国有土地上房屋征收要点讲解

一、作出征收决定的条件

（一）属于公共利益

（二）符合四项规划，纳入年度计划

（三）确定征收范围

（四）对征收范围内的房屋组织调查

（五）拟定征收补偿方案（拟定→部门论证→征求意见   听证→修改）

（六）社会稳定风险评估

（七）市、县政府常务会议讨论（涉及的被征收人超过100的）

（八）征收补偿费用足额到位且纳入监控（非财政资金）

二、参与征收的各方主体

三、征收程序

四、如何理解公共利益？

《条例》第八条与新《土地管理法》第四十五条的比较

什么叫“政府组织”？

旧城区改建算不算公共利益？见新《土地管理法》第五十八条

五、征收补偿方案是否应当包括补偿标准？理想与现实

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定

广州市的做法VS上海市的做法.

8房屋评估→9送达并公示评估结果→10异议处理→11签约

六、征收部门与征收实施单位

《条例》第五条规定：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。什么叫以营利为目的？

《民法总则》第八十七条规定：为公益目的或者其他非营利目的成立，不向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的法人，为非营利法人。

能否委托企业担任征收实施单位？

《广州市住房和城乡建设委员会关于市级国有土地上房屋征收项目实施单位服务企业库有关事项的通知》（穗建房管〔2017〕2395号）

七、如何操作“同时收回国有土地使用权”？

在征收决定载明，分别作出。

八、征收补偿的原则

《土地管理法》第五十八条第二款的规定是“对土地使用权人应当给予适当补偿”。

何为“适当补偿”?

《城市房地产管理法》第二十条规定：“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”;

《土地管理法》第四十八条：“公平、合理的补偿”。

《广州市城乡规划条例》第四十五条第四款规定“政府实行补偿的方式包括货币补偿和开发权益置换。……；开发权益置换的，由用地单位申请将减少的建筑面积等价值置换至用地单位自有产权、规划用途类似的其他地块”。

江苏省国土资源厅《关于收回国有土地使用权有关问题的复函》（苏国土资函〔2003〕312号）。

《南宁市收回国有土地使用权管理暂行办法》（南宁市人民政府令第30号）第十二条规定。

最高人民法院在（2012）行提字第26号《行政判决书》中明确指出：所谓“适当补偿”应当是公平合理的补偿，即按照被收回土地的性质、用途、区位等，以作出收地决定之日的市场评估价予以补偿。

无论在理论上还是实务上，均认为“适当补偿”就是“公平、合理的补偿”，具体操作时应当按照市场评估价确定补偿价值。

九、补偿的内容

房屋价值、停产停业损失、搬迁费、临时安置费、补助和奖励。

非住宅房屋的搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

十、奖励的内容和标准

（一）奖励的内容：征收奖励+搬迁时限奖励

（二）征收奖励的标准：“住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。”也即是新旧房屋的差价。

（三）搬迁时限奖励的标准：“征收住宅房屋可实行搬迁时限奖励制度，搬迁时限奖励标准应控制在被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅市场价格的15％以内。”

住宅房屋最终获得的补偿金额：同地段新建商品房价格的115%，再加上补助。

（三）市、区人民政府在制定征收项目补偿方案时，可自行制定非住宅房屋的奖励措施。

十一、承租人的补偿

（一）承租人的法律地位

（二）承租人可以获得的补偿

十二、违建与超期临建如何补偿？

十三、“动迁僵局”问题

（一）“钉子户”的必然性

（二）破解动迁僵局的方法

十四、域外经验与国内征收立法展望

香港的强制售卖制度

台湾的“都市更新中的征收”

基本特点：市场+政府

大陆的实践：上海市、广州市