关于印发《东莞市解决不动产登记若干历史遗留问题操作细则》的通知

东国土资〔2017〕207号

各镇街(园区)国土分局、房地产管理所：

为妥善解决不动产登记若干历史遗留问题，保障企业和群众的合法权益，维护交易秩序和社会稳定，现将《东莞市解决不动产登记若干历史遗留问题操作细则》(以下简称《操作细则》)印发给你们，供各登记机构在具体操作过程中参考执行，并提出如下意见，请遵照执行：

一、严控政策界限

严格按照政策允许范围解决历史问题，不能乱开口子随意扩大范围，更不能有私心杂念，把其他不符合规定的业务往本政策框子套用。基层操作中遇到的复杂疑难问题，要采取集体研究、集体决策的方式上报市局研究解决，切实减少个人自由裁量空间。

二、严守操作规程

各登记机构、工作人员要严格按照细则规定的规程进行操作，要认真比对历史档案、同步土地、房产登记系统数据，在查清真实状况的基础上对号入座适用具体处理措施，要牢固树立程序意识，不得绕过既定规程、突破程序办理业务。

三、建立应急机制

鉴于历史遗留问题的复杂性，对基层拿捏不准，且信访压力较大，情况较为紧急的业务，请各分局各房管所及时汇总上报市局研究，市局将按照“尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益、依法合理妥善处理”的原则，采取特殊方式予以保障。

四、严守保密纪律

《操作细则》是处理不动产统一登记相关历史遗留问题的特殊措施，仅供登记机构在办理具体业务时使用，属于内部指引和规范，不可外传，更不可宣传报道。《操作细则》是不动产统一登记过渡期间的阶段性政策，上级出台处理意见后，按上级意见执行。

附件：东莞市解决不动产登记若干历史遗留问题操作细则

东莞市房产管理局

2017年8月16日

(联系人：陈健勋、袁子建、赵飞，联系电话：26982808、26987608、21669269)

附件

东莞市解决不动产登记若干历史遗留问题操作细则

根据《关于妥善解决不动产登记若干历史遗留问题的请示》(东房〔2017〕5号)和《关于不动产登记若干历史遗留问题解决方案和改进不动产抵押登记工作有关问题的复函》(东府办函〔2017〕414号)精神，保障企业和群众的合法权益，维护交易秩序和社会稳定，制定本操作细则。存在历史遗留问题，需要纳入本细则解决范围的不动产分为三大类：一是商品房，二是公有住房，三是有土地证没有房产证的厂房、农村宅基地、旧城区私人住宅等。

一、关于商品房

(一)适用范围

适用本细则的商品房，是指已登记在业主名下(已办理房产证),以及虽未登记在业主名下(未办理房产证),但已出售并办理合同备案的房屋(公有住房、自建厂房、私人自建房，及已办理《集体土地所有权证》、《集体土地使用证》或已办集体建设用地批文的房屋除外)。

(二)不允许办理范围

1.本文施行之日前，登记在开发商名下尚未出售，或已出售但尚未办理合同备案的商品房，暂不办理登记，待依法完善相关手续后另行处理。

2.下列两类房屋，即使已核发房产证，仍需待上级明确或按一事一议的原则报请市政府同意后方可办理：

(1)擅自使用集体土地建设的“商品房”。指整宗项目占用集体土地(已核发《集体土地所有权证》或《集体建设用地使用证》、集体建设用地批文)开发的项目。使用国有建设用地开发商品房但部分宗地超出红线占用集体建设用地的，以栋为单位，整栋超出的不予办理，栋部分超出的(跨红线)可以办理。

(2)套地办证的“商品房”。指本项目无合法经营性用地手续或土地手续不完善，实际用地权属来源不合法，套用其他地块的土地证为本项目违法办理了初始登记(确权)的商品房。

(三)办理程序

1.权籍调查

经调查有土地登记信息(包括超批准红线和跨宗地的),且证实房屋可落宗落地的，由权籍调查机构将相关土地登记信息(结合查档确定)从原土地登记系统同步到现不动产登记系统数据库中，原则上超批准红线的，按照原土地证书记载的土地信息录入;跨宗地的按落地面积占比较大的宗地信息录入。房产信息也由原房产登记系统同步到不动产登记系统数据库，数据整合后，可进行登记。

经调查没有土地登记信息的，按实际用地范围确定用地界址，按实际落宗情况编排宗地号和生成不动产单元号，按照土地现状和原房产证记载事项办理不动产登记(包括转移登记、抵押登记及其他相关登记),但应在权籍调查表及不动产登记薄如实标注其历史遗留问题或权利瑕疵情况。

以下历史遗留问题情形，由权籍调查机构在权籍调查阶段提出并进行归纳，写入权籍调查报告并录入登记系统;

(1)整宗未办理土地审批/未办理土地登记;

(2)超出批准用地红线范围，超出部分未办理土地审批;

(3)超出批准用地红线范围，超出部分跨占其他合法宗地;

(4)房产用途与土地用途不符;

(5)不符合划拨土地使用规定;

(6)擅自将自建房改为商品房分割销售;

(7)其他“房地登记不一致”的情形。

以上情形应根据“包含和并列”的原则适当选用，操作时应当具体问题具体分析。例如：未办理土地审批或土地登记的，必然也同时符合用途不符的情形，只需标明未办理土地审批或土地登记;另如使用划拨工业用途建设的商品房项目，既不符合划拨土地使用规定的，也不符合用途规定，属于并列关系，则应两者都列明。

2.权利瑕疵知悉声明

登记机构在受理前应将土地房屋状况告知各方申请人，并由申请人在申请表上注明自愿承担权利瑕疵带来的后果，同意在证书附记上标注“存在历史遗留问题或权利瑕疵”,在声明书上签名确认。

3.土地、房产信息录入

(1)有土地登记(含审批)信息的，按照原土地登记信息如实录入。即：依照原土地出让合同(或划拨决定书)、原土地使用证记载的用途、性质、年限录入，即使相关信息不符合土地用途分类标准或土地政策，在未经批准或完善手续之前，亦必须原样录入，不得修改。批准用途已经改变的，可在权籍调查报告中反映为权利瑕疵的具体情形，但绝不可根据现状修改原批准、原登记的土地信息。房屋信息暂按原房产证记载的房屋信息填写。

【示例：国有出让性质，出让合同和土地证用途为工业，但实际建成住宅并核发了住宅类房产证的，权籍调查系统录入及缮证时，权利性质和批准用途仍必须按原土地登记信息录入为出让、工业，房产登记信息仍按原登记录入为住宅，但宗地情况的实际用途应按实际情况填报为城镇住宅用地。又例如国有划拨性质，划拨决定书和土地证用途为办公楼，实际建成住宅的，录入时的权利性质和批准用途仍必须按原土地登记信息录入为划拨、办公楼，房产登记信息仍按原登记录入为住宅，但宗地情况的实际用途应按实际情况填报为城镇住宅用地。】

建筑物跨占多宗土地的，应在权籍调查数据录入时备注，跨宗范围内各宗土地信息均应一并列入。

(2)没有土地登记(含审批信息)信息，在城区范围内的项目(如步步高小区、创业新村、花园新村),作为历史遗留问题，提交市房产管理局局务会议讨论，土地性质暂定为国有划拨土地，土地用途按实际用途定为城镇住宅用地;城区范围以外的项目，报市国土局、市房管局联席会议讨论决定。上述情况定期汇总报市土地审批委员会下设的不动产登记联席工作小组，经查所占范围不涉及占用集体建设用地的，按附件《未登记(审批)历史用地不动产单元代码编制方案》处理。权利人已按相关规定办理交易手续的，参照公有住房相关规定补缴1%出让金后视作宗地补办出让。具体详见《操作细则》第二条公有住房规定。

4.审查、办证及瑕疵标注形式

不动产登记信息录入后，遵循上述做法进行初审、复审、核准、登簿和归档，并在证书附记直接标注“存在历史遗留问题或权利瑕疵”。

特别注意：凡在国土、房管部门依法办理了查封和抵押登记的不动产，暂不办理。

二、关于公有住房

(一)适用范围

本文所指公有住房，包括国有和集体土地建设的房改房、房改剩余房、单位福利房、集资建房等，具体认定如下：

1.房改房：指职工按照房改政策购买的公有住房。依据原档案资料存有的房改批复文件认定。

2.房改剩余房：用单位建设用地，以单位名义按照房改政策建造，房改后剩余的部分向其他干部职工或社会出售且已办理转移过户到业主个人名下的房屋。

3.单位福利房：用单位建设用地、以单位名义建造的，且出售给职工的公有住房。依据政府或国有资产管理部门同意出售公有住房给职工的批复文件认定。

4.集资建房：由房地产开发企业集资代建或单位组织联户合建的公寓式楼房。依据原证书或档案资料记载“集资建房”等字样认定。

对于公有住房所在宗地为划拨土地的，权利人参照建设部令第69号、东府〔2002〕93号文件要求，由本文施行之日起的第一套房屋的购买方与市国土资源局签订出让合同(出让年限从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，详见下文(三)),按房屋地税基准价的1%缴交土地出让金后(已缴交的无需再缴交),方可办理。

(二)暂不允许办理范围

已登记到单位名下，但没有办理转移过户到职工名下的房改房、单位福利房、集资建房等房屋，应以一事一议方式报市政府讨论。已办到业主名下的非住宅等特殊类型，应以一事一议方式报局务会讨论。

(三)关于土地使用权出让年期的确定

对于公有住房所在宗地为划拨土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用期，确定出让土地使用权截止日，此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让保持相同的截止日。土地出让年期最高不得超过70年。

(四)办理程序和瑕疵标注

参照上述商品房办理程序处理;但使用集体建设用地建造房改房(房改剩余房)、单位福利房、集资建房等房屋，也可办理。国有划拨土地上的公有住房，缴交土地出让金后，如无其他“房地不一”历史遗留问题，房屋用途改为“商品房”,土地使用权类型改为“出让”,无需再作瑕疵备注。

集体建设用地上的公有住房，缴交土地出让金后，登记信息仍按原有土地信息和房屋信息记载，土地使用权类型为“划拨批准拨用”。除在证书附记标注“存在历史遗留问题或权利瑕疵”外，还需附注“已缴交土地出让金”。

没有土地登记(含审批信息)信息土地上的公有住房，按附件《未登记(审批)历史用地不动产单元代码编制方案》处理。土地性质暂定为国有划拨土地，土地用途按实际用途定为城镇住宅用地;权利人已按相关规定办理交易手续的，补缴1%出让金

后视作补办出让。在证书附记标注“存在历史遗留问题或权利瑕疵”外，还需附注“已缴交土地出让金”。

对于上述适用范围内的公有住房，需要办理抵押登记的，在不动产登记证明上附记“存在历史遗留问题或权利瑕疵”,但抵押权实现时，应依法缴交土地出让金。

三、关于有土地证没有房产证的自建房

有土地证没有房产证的不动产，是指由于历史原因，我市部分房屋只办理了土地审批手续，因各种原因没有办理房产登记，即只有土地证没有房产证。主要包括：厂房、农村宅基地、旧城区私人住宅等。

此类允许办理不动产登记业务，不动产权证及登记薄中只登记土地权利，不登记房产权利，登记机构在受理前应将上述权利瑕疵明确告知申请人，由申请人声明自愿承担权利瑕疵带来的后果，并在声明书上签名确认。在进行权籍调查时由权籍调查机构写入权籍调查报告并录入登记系统，同时在证书附记标注房产状况为“该土地上的建筑物未进行登记”。

四、其他事项

(一)对于拆迁安置房，另文报请市政府同意后，再予办理不动产登记。

(二)房屋所有权已办到个人或单位名下，但土地使用权人仍登记在原开发建设的单位名下的(如原机关、事业单位、开发企业等),应将土地信息从原土地登记系统同步到不动产登记系统，并在不动产登记簿中备注：“该宗地上建筑物已分层分户登记到不同权利人名下，该宗地使用权由全体业主共用。”如该宗土地办理查封或抵押业务，则不动产登记系统立即弹出相关警示。

本实施细则自印发之日起施行，若上级出台新的政策文件的，届时我市将执行上级的政策文件。

附件：1.声明

2.未登记(审批)历史用地不动产单元代码编制方案

附件1

声明

经不动产权籍调查显示，该不动产存在历史遗留问题和权利瑕疵(在括号内打√,可多选):

()整宗未办理土地审批/未办理土地登记;

()超出批准用地红线范围，超出部分未办理土地审批;()超出批准用地红线范围，超出部分跨占其他宗地;()房产用途与土地用途不符;

()不符合划拨土地使用规定;

()擅自将自建房改为商品房分割销售;

()该土地上的建筑物未进行登记;

()其他“房地登记不一致”的情形。

本人已充分知悉、了解上述情况，继续申请办理不动产登记，自愿承担由此带来的一切法律后果。本人同意在不动产权证上标注“存在历史遗留问题或权利瑕疵”。根据国家相关法律法规，本人愿意配合完善和补办相关手续。

声明人(各方申请人)签名：

年月日

附件2

未登记(审批)历史用地不动产单元代码编制方案

我市存在部分已进行房产登记但未办理土地登记(审批)的历史用地，为便于实际操作，现就该类用地不动产单元代码编制及相关事项通知如下：

一、本通知所指未登记历史用地为经市不动产登记联席会议同意，已进行房产登记但无土地登记(审批)信息的不动产，具体包括以下情形：

(一)无土地登记(审批)信息，已办理房产登记;

(二)无土地登记(审批)信息，已预售尚未确权的商品房项目。

二、根据《不动产单元设定与代码编制规则》,结合实际情况，此类不动产单元代码具体编制办法如下：

行政区划地籍区地籍子区宗地特征码宗地颇序号定着物特征码楼栋号流水号

(一)地籍区号和地籍子区号根据不动产实地所在区域确定;

(二)宗地特征码第1位根据土地所有权类型确定，按以下三种情形分别编为“J”、“G”、“Z”:

已登记为集体土地所有权类型(包括造册登记)的编为“J”;

已征为国有土地的(以批次报批档案、征地档案为准)编为“G”;

其他情况，包括所有权有争议、所有权未确定的，编为“Z”;

(三)宗地特征码第2位及后续编码，均统一按《不动产单元设定与代码编制规则》编制。

(四)定着物特征码编码，按定着物现状编排定着物单元代码，即：地上有定着物的特征码要填写“F”。

三、不动产单元代码编制过程中，按如下说明确定该宗地用地范围线，填写地籍调查表中宗地基本信息表：

(一)宗地用地范围线

由地籍股、房管所、测量队各派一人依据1:500数字化地形(地籍)图，实地调查确定宗地用地范围线，以该范围线为宗地界址线，调查人员均应在宗地图上签名。

确定宗地用地范围线时，需注意以下几点：

1.划定的用地范围线要与原规划用地范围、规划项目名称相衔接;

2.划定用地范围线时，要与地籍图对比，确保不压盖已发证红线，并与相邻宗地和路网控制线做好衔接。

(二)宗地建筑总平面图

测量队根据现有1:500数字化地形(地籍)图或2016年航空正射影像图，生成宗地建筑总平面图，并交房管所统一编排楼栋号。

(三)楼盘表

由房管所建立楼盘表，要求每栋第一宗办理不动产登记时即建立该栋楼完整的楼盘表。

(四)房产分户图

沿用原已发证中的房产分户图。

(五)宗地基本信息表的填写

“所有权”:按照实际情况填写，已登记为集体土地所有权类型(包括造册登记)的，填写“集体”;已征为国有土地的(以批次报批档案、征地档案为准)填写“国家”;所有权有争议的，填写“所有权争议”;所有权不明的，填写“所有权未确定”。

“使用权”:填写“未确权”。

“权利人类型”:填写“其他”。

“证书种类”:填写“其他”。

“证件号”:填写该宗地19位“宗地号”。

“权利类型”:按所有权为国有或集体，填写“国有建设用地使用权”、“集体建设用地使用权”;所有权未明确的，填写“其他权利”。

权利性质：按所有权为国有或集体，填写“划拨”、“批准拨用”;所有权未明确的，填写“划拨”。

权利设定方式：填写“地表”。

“坐落”、“预编宗地代码”、“宗地代码”、“不动产单元号”,“比例尺”、“图幅号”、“宗地四至”,均按实际情况填写。

“实际用途”:按该宗地实际用途结合该项目相关批准文件确认;“地类编码”按确认的实际用途所对应填写。

“宗地面积”:填写确定的宗地用地范围面积。其他字段，均“空白不填”。

具体可参考附件“宗地基本信息表(样表)”。

四、做好相关信息系统和数据库的改造工作

不动产统一登记信息平台，包括权籍调查系统、登记系统和数据库等，要做好此类用地数据的分类保存，图形数据将此类宗地用地范围线以黄色表示，并单独分层，属性数据单独建表。对于一个项目涉及多宗地的，要以用地项目为单位建立相关宗地的关联关系，便于调查数据的录入、查询和管理。

附件：1.无土地登记(审批)宗地范围线划定样例

2.宗地基本信息表(样表)