征地拆迁与“三旧”改造中如何动迁承租人？
在“三旧”改造或征地拆迁活动，如何动迁承租人，是一个现行法律规定不明、实务处理方法不一、司法审判观点纷呈的老大难问题。
一、国家法律的规定
（一）2001年11月之前
在此时间节点之前，房屋的承租人也是被拆迁人。
1991年3月国务院《城市房屋拆迁管理条例》第3条第2款规定“本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。”
（二）2001年11月（含）之后
在此时间节点之后，房屋的承租人没有了名份。
2001年6月国务院颁布的新《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日实施）第4条第3款规定：“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”
2011年3月取代《城市房屋拆迁管理条例》的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《补偿条例》”）承继新《拆迁条例》的规定，其第2条明确规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”
这主要是受1999年3月全国人大颁布的《合同法》的影响。一般认为，合同的相对性是合同法的基本原理之一。承租人与所有人之间仅仅是一纸租赁合同关系，根据合同相对性原理，承租人的补偿安置是出租人（所有人）与承租人之间的事，与合同外的拆迁人（征收人）无关。
然而，法理上的圆满却造成了实践中的混乱。如何处理承租人的补偿问题，或者说承租人在征地拆迁或城市更新中究竟享有什么样的权益，就成为一个颇多争议的难题。
二、广州市的政策规定
（一）总的思路：出租人负责清退承租人
实务中，项目业主（或动迁单位）一般直接和房屋所有人接洽谈判，要求所有人负责清退承租人，并按照租赁合同约定或协商确定（解除租赁合同的）补偿。
然而，由所有权人（出租人）负责清退承租人的设计，这通常只是一种理想，实施效果并不好。
由于租赁合同的有限性，或租赁关系不和谐等，所有人与承租人可能存在着矛盾或冲突，所有人未必能“搞得定”承租人；个别情况下，所有人与承租人也可能通谋以索取较高的拆迁补偿。如果所有人故意施用“拖”字诀，或者无法“搞定”承租人，最着急上火的是项目业主。于是，一些项目为了业绩考核，就病急乱投医，先与所有人签署补偿协议并支付补偿款。此时，面对所有人“拿钱走人”的局面，承租人更担心自己得不到任何补偿，于是更加坚定了拒不交出房屋做“钉子户”的决心。
（二）关于停产停业损失
承认承租人有权获得停产停业损失，但具体由租赁双方协商：租赁合同有约定的，按照合同执行；合同没有约定的，协商确定。依据如下：
《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规[2017]18号）第三十三条第二款规定：“被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。”
（三）关于搬迁补助费、临时安置补助费
1、2014年11月18日之前
房屋征收部门应当向承租人支付搬迁补助费、临时安置补助费。
《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》（穗府〔2011〕17号）第十五条第二款规定：“房屋征收部门应当对被征收人或者房屋承租人支付搬迁补助费等相关费用。”
第三款规定：“被征收人选择产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人或者房屋承租人自行安排住处的，房屋征收部门应当支付临时安置补助费；被征收人或者房屋承租人使用房屋征收部门提供的周转用房的，房屋征收部门不支付临时安置补助费。”
《关于公布广州市国有土地上住宅房屋征收搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》（穗国房字〔2012〕444号）重申了这一规定：搬迁补助费、临时安置补助费向被征收人或承租人支付。
2、2014年11月18日之后
房屋征收部门不再向承租人支付搬迁补助费、临时安置补助费。
《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府〔2014〕38号）、《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2017〕18号）删除了向承租人支付搬迁费和临时安置费的表述，只是表述向被征收人和政府公房承租人支付。
（四）3号文的探索
《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）第十九条规定了旧村庄改造中，因实施改造对改造范围内的承租人的正当权益造成影响的，依照承租人与所有权人（出租人）签订的出租合同的约定对其进行补偿；对补偿标准存在争议的，由合同约定双方自行协商或釆取民事诉讼途径解决。
前一句话，好像是改造主体按照租赁合同的约定补偿承租人；后一句话，好像是说出租人补偿承租人。
三、法院的审判观点
2001年11月1日新《拆迁条例》实施后，承租人的法律地位问题成为行政审判实务中争议比较多的焦点问题之一，即承租人是否有资格起诉征收决定、补偿决定？
（一）承租人不可起诉征收决定
主流观点认为承租人与征收决定没有利害关系，没有资格起诉征收决定。浙江省高院（2014）浙行终字第284号《张曙安等24人与新昌县人民政府行政征收二审行政裁定书》明确指出：“针对房屋征收决定可提起行政诉讼的原告应当为被征收房屋的所有权人，并不包括被征收房屋的承租户。”
（二）承租人可以起诉补偿决定
承租人与补偿决定有利害关系，有起诉资格。
最高人民法院（2017）最高法行申5387号《海口龙华湘水源商务宾馆再审审查与审判监督行政裁定书》指出：“一般而言，承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，不能成为行政诉讼的原告。但是如果用于经营的房屋被征收，承租人在行政补偿中提出的室内装修价值、机器设备搬迁、停产停业等损失，与补偿决定之间具有利害关系，此时承租人可以作为原告提起诉讼。”
（三）承租人可以获得的补偿
承租人可以获得除房屋价值以外的补偿，如停产停业损失、搬迁补助费、临时安置补助费、机器设备的搬迁损耗等。
室内装修价值应当支付给出租人还是承租人？
（四）直管公房的承租人
实践中，为了保障公房承租人的权利（福利住房年代的遗产），很多地方都结合当地情况赋予直管公房“准物权人”地位，规定了非经营的直管公房承租人，在对行政机关的征收补偿决定不服时，也有提出诉讼的权利。
《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第37条第1款规定：“征收租赁国有直管房屋，房屋征收部门应先行与被征收人签订征收补偿协议，再按承租人选择的补偿方式分别对被征收人和承租人进行补偿。”
兰州铁路运输中级法院（2016)甘71行终143号《上诉人刘凤英与被上诉人兰州市西固区房屋征收管理办公室、核工业甘肃矿冶局房屋征收补偿一案二审行政裁定书》认可这一做法，指出“刘凤英作为公房的承租人，在其所租住的公房被征收时，可以要求获得补偿，故应当享有相应的诉权。”
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）、《关于国有土地上房屋征收与补偿案件审判工作指南（试行）》（京高法发[2012]396号）也有相同规定。
广州的弃租补偿30%，上海的弃租补偿90%。
四、新《土地管理法》的规定
新《土地管理法》第四十七条：县级以上地方人民政府……（预公告），听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
综上，不动产征收工作中，承租人作为利害关系人，应当具有相应的法律地位，过于抬高其地位（如2001年的拆迁条例），或者忽略其存在（如广州市的规定），均不利于工作的开展。