事项按照《中华人民共和国招标投标法》（中华人民共和国主席令 第 86 号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第 39 号）、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第 100 号）、《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第 189 号）、等有关政策规定和要求执行。

【说明】此条主要目的是明确在旧村庄更新改造项目引入合作企业过程中未列名事项的参考和执行依据。

第十一条　本工作指引自印发之日起施行，有效期 3 年。

【说明】此条主要目的是明确本工作指引的生效日期和有效期。