几个注销登记问题
律房律地 龚军伟
一、不动产登记机构能否依据村集体经济组织收回宅基地使用权的决定依申请办理注销登记？
有两种观点：一是可以办理；二是不可以办理。
（一）可以办理
1、文件依据：
《广州市不动产登记规程》第八十条：已经登记的宅基地使用权及房屋所有权，申请办理注销登记，应当提交下列资料：
序号 | 资料名称 | 份数 | 是否 原件 | 备注 |
1 | 广州市不动产登记申请表 | 1 | 原件 |
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2 | 申请人（代理人）身份证明 | 1 | 按本规程第二章的规定提交 | |
3 | 不动产权属证明（《宅基地使用证》《不动产权证书》等） | 1 | 原件 |
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4 | 征地、拆迁补偿协定 | 1 | 原件 | 因征收而导致土地、房屋权利消灭的，需提交 |
5 | 征收部门关于办理注销登记的通知 | 1 | 原件 | |
6 | 生效法律文书 | 1 | 原件 | 人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致土地、房屋权利消灭的 |
7 | 原批准用地的人民政府批准收地的文件 | 1 | 原件 | 被收回土地使用权的 |
8 | 农村集体经济组织发布收回宅基地使用权的决定 | 1 | 原件 | |
9 | 权利人放弃宅基地使用权及房屋所有权的书面材料 | 1 | 原件 | 自愿放弃权利的，需提交。被放弃的权利上存在地役权或被查封的，还需提交相关权利人或查封机关同意注销的书面证明 |
注销登记的事由发生后，权利人未申请注销登记的，登记机构可以依据司法机关或行政机关发生法律效力的文件直接办理注销登记，将注销事项记载于不动产登记簿，并书面通知当事人，原不动产权证书公告作废。
该《规程》文号是穗规划资源规字〔2019〕5号，是广州市规自局的行政规范性文件，如果没有行政法规以上效力层级的法律作为依据，该文件是不足以成为注销登记的依据的。
2、司法判例
北京市高级人民法院（2020）京行终7586号《行政判决书》：农村集体经济组织未报经原批准用地人民政府批准作出的收回土地使用权决定，属于基层群众性自治组织的自治行为，而非行政行为。农村集体经济组织作出的收回土地使用权决定只有报经原批准用地的人民政府批准，该收回土地使用权决定才属于法律、法规、规章授权履行行政管理职责的行为，属于行政行为。
即：经过区人民政府批准的农村集体经济组织的收地决定，可以成为依嘱托注销登记的依据。
山东高院：村集体经济组织管理集体土地的行为是法律法规规章授权履行行政管理职责的行政行为
广州一些区也有此案例，广州铁路中院是支持的，（2021）粤71行终2059号《行政判决书》。
（二）不可以办理
1、最高院案例
中华人民共和国最高人民法院(2018)最高法行申7562号《行政裁定书》“阎亮与太原市小店区人民政府土地确认纠纷再审案”：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定，收回集体土地使用权的主体是农村集体经济组织，而不是县级人民政府。原批准用地的县级人民政府只是通过批准收回的方式对相关收回行为行使监督权，防止村集体经济组织违法收回集体土地使用权侵害集体成员的合法权益。
最高院认为原批准用地的人民政府的审批行为只是为了监督，该审批行为并未使村集体经济组织的收地行为发生质变，收地行为仍是村民的自治行为，未转变为行政行为。
2、《广州市不动产登记办法（征求意见稿）》相关条文的取消
律房律地团队受托起草、且经市政府审查通过送交市人大的《广州市不动产登记办法（征求意见稿）》第三十六条：经农村集体经济组织成员大会或成员代表会议依法表决通过，报经原批准用地的人民政府批准，决定收回土地使用权的，农村集体经济组织可以申请办理收回土地上房屋的注销登记。原不动产权属证书收回或者公告作废。
市人大经过专家论证，将该条文取消了，理由就是没有依据。
（三）比较保险的做法：
北京高院的观点实际上并没有明确的法律依据，法律、法规、规章授权的行政行为，应当明确、具体的法律、法规、规章的规定才成立的，但农村集体经济组织收地决定并没有明确的法律法规或规章依据。另外，政府批准收回集体土地使用权与批准收回国有土地使用权有很大不同，后者政府不但是行政管理机关，还是所有权人（代表），所以，其批准行为可以授权或收权，在前者，政府无法授权或收权的，因为本身就没有这项权利。
比较规范的做法：村作出收地决定后，被收地村民拒不履行的，起诉该村民，经法院判决，当事人拒不履行的强制执行。猎德村的做法。
二、撤销不动产登记
案例一：东莞清溪镇某村集体土地约20万平方米出租给了一台资企业，2010年，该台资企业就其中的12万平方米土地办取了《国有土地使用权》；
案例二：广州市某区某村原系上世纪80年代“渔民上岸”的安置村，该村所占用土地系某大型国有企业提供的近400亩国有土地；后来，该村成立农村集体经济组织之后，当地土地管理部门为村民办理了集体性质的宅基地证。
三、“直接办理登记”辨析
《不动产登记暂行条例实施细则》《广州市不动产登记规程》甚至原国土资源部《土地登记办法》均有不少条文表述在一些情形下不动产登记机构直接办理登记。
“直接办理登记”究竟是依职权登记还是依嘱托登记？
（一）《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条
“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。
有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：
1.人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；
2.人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；
3.人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；
4.法律、行政法规规定的其他情形。”
该条中的直接办理登记指的是依嘱托登记。
（二）《广州市不动产登记规程》关于“不动产登记机构直接办理登记”的规定
《规程》第70、76、80、95、99、104、108条最后一款：
“注销登记的事由发生后，权利人未申请注销登记的，登记机构可以依据司法机关或行政机关发生法律效力的文件直接办理注销登记，将注销事项记载于不动产登记簿，并书面通知当事人，原不动产权证书公告作废。”
因为登记机构知悉司法机关或行政机关发生法律效力的文件，要有赖于相关机关的嘱托（通知等），所以，这里的“直接办理注销登记”仍然是依嘱托登记。
（三）《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第五十条
“有下列情形之一的，可直接办理注销登记：
1.依法收回的国有土地；
2.依法征收的农民集体土地；
3.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。”
以上规定实际上就是《条例》第14条与《细则》第19条，属于依嘱托登记。