动迁的目标及痛点
一、旧改动迁的目标—净地
动迁是为了土地的二次利用。从我国的土地管理制度看，二次利用就会涉及土地的（二次）供应（出让、划拨等）；并且，按照的我国的土地管理制度，供地的前提是所供之地必须是“净地”。
1、现场拆平
2、权属清晰；
（二）动迁的直接目标
1、直接目标：实现“净地”条件
2、分解目标：
（1）拆除房屋（有形目标）
（2）注销产权（无形目标）
（三）防止两种倾向
一是动迁人员的形式主义倾向：重拆平、轻注销；
二是法务人员的完美主义倾向：害怕争议或纠纷，要求“和谐、文明”地拆平现场、“完美、无瑕疵”地注销产权。
动迁工作的现实理想状态：一边争议，一边高效地推进项目。
二、如何注销产权？
比起拆除房屋，注销产权更重要，也更复杂。
（一）注销产权及其法律依据
注销产权实质上就是不动产注销登记。有登记才有注销，没有登记的房屋不存在注销登记。
《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《东莞市不动产登记业务办事指南（暂行）》《东莞市解决不动产登记若干历史遗留问题操作细则》（东国土资〔2017〕207号）
（二）启动产权注销程序的方式
1、依申请启动：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条；
2、依嘱托启动：《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款第（三）项；
3、依职权启动：《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第一款第（四）项，规定了“依职权注销登记”，但未规定适用条件。
但在一些地方规定中，没有区分以上三种启动方式，一股脑地将所有注销登记都规定为依申请办理，显然这是不科学的。
（三）注销产权的实务办理
1、在政府依法征收（收回）或人民法院\仲裁机构作出相关判决的情况下，依照征收人或人民法院的嘱托办理注销。
2、市场化动迁（无征收公告），注销登记是依申请启动，因此，需要权属人的配合。在签定拆补协议时，一定要注意约定权属人的配合义务，或者取得办理注销登记的授权委托书（公证或不公证）。
村集体经济组织作为集体土地的所有权人，能否申请注销某村民的宅基地使用权与房屋所有权？
3、在房屋灭失的情况下，也可以沟通依职权注销登记。主体、客体、内容，是构成权利的三要素。房屋灭失，意味着客体不复存在，物权灭失，注销登记只不过是对现实的客观描述；如果不办理注销登记，任由一项不复存在的物权躺在登记簿上，则会误导社会，是登记机构的不负责任。
因此，旧村改造动迁，应先搞清楚当地的集体土地房屋产权注销程序及要求，然后，在动迁中按照这些要求办理，如签约时务必收回宅基地证、取得授权委托书等。
（四）产权注销的广州探索
1、宅基地房屋产权注销问题：签了拆补协议，但由于早期的拆补协议不完善，未约定被拆迁人配合办理产权注销，于是，产权注销出现问题，如小新塘项目；随着旧村改造的逐步深入推进，宅基地“留守户”拒不协商、拒不签约越来越成为一个很多项目的普遍性问题。这些难题推动不动产登记机构在实际工作创新了公告注销、村集体收地注销等解决思路，同时，城市更新部门、改造主体、改造实施主体也推动这些问题通过司法途径解决，这些探索都需要法院的最终审判认可；
2、高院126号文：《关于明确“三旧”改造房屋拆迁补偿有关纠纷受理问题的通知》（粤高法〔2021〕126号）第三条规定：“村集体经济组织或者其他市场改造主体与被拆迁房屋权利人因未达成拆迁补偿协议所引发的补偿安置争议，应由批准改造或有批准权的行政机关先行解决，法院不予受理。”“先行处理”成了一道迈不过的“坎”，各区也是各出奇招；
3、番禺与南沙的探索：目前集中在未签约宅基地房屋的产权注销方面，广州市规划和自然资源局南沙区分局印发《南沙区旧村更新改造项目不动产权注销工作方案（试行）》《解决番禺区旧村改造历史遗留权属注销工作指引（试行）》。南沙的思路基本限于已经办理了“自愿集转国”的项目，按照政府征收后不动产登记机构依嘱托注销登记的规定来操作；番禺的思路比南沙更进一步，村集体经济组织作为所有权人依法作出收回集体土地使用权的决定后，不动产登记根据村集体→镇街→区政府→不动产登记机构的层层报批与批复办理注销登记。
4、天河与黄埔的探索：天河的探索集中于解决冼村的问题，区政府作出处理决定；黄埔需要解决的问题更为广泛，根据铁路法院的多份涉及黄埔区旧村改造项目的行政判决书，村集体有权集体土地使用权并申请产权注销、城市更新局作出行政处理决定得到铁路法院判决确认。