广州市不动产登记办法
为了规范本市不动产统一登记行为，维护权利人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国海域使用管理法》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
本市行政区域内的不动产登记及相关工作，适用本办法。
第三条【职责分工】
市自然资源行政主管部门为本市不动产登记机构，负责不动产登记管理工作和本办法的组织实施。
市、区不动产登记中心负责不动产登记的具体工作。
市、区不动产登记档案管理部门负责不动产登记资料的档案保管和查询利用工作。
住房和城乡建设、农业农村、林业等部门依照法定职责，配合做好不动产登记工作。
下列不动产权利，依法办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权、土地经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
本市土地测绘应当实现全覆盖，地籍信息应当实时更新。
不动产登记机构应当建立全市不动产统一登记平台，按照有关法律、法规、规章的要求办理不动产登记。
不动产登记机构应当依托本市信息共享平台与住房和城乡建设、农业农村、林业和园林、税务、公安、市场监督管理、民政、教育等部门共享信息，实现不动产登记有关信息的实时互通共享。
对已实现信息共享的证明材料，由不动产登记机构通过政府部门间信息共享或者内部核查获取，申请人免于提交。
已在不动产登记机构备存的不动产登记申请材料，在材料有效期内，申请人办理不动产登记业务时免于提交。
不动产登记机构应当同时提供现场办理和网络平台办理的条件。
不动产登记机构应当统一收取与不动产登记相关的交易、税收等申报材料，实现一窗受理、集成办理。
不动产登记业务可以进行跨市受理。
不动产登记机构应当核发电子不动产权属证书。权利人可以免费获取纸质不动产权属证书。
不动产登记机构办理不动产登记业务时，可以向社会力量购买实地查看、不动产权籍调查成果技术审查、不动产单元号编制、公证等服务，所需费用列入同级财政预算。
申请办理不动产登记，下列情形之一，申请人应当委托有资质的专业技术单位开展不动产权籍调查，不动产登记机构应当对调查成果进行确认：
（一）宗地、宗海首次登记；
（二）未经权籍调查；
（三）涉及界址等权籍调查成果变化。
政府组织开展的集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记所需的不动产权籍调查成果，由不动产登记机构负责组织完成权籍调查工作。
当事人申请办理海域使用权登记提交的用海批准文件中明确用海范围但未附相应坐标的,应当按照规定进行权籍调查；用海批准文件中明确用海范围及相应坐标的,无需进行权籍调查。
成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等固定界限且具有独立使用价值的部分为基本单元进行登记；非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限且具有独立使用价值的部分为基本单元进行登记。
共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。
按份共有人转让、抵押其享有的共有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。
下列情形之一，由部分共有人申请：
（一）处分按份共有的不动产，应当由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但共有人另有约定的除外；
（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请；
（三）共有人因姓名、名称等身份信息发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称等身份信息发生变化的共有人申请；
（四）共有人因不动产权证书或不动产登记证明破损、遗失、灭失而申请换证、补证登记的，可以由需要换证、补证的共有人申请；
（五）共有不动产，当事人提交经过公证的文件，司法机关、仲裁机构发生法律效力的文件的，可以由部分共有人代全体共有人申请所有权登记；
（六）不影响其他共有人权益的其他情形。
以下情形之一，申请人可以合并申请登记：
（一）预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记；
（二）预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记；
（三）建筑物所有权首次登记与在建建筑物抵押权登记转建筑物抵押权登记；
（四）不动产变更登记导致抵押权变更的，不动产变更登记与抵押权变更登记；
（五）不动产变更、转移登记致使地役权变更、转移的，不动产变更登记、转移登记与地役权变更、转移登记；
（六）不动产坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以与其他登记合并申请；
（七）可以合并申请的其他情形。
经当事人双方同意，代理人可以接受双方当事人的共同委托申请办理不动产登记。
一方当事人可以委托另一方当事人办理不动产登记。
商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的建设单位代为申请办理房地产登记的，建设单位应当依照合同约定代为申请办理登记。
申请登记的材料系在中华人民共和国境外形成的，应当按照规定办理公证或者认证手续。
对申请人提出的不动产登记申请，不动产登记机构应当当场作出是否受理的决定。发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明的，不动产登记机构应当一次性书面告知申请人在一定期限内提供证明材料，材料补齐日为受理日。
通过网络平台提交不动产登记申请的，以网上办理系统反馈成功当日为受理日。
企业、集体经济组织等申请人申请办理不动产登记事项，缺少非关键性申请材料或非关键性申请材料存在瑕疵的，申请人书面承诺在一定期限内补齐的，不动产登记机构可以先行容缺受理。申请人未在承诺期限内按规定补齐的，不予登记。
不动产登记机构受理登记申请后，可以通过函询、现场询问、拍照、录像、实地查看等方式依法对申请登记的不动产的有关情况进行调查，申请人、被调查人应当予以配合。
不动产登记机构审核时发现申请登记的不动产有关情况需要进一步证明的，应当在办理期限内一次性书面告知申请人需要补充的全部内容。
不动产登记过程中的调查、补正的时间不计入登记机构法定办理时限。
以出让等有偿方式取得土地使用权的，当事人持土地使用权转让合同等材料可以申请办理转移预告登记，达到法定转让要求后，再申请办理不动产转移登记。不动产预告登记证明可以作为办理开发建设等相关手续的依据。
企业间转让商业、办公、厂房等存量非住宅类不动产的,当事人可以通过不动产登记机构提供的网络平台申请转移登记并在线缴纳税费，不动产登记机构在线办理。核发电子不动产权属证书时，不动产登记机构可以免费向权利人邮寄送达纸质不动产权属证书。
不动产抵押期间，抵押人申请办理抵押不动产转移登记的，或者因不动产自然状况、权利人姓名、名称发生变化申请办理不动产变更登记的，应当提交已通知抵押权人的材料。
按规定办理跨境融资备案或登记的境外（含港澳台地区）非居民作为抵押权人申请办理不动产抵押登记业务的，应当提交经公证或认证的商业登记文件作为身份证明文件。
营利法人的教育、医疗卫生、养老等性质的建设用地使用权及设施等不动产，已办理国有建设用地使用权或房屋所有权首次登记并已缴清土地出让金的，可以申请办理抵押权登记。
非营利性教育、医疗卫生、养老等性质的用地及设施等不动产按照相关法律、法规规定办理抵押权登记。
权利人因房屋分割申请变更登记的，应当提交房屋分割符合规划管理的意见，以及房屋分割工程符合施工管理和消防验收或备案的证明材料。分割后的房屋应符合不动产基本单元的要求。
通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权，依法流转土地经营权五年以上的，当事人申请办理土地经营权首次登记的，应当提交向发包方备案的材料。受让人依法流转土地经营权申请办理土地经营权转移登记的，应当提交承包方书面同意及向集体经济组织备案的材料。承包方申请办理承包地土地经营权抵押登记的，应当提交向发包方备案的材料；通过流转取得的土地经营权，受让人申请办理土地经营权抵押登记的，应提交承包方同意以及向发包方备案的材料。
通过招标、拍卖、公开协商等方式取得农村土地经营权的，当事人可以申请办理土地经营权首次登记。经登记的土地经营权依法流转或抵押的，当事人可以申请办理土地经营权转移或抵押登记。
不动产登记机构在办理国有林地使用权登记，集体林地所有权、林地使用权、林地承包经营权、林地经营权登记时，应当对地上森林、林木的使用权、所有权一并进行登记。不动产登记簿应当准确记载森林、林木的种类、性质、等级等内容。
本市陆域与海域的法定分界线为海岸线，属于海岸线向陆域一侧区域的，依法办理土地使用权登记；属于海岸线海域一侧区域的，依法办理海域使用权登记。
围填海造地等导致海域灭失的，当事人应当在围填海造地等工程竣工后，依法申请办理海域使用权注销登记和国有土地使用权首次登记。
挖陆成海等导致土地灭失的，当事人应当在挖陆成海等工程竣工后，依法申请办理土地权利注销登记和海域使用权首次登记。
海域使用金缴纳情况应当记载于不动产登记簿：
（一）已全部缴纳海域使用金的，登记机构在办理海域使用权登记时应当注明已全部缴纳情况。办理转移、变更、抵押登记时不再审查海域使用金情况。
（二）分期缴纳海域使用金的，当事人申请办理海域使用权首次登记时，登记机构应当注明部分缴交情况及有效期。办理转移、变更、抵押登记时，应审查截至登记时点的海域使用金是否已缴齐。
当事人因下列情形按照约定设定地役权后，可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件，申请办理地役权首次登记：
（一）因用水、排水、通行利用他人不动产的；
（二）因布设电线、电缆、水管、输油管线、暖气和燃气管等管线或管廊而利用他人不动产的；
（三）因布设充电桩、无线通讯基站、供电设施等附属设施而利用他人不动产的；
（四）因设置桥梁、地铁出入口、风井等构筑物、附着物而利用他人不动产的；
（五）因通风、采光、保持视野等限制他人不动产利用的；
（六）其他为提高自己不动产效益，按照约定利用他人不动产的情形。
不动产登记机构办理地役权登记，应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。本条第一款第（二）、（三）项所述的管线、附属设施的控制设备所在的土地、建筑物、构筑物，可以作为需役地登记。
设立居住权的，当事人双方应当持不动产权属证书、居住权合同等材料申请办理居住权首次登记。
居住权期限发生变化的，当事人应当申请办理居住权变更登记。
居住权消灭或居住权人放弃权利的，当事人应当及时申请办理居住权注销登记。
地下空间建设项目，可以单独办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记。和地面建筑一并建设的结建地下空间建设项目，可以与其地上部分一并办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记。
建设用地使用权在地上、地表或者地下分层设立的，可以通过三维空间信息确定权属界限。
具有独立利用价值和固定权属界线的永久性构筑物，当事人可以申请办理构筑物权属登记。
构筑物应当与构筑物所依附的土地、海域、空间一体登记，并保持权利主体一致。
建设项目办理首次登记时，建设单位应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。前述业主共有物权信息应当在不动产登记簿上予以记载。
建设项目办理首次登记时,建设单位应当将依法移交的非独立建设的配套公共服务设施一并申请登记。
无偿移交和按成本价移交的配套公共服务设施应当在不动产登记簿中予以记载。
配套公共服务设施移交后,建设单位应当与接收单位共同向不动产登记机构申请办理转移登记。
人民法院、人民检察院、监察委员会、公安机关、税务等依法享有强制执行权的国家机关对已登记的不动产要求不动产登记机构协助执行的，不动产登记机构应当按照生效法律文书办理登记。
人民政府依法作出征收或者收回不动产权利的决定生效后，以书面通知等形式要求不动产登记机构办理注销登记的，不动产登记机构依嘱托文件办理。
经农村集体经济组织成员大会或成员代表会议依法表决通过，报经原批准用地的人民政府批准，决定收回土地使用权的，农村集体经济组织可以申请办理收回土地上房屋的注销登记。原不动产权属证书收回或者公告作废。
人民政府已征收土地上有需要保留的历史文化建筑的，原不动产权利人应当在供地前办理原不动产权利的注销登记。
供地后，原不动产权利人可以持历史文化建筑认定文件、不动产权籍调查成果、权属来源证明等申请办理国有建设用地使用权及历史文化建筑首次登记。原不动产权利人放弃权利的，当事人持原权利人的书面放弃证明等其他材料可以国有建设用地使用权及历史文化建筑首次登记。
有下列情形之一的，不动产登记机构应当撤销原不动产登记行为，但是不动产权利已由善意第三人取得的除外：
（一）司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件证明当事人通过隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段获取不动产登记的；
（二）不动产登记所依据的权属来源证明文件被生效法律文书撤销、确认无效、解除的；
（三）其他导致登记错误，通过更正登记不能纠正的情形。
不动产登记机构应当自作出撤销登记行为的决定之日起十五日内，将决定书送达当事人，并将原不动产权属证书公告作废。
不动产登记机构应当实现不动产登记资料和地籍信息的数字化,并按照国家和本市的相关规定，为单位和个人提供网上、现场和自助查询服务。
权利人和利害关系人可以依法查询、复制不动产的登记资料。
单位和个人按照不动产坐落位置、不动产权属证书号、不动产单元号等索引信息可以免费查询非住宅类且权利人为法人和非法人组织的不动产权利人等登记信息,但涉及国家秘密的除外。
单位和个人可以通过空间位置检索、不动产坐落位置、不动产单元号等索引信息查询本市不动产地籍信息。
不动产登记可以实行证明事项告知承诺制。对实行告知承诺制的事项，由不动产登记机构另行制定具体操作规程，并向社会公布。
当事人通过提交虚假材料等非法手段申请不动产登记的，不动产登记机构应当及时向公安机关报案。公安机关接到报案后，应当根据有关法律法规及时予以处理。涉嫌构成犯罪的，依法追究刑事责任。
当事人提交虚假材料骗取登记或者违反本办法第四十二条规定作出的承诺，纳入失信名单。对失信责任主体进行联合惩戒。
不动产登记机构可以投保不动产登记责任险，所需费用列入同级财政预算。
本办法自 年 月 日起施行，《广州市城镇房地产登记办法》同时废止。
关于《广州市不动产登记办法（征求意见稿）》的起草说明
《广州市不动产登记办法》由市规划和自然资源局牵头起草。经前期调研准备，深入分析不动产登记的普遍性问题、特殊性问题，按照“不重复上位法”及“具备广州特色”的立法要求，结合局内职能处室部门，局外相关单位，以及专家论证会、立法座谈会、立法调研单位的相关意见和建议，形成了《广州市不动产登记办法（征求意见稿）》（下称征求意见稿）。现就有关情况说明如下：
一、立法必要性
（一）落实《中华人民共和国民法典》的必然要求。
2021年1月1日起，《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典物权编>的解释》开始施行,进一步确认和完善了不动产统一登记制度。需要结合管理实际，对上位法规定的不动产登记制度进行不断的补充和完善，为不动产物权的确认和交易流转提供法律基础，为登记实务提供法律依据。
（二）优化我市营商环境的迫切需求。
近年来， 我市根据《优化营商环境条例》《国务院关于在线政务服务的若干规定》的相关要求，出台了一系列措施着力打造便捷高效、稳定透明、公平竞争的营商环境。在全市范围内推行不动产登记一窗办理、跨城办理、电子证照、网上不动产登记业务办理、企业间不动产转移登记“一个环节”办结及全流程网办、优化非住宅类不动产登记信息查询等服务。实践中行之有效的改革措施迫切需要通过立法予以制度化、长效化。
（三）完善我市不动产登记制度的需要。
从2015年11月2日核发第一本不动产权证书起，至2019年，我市已核发不动产权证书及登记证明约445万本，平均每年核发约110万本，不动产登记价值逾万亿。不动产统一登记制度的落实与完善需要地方结合不动产登记实践经验，制定专门地方性法规进行细化和补充。一方面要对上位法规定的较原则的、不够明确的内容规定进行细化，使其具有可操作性；另一方面要对上位法没有规定的内容进行必要的补充，使其能够解决地方的实际问题。
二、立法指导思想和立法依据
征求意见稿以习近平法治思想为指导，在遵循上位法基础上，结合工作实践，对不动产登记工作中的现实性问题、新型问题进行更清晰的规定，进一步落实统一登记、便民高效、优化营商环境的要求，充分体现广州标准、广州模式，全面指导我市的不动产统一登记工作。
征求意见稿的立法依据主要是《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国海域使用管理法》《中华人民共和国森林法》《中华人民共和国农村土地承包法》《不动产登记暂行条例》等法律、法规。
三、立法创新及拟解决的主要问题
（一）对标营商环境评价体系，助力不动产登记便利度改革。
征求意见稿对标世界银行营商环境的评价体系标准，规定了不动产交易、登记、缴税实现一窗办理、一个环节办理等内容，推动不动产登记时间、环节的简化；明确了不动产登记资料与地籍信息的全数字化及更新、查询条件，要求实现土地登记及地籍测绘的全覆盖，充分保障不动产登记领域的市场透明度及土地管理的质量；对网上办理机制、电子证照的效力及应用作出明确规定，同时设立了容缺受理机制，要求登记机构探索实现智能审批、跨城办理等模式，明确非住宅类不动产登记信息查询范围，为不动产登记便利度改革提供全面的法律依据。
（二）创新空间确权登记模式，实现不动产权利在地上、地下、地表的登记。
传统地籍以地表权利为核心，在权利登记形式上以二维为基础，不能把同一宗地上的分属于不同权利主体的地上、地表和地下权利很好地表现出来。为精准解决地下建构筑物所有权边界，以及国有建设用地使用权分层设立的权属界限问题，征求意见稿明确规定通过三维空间信息明确权属界限，将不动产登记从平面二维向立体三维升级，全面构建国土空间开发保护制度。
（三）针对特定类型不动产登记作出专门规定，解决登记难题。
一是解决海域使用权权登记难题。征求意见稿明确规定了海域与陆域登记的分界线，并针对海陆转换涉及的不动产登记问题，明确规定围填海造地等导致海域灭失的办理海域使用权注销登记和国有土地使用权首次登记；挖陆成海等导致土地灭失的，办理土地权利注销登记和海域使用权首次登记。
二是解决地役权登记的难题。根据《民法典》规定，地役权设立并不限于土地，也可能是建筑物、构筑物等。为贯彻执行《民法典》规定，征求意见稿细化规定了地役权适用情形。其中提出充电桩地役权登记的规定，着力于解决充电桩用地权属矛盾问题，符合国家加快新能源汽车推广应用发展战略要求。
三是规定了居住权登记。《民法典》创设了“居住权”这一新型用益物权，规定了居住权的含义、设立、效力、终止等内容。为贯彻执行《民法典》规定，征求意见稿对居住权首次登记、变更登记及注销登记的情形作了原则性规定。
（四）解决存量土地再利用时建筑物保留后的产权登记问题。
我市作为历史文化名城，岭南文化的代表之城，行政区内分布着众多的具有深厚历史文化内涵和岭南特色的历史类建筑物。为加强历史文化名城的保护与管理，传承优秀历史文化遗产，征求意见稿明确土地征收后建筑物依法需要保留时，如何有效理顺产权关系，落实保护责任。
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