第一部分 广州、佛山、东莞、珠海旧改政策对比
从六个角度对比：改造流程、规划条件的确定、改造主体的确定、政府收储与自行改造的关系、地价的计收标准、前期服务商制度。
一、改造流程
（一）广州：
1、五大阶段：
意愿摸查阶段→数据摸查阶段→方案编制阶段→引入合作企业阶段→拆补安置阶段
2、十二个环节：
标图建库→改造意愿表决→纳入年度计划→基础数据摸查→选取合作企业→编制方案并审核→改造方案审定→实施方案批复→批复生效→启动拆迁→建设报批→竣工验收。
表1 广州市旧村全面改造流程图
（二）佛山：
1、四大阶段：
城市更新单元计划阶段→城市更新单元规划阶段→实施方案阶段→实施监管阶段。
2、七大环节：
1.“标图建库→2.城市更新单元计划→3.城市更新单元规划→4.选取改造主体→5.实施方案及用地审批→6.项目监管→7.土地供应。
3、两种流程
拟利用“三旧”政策修改土规的，或者拟编制城市更新单元规划的，适用“一般流程”。其他情形，适用“简易流程”。
（三）珠海
基础数据核查及申报主体资格认定→城市更新单元划定及规划编制→城市更新单元规划及其他事项审批→实施主体资格认定→项目实施方案核准→批后监管等环节：
表2 珠海市旧村改造流程图
（四）东莞
东莞最重要的改造模式是单一主体挂牌招商，大体流程如下：
1、前期工作；
2、实施挂牌；
3、实施方案编报；
4、产权注销；
5、土地供应及入库；
6、实施监管；
7、验收移交。
二、规划条件的确定
纵观广东省各市的三旧改造模式，就规划条件（建筑容量、容积率等）的确定而言，大体上分两种路线：
（一）广州路线
从改造成本倒推规划容量：
复建安置量+融资建筑量=核算的改造建设量
复建安置量根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》第六、八条核定；
融资建设量计算见《广州市旧村全面改造政策基本思路与实操套路解析》
（二）深圳路线
根据全市密度分区及容积率计算规则计算得出，并根据项目实际分为基础容积率、补偿容积率、奖励容积率。
（三）佛山路线
佛山路线是广州路线的改良。《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号）第五条“明确规划容量论证有关要求”建立了旧村改造规划容量论证机制，旧村改造项目应采用成本核算、规划论证两种方式计算容量，并取两者中的较小值确定项目规划容量。
三、改造主体的确定
旧厂改造，为产权人申请自主改造或交由政府收储，较为复杂的是旧村，以下针对旧村改造主体的确定进行分述：
（一）广州
改造主体拟定招商文件，镇和区更新部门审核，通过广州公共资源交易平台公开招商，企业竞标引入合作企业，经村民表决选定合作企业。
“招商”与“招标”一字之差，天壤之别。
（二）佛山
改造主体通过公开招标，确定“合作企业”身份，并经以下步骤成为项目改造主体：
1、南海、顺德两区：市场主体与村集体签订项目改造协议，缴纳第一笔履约保证金后，方可成为改造实施主体。
2、禅城区：市场主体中选后，项目实施方案在3个月内达到90%（含90%）的表决通过率，经区政府审批通过后，市场主体在2年内与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，经镇（街）确认报区府批准确定为改造实施主体。若未达到上述表决率或者签约率的，市场主体需无条件退出。
（三）珠海
村集体经济组织通过社区股份公司股东大会公开表决或公开交易的方式选定项目开发企业，项目开发企业根据相关权益人表决通过的补偿方案与更新区城内全体产权人签订补安置预协议，在履约期限内签约达到总人数90％（含本数）以上的，由区城市更新主管部门报请区政府确认该项目开发企业成为项目实施主体。项目开发企业自取得资格之日起2年内未能成为项目实施主体的，该项目中止更新改造，开发企业退出。（珠海香洲区）
（四）东莞
单一主体挂牌招商：报名企业登录东莞市公共资源交易网对地价款进行竞价，依竞价规则确定的出价最高者为不动产权益要约收购环节的收购主体，市公共资源交易中心发布确定收购主体公告并出具通知书。
要约收购（动迁）：要约收购期限为1-6个月，逾期未完成的，退出；符合特点条件的，可以予以延期；延期仍未能完成，退出或切割。
完成要约收购，则确认实施主体资格。
四、政府收储与自行改造的关系
（一）广州
1、城中村改造：
产权人自行选择交由政府收储或自行改造（合作改造）《广州市旧村庄更新实施办法》第四条
2、旧厂改造：
政府应储尽储，收储优先；《广州市旧厂房更新实施办法》第九条、6号文第九条。
合作方式：投资一级整理，交储分成（通常要为权属人保底）；合作开发。
3、旧城改造：
多由政府主导改造；《广州市旧城镇更新实施办法》第四条。
（二）佛山
第一阶段：2007年-2017年，改住项目统一收储，旧城改造项目多由政府主导改造。
第二阶段：2018年至今，逐步放开协议出让，旧改项目基本均可自行改造。
南海、顺德：在工改居（含商兼住）方面，已允许协议出让，但必须联动相应的工改工项目，即凡是工改住或者商改住的项目，以协议出让方式供地的，均需联动改造一部分“工改工”项目。禅城区：协议出让“工改居”项目的具体要求，即满足一定条件的“工改居”项目可协议出让。
（三）珠海
1、城中村改造：
由产权人自行决定交由政府收储或自行改造（合作改造），鼓励村集体经济组织自主实施。
《珠海市城中旧村更新实施细则》第九条
2、旧厂改造：
政府收储项目：1.“工改居”项目；2.用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益的项目；
“工改工”、“工改产”、“工改商”由产权人自行改造或交由政府收储。
3、旧城改造：
多由政府主导改造。珠海市人民政府办公室转发市国土资源局关于推进旧城镇用地改造的实施办法的通知》》第三章
（四）东莞
东莞的城市更新政策并未禁止“工改居”的自行改造，但TOD范围内一般强调政府主导。今年1月13日，东莞市人民政府印发的《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》就鼓励社会资本参与TOD范围内城市更新规定了一系列措施。
但在实际操作中，由于东莞规定最小更新单元不小于150亩，且一个单元只能一个项目，所以，事实上很难自行“工改居”。但也不一定是政府收储，可以是单一主体挂牌招商。
五、前期服务商制度
（一）广州
1、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台之前，很多旧村为解决资金和经验问题聘请了前期服务商（包括平台公司）。不过，广州市严禁平台公司，前期服务商地位不明。
2、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台后，规定旧村合作改造可以分阶段选择合作意向企业和正式合作企业，合作意向企业的工作内容基本是协助村集体做好旧改项目的前期服务工作。
而各区关于合作意向企业的引入，态度不一，大致分为：不得、必须、中立；
明确支持的有：《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》。
（二）佛山
《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号，以下简称《指导意见》）规定了前期服务商招选方式、条件、期限：
1、招选方式：
在镇（街道）及以上公开交易平台公开招标选聘前期服务商。
2、条件：
（1）有钱：在佛山市辖区内具有独立承担民事责任能力的法人机构;实缴注册资本 5000万以上; 近5年'无不诚信记录;出具银行存款资金证明 2000 万元以上。
（2）有技术：具备组织土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务等方面专业技术力量的能力。
（3）有经验：具有旧村居改造项目前期服务机构或市场改造主体的经验。
3、期限
涉及调规的，服务期限2年；不涉及调规的，服务期限1年；期满后经村或镇街同意，可以延长1年。
《指导意见》实施以前：前期服务商的招选
（三）珠海
1、引入流程：从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人→报经区政府审核→公开表决（提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上同意（含本数））→公示→对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。
2、工作内容：更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计；编制更新单元规划；拟定补偿安置方案；编制更新计划；其它需要开展的工作。
3、服务期限：至选定项目实施主体为止。
城市 | 广州 | 佛山 | 珠海 | ||
前期工作 | 名称 | 合作意向企业（部分区，如增城区） | 前期服务机构 | 前期土地整理人（南海区） | 前期合作企业 |
适用范围 | 旧村改造 | 拆除重建类旧村居改造工作 | 通过“收回公开出让”形式改造为商住、商业用途的“三旧”改造项目（旧村居改造项目除外） | 旧村改造 | |
引入流程 | （1）启动选择合作意向企业 | 未规定 | （1）摸底调查 | （1）从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人； （2）报经区政府审核； （3）公开表决；（4）公示； （5）对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。 | |
选定方式 | 村集体经济组织，属地镇（街）组织指导及组织公开招标程序选择合作意向企业 | 未规定 | 村（居）集体经济组织通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取 | 提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意。 | |
工作内容 | 协助村集体经济组织和镇（街）开展基础数据调查、编制初步改造方案、宣传改造政策和控制“两违”建设等前期工作。 | 前期工作组织模式的确定、前期服务机构的选取、单元计划（含规划容量论证）和单元规划的编报、市场改造主体招标文件的编制等 | 在项目土地前期整理过程中垫资，协助进行土地（含工改居按规定比例联动改造的用地）整合、建筑物拆迁、土地通平、办理用地手续等土地前期整理工作，并按合同约定享受权利和承担义务、获得合理回报。 | （一）更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计； | |
前期费用支付 | 基础数据调查费用可由合作意向企业支付，合作意向企业支付的符合旧村改造成本核算相关政策的费用，由合作企业返还；如协议有效期内未引入合作企业的，其所支付的费用自行负担。 | 未规定 | 实际出资人为政府。支付范围：①垫资回报；②增值奖励；③垫资回报与增值奖励相结合 | 各区政府（管委会）在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，项目实施主体返还。 | |
合作期限 | 合作意向协议原则上不超过12个月，12个月内未在广州公共资源交易中心网站发布项目招商公告的，协议终止。终止前30日内，经镇/街及村集体经济组织代表表决同意的，合作期限可延长一次，一次不超过6个月。 | 不涉及规划调整的，前期服务机构的服务期限不超过1年;涉及规划调整的，服务期限不超过2年。经村（居）集体经济组织表决通过，并经镇人民政府（街道办事处）同意，可延期一次，延期最长不超过1年。 | 1-2年 | 确定项目实施主体为止 | |
表3 各市前期服务商制度对比表
（四）东莞
东莞的前期服务商制度尤其发达。《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》明确要求“建立前期服务商制度”。围绕精细化管理目标，细化前期工作事项，供地之前必须完成单元研究包装、权益核查与确认、意愿征询、评估、挂牌招商方案报批等前期工作。前期工作主要由镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商。
东莞市几乎所有的镇、街都制定了前期服务商招引文件
这些文件规定前期工作的主要内容、服务商的资格条件、招选程序等。一般包括以下几步骤：
第一步：制定招引方案：
编制公开招引方案（含服务协议），并按照集体资产管理规定组织民主决策与公示
第二步：公告、报名：
报批公开招引方案（含服务协议），在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、《东莞日报》、社区公告栏等发布公告并接受报名，公告时间不少于15个自然日。
第三步：报名企业资格审查：
报名时间截止后5个工作日内，集体经济组织依据招引方案的要求成立资格审查委员会，由资格审查委员会对报名企业进行资格审查。
第四步：民主决策：
集体经济组织按照集体资产管理相关规定就通过报名资格审查的企业进行民主决策。
第五步：公示决策结果：
集体经济组织将民主决策的结果在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、社区公告栏进行公示，公示时间不少于5个自然日。
第六步：民主决策程序审查：
公示期间无异议或异议处理完毕后，集体经济组织按照集体资产管理相关规定将民主表决材料、公示及相关证明材料等上报街道农社资办审查，由农社资办出具审查意见。
第七步：确认入选企业并签订服务协议：
经农社资办审查无异议后，确认该企业为前期服务商并签订《服务协议》。《服务协议》须同时上报街道重大项目与发改统计办、农社资办、三旧和城市更新办备案。
六、地价的计收标准
（一）广州
表4-1 广州市旧改项目地价计收一览表
类型 | 适用条件 | 标准 | |
旧厂房改造 | 工改工（原出让） | 无需缴交 | |
工改工（原划拨和完善历史用地征收手续） | 按办理土地有偿使用手续时同地段工业用途市场评估价的40％缴交 | ||
工改非工 | 按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70％缴交 | ||
工改M0 | 按照向主管部门申请签订出让合同变更协议时点的同地段办公用途市场评估楼面地价的20%计收 | ||
科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准，利用自有土地进行城市更新改造的 | 1.改造后符合《划拨用地目录》的 | 可继续按划拨方式使用 | |
2.改造后，保留工业用地性质的科研用地 | 在不低于国家、省规定的土地出让最低价前提下，可以按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
3.市级以上驻穗科研机构的用地 | 直接的科研用地按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
商务设施性质的科研用地原自有部分可以按照相应地段办公用途市场评估地价的40％、增容部分按照相应地段办公用途市场评估地价的70％计收 | |||
旧村庄改造 | 融资地块 | 按照申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收 | |
村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与(不含继承)或自行申请补办土地出让时 | 按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收 | ||
表4-2 广州市政府收储项目出让收益补偿一览表
类型 | 适用条件 | 标准 |
旧厂交由政府收储，改为居住或商业服务业设施等经营性用地 | 居住用地毛容积率2.0以下（含）部分 | 可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60％计算补偿款。 |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分 | ||
居住用地毛容积率2.0以上部分 | 按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的10％计算补偿款 | |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分 | ||
旧厂原土地权利人申请由政府收回整宗土地的 |
| 可按同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的50％计算补偿款 |
原土地权利人与土地储备机构签订收地协议后12个月内完成交地的，可按上述商业用途市场评估价的10％给予奖励 | ||
注： 1.市场评估价的有效期按《城镇土地估价规程》的规定执行。 2.补偿款支付方式由土地储备机构与原土地权利人自行协商。 3.原土地权利人选择公开出让后分成的，原则上预付补偿款不超过新规划用途基准地价的60％。 | ||
（二）佛山
表5-1 佛山市现行城市更新地价计收与补偿标准一览表
序号 | 改造类型 | 适用类型 | 适用情形 | 计收标准/补偿标准 | 备注 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 旧工厂 | 工业提升类 | 符合规划、不改变用途、不延长土地使用年限 | 不计收 | / | |
工改居 | 挂账收储类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 公开市场成交价50%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率2.5以上 | 公开市场成交价5%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 土地市场价格的50% | / | |||
规划容积率2.5以上 | 土地市场价格的95% | / | ||||
工改商 | 挂账收储类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 公开市场成交价60%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率3.0以上 | 公开市场成交价30%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 土地市场价格的40% | / | |||
规划容积率3.0以上 | 土地市场价格的70% | / | ||||
2 | 旧村居 | 挂账收储 | 各区自行制定标准 | / | ||
出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的40% | / | ||||
3 | 旧城镇 | 挂账收储 | / | / | / | |
公开出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的100% | / | ||||
备注：1.城市更新项设计划拨补办出让、延长年限、增加容积率的参照国有土地使用前价格及租金计收标准。2.各区地价计标准不得低于本标准，收储补偿标准不得高于本标准。 | ||||||
表5-2 佛山市土地出让金优惠力度一览表
序号 | 改造项目面积 | 土地取得方式 | 优惠力度 |
1 |
在200亩（含）至300亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高2% |
协议出让 |
出让金计收比例下调2% | ||
2 |
在300亩（含）至400亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高3% |
协议出让 |
出让金计收比例下调3% | ||
3 |
在400亩（含）至500亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高4% |
协议出让 |
出让金计收比例下调4% | ||
4 |
在500亩及以上的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高5% |
协议出让 |
出让金计收比例下调5% |
发展趋势：逐步落实省71号文中关于“降低用地成本，扶持扶持创新创业企业发展，实行差别化地价.
（三）珠海
表6 珠海市城市更新项目地价计收表
1、旧厂房更新项目地价计收标准 | |||||
类别 | 情形 | 土地用途 | 是否自持 | 建筑规模 | 地价计收 |
旧厂房更新项目 | 拆建更新项目 | 工改工类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 按新规划条件下批准年限与原规划条件下剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 |
规划容积率1.0以上部分 | 不计收 | ||||
工改产、工改公共类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的90%计收 | ||||
配建的住宅部分 | ／ | 按相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||
改建更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | ||||
临时改变旧工业建筑使用功能类更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 首次批准的两年使用期内 | 不计收 | |||
使用期满经批准续期的 | 按批准续期之日时点的公告土地评估市场价格的年平均值计收 | ||||
旧厂房整治更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
2、旧村更新项目地价计收标准 | ||
类别 | 地价计收 | 情形 |
城中旧村拆建更新项目 | 不计收 | 新规划条件下保留划拨性质的原有村集体物业补偿安置及新增村集体经济发展物业部分 |
新规划条件下村民现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
新规划条件下旧村场及生活留用地范围内村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且未达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地用地面积容积率1.0定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | 除上述情形外的部分 | |
3、旧城镇更新项目地价计收标准 | ||||||
类别 | 情形 | 区域 | 用地规模 | 规划容积率 | 地价计收 | |
旧城镇更新项目 | 住宅区拆建更新项目 | ／ | 现状房屋认定面积1.2倍（含）以内的住宅功能部分 | ／ | ／ | 不计收 |
／ | 其余部分 | ／ | ／ | 相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||
其他旧城镇拆建更新项目 | 万山区 | 房屋认定面积未达到毛容积率1.0的 |
| 以内的 | 不计收 | |
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
其他区 | 现状房屋认定面积未达到毛容积率0.5的 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 以内的 | 不计收 | ||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率0.5，但未达到毛容积率1.0的 | 新规划条件下现状房屋认定面积的2.0倍（含） | 以内的 | 不计收 | |||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
旧城镇改建更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 按新规划条件下相应用途批准年限单宗土地市场评估价与原规划条件下相应用途剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 | |
旧城镇整治更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 不计收 | |
（四）东莞
《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）的通知》（东府办〔2019〕44号）
（二）佛山：
1、四大阶段：
城市更新单元计划阶段→城市更新单元规划阶段→实施方案阶段→实施监管阶段。
2、七大环节：
1.“标图建库→2.城市更新单元计划→3.城市更新单元规划→4.选取改造主体→5.实施方案及用地审批→6.项目监管→7.土地供应。
3、两种流程
拟利用“三旧”政策修改土规的，或者拟编制城市更新单元规划的，适用“一般流程”。其他情形，适用“简易流程”。
（三）珠海
基础数据核查及申报主体资格认定→城市更新单元划定及规划编制→城市更新单元规划及其他事项审批→实施主体资格认定→项目实施方案核准→批后监管等环节：
表2 珠海市旧村改造流程图
（四）东莞
东莞最重要的改造模式是单一主体挂牌招商，大体流程如下
1、前期工作；
2、实施挂牌；
3、实施方案编报；
4、产权注销；
5、土地供应及入库；
6、实施监管；
7、验收移交。
二、规划条件的确定
纵观广东省各市的三旧改造模式，就规划条件（建筑容量、容积率等）的确定而言，大体上分两种路线：
（一）广州路线
从改造成本倒推规划容量：
复建安置量+融资建筑量=核算的改造建设量
复建安置量根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》第六、八条核定；
融资建设量计算见《广州市旧村全面改造政策基本思路与实操套路解析》
（二）深圳路线
根据全市密度分区及容积率计算规则计算得出，并根据项目实际分为基础容积率、补偿容积率、奖励容积率。
（三）佛山路线
佛山路线是广州路线的改良。《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号）第五条“明确规划容量论证有关要求”建立了旧村改造规划容量论证机制，旧村改造项目应采用成本核算、规划论证两种方式计算容量，并取两者中的较小值确定项目规划容量。
三、改造主体的确定
旧厂改造，为产权人申请自主改造或交由政府收储，较为复杂的是旧村，以下针对旧村改造主体的确定进行分述：
（一）广州
改造主体拟定招商文件，镇和区更新部门审核，通过广州公共资源交易平台公开招商，企业竞标引入合作企业，经村民表决选定合作企业。
“招商”与“招标”一字之差，天壤之别。
（二）佛山
改造主体通过公开招标，确定“合作企业”身份，并经以下步骤成为项目改造主体：
1、南海、顺德两区：市场主体与村集体签订项目改造协议，缴纳第一笔履约保证金后，方可成为改造实施主体。
2、禅城区：市场主体中选后，项目实施方案在3个月内达到90%（含90%）的表决通过率，经区政府审批通过后，市场主体在2年内与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，经镇（街）确认报区府批准确定为改造实施主体。若未达到上述表决率或者签约率的，市场主体需无条件退出。
（三）珠海
村集体经济组织通过社区股份公司股东大会公开表决或公开交易的方式选定项目开发企业，项目开发企业根据相关权益人表决通过的补偿方案与更新区城内全体产权人签订补安置预协议，在履约期限内签约达到总人数90％（含本数）以上的，由区城市更新主管部门报请区政府确认该项目开发企业成为项目实施主体。项目开发企业自取得资格之日起2年内未能成为项目实施主体的，该项目中止更新改造，开发企业退出。（珠海香洲区）
（四）东莞
单一主体挂牌招商：报名企业登录东莞市公共资源交易网对地价款进行竞价，依竞价规则确定的出价最高者为不动产权益要约收购环节的收购主体，市公共资源交易中心发布确定收购主体公告并出具通知书。
要约收购（动迁）：要约收购期限为1-6个月，逾期未完成的，退出；符合特点条件的，可以予以延期；延期仍未能完成，退出或切割。
完成要约收购，则确认实施主体资格。
四、政府收储与自行改造的关系
（一）广州
1、城中村改造：
产权人自行选择交由政府收储或自行改造（合作改造）《广州市旧村庄更新实施办法》第四条
2、旧厂改造：
政府应储尽储，收储优先；《广州市旧厂房更新实施办法》第九条、6号文第九条。
合作方式：投资一级整理，交储分成（通常要为权属人保底）；合作开发。
3、旧城改造：
多由政府主导改造；《广州市旧城镇更新实施办法》第四条。
（二）佛山
第一阶段：2007年-2017年，改住项目统一收储，旧城改造项目多由政府主导改造。
第二阶段：2018年至今，逐步放开协议出让，旧改项目基本均可自行改造。
南海、顺德：在工改居（含商兼住）方面，已允许协议出让，但必须联动相应的工改工项目，即凡是工改住或者商改住的项目，以协议出让方式供地的，均需联动改造一部分“工改工”项目。禅城区：协议出让“工改居”项目的具体要求，即满足一定条件的“工改居”项目可协议出让。
（三）珠海
1、城中村改造：
由产权人自行决定交由政府收储或自行改造（合作改造），鼓励村集体经济组织自主实施。
《珠海市城中旧村更新实施细则》第九条
2、旧厂改造：
政府收储项目：1.“工改居”项目；2.用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益的项目；
“工改工”、“工改产”、“工改商”由产权人自行改造或交由政府收储。
3、旧城改造：
多由政府主导改造。《珠海市人民政府办公室转发市国土资源局关于推进旧城镇用地改造的实施办法的通知》》第三章
（四）东莞
东莞的城市更新政策并未禁止“工改居”的自行改造，但TOD范围内一般强调政府主导。今年1月13日，东莞市人民政府印发的《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》就鼓励社会资本参与TOD范围内城市更新规定了一系列措施。
但在实际操作中，由于东莞规定最小更新单元不小于150亩，且一个单元只能一个项目，所以，事实上很难自行“工改居”。但也不一定是政府收储，可以是单一主体挂牌招商。
四、前期服务商制度
（一）广州
1、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台之前，很多旧村为解决资金和经验问题聘请了前期服务商（包括平台公司）。不过，广州市严禁平台公司，前期服务商地位不明。
2、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台后，规定旧村合作改造可以分阶段选择合作意向企业和正式合作企业，合作意向企业的工作内容基本是协助村集体做好旧改项目的前期服务工作。
而各区关于合作意向企业的引入，态度不一，大致分为：不得、必须、中立；
明确支持的有：《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》。
（二）佛山
《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号，以下简称《指导意见》）规定了前期服务商招选方式、条件、期限：
1、招选方式：
在镇（街道）及以上公开交易平台公开招标选聘前期服务商。
2、条件：
（1）有钱：在佛山市辖区内具有独立承担民事责任能力的法人机构;实缴注册资本 5000万以上; 近5年'无不诚信记录;出具银行存款资金证明 2000 万元以上。
（2）有技术：具备组织土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务等方面专业技术力量的能力。
（3）有经验：具有旧村居改造项目前期服务机构或市场改造主体的经验。
3、期限
涉及调规的，服务期限2年；不涉及调规的，服务期限1年；期满后经村或镇街同意，可以延长1年。
《指导意见》实施以前：前期服务商的招选
（三）珠海
1、引入流程：从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人→报经区政府审核→公开表决（提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上同意（含本数））→公示→对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。
2、工作内容：更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计；编制更新单元规划；拟定补偿安置方案；编制更新计划；其它需要开展的工作。
3、服务期限：至选定项目实施主体为止。
城市 | 广州 | 佛山 | 珠海 | ||
前期工作 | 名称 | 合作意向企业（部分区，如增城区） | 前期服务机构 | 前期土地整理人（南海区） | 前期合作企业 |
适用范围 | 旧村改造 | 拆除重建类旧村居改造工作 | 通过“收回公开出让”形式改造为商住、商业用途的“三旧”改造项目（旧村居改造项目除外） | 旧村改造 | |
引入流程 | （1）启动选择合作意向企业 | 未规定 | （1）摸底调查 | （1）从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人； （2）报经区政府审核； （3）公开表决；（4）公示； （5）对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。 | |
选定方式 | 村集体经济组织，属地镇（街）组织指导及组织公开招标程序选择合作意向企业 | 未规定 | 村（居）集体经济组织通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取 | 提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意。 | |
工作内容 | 协助村集体经济组织和镇（街）开展基础数据调查、编制初步改造方案、宣传改造政策和控制“两违”建设等前期工作。 | 前期工作组织模式的确定、前期服务机构的选取、单元计划（含规划容量论证）和单元规划的编报、市场改造主体招标文件的编制等 | 在项目土地前期整理过程中垫资，协助进行土地（含工改居按规定比例联动改造的用地）整合、建筑物拆迁、土地通平、办理用地手续等土地前期整理工作，并按合同约定享受权利和承担义务、获得合理回报。 | （一）更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计； | |
前期费用支付 | 基础数据调查费用可由合作意向企业支付，合作意向企业支付的符合旧村改造成本核算相关政策的费用，由合作企业返还；如协议有效期内未引入合作企业的，其所支付的费用自行负担。 | 未规定 | 实际出资人为政府。支付范围：①垫资回报；②增值奖励；③垫资回报与增值奖励相结合 | 各区政府（管委会）在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，项目实施主体返还。 | |
合作期限 | 合作意向协议原则上不超过12个月，12个月内未在广州公共资源交易中心网站发布项目招商公告的，协议终止。终止前30日内，经镇/街及村集体经济组织代表表决同意的，合作期限可延长一次，一次不超过6个月。 | 不涉及规划调整的，前期服务机构的服务期限不超过1年;涉及规划调整的，服务期限不超过2年。经村（居）集体经济组织表决通过，并经镇人民政府（街道办事处）同意，可延期一次，延期最长不超过1年。 | 1-2年 | 确定项目实施主体为止 | |
表3 各市前期服务商制度对比表
（四）东莞
东莞的前期服务商制度尤其发达。《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》明确要求“建立前期服务商制度”。围绕精细化管理目标，细化前期工作事项，供地之前必须完成单元研究包装、权益核查与确认、意愿征询、评估、挂牌招商方案报批等前期工作。前期工作主要由镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商。
东莞市几乎所有的镇、街都制定了前期服务商招引文件
这些文件规定前期工作的主要内容、服务商的资格条件、招选程序等。一般包括以下几步骤：
第一步：制定招引方案：
编制公开招引方案（含服务协议），并按照集体资产管理规定组织民主决策与公示
第二步：公告、报名：
报批公开招引方案（含服务协议），在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、《东莞日报》、社区公告栏等发布公告并接受报名，公告时间不少于15个自然日。
第三步：报名企业资格审查：
报名时间截止后5个工作日内，集体经济组织依据招引方案的要求成立资格审查委员会，由资格审查委员会对报名企业进行资格审查。
第四步：民主决策：
集体经济组织按照集体资产管理相关规定就通过报名资格审查的企业进行民主决策。
第五步：公示决策结果：
集体经济组织将民主决策的结果在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、社区公告栏进行公示，公示时间不少于5个自然日。
第六步：民主决策程序审查：
公示期间无异议或异议处理完毕后，集体经济组织按照集体资产管理相关规定将民主表决材料、公示及相关证明材料等上报街道农社资办审查，由农社资办出具审查意见。
第七步：确认入选企业并签订服务协议：
经农社资办审查无异议后，确认该企业为前期服务商并签订《服务协议》。《服务协议》须同时上报街道重大项目与发改统计办、农社资办、三旧和城市更新办备案。
六、地价的计收标准
（一）广州
表4-1 广州市旧改项目地价计收一览表
类型 | 适用条件 | 标准 | |
旧厂房改造 | 工改工（原出让） | 无需缴交 | |
工改工（原划拨和完善历史用地征收手续） | 按办理土地有偿使用手续时同地段工业用途市场评估价的40％缴交 | ||
工改非工 | 按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70％缴交 | ||
工改M0 | 按照向主管部门申请签订出让合同变更协议时点的同地段办公用途市场评估楼面地价的20%计收 | ||
科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准，利用自有土地进行城市更新改造的 | 1.改造后符合《划拨用地目录》的 | 可继续按划拨方式使用 | |
2.改造后，保留工业用地性质的科研用地 | 在不低于国家、省规定的土地出让最低价前提下，可以按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
3.市级以上驻穗科研机构的用地 | 直接的科研用地按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
商务设施性质的科研用地原自有部分可以按照相应地段办公用途市场评估地价的40％、增容部分按照相应地段办公用途市场评估地价的70％计收 | |||
旧村庄改造 | 融资地块 | 按照申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收 | |
村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与(不含继承)或自行申请补办土地出让时 | 按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收 | ||
表4-2 广州市政府收储项目出让收益补偿一览表
类型 | 适用条件 | 标准 |
旧厂交由政府收储，改为居住或商业服务业设施等经营性用地 | 居住用地毛容积率2.0以下（含）部分 | 可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60％计算补偿款。 |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分 | ||
居住用地毛容积率2.0以上部分 | 按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的10％计算补偿款 | |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分 | ||
旧厂原土地权利人申请由政府收回整宗土地的 |
| 可按同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的50％计算补偿款 |
原土地权利人与土地储备机构签订收地协议后12个月内完成交地的，可按上述商业用途市场评估价的10％给予奖励 | ||
注： 1.市场评估价的有效期按《城镇土地估价规程》的规定执行。 2.补偿款支付方式由土地储备机构与原土地权利人自行协商。 3.原土地权利人选择公开出让后分成的，原则上预付补偿款不超过新规划用途基准地价的60％。 | ||
（二）佛山
表5-1 佛山市现行城市更新地价计收与补偿标准一览表
序号 | 改造类型 | 适用类型 | 适用情形 | 计收标准/补偿标准 | 备注 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 旧工厂 | 工业提升类 | 符合规划、不改变用途、不延长土地使用年限 | 不计收 | / | |
工改居 | 挂账收储类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 公开市场成交价50%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率2.5以上 | 公开市场成交价5%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 土地市场价格的50% | / | |||
规划容积率2.5以上 | 土地市场价格的95% | / | ||||
工改商 | 挂账收储类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 公开市场成交价60%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率3.0以上 | 公开市场成交价30%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 土地市场价格的40% | / | |||
规划容积率3.0以上 | 土地市场价格的70% | / | ||||
2 | 旧村居 | 挂账收储 | 各区自行制定标准 | / | ||
出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的40% | / | ||||
3 | 旧城镇 | 挂账收储 | / | / | / | |
公开出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的100% | / | ||||
备注：1.城市更新项设计划拨补办出让、延长年限、增加容积率的参照国有土地使用前价格及租金计收标准。2.各区地价计标准不得低于本标准，收储补偿标准不得高于本标准。 | ||||||
表5-2 佛山市土地出让金优惠力度一览表
序号 | 改造项目面积 | 土地取得方式 | 优惠力度 |
1 |
在200亩（含）至300亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高2% |
协议出让 |
出让金计收比例下调2% | ||
2 |
在300亩（含）至400亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高3% |
协议出让 |
出让金计收比例下调3% | ||
3 |
在400亩（含）至500亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高4% |
协议出让 |
出让金计收比例下调4% | ||
4 |
在500亩及以上的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高5% |
协议出让 |
出让金计收比例下调5% |
发展趋势：逐步落实省71号文中关于“降低用地成本，扶持扶持创新创业企业发展，实行差别化地价.
（三）珠海
表6 珠海市城市更新项目地价计收表
1、旧厂房更新项目地价计收标准 | |||||
类别 | 情形 | 土地用途 | 是否自持 | 建筑规模 | 地价计收 |
旧厂房更新项目 | 拆建更新项目 | 工改工类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 按新规划条件下批准年限与原规划条件下剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 |
规划容积率1.0以上部分 | 不计收 | ||||
工改产、工改公共类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的90%计收 | ||||
配建的住宅部分 | ／ | 按相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||
改建更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | ||||
临时改变旧工业建筑使用功能类更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 首次批准的两年使用期内 | 不计收 | |||
使用期满经批准续期的 | 按批准续期之日时点的公告土地评估市场价格的年平均值计收 | ||||
旧厂房整治更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
2、旧村更新项目地价计收标准 | ||
类别 | 地价计收 | 情形 |
城中旧村拆建更新项目 | 不计收 | 新规划条件下保留划拨性质的原有村集体物业补偿安置及新增村集体经济发展物业部分 |
新规划条件下村民现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
新规划条件下旧村场及生活留用地范围内村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且未达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地用地面积容积率1.0定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | 除上述情形外的部分 | |
3、旧城镇更新项目地价计收标准 | ||||||
类别 | 情形 | 区域 | 用地规模 | 规划容积率 | 地价计收 | |
旧城镇更新项目 | 住宅区拆建更新项目 | ／ | 现状房屋认定面积1.2倍（含）以内的住宅功能部分 | ／ | ／ | 不计收 |
／ | 其余部分 | ／ | ／ | 相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||
其他旧城镇拆建更新项目 | 万山区 | 房屋认定面积未达到毛容积率1.0的 |
| 以内的 | 不计收 | |
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
其他区 | 现状房屋认定面积未达到毛容积率0.5的 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 以内的 | 不计收 | ||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率0.5，但未达到毛容积率1.0的 | 新规划条件下现状房屋认定面积的2.0倍（含） | 以内的 | 不计收 | |||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
旧城镇改建更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 按新规划条件下相应用途批准年限单宗土地市场评估价与原规划条件下相应用途剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 | |
旧城镇整治更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 不计收 | |
（四）东莞
《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）的通知》（东府办〔2019〕44号）
（二）佛山：
1、四大阶段：
城市更新单元计划阶段→城市更新单元规划阶段→实施方案阶段→实施监管阶段。
2、七大环节：
1.“标图建库→2.城市更新单元计划→3.城市更新单元规划→4.选取改造主体→5.实施方案及用地审批→6.项目监管→7.土地供应。
3、两种流程
拟利用“三旧”政策修改土规的，或者拟编制城市更新单元规划的，适用“一般流程”。其他情形，适用“简易流程”。
（三）珠海
基础数据核查及申报主体资格认定→城市更新单元划定及规划编制→城市更新单元规划及其他事项审批→实施主体资格认定→项目实施方案核准→批后监管等环节：
表2 珠海市旧村改造流程图
（四）东莞
东莞最重要的改造模式是单一主体挂牌招商，大体流程如下：
1、前期工作；
2、实施挂牌；
3、实施方案编报；
4、产权注销；
5、土地供应及入库；
6、实施监管；
7、验收移交。
二、规划条件的确定
纵观广东省各市的三旧改造模式，就规划条件（建筑容量、容积率等）的确定而言，大体上分两种路线：
（一）广州路线
从改造成本倒推规划容量：
复建安置量+融资建筑量=核算的改造建设量
复建安置量根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》第六、八条核定；
融资建设量计算见《广州市旧村全面改造政策基本思路与实操套路解析》
（二）深圳路线
根据全市密度分区及容积率计算规则计算得出，并根据项目实际分为基础容积率、补偿容积率、奖励容积率。
（三）佛山路线
佛山路线是广州路线的改良。《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号）第五条“明确规划容量论证有关要求”建立了旧村改造规划容量论证机制，旧村改造项目应采用成本核算、规划论证两种方式计算容量，并取两者中的较小值确定项目规划容量。
旧厂改造，为产权人申请自主改造或交由政府收储，较为复杂的是旧村，以下针对旧村改造主体的确定进行分述：
（一）广州
改造主体拟定招商文件，镇和区更新部门审核，通过广州公共资源交易平台公开招商，企业竞标引入合作企业，经村民表决选定合作企业。
“招商”与“招标”一字之差，天壤之别。
（二）佛山
改造主体通过公开招标，确定“合作企业”身份，并经以下步骤成为项目改造主体：
1、南海、顺德两区：市场主体与村集体签订项目改造协议，缴纳第一笔履约保证金后，方可成为改造实施主体。
2、禅城区：市场主体中选后，项目实施方案在3个月内达到90%（含90%）的表决通过率，经区政府审批通过后，市场主体在2年内与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，经镇（街）确认报区府批准确定为改造实施主体。若未达到上述表决率或者签约率的，市场主体需无条件退出。
（三）珠海
村集体经济组织通过社区股份公司股东大会公开表决或公开交易的方式选定项目开发企业，项目开发企业根据相关权益人表决通过的补偿方案与更新区城内全体产权人签订补安置预协议，在履约期限内签约达到总人数90％（含本数）以上的，由区城市更新主管部门报请区政府确认该项目开发企业成为项目实施主体。项目开发企业自取得资格之日起2年内未能成为项目实施主体的，该项目中止更新改造，开发企业退出。（珠海香洲区）
（四）东莞
单一主体挂牌招商：报名企业登录东莞市公共资源交易网对地价款进行竞价，依竞价规则确定的出价最高者为不动产权益要约收购环节的收购主体，市公共资源交易中心发布确定收购主体公告并出具通知书。
要约收购（动迁）：要约收购期限为1-6个月，逾期未完成的，退出；符合特点条件的，可以予以延期；延期仍未能完成，退出或切割。
完成要约收购，则确认实施主体资格。
四、政府收储与自行改造的关系
（一）广州
1、城中村改造：
产权人自行选择交由政府收储或自行改造（合作改造）《广州市旧村庄更新实施办法》第四条
2、旧厂改造：
政府应储尽储，收储优先；《广州市旧厂房更新实施办法》第九条、6号文第九条。
合作方式：投资一级整理，交储分成（通常要为权属人保底）；合作开发。
3、旧城改造：
多由政府主导改造；《广州市旧城镇更新实施办法》第四条。
（二）佛山
第一阶段：2007年-2017年，改住项目统一收储，旧城改造项目多由政府主导改造。
第二阶段：2018年至今，逐步放开协议出让，旧改项目基本均可自行改造。
南海、顺德：在工改居（含商兼住）方面，已允许协议出让，但必须联动相应的工改工项目，即凡是工改住或者商改住的项目，以协议出让方式供地的，均需联动改造一部分“工改工”项目。禅城区：协议出让“工改居”项目的具体要求，即满足一定条件的“工改居”项目可协议出让。
（三）珠海
1、城中村改造：
由产权人自行决定交由政府收储或自行改造（合作改造），鼓励村集体经济组织自主实施。
《珠海市城中旧村更新实施细则》第九条
2、旧厂改造：
政府收储项目：1.“工改居”项目；2.用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益的项目；
“工改工”、“工改产”、“工改商”由产权人自行改造或交由政府收储。
3、旧城改造：
多由政府主导改造。《珠海市人民政府办公室转发市国土资源局关于推进旧城镇用地改造的实施办法的通知》》第三章
（四）东莞
东莞的城市更新政策并未禁止“工改居”的自行改造，但TOD范围内一般强调政府主导。今年1月13日，东莞市人民政府印发的《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》就鼓励社会资本参与TOD范围内城市更新规定了一系列措施。
但在实际操作中，由于东莞规定最小更新单元不小于150亩，且一个单元只能一个项目，所以，事实上很难自行“工改居”。但也不一定是政府收储，可以是单一主体挂牌招商。
（一）广州
1、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台之前，很多旧村为解决资金和经验问题聘请了前期服务商（包括平台公司）。不过，广州市严禁平台公司，前期服务商地位不明。
2、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台后，规定旧村合作改造可以分阶段选择合作意向企业和正式合作企业，合作意向企业的工作内容基本是协助村集体做好旧改项目的前期服务工作。
而各区关于合作意向企业的引入，态度不一，大致分为：不得、必须、中立；
明确支持的有：《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》。
（二）佛山
《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号，以下简称《指导意见》）规定了前期服务商招选方式、条件、期限：
1、招选方式：
在镇（街道）及以上公开交易平台公开招标选聘前期服务商。
2、条件：
（1）有钱：在佛山市辖区内具有独立承担民事责任能力的法人机构;实缴注册资本 5000万以上; 近5年'无不诚信记录;出具银行存款资金证明 2000 万元以上。
（2）有技术：具备组织土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务等方面专业技术力量的能力。
（3）有经验：具有旧村居改造项目前期服务机构或市场改造主体的经验。
3、期限
涉及调规的，服务期限2年；不涉及调规的，服务期限1年；期满后经村或镇街同意，可以延长1年。
《指导意见》实施以前：前期服务商的招选
（三）珠海
1、引入流程：从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人→报经区政府审核→公开表决（提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上同意（含本数））→公示→对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。
2、工作内容：更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计；编制更新单元规划；拟定补偿安置方案；编制更新计划；其它需要开展的工作。
3、服务期限：至选定项目实施主体为止。
城市 | 广州 | 佛山 | 珠海 | ||
前期工作 | 名称 | 合作意向企业（部分区，如增城区） | 前期服务机构 | 前期土地整理人（南海区） | 前期合作企业 |
适用范围 | 旧村改造 | 拆除重建类旧村居改造工作 | 通过“收回公开出让”形式改造为商住、商业用途的“三旧”改造项目（旧村居改造项目除外） | 旧村改造 | |
引入流程 | （1）启动选择合作意向企业 | 未规定 | （1）摸底调查 | （1）从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人； （2）报经区政府审核； （3）公开表决；（4）公示； （5）对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。 | |
选定方式 | 村集体经济组织，属地镇（街）组织指导及组织公开招标程序选择合作意向企业 | 未规定 | 村（居）集体经济组织通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取 | 提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意。 | |
工作内容 | 协助村集体经济组织和镇（街）开展基础数据调查、编制初步改造方案、宣传改造政策和控制“两违”建设等前期工作。 | 前期工作组织模式的确定、前期服务机构的选取、单元计划（含规划容量论证）和单元规划的编报、市场改造主体招标文件的编制等 | 在项目土地前期整理过程中垫资，协助进行土地（含工改居按规定比例联动改造的用地）整合、建筑物拆迁、土地通平、办理用地手续等土地前期整理工作，并按合同约定享受权利和承担义务、获得合理回报。 | （一）更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计； | |
前期费用支付 | 基础数据调查费用可由合作意向企业支付，合作意向企业支付的符合旧村改造成本核算相关政策的费用，由合作企业返还；如协议有效期内未引入合作企业的，其所支付的费用自行负担。 | 未规定 | 实际出资人为政府。支付范围：①垫资回报；②增值奖励；③垫资回报与增值奖励相结合 | 各区政府（管委会）在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，项目实施主体返还。 | |
合作期限 | 合作意向协议原则上不超过12个月，12个月内未在广州公共资源交易中心网站发布项目招商公告的，协议终止。终止前30日内，经镇/街及村集体经济组织代表表决同意的，合作期限可延长一次，一次不超过6个月。 | 不涉及规划调整的，前期服务机构的服务期限不超过1年;涉及规划调整的，服务期限不超过2年。经村（居）集体经济组织表决通过，并经镇人民政府（街道办事处）同意，可延期一次，延期最长不超过1年。 | 1-2年 | 确定项目实施主体为止 | |
表3 各市前期服务商制度对比表
（四）东莞
东莞的前期服务商制度尤其发达。《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》明确要求“建立前期服务商制度”。围绕精细化管理目标，细化前期工作事项，供地之前必须完成单元研究包装、权益核查与确认、意愿征询、评估、挂牌招商方案报批等前期工作。前期工作主要由镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商。
东莞市几乎所有的镇、街都制定了前期服务商招引文件
这些文件规定前期工作的主要内容、服务商的资格条件、招选程序等。一般包括以下几步骤：
第一步：制定招引方案：
编制公开招引方案（含服务协议），并按照集体资产管理规定组织民主决策与公示
第二步：公告、报名：
报批公开招引方案（含服务协议），在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、《东莞日报》、社区公告栏等发布公告并接受报名，公告时间不少于15个自然日。
第三步：报名企业资格审查：
报名时间截止后5个工作日内，集体经济组织依据招引方案的要求成立资格审查委员会，由资格审查委员会对报名企业进行资格审查。
第四步：民主决策：
集体经济组织按照集体资产管理相关规定就通过报名资格审查的企业进行民主决策。
第五步：公示决策结果：
集体经济组织将民主决策的结果在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、社区公告栏进行公示，公示时间不少于5个自然日。
第六步：民主决策程序审查：
公示期间无异议或异议处理完毕后，集体经济组织按照集体资产管理相关规定将民主表决材料、公示及相关证明材料等上报街道农社资办审查，由农社资办出具审查意见。
第七步：确认入选企业并签订服务协议：
经农社资办审查无异议后，确认该企业为前期服务商并签订《服务协议》。《服务协议》须同时上报街道重大项目与发改统计办、农社资办、三旧和城市更新办备案。
六、地价的计收标准
（一）广州
表4-1 广州市旧改项目地价计收一览表
类型 | 适用条件 | 标准 | |
旧厂房改造 | 工改工（原出让） | 无需缴交 | |
工改工（原划拨和完善历史用地征收手续） | 按办理土地有偿使用手续时同地段工业用途市场评估价的40％缴交 | ||
工改非工 | 按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70％缴交 | ||
工改M0 | 按照向主管部门申请签订出让合同变更协议时点的同地段办公用途市场评估楼面地价的20%计收 | ||
科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准，利用自有土地进行城市更新改造的 | 1.改造后符合《划拨用地目录》的 | 可继续按划拨方式使用 | |
2.改造后，保留工业用地性质的科研用地 | 在不低于国家、省规定的土地出让最低价前提下，可以按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
3.市级以上驻穗科研机构的用地 | 直接的科研用地按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
商务设施性质的科研用地原自有部分可以按照相应地段办公用途市场评估地价的40％、增容部分按照相应地段办公用途市场评估地价的70％计收 | |||
旧村庄改造 | 融资地块 | 按照申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收 | |
村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与(不含继承)或自行申请补办土地出让时 | 按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收 | ||
表4-2 广州市政府收储项目出让收益补偿一览表
类型 | 适用条件 | 标准 |
旧厂交由政府收储，改为居住或商业服务业设施等经营性用地 | 居住用地毛容积率2.0以下（含）部分 | 可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60％计算补偿款。 |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分 | ||
居住用地毛容积率2.0以上部分 | 按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的10％计算补偿款 | |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分 | ||
旧厂原土地权利人申请由政府收回整宗土地的 |
| 可按同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的50％计算补偿款 |
原土地权利人与土地储备机构签订收地协议后12个月内完成交地的，可按上述商业用途市场评估价的10％给予奖励 | ||
注： 1.市场评估价的有效期按《城镇土地估价规程》的规定执行。 2.补偿款支付方式由土地储备机构与原土地权利人自行协商。 3.原土地权利人选择公开出让后分成的，原则上预付补偿款不超过新规划用途基准地价的60％。 | ||
（二）佛山
表5-1 佛山市现行城市更新地价计收与补偿标准一览表
序号 | 改造类型 | 适用类型 | 适用情形 | 计收标准/补偿标准 | 备注 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 旧工厂 | 工业提升类 | 符合规划、不改变用途、不延长土地使用年限 | 不计收 | / | |
工改居 | 挂账收储类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 公开市场成交价50%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率2.5以上 | 公开市场成交价5%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 土地市场价格的50% | / | |||
规划容积率2.5以上 | 土地市场价格的95% | / | ||||
工改商 | 挂账收储类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 公开市场成交价60%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率3.0以上 | 公开市场成交价30%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 土地市场价格的40% | / | |||
规划容积率3.0以上 | 土地市场价格的70% | / | ||||
2 | 旧村居 | 挂账收储 | 各区自行制定标准 | / | ||
出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的40% | / | ||||
3 | 旧城镇 | 挂账收储 | / | / | / | |
公开出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的100% | / | ||||
备注：1.城市更新项设计划拨补办出让、延长年限、增加容积率的参照国有土地使用前价格及租金计收标准。2.各区地价计标准不得低于本标准，收储补偿标准不得高于本标准。 | ||||||
表5-2 佛山市土地出让金优惠力度一览表
序号 | 改造项目面积 | 土地取得方式 | 优惠力度 |
1 |
在200亩（含）至300亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高2% |
协议出让 |
出让金计收比例下调2% | ||
2 |
在300亩（含）至400亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高3% |
协议出让 |
出让金计收比例下调3% | ||
3 |
在400亩（含）至500亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高4% |
协议出让 |
出让金计收比例下调4% | ||
4 |
在500亩及以上的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高5% |
协议出让 |
出让金计收比例下调5% |
发展趋势：逐步落实省71号文中关于“降低用地成本，扶持扶持创新创业企业发展，实行差别化地价.
（三）珠海
表6 珠海市城市更新项目地价计收表
1、旧厂房更新项目地价计收标准 | |||||
类别 | 情形 | 土地用途 | 是否自持 | 建筑规模 | 地价计收 |
旧厂房更新项目 | 拆建更新项目 | 工改工类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 按新规划条件下批准年限与原规划条件下剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 |
规划容积率1.0以上部分 | 不计收 | ||||
工改产、工改公共类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的90%计收 | ||||
配建的住宅部分 | ／ | 按相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||
改建更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | ||||
临时改变旧工业建筑使用功能类更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 首次批准的两年使用期内 | 不计收 | |||
使用期满经批准续期的 | 按批准续期之日时点的公告土地评估市场价格的年平均值计收 | ||||
旧厂房整治更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
2、旧村更新项目地价计收标准 | ||
类别 | 地价计收 | 情形 |
城中旧村拆建更新项目 | 不计收 | 新规划条件下保留划拨性质的原有村集体物业补偿安置及新增村集体经济发展物业部分 |
新规划条件下村民现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
新规划条件下旧村场及生活留用地范围内村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且未达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地用地面积容积率1.0定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | 除上述情形外的部分 | |
3、旧城镇更新项目地价计收标准 | ||||||
类别 | 情形 | 区域 | 用地规模 | 规划容积率 | 地价计收 | |
旧城镇更新项目 | 住宅区拆建更新项目 | ／ | 现状房屋认定面积1.2倍（含）以内的住宅功能部分 | ／ | ／ | 不计收 |
／ | 其余部分 | ／ | ／ | 相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||
其他旧城镇拆建更新项目 | 万山区 | 房屋认定面积未达到毛容积率1.0的 |
| 以内的 | 不计收 | |
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
其他区 | 现状房屋认定面积未达到毛容积率0.5的 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 以内的 | 不计收 | ||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率0.5，但未达到毛容积率1.0的 | 新规划条件下现状房屋认定面积的2.0倍（含） | 以内的 | 不计收 | |||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
旧城镇改建更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 按新规划条件下相应用途批准年限单宗土地市场评估价与原规划条件下相应用途剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 | |
旧城镇整治更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 不计收 | |
（四）东莞
《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）的通知》（东府办〔2019〕44号）
（二）佛山：
1、四大阶段：
城市更新单元计划阶段→城市更新单元规划阶段→实施方案阶段→实施监管阶段。
2、七大环节：
1.“标图建库→2.城市更新单元计划→3.城市更新单元规划→4.选取改造主体→5.实施方案及用地审批→6.项目监管→7.土地供应。
3、两种流程
拟利用“三旧”政策修改土规的，或者拟编制城市更新单元规划的，适用“一般流程”。其他情形，适用“简易流程”。
（三）珠海
基础数据核查及申报主体资格认定→城市更新单元划定及规划编制→城市更新单元规划及其他事项审批→实施主体资格认定→项目实施方案核准→批后监管等环节：
表2 珠海市旧村改造流程图
（四）东莞
东莞最重要的改造模式是单一主体挂牌招商，大体流程如下：
1、前期工作；
2、实施挂牌；
3、实施方案编报；
4、产权注销；
5、土地供应及入库；
6、实施监管；
7、验收移交。
二、规划条件的确定
纵观广东省各市的三旧改造模式，就规划条件（建筑容量、容积率等）的确定而言，大体上分两种路线：
（一）广州路线
从改造成本倒推规划容量：
复建安置量+融资建筑量=核算的改造建设量
复建安置量根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》第六、八条核定；
融资建设量计算见《广州市旧村全面改造政策基本思路与实操套路解析》
（二）深圳路线
根据全市密度分区及容积率计算规则计算得出，并根据项目实际分为基础容积率、补偿容积率、奖励容积率。
（三）佛山路线
佛山路线是广州路线的改良。《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号）第五条“明确规划容量论证有关要求”建立了旧村改造规划容量论证机制，旧村改造项目应采用成本核算、规划论证两种方式计算容量，并取两者中的较小值确定项目规划容量。
旧厂改造，为产权人申请自主改造或交由政府收储，较为复杂的是旧村，以下针对旧村改造主体的确定进行分述：
（一）广州
改造主体拟定招商文件，镇和区更新部门审核，通过广州公共资源交易平台公开招商，企业竞标引入合作企业，经村民表决选定合作企业。
“招商”与“招标”一字之差，天壤之别。
（二）佛山
改造主体通过公开招标，确定“合作企业”身份，并经以下步骤成为项目改造主体：
1、南海、顺德两区：市场主体与村集体签订项目改造协议，缴纳第一笔履约保证金后，方可成为改造实施主体。
2、禅城区：市场主体中选后，项目实施方案在3个月内达到90%（含90%）的表决通过率，经区政府审批通过后，市场主体在2年内与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，经镇（街）确认报区府批准确定为改造实施主体。若未达到上述表决率或者签约率的，市场主体需无条件退出。
（三）珠海
村集体经济组织通过社区股份公司股东大会公开表决或公开交易的方式选定项目开发企业，项目开发企业根据相关权益人表决通过的补偿方案与更新区城内全体产权人签订补安置预协议，在履约期限内签约达到总人数90％（含本数）以上的，由区城市更新主管部门报请区政府确认该项目开发企业成为项目实施主体。项目开发企业自取得资格之日起2年内未能成为项目实施主体的，该项目中止更新改造，开发企业退出。（珠海香洲区）
（四）东莞
单一主体挂牌招商：报名企业登录东莞市公共资源交易网对地价款进行竞价，依竞价规则确定的出价最高者为不动产权益要约收购环节的收购主体，市公共资源交易中心发布确定收购主体公告并出具通知书。
要约收购（动迁）：要约收购期限为1-6个月，逾期未完成的，退出；符合特点条件的，可以予以延期；延期仍未能完成，退出或切割。
完成要约收购，则确认实施主体资格。
四、政府收储与自行改造的关系
（一）广州
1、城中村改造：
产权人自行选择交由政府收储或自行改造（合作改造）《广州市旧村庄更新实施办法》第四条
2、旧厂改造：
政府应储尽储，收储优先；《广州市旧厂房更新实施办法》第九条、6号文第九条。
合作方式：投资一级整理，交储分成（通常要为权属人保底）；合作开发。
3、旧城改造：
多由政府主导改造；《广州市旧城镇更新实施办法》第四条。
（二）佛山
第一阶段：2007年-2017年，改住项目统一收储，旧城改造项目多由政府主导改造。
第二阶段：2018年至今，逐步放开协议出让，旧改项目基本均可自行改造。
南海、顺德：在工改居（含商兼住）方面，已允许协议出让，但必须联动相应的工改工项目，即凡是工改住或者商改住的项目，以协议出让方式供地的，均需联动改造一部分“工改工”项目。禅城区：协议出让“工改居”项目的具体要求，即满足一定条件的“工改居”项目可协议出让。
（三）珠海
1、城中村改造：
由产权人自行决定交由政府收储或自行改造（合作改造），鼓励村集体经济组织自主实施。
《珠海市城中旧村更新实施细则》第九条
2、旧厂改造：
政府收储项目：1.“工改居”项目；2.用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益的项目；
“工改工”、“工改产”、“工改商”由产权人自行改造或交由政府收储。
3、旧城改造：
多由政府主导改造。《珠海市人民政府办公室转发市国土资源局关于推进旧城镇用地改造的实施办法的通知》》第三章
（四）东莞
东莞的城市更新政策并未禁止“工改居”的自行改造，但TOD范围内一般强调政府主导。今年1月13日，东莞市人民政府印发的《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》就鼓励社会资本参与TOD范围内城市更新规定了一系列措施。
但在实际操作中，由于东莞规定最小更新单元不小于150亩，且一个单元只能一个项目，所以，事实上很难自行“工改居”。但也不一定是政府收储，可以是单一主体挂牌招商。
四、前期服务商制度
（一）广州
1、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台之前，很多旧村为解决资金和经验问题聘请了前期服务商（包括平台公司）。不过，广州市严禁平台公司，前期服务商地位不明。
2、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台后，规定旧村合作改造可以分阶段选择合作意向企业和正式合作企业，合作意向企业的工作内容基本是协助村集体做好旧改项目的前期服务工作。
而各区关于合作意向企业的引入，态度不一，大致分为：不得、必须、中立；
明确支持的有：《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》。
（二）佛山
《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号，以下简称《指导意见》）规定了前期服务商招选方式、条件、期限：
1、招选方式：
在镇（街道）及以上公开交易平台公开招标选聘前期服务商。
2、条件：
（1）有钱：在佛山市辖区内具有独立承担民事责任能力的法人机构;实缴注册资本 5000万以上; 近5年'无不诚信记录;出具银行存款资金证明 2000 万元以上。
（2）有技术：具备组织土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务等方面专业技术力量的能力。
（3）有经验：具有旧村居改造项目前期服务机构或市场改造主体的经验。
3、期限
涉及调规的，服务期限2年；不涉及调规的，服务期限1年；期满后经村或镇街同意，可以延长1年。
《指导意见》实施以前：前期服务商的招选
（三）珠海
1、引入流程：从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人→报经区政府审核→公开表决（提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上同意（含本数））→公示→对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。
2、工作内容：更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计；编制更新单元规划；拟定补偿安置方案；编制更新计划；其它需要开展的工作。
3、服务期限：至选定项目实施主体为止。
城市 | 广州 | 佛山 | 珠海 | ||
前期工作 | 名称 | 合作意向企业（部分区，如增城区） | 前期服务机构 | 前期土地整理人（南海区） | 前期合作企业 |
适用范围 | 旧村改造 | 拆除重建类旧村居改造工作 | 通过“收回公开出让”形式改造为商住、商业用途的“三旧”改造项目（旧村居改造项目除外） | 旧村改造 | |
引入流程 | （1）启动选择合作意向企业 | 未规定 | （1）摸底调查 | （1）从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人； （2）报经区政府审核； （3）公开表决；（4）公示； （5）对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。 | |
选定方式 | 村集体经济组织，属地镇（街）组织指导及组织公开招标程序选择合作意向企业 | 未规定 | 村（居）集体经济组织通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取 | 提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意。 | |
工作内容 | 协助村集体经济组织和镇（街）开展基础数据调查、编制初步改造方案、宣传改造政策和控制“两违”建设等前期工作。 | 前期工作组织模式的确定、前期服务机构的选取、单元计划（含规划容量论证）和单元规划的编报、市场改造主体招标文件的编制等 | 在项目土地前期整理过程中垫资，协助进行土地（含工改居按规定比例联动改造的用地）整合、建筑物拆迁、土地通平、办理用地手续等土地前期整理工作，并按合同约定享受权利和承担义务、获得合理回报。 | （一）更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计； | |
前期费用支付 | 基础数据调查费用可由合作意向企业支付，合作意向企业支付的符合旧村改造成本核算相关政策的费用，由合作企业返还；如协议有效期内未引入合作企业的，其所支付的费用自行负担。 | 未规定 | 实际出资人为政府。支付范围：①垫资回报；②增值奖励；③垫资回报与增值奖励相结合 | 各区政府（管委会）在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，项目实施主体返还。 | |
合作期限 | 合作意向协议原则上不超过12个月，12个月内未在广州公共资源交易中心网站发布项目招商公告的，协议终止。终止前30日内，经镇/街及村集体经济组织代表表决同意的，合作期限可延长一次，一次不超过6个月。 | 不涉及规划调整的，前期服务机构的服务期限不超过1年;涉及规划调整的，服务期限不超过2年。经村（居）集体经济组织表决通过，并经镇人民政府（街道办事处）同意，可延期一次，延期最长不超过1年。 | 1-2年 | 确定项目实施主体为止 | |
表3 各市前期服务商制度对比表
（四）东莞
东莞的前期服务商制度尤其发达。《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》明确要求“建立前期服务商制度”。围绕精细化管理目标，细化前期工作事项，供地之前必须完成单元研究包装、权益核查与确认、意愿征询、评估、挂牌招商方案报批等前期工作。前期工作主要由镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商。
东莞市几乎所有的镇、街都制定了前期服务商招引文件
这些文件规定前期工作的主要内容、服务商的资格条件、招选程序等。一般包括以下几步骤：
第一步：制定招引方案：
编制公开招引方案（含服务协议），并按照集体资产管理规定组织民主决策与公示
第二步：公告、报名：
报批公开招引方案（含服务协议），在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、《东莞日报》、社区公告栏等发布公告并接受报名，公告时间不少于15个自然日。
第三步：报名企业资格审查：
报名时间截止后5个工作日内，集体经济组织依据招引方案的要求成立资格审查委员会，由资格审查委员会对报名企业进行资格审查。
第四步：民主决策：
集体经济组织按照集体资产管理相关规定就通过报名资格审查的企业进行民主决策。
第五步：公示决策结果：
集体经济组织将民主决策的结果在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、社区公告栏进行公示，公示时间不少于5个自然日。
第六步：民主决策程序审查：
公示期间无异议或异议处理完毕后，集体经济组织按照集体资产管理相关规定将民主表决材料、公示及相关证明材料等上报街道农社资办审查，由农社资办出具审查意见。
第七步：确认入选企业并签订服务协议：
经农社资办审查无异议后，确认该企业为前期服务商并签订《服务协议》。《服务协议》须同时上报街道重大项目与发改统计办、农社资办、三旧和城市更新办备案。
六、地价的计收标准
（一）广州
表4-1 广州市旧改项目地价计收一览表
类型 | 适用条件 | 标准 | |
旧厂房改造 | 工改工（原出让） | 无需缴交 | |
工改工（原划拨和完善历史用地征收手续） | 按办理土地有偿使用手续时同地段工业用途市场评估价的40％缴交 | ||
工改非工 | 按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70％缴交 | ||
工改M0 | 按照向主管部门申请签订出让合同变更协议时点的同地段办公用途市场评估楼面地价的20%计收 | ||
科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准，利用自有土地进行城市更新改造的 | 1.改造后符合《划拨用地目录》的 | 可继续按划拨方式使用 | |
2.改造后，保留工业用地性质的科研用地 | 在不低于国家、省规定的土地出让最低价前提下，可以按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
3.市级以上驻穗科研机构的用地 | 直接的科研用地按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
商务设施性质的科研用地原自有部分可以按照相应地段办公用途市场评估地价的40％、增容部分按照相应地段办公用途市场评估地价的70％计收 | |||
旧村庄改造 | 融资地块 | 按照申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收 | |
村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与(不含继承)或自行申请补办土地出让时 | 按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收 | ||
表4-2 广州市政府收储项目出让收益补偿一览表
类型 | 适用条件 | 标准 |
旧厂交由政府收储，改为居住或商业服务业设施等经营性用地 | 居住用地毛容积率2.0以下（含）部分 | 可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60％计算补偿款。 |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分 | ||
居住用地毛容积率2.0以上部分 | 按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的10％计算补偿款 | |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分 | ||
旧厂原土地权利人申请由政府收回整宗土地的 |
| 可按同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的50％计算补偿款 |
原土地权利人与土地储备机构签订收地协议后12个月内完成交地的，可按上述商业用途市场评估价的10％给予奖励 | ||
注： 1.市场评估价的有效期按《城镇土地估价规程》的规定执行。 2.补偿款支付方式由土地储备机构与原土地权利人自行协商。 3.原土地权利人选择公开出让后分成的，原则上预付补偿款不超过新规划用途基准地价的60％。 | ||
（二）佛山
表5-1 佛山市现行城市更新地价计收与补偿标准一览表
序号 | 改造类型 | 适用类型 | 适用情形 | 计收标准/补偿标准 | 备注 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 旧工厂 | 工业提升类 | 符合规划、不改变用途、不延长土地使用年限 | 不计收 | / | |
工改居 | 挂账收储类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 公开市场成交价50%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率2.5以上 | 公开市场成交价5%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 土地市场价格的50% | / | |||
规划容积率2.5以上 | 土地市场价格的95% | / | ||||
工改商 | 挂账收储类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 公开市场成交价60%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率3.0以上 | 公开市场成交价30%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 土地市场价格的40% | / | |||
规划容积率3.0以上 | 土地市场价格的70% | / | ||||
2 | 旧村居 | 挂账收储 | 各区自行制定标准 | / | ||
出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的40% | / | ||||
3 | 旧城镇 | 挂账收储 | / | / | / | |
公开出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的100% | / | ||||
备注：1.城市更新项设计划拨补办出让、延长年限、增加容积率的参照国有土地使用前价格及租金计收标准。2.各区地价计标准不得低于本标准，收储补偿标准不得高于本标准。 | ||||||
表5-2 佛山市土地出让金优惠力度一览表
序号 | 改造项目面积 | 土地取得方式 | 优惠力度 |
1 |
在200亩（含）至300亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高2% |
协议出让 |
出让金计收比例下调2% | ||
2 |
在300亩（含）至400亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高3% |
协议出让 |
出让金计收比例下调3% | ||
3 |
在400亩（含）至500亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高4% |
协议出让 |
出让金计收比例下调4% | ||
4 |
在500亩及以上的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高5% |
协议出让 |
出让金计收比例下调5% |
发展趋势：逐步落实省71号文中关于“降低用地成本，扶持扶持创新创业企业发展，实行差别化地价.
（三）珠海
表6 珠海市城市更新项目地价计收表
1、旧厂房更新项目地价计收标准 | |||||
类别 | 情形 | 土地用途 | 是否自持 | 建筑规模 | 地价计收 |
旧厂房更新项目 | 拆建更新项目 | 工改工类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 按新规划条件下批准年限与原规划条件下剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 |
规划容积率1.0以上部分 | 不计收 | ||||
工改产、工改公共类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的90%计收 | ||||
配建的住宅部分 | ／ | 按相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||
改建更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | ||||
临时改变旧工业建筑使用功能类更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 首次批准的两年使用期内 | 不计收 | |||
使用期满经批准续期的 | 按批准续期之日时点的公告土地评估市场价格的年平均值计收 | ||||
旧厂房整治更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
2、旧村更新项目地价计收标准 | ||
类别 | 地价计收 | 情形 |
城中旧村拆建更新项目 | 不计收 | 新规划条件下保留划拨性质的原有村集体物业补偿安置及新增村集体经济发展物业部分 |
新规划条件下村民现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
新规划条件下旧村场及生活留用地范围内村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且未达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地用地面积容积率1.0定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | 除上述情形外的部分 | |
3、旧城镇更新项目地价计收标准 | ||||||
类别 | 情形 | 区域 | 用地规模 | 规划容积率 | 地价计收 | |
旧城镇更新项目 | 住宅区拆建更新项目 | ／ | 现状房屋认定面积1.2倍（含）以内的住宅功能部分 | ／ | ／ | 不计收 |
／ | 其余部分 | ／ | ／ | 相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||
其他旧城镇拆建更新项目 | 万山区 | 房屋认定面积未达到毛容积率1.0的 |
| 以内的 | 不计收 | |
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
其他区 | 现状房屋认定面积未达到毛容积率0.5的 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 以内的 | 不计收 | ||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率0.5，但未达到毛容积率1.0的 | 新规划条件下现状房屋认定面积的2.0倍（含） | 以内的 | 不计收 | |||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
旧城镇改建更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 按新规划条件下相应用途批准年限单宗土地市场评估价与原规划条件下相应用途剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 | |
旧城镇整治更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 不计收 | |
（四）东莞
《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）的通知》（东府办〔2019〕44号）
（二）佛山：
1、四大阶段：
城市更新单元计划阶段→城市更新单元规划阶段→实施方案阶段→实施监管阶段。
2、七大环节：
1.“标图建库→2.城市更新单元计划→3.城市更新单元规划→4.选取改造主体→5.实施方案及用地审批→6.项目监管→7.土地供应。
3、两种流程
拟利用“三旧”政策修改土规的，或者拟编制城市更新单元规划的，适用“一般流程”。其他情形，适用“简易流程”。
（三）珠海
基础数据核查及申报主体资格认定→城市更新单元划定及规划编制→城市更新单元规划及其他事项审批→实施主体资格认定→项目实施方案核准→批后监管等环节：
表2 珠海市旧村改造流程图
（四）东莞
东莞最重要的改造模式是单一主体挂牌招商，大体流程如下：
1、前期工作；
2、实施挂牌；
3、实施方案编报；
4、产权注销；
5、土地供应及入库；
6、实施监管；
7、验收移交。
二、规划条件的确定
纵观广东省各市的三旧改造模式，就规划条件（建筑容量、容积率等）的确定而言，大体上分两种路线：
（一）广州路线
从改造成本倒推规划容量：
复建安置量+融资建筑量=核算的改造建设量
复建安置量根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》第六、八条核定；
融资建设量计算见《广州市旧村全面改造政策基本思路与实操套路解析》
（二）深圳路线
根据全市密度分区及容积率计算规则计算得出，并根据项目实际分为基础容积率、补偿容积率、奖励容积率。
（三）佛山路线
佛山路线是广州路线的改良。《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号）第五条“明确规划容量论证有关要求”建立了旧村改造规划容量论证机制，旧村改造项目应采用成本核算、规划论证两种方式计算容量，并取两者中的较小值确定项目规划容量。
三、改造主体的确定
旧厂改造，为产权人申请自主改造或交由政府收储，较为复杂的是旧村，以下针对旧村改造主体的确定进行分述：
（一）广州
改造主体拟定招商文件，镇和区更新部门审核，通过广州公共资源交易平台公开招商，企业竞标引入合作企业，经村民表决选定合作企业。
“招商”与“招标”一字之差，天壤之别。
（二）佛山
改造主体通过公开招标，确定“合作企业”身份，并经以下步骤成为项目改造主体：
1、南海、顺德两区：市场主体与村集体签订项目改造协议，缴纳第一笔履约保证金后，方可成为改造实施主体。
2、禅城区：市场主体中选后，项目实施方案在3个月内达到90%（含90%）的表决通过率，经区政府审批通过后，市场主体在2年内与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，经镇（街）确认报区府批准确定为改造实施主体。若未达到上述表决率或者签约率的，市场主体需无条件退出。
（三）珠海
村集体经济组织通过社区股份公司股东大会公开表决或公开交易的方式选定项目开发企业，项目开发企业根据相关权益人表决通过的补偿方案与更新区城内全体产权人签订补安置预协议，在履约期限内签约达到总人数90％（含本数）以上的，由区城市更新主管部门报请区政府确认该项目开发企业成为项目实施主体。项目开发企业自取得资格之日起2年内未能成为项目实施主体的，该项目中止更新改造，开发企业退出。（珠海香洲区）
（四）东莞
单一主体挂牌招商：报名企业登录东莞市公共资源交易网对地价款进行竞价，依竞价规则确定的出价最高者为不动产权益要约收购环节的收购主体，市公共资源交易中心发布确定收购主体公告并出具通知书。
要约收购（动迁）：要约收购期限为1-6个月，逾期未完成的，退出；符合特点条件的，可以予以延期；延期仍未能完成，退出或切割。
完成要约收购，则确认实施主体资格。
四、政府收储与自行改造的关系
（一）广州
1、城中村改造：
产权人自行选择交由政府收储或自行改造（合作改造）《广州市旧村庄更新实施办法》第四条
2、旧厂改造：
政府应储尽储，收储优先；《广州市旧厂房更新实施办法》第九条、6号文第九条。
合作方式：投资一级整理，交储分成（通常要为权属人保底）；合作开发。
3、旧城改造：
多由政府主导改造；《广州市旧城镇更新实施办法》第四条。
（二）佛山
第一阶段：2007年-2017年，改住项目统一收储，旧城改造项目多由政府主导改造。
第二阶段：2018年至今，逐步放开协议出让，旧改项目基本均可自行改造。
南海、顺德：在工改居（含商兼住）方面，已允许协议出让，但必须联动相应的工改工项目，即凡是工改住或者商改住的项目，以协议出让方式供地的，均需联动改造一部分“工改工”项目。禅城区：协议出让“工改居”项目的具体要求，即满足一定条件的“工改居”项目可协议出让。
（三）珠海
1、城中村改造：
由产权人自行决定交由政府收储或自行改造（合作改造），鼓励村集体经济组织自主实施。
《珠海市城中旧村更新实施细则》第九条
2、旧厂改造：
政府收储项目：1.“工改居”项目；2.用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益的项目；
“工改工”、“工改产”、“工改商”由产权人自行改造或交由政府收储。
3、旧城改造：
多由政府主导改造。《珠海市人民政府办公室转发市国土资源局关于推进旧城镇用地改造的实施办法的通知》》第三章
（四）东莞
东莞的城市更新政策并未禁止“工改居”的自行改造，但TOD范围内一般强调政府主导。今年1月13日，东莞市人民政府印发的《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》就鼓励社会资本参与TOD范围内城市更新规定了一系列措施。
但在实际操作中，由于东莞规定最小更新单元不小于150亩，且一个单元只能一个项目，所以，事实上很难自行“工改居”。但也不一定是政府收储，可以是单一主体挂牌招商。
（一）广州
1、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台之前，很多旧村为解决资金和经验问题聘请了前期服务商（包括平台公司）。不过，广州市严禁平台公司，前期服务商地位不明。
2、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台后，规定旧村合作改造可以分阶段选择合作意向企业和正式合作企业，合作意向企业的工作内容基本是协助村集体做好旧改项目的前期服务工作。
而各区关于合作意向企业的引入，态度不一，大致分为：不得、必须、中立；
明确支持的有：《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》。
（二）佛山
《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号，以下简称《指导意见》）规定了前期服务商招选方式、条件、期限：
1、招选方式：
在镇（街道）及以上公开交易平台公开招标选聘前期服务商。
2、条件：
（1）有钱：在佛山市辖区内具有独立承担民事责任能力的法人机构;实缴注册资本 5000万以上; 近5年'无不诚信记录;出具银行存款资金证明 2000 万元以上。
（2）有技术：具备组织土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务等方面专业技术力量的能力。
（3）有经验：具有旧村居改造项目前期服务机构或市场改造主体的经验。
3、期限
涉及调规的，服务期限2年；不涉及调规的，服务期限1年；期满后经村或镇街同意，可以延长1年。
《指导意见》实施以前：前期服务商的招选
（三）珠海
1、引入流程：从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人→报经区政府审核→公开表决（提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上同意（含本数））→公示→对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。
2、工作内容：更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计；编制更新单元规划；拟定补偿安置方案；编制更新计划；其它需要开展的工作。
3、服务期限：至选定项目实施主体为止。
城市 | 广州 | 佛山 | 珠海 | ||
前期工作 | 名称 | 合作意向企业（部分区，如增城区） | 前期服务机构 | 前期土地整理人（南海区） | 前期合作企业 |
适用范围 | 旧村改造 | 拆除重建类旧村居改造工作 | 通过“收回公开出让”形式改造为商住、商业用途的“三旧”改造项目（旧村居改造项目除外） | 旧村改造 | |
引入流程 | （1）启动选择合作意向企业 | 未规定 | （1）摸底调查 | （1）从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人； （2）报经区政府审核； （3）公开表决；（4）公示； （5）对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。 | |
选定方式 | 村集体经济组织，属地镇（街）组织指导及组织公开招标程序选择合作意向企业 | 未规定 | 村（居）集体经济组织通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取 | 提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意。 | |
工作内容 | 协助村集体经济组织和镇（街）开展基础数据调查、编制初步改造方案、宣传改造政策和控制“两违”建设等前期工作。 | 前期工作组织模式的确定、前期服务机构的选取、单元计划（含规划容量论证）和单元规划的编报、市场改造主体招标文件的编制等 | 在项目土地前期整理过程中垫资，协助进行土地（含工改居按规定比例联动改造的用地）整合、建筑物拆迁、土地通平、办理用地手续等土地前期整理工作，并按合同约定享受权利和承担义务、获得合理回报。 | （一）更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计； | |
前期费用支付 | 基础数据调查费用可由合作意向企业支付，合作意向企业支付的符合旧村改造成本核算相关政策的费用，由合作企业返还；如协议有效期内未引入合作企业的，其所支付的费用自行负担。 | 未规定 | 实际出资人为政府。支付范围：①垫资回报；②增值奖励；③垫资回报与增值奖励相结合 | 各区政府（管委会）在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，项目实施主体返还。 | |
合作期限 | 合作意向协议原则上不超过12个月，12个月内未在广州公共资源交易中心网站发布项目招商公告的，协议终止。终止前30日内，经镇/街及村集体经济组织代表表决同意的，合作期限可延长一次，一次不超过6个月。 | 不涉及规划调整的，前期服务机构的服务期限不超过1年;涉及规划调整的，服务期限不超过2年。经村（居）集体经济组织表决通过，并经镇人民政府（街道办事处）同意，可延期一次，延期最长不超过1年。 | 1-2年 | 确定项目实施主体为止 | |
表3 各市前期服务商制度对比表
（四）东莞
东莞的前期服务商制度尤其发达。《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》明确要求“建立前期服务商制度”。围绕精细化管理目标，细化前期工作事项，供地之前必须完成单元研究包装、权益核查与确认、意愿征询、评估、挂牌招商方案报批等前期工作。前期工作主要由镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商。
东莞市几乎所有的镇、街都制定了前期服务商招引文件
这些文件规定前期工作的主要内容、服务商的资格条件、招选程序等。一般包括以下几步骤：
第一步：制定招引方案：
编制公开招引方案（含服务协议），并按照集体资产管理规定组织民主决策与公示
第二步：公告、报名：
报批公开招引方案（含服务协议），在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、《东莞日报》、社区公告栏等发布公告并接受报名，公告时间不少于15个自然日。
第三步：报名企业资格审查：
报名时间截止后5个工作日内，集体经济组织依据招引方案的要求成立资格审查委员会，由资格审查委员会对报名企业进行资格审查。
第四步：民主决策：
集体经济组织按照集体资产管理相关规定就通过报名资格审查的企业进行民主决策。
第五步：公示决策结果：
集体经济组织将民主决策的结果在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、社区公告栏进行公示，公示时间不少于5个自然日。
第六步：民主决策程序审查：
公示期间无异议或异议处理完毕后，集体经济组织按照集体资产管理相关规定将民主表决材料、公示及相关证明材料等上报街道农社资办审查，由农社资办出具审查意见。
第七步：确认入选企业并签订服务协议：
经农社资办审查无异议后，确认该企业为前期服务商并签订《服务协议》。《服务协议》须同时上报街道重大项目与发改统计办、农社资办、三旧和城市更新办备案。
六、地价的计收标准
（一）广州
表4-1 广州市旧改项目地价计收一览表
类型 | 适用条件 | 标准 | |
旧厂房改造 | 工改工（原出让） | 无需缴交 | |
工改工（原划拨和完善历史用地征收手续） | 按办理土地有偿使用手续时同地段工业用途市场评估价的40％缴交 | ||
工改非工 | 按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70％缴交 | ||
工改M0 | 按照向主管部门申请签订出让合同变更协议时点的同地段办公用途市场评估楼面地价的20%计收 | ||
科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准，利用自有土地进行城市更新改造的 | 1.改造后符合《划拨用地目录》的 | 可继续按划拨方式使用 | |
2.改造后，保留工业用地性质的科研用地 | 在不低于国家、省规定的土地出让最低价前提下，可以按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
3.市级以上驻穗科研机构的用地 | 直接的科研用地按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
商务设施性质的科研用地原自有部分可以按照相应地段办公用途市场评估地价的40％、增容部分按照相应地段办公用途市场评估地价的70％计收 | |||
旧村庄改造 | 融资地块 | 按照申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收 | |
村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与(不含继承)或自行申请补办土地出让时 | 按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收 | ||
表4-2 广州市政府收储项目出让收益补偿一览表
类型 | 适用条件 | 标准 |
旧厂交由政府收储，改为居住或商业服务业设施等经营性用地 | 居住用地毛容积率2.0以下（含）部分 | 可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60％计算补偿款。 |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分 | ||
居住用地毛容积率2.0以上部分 | 按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的10％计算补偿款 | |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分 | ||
旧厂原土地权利人申请由政府收回整宗土地的 |
| 可按同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的50％计算补偿款 |
原土地权利人与土地储备机构签订收地协议后12个月内完成交地的，可按上述商业用途市场评估价的10％给予奖励 | ||
注： 1.市场评估价的有效期按《城镇土地估价规程》的规定执行。 2.补偿款支付方式由土地储备机构与原土地权利人自行协商。 3.原土地权利人选择公开出让后分成的，原则上预付补偿款不超过新规划用途基准地价的60％。 | ||
（二）佛山
表5-1 佛山市现行城市更新地价计收与补偿标准一览表
序号 | 改造类型 | 适用类型 | 适用情形 | 计收标准/补偿标准 | 备注 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 旧工厂 | 工业提升类 | 符合规划、不改变用途、不延长土地使用年限 | 不计收 | / | |
工改居 | 挂账收储类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 公开市场成交价50%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率2.5以上 | 公开市场成交价5%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 土地市场价格的50% | / | |||
规划容积率2.5以上 | 土地市场价格的95% | / | ||||
工改商 | 挂账收储类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 公开市场成交价60%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率3.0以上 | 公开市场成交价30%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 土地市场价格的40% | / | |||
规划容积率3.0以上 | 土地市场价格的70% | / | ||||
2 | 旧村居 | 挂账收储 | 各区自行制定标准 | / | ||
出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的40% | / | ||||
3 | 旧城镇 | 挂账收储 | / | / | / | |
公开出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的100% | / | ||||
备注：1.城市更新项设计划拨补办出让、延长年限、增加容积率的参照国有土地使用前价格及租金计收标准。2.各区地价计标准不得低于本标准，收储补偿标准不得高于本标准。 | ||||||
表5-2 佛山市土地出让金优惠力度一览表
序号 | 改造项目面积 | 土地取得方式 | 优惠力度 |
1 |
在200亩（含）至300亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高2% |
协议出让 |
出让金计收比例下调2% | ||
2 |
在300亩（含）至400亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高3% |
协议出让 |
出让金计收比例下调3% | ||
3 |
在400亩（含）至500亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高4% |
协议出让 |
出让金计收比例下调4% | ||
4 |
在500亩及以上的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高5% |
协议出让 |
出让金计收比例下调5% |
发展趋势：逐步落实省71号文中关于“降低用地成本，扶持扶持创新创业企业发展，实行差别化地价.
（三）珠海
表6 珠海市城市更新项目地价计收表
1、旧厂房更新项目地价计收标准 | |||||
类别 | 情形 | 土地用途 | 是否自持 | 建筑规模 | 地价计收 |
旧厂房更新项目 | 拆建更新项目 | 工改工类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 按新规划条件下批准年限与原规划条件下剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 |
规划容积率1.0以上部分 | 不计收 | ||||
工改产、工改公共类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的90%计收 | ||||
配建的住宅部分 | ／ | 按相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||
改建更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | ||||
临时改变旧工业建筑使用功能类更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 首次批准的两年使用期内 | 不计收 | |||
使用期满经批准续期的 | 按批准续期之日时点的公告土地评估市场价格的年平均值计收 | ||||
旧厂房整治更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
2、旧村更新项目地价计收标准 | ||
类别 | 地价计收 | 情形 |
城中旧村拆建更新项目 | 不计收 | 新规划条件下保留划拨性质的原有村集体物业补偿安置及新增村集体经济发展物业部分 |
新规划条件下村民现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
新规划条件下旧村场及生活留用地范围内村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且未达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地用地面积容积率1.0定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | 除上述情形外的部分 | |
3、旧城镇更新项目地价计收标准 | ||||||
类别 | 情形 | 区域 | 用地规模 | 规划容积率 | 地价计收 | |
旧城镇更新项目 | 住宅区拆建更新项目 | ／ | 现状房屋认定面积1.2倍（含）以内的住宅功能部分 | ／ | ／ | 不计收 |
／ | 其余部分 | ／ | ／ | 相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||
其他旧城镇拆建更新项目 | 万山区 | 房屋认定面积未达到毛容积率1.0的 |
| 以内的 | 不计收 | |
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
其他区 | 现状房屋认定面积未达到毛容积率0.5的 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 以内的 | 不计收 | ||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率0.5，但未达到毛容积率1.0的 | 新规划条件下现状房屋认定面积的2.0倍（含） | 以内的 | 不计收 | |||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
旧城镇改建更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 按新规划条件下相应用途批准年限单宗土地市场评估价与原规划条件下相应用途剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 | |
旧城镇整治更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 不计收 | |
（四）东莞
《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）的通知》（东府办〔2019〕44号）
（二）佛山：
1、四大阶段：
城市更新单元计划阶段→城市更新单元规划阶段→实施方案阶段→实施监管阶段。
2、七大环节：
1.“标图建库→2.城市更新单元计划→3.城市更新单元规划→4.选取改造主体→5.实施方案及用地审批→6.项目监管→7.土地供应。
3、两种流程
拟利用“三旧”政策修改土规的，或者拟编制城市更新单元规划的，适用“一般流程”。其他情形，适用“简易流程”。
（三）珠海
基础数据核查及申报主体资格认定→城市更新单元划定及规划编制→城市更新单元规划及其他事项审批→实施主体资格认定→项目实施方案核准→批后监管等环节：
表2 珠海市旧村改造流程图
（四）东莞
东莞最重要的改造模式是单一主体挂牌招商，大体流程如下：
1、前期工作；
2、实施挂牌；
3、实施方案编报；
4、产权注销；
5、土地供应及入库；
6、实施监管；
7、验收移交。
二、规划条件的确定
纵观广东省各市的三旧改造模式，就规划条件（建筑容量、容积率等）的确定而言，大体上分两种路线：
（一）广州路线
从改造成本倒推规划容量：
复建安置量+融资建筑量=核算的改造建设量
复建安置量根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》第六、八条核定（http://law168.com.cn/doc/view?id=177981）；
融资建设量计算见《广州市旧村全面改造政策基本思路与实操套路解析》
（二）深圳路线
根据全市密度分区及容积率计算规则计算得出，并根据项目实际分为基础容积率、补偿容积率、奖励容积率。
（三）佛山路线
佛山路线是广州路线的改良。《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号）第五条“明确规划容量论证有关要求”建立了旧村改造规划容量论证机制，旧村改造项目应采用成本核算、规划论证两种方式计算容量，并取两者中的较小值确定项目规划容量。
旧厂改造，为产权人申请自主改造或交由政府收储，较为复杂的是旧村，以下针对旧村改造主体的确定进行分述：
（一）广州
改造主体拟定招商文件，镇和区更新部门审核，通过广州公共资源交易平台公开招商，企业竞标引入合作企业，经村民表决选定合作企业。
“招商”与“招标”一字之差，天壤之别。
（二）佛山
改造主体通过公开招标，确定“合作企业”身份，并经以下步骤成为项目改造主体：
1、南海、顺德两区：市场主体与村集体签订项目改造协议，缴纳第一笔履约保证金后，方可成为改造实施主体。
2、禅城区：市场主体中选后，项目实施方案在3个月内达到90%（含90%）的表决通过率，经区政府审批通过后，市场主体在2年内与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，经镇（街）确认报区府批准确定为改造实施主体。若未达到上述表决率或者签约率的，市场主体需无条件退出。
（三）珠海
村集体经济组织通过社区股份公司股东大会公开表决或公开交易的方式选定项目开发企业，项目开发企业根据相关权益人表决通过的补偿方案与更新区城内全体产权人签订补安置预协议，在履约期限内签约达到总人数90％（含本数）以上的，由区城市更新主管部门报请区政府确认该项目开发企业成为项目实施主体。项目开发企业自取得资格之日起2年内未能成为项目实施主体的，该项目中止更新改造，开发企业退出。（珠海香洲区）
（四）东莞
单一主体挂牌招商：报名企业登录东莞市公共资源交易网对地价款进行竞价，依竞价规则确定的出价最高者为不动产权益要约收购环节的收购主体，市公共资源交易中心发布确定收购主体公告并出具通知书。
要约收购（动迁）：要约收购期限为1-6个月，逾期未完成的，退出；符合特点条件的，可以予以延期；延期仍未能完成，退出或切割。
完成要约收购，则确认实施主体资格。
四、政府收储与自行改造的关系
（一）广州
1、城中村改造：
产权人自行选择交由政府收储或自行改造（合作改造）《广州市旧村庄更新实施办法》第四条
2、旧厂改造：
政府应储尽储，收储优先；《广州市旧厂房更新实施办法》第九条、6号文第九条。
合作方式：投资一级整理，交储分成（通常要为权属人保底）；合作开发。
3、旧城改造：
多由政府主导改造；《广州市旧城镇更新实施办法》第四条。
（二）佛山
第一阶段：2007年-2017年，改住项目统一收储，旧城改造项目多由政府主导改造。
第二阶段：2018年至今，逐步放开协议出让，旧改项目基本均可自行改造。
南海、顺德：在工改居（含商兼住）方面，已允许协议出让，但必须联动相应的工改工项目，即凡是工改住或者商改住的项目，以协议出让方式供地的，均需联动改造一部分“工改工”项目。禅城区：协议出让“工改居”项目的具体要求，即满足一定条件的“工改居”项目可协议出让。
（三）珠海
1、城中村改造：
由产权人自行决定交由政府收储或自行改造（合作改造），鼓励村集体经济组织自主实施。
《珠海市城中旧村更新实施细则》第九条
2、旧厂改造：
政府收储项目：1.“工改居”项目；2.用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益的项目；
“工改工”、“工改产”、“工改商”由产权人自行改造或交由政府收储。
3、旧城改造：
多由政府主导改造。《珠海市人民政府办公室转发市国土资源局关于推进旧城镇用地改造的实施办法的通知》》第三章
（四）东莞
东莞的城市更新政策并未禁止“工改居”的自行改造，但TOD范围内一般强调政府主导。今年1月13日，东莞市人民政府印发的《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》就鼓励社会资本参与TOD范围内城市更新规定了一系列措施。
但在实际操作中，由于东莞规定最小更新单元不小于150亩，且一个单元只能一个项目，所以，事实上很难自行“工改居”。但也不一定是政府收储，可以是单一主体挂牌招商。
（一）广州
1、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台之前，很多旧村为解决资金和经验问题聘请了前期服务商（包括平台公司）。不过，广州市严禁平台公司，前期服务商地位不明。
2、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台后，规定旧村合作改造可以分阶段选择合作意向企业和正式合作企业，合作意向企业的工作内容基本是协助村集体做好旧改项目的前期服务工作。
而各区关于合作意向企业的引入，态度不一，大致分为：不得、必须、中立；
明确支持的有：《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》。
（二）佛山
《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号，以下简称《指导意见》）规定了前期服务商招选方式、条件、期限：
1、招选方式：
在镇（街道）及以上公开交易平台公开招标选聘前期服务商。
2、条件：
（1）有钱：在佛山市辖区内具有独立承担民事责任能力的法人机构;实缴注册资本 5000万以上; 近5年'无不诚信记录;出具银行存款资金证明 2000 万元以上。
（2）有技术：具备组织土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务等方面专业技术力量的能力。
（3）有经验：具有旧村居改造项目前期服务机构或市场改造主体的经验。
3、期限
涉及调规的，服务期限2年；不涉及调规的，服务期限1年；期满后经村或镇街同意，可以延长1年。
《指导意见》实施以前：前期服务商的招选
（三）珠海
1、引入流程：从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人→报经区政府审核→公开表决（提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上同意（含本数））→公示→对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。
2、工作内容：更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计；编制更新单元规划；拟定补偿安置方案；编制更新计划；其它需要开展的工作。
3、服务期限：至选定项目实施主体为止。
城市 | 广州 | 佛山 | 珠海 | ||
前期工作 | 名称 | 合作意向企业（部分区，如增城区） | 前期服务机构 | 前期土地整理人（南海区） | 前期合作企业 |
适用范围 | 旧村改造 | 拆除重建类旧村居改造工作 | 通过“收回公开出让”形式改造为商住、商业用途的“三旧”改造项目（旧村居改造项目除外） | 旧村改造 | |
引入流程 | （1）启动选择合作意向企业 | 未规定 | （1）摸底调查 | （1）从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人； （2）报经区政府审核； （3）公开表决；（4）公示； （5）对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。 | |
选定方式 | 村集体经济组织，属地镇（街）组织指导及组织公开招标程序选择合作意向企业 | 未规定 | 村（居）集体经济组织通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取 | 提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意。 | |
工作内容 | 协助村集体经济组织和镇（街）开展基础数据调查、编制初步改造方案、宣传改造政策和控制“两违”建设等前期工作。 | 前期工作组织模式的确定、前期服务机构的选取、单元计划（含规划容量论证）和单元规划的编报、市场改造主体招标文件的编制等 | 在项目土地前期整理过程中垫资，协助进行土地（含工改居按规定比例联动改造的用地）整合、建筑物拆迁、土地通平、办理用地手续等土地前期整理工作，并按合同约定享受权利和承担义务、获得合理回报。 | （一）更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计； | |
前期费用支付 | 基础数据调查费用可由合作意向企业支付，合作意向企业支付的符合旧村改造成本核算相关政策的费用，由合作企业返还；如协议有效期内未引入合作企业的，其所支付的费用自行负担。 | 未规定 | 实际出资人为政府。支付范围：①垫资回报；②增值奖励；③垫资回报与增值奖励相结合 | 各区政府（管委会）在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，项目实施主体返还。 | |
合作期限 | 合作意向协议原则上不超过12个月，12个月内未在广州公共资源交易中心网站发布项目招商公告的，协议终止。终止前30日内，经镇/街及村集体经济组织代表表决同意的，合作期限可延长一次，一次不超过6个月。 | 不涉及规划调整的，前期服务机构的服务期限不超过1年;涉及规划调整的，服务期限不超过2年。经村（居）集体经济组织表决通过，并经镇人民政府（街道办事处）同意，可延期一次，延期最长不超过1年。 | 1-2年 | 确定项目实施主体为止 | |
表3 各市前期服务商制度对比表
（四）东莞
东莞的前期服务商制度尤其发达。《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》明确要求“建立前期服务商制度”。围绕精细化管理目标，细化前期工作事项，供地之前必须完成单元研究包装、权益核查与确认、意愿征询、评估、挂牌招商方案报批等前期工作。前期工作主要由镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商。
东莞市几乎所有的镇、街都制定了前期服务商招引文件
这些文件规定前期工作的主要内容、服务商的资格条件、招选程序等。一般包括以下几步骤：
第一步：制定招引方案：
编制公开招引方案（含服务协议），并按照集体资产管理规定组织民主决策与公示
第二步：公告、报名：
报批公开招引方案（含服务协议），在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、《东莞日报》、社区公告栏等发布公告并接受报名，公告时间不少于15个自然日。
第三步：报名企业资格审查：
报名时间截止后5个工作日内，集体经济组织依据招引方案的要求成立资格审查委员会，由资格审查委员会对报名企业进行资格审查。
第四步：民主决策：
集体经济组织按照集体资产管理相关规定就通过报名资格审查的企业进行民主决策。
第五步：公示决策结果：
集体经济组织将民主决策的结果在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、社区公告栏进行公示，公示时间不少于5个自然日。
第六步：民主决策程序审查：
公示期间无异议或异议处理完毕后，集体经济组织按照集体资产管理相关规定将民主表决材料、公示及相关证明材料等上报街道农社资办审查，由农社资办出具审查意见。
第七步：确认入选企业并签订服务协议：
经农社资办审查无异议后，确认该企业为前期服务商并签订《服务协议》。《服务协议》须同时上报街道重大项目与发改统计办、农社资办、三旧和城市更新办备案。
六、地价的计收标准
（一）广州
表4-1 广州市旧改项目地价计收一览表
类型 | 适用条件 | 标准 | |
旧厂房改造 | 工改工（原出让） | 无需缴交 | |
工改工（原划拨和完善历史用地征收手续） | 按办理土地有偿使用手续时同地段工业用途市场评估价的40％缴交 | ||
工改非工 | 按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70％缴交 | ||
工改M0 | 按照向主管部门申请签订出让合同变更协议时点的同地段办公用途市场评估楼面地价的20%计收 | ||
科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准，利用自有土地进行城市更新改造的 | 1.改造后符合《划拨用地目录》的 | 可继续按划拨方式使用 | |
2.改造后，保留工业用地性质的科研用地 | 在不低于国家、省规定的土地出让最低价前提下，可以按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
3.市级以上驻穗科研机构的用地 | 直接的科研用地按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
商务设施性质的科研用地原自有部分可以按照相应地段办公用途市场评估地价的40％、增容部分按照相应地段办公用途市场评估地价的70％计收 | |||
旧村庄改造 | 融资地块 | 按照申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收 | |
村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与(不含继承)或自行申请补办土地出让时 | 按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收 | ||
表4-2 广州市政府收储项目出让收益补偿一览表
类型 | 适用条件 | 标准 |
旧厂交由政府收储，改为居住或商业服务业设施等经营性用地 | 居住用地毛容积率2.0以下（含）部分 | 可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60％计算补偿款。 |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分 | ||
居住用地毛容积率2.0以上部分 | 按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的10％计算补偿款 | |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分 | ||
旧厂原土地权利人申请由政府收回整宗土地的 |
| 可按同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的50％计算补偿款 |
原土地权利人与土地储备机构签订收地协议后12个月内完成交地的，可按上述商业用途市场评估价的10％给予奖励 | ||
注： 1.市场评估价的有效期按《城镇土地估价规程》的规定执行。 2.补偿款支付方式由土地储备机构与原土地权利人自行协商。 3.原土地权利人选择公开出让后分成的，原则上预付补偿款不超过新规划用途基准地价的60％。 | ||
（二）佛山
表5-1 佛山市现行城市更新地价计收与补偿标准一览表
序号 | 改造类型 | 适用类型 | 适用情形 | 计收标准/补偿标准 | 备注 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 旧工厂 | 工业提升类 | 符合规划、不改变用途、不延长土地使用年限 | 不计收 | / | |
工改居 | 挂账收储类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 公开市场成交价50%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率2.5以上 | 公开市场成交价5%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 土地市场价格的50% | / | |||
规划容积率2.5以上 | 土地市场价格的95% | / | ||||
工改商 | 挂账收储类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 公开市场成交价60%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率3.0以上 | 公开市场成交价30%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 土地市场价格的40% | / | |||
规划容积率3.0以上 | 土地市场价格的70% | / | ||||
2 | 旧村居 | 挂账收储 | 各区自行制定标准 | / | ||
出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的40% | / | ||||
3 | 旧城镇 | 挂账收储 | / | / | / | |
公开出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的100% | / | ||||
备注：1.城市更新项设计划拨补办出让、延长年限、增加容积率的参照国有土地使用前价格及租金计收标准。2.各区地价计标准不得低于本标准，收储补偿标准不得高于本标准。 | ||||||
表5-2 佛山市土地出让金优惠力度一览表
序号 | 改造项目面积 | 土地取得方式 | 优惠力度 |
1 |
在200亩（含）至300亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高2% |
协议出让 |
出让金计收比例下调2% | ||
2 |
在300亩（含）至400亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高3% |
协议出让 |
出让金计收比例下调3% | ||
3 |
在400亩（含）至500亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高4% |
协议出让 |
出让金计收比例下调4% | ||
4 |
在500亩及以上的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高5% |
协议出让 |
出让金计收比例下调5% |
发展趋势：逐步落实省71号文中关于“降低用地成本，扶持扶持创新创业企业发展，实行差别化地价.
（三）珠海
表6 珠海市城市更新项目地价计收表
1、旧厂房更新项目地价计收标准 | |||||
类别 | 情形 | 土地用途 | 是否自持 | 建筑规模 | 地价计收 |
旧厂房更新项目 | 拆建更新项目 | 工改工类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 按新规划条件下批准年限与原规划条件下剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 |
规划容积率1.0以上部分 | 不计收 | ||||
工改产、工改公共类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的90%计收 | ||||
配建的住宅部分 | ／ | 按相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||
改建更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | ||||
临时改变旧工业建筑使用功能类更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 首次批准的两年使用期内 | 不计收 | |||
使用期满经批准续期的 | 按批准续期之日时点的公告土地评估市场价格的年平均值计收 | ||||
旧厂房整治更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
2、旧村更新项目地价计收标准 | ||
类别 | 地价计收 | 情形 |
城中旧村拆建更新项目 | 不计收 | 新规划条件下保留划拨性质的原有村集体物业补偿安置及新增村集体经济发展物业部分 |
新规划条件下村民现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
新规划条件下旧村场及生活留用地范围内村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且未达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地用地面积容积率1.0定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | 除上述情形外的部分 | |
3、旧城镇更新项目地价计收标准 | ||||||
类别 | 情形 | 区域 | 用地规模 | 规划容积率 | 地价计收 | |
旧城镇更新项目 | 住宅区拆建更新项目 | ／ | 现状房屋认定面积1.2倍（含）以内的住宅功能部分 | ／ | ／ | 不计收 |
／ | 其余部分 | ／ | ／ | 相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||
其他旧城镇拆建更新项目 | 万山区 | 房屋认定面积未达到毛容积率1.0的 |
| 以内的 | 不计收 | |
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
其他区 | 现状房屋认定面积未达到毛容积率0.5的 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 以内的 | 不计收 | ||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率0.5，但未达到毛容积率1.0的 | 新规划条件下现状房屋认定面积的2.0倍（含） | 以内的 | 不计收 | |||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
旧城镇改建更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 按新规划条件下相应用途批准年限单宗土地市场评估价与原规划条件下相应用途剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 | |
旧城镇整治更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 不计收 | |
（四）东莞
《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）的通知》（东府办〔2019〕44号）
（二）佛山：
1、四大阶段：
城市更新单元计划阶段→城市更新单元规划阶段→实施方案阶段→实施监管阶段。
2、七大环节：
1.“标图建库→2.城市更新单元计划→3.城市更新单元规划→4.选取改造主体→5.实施方案及用地审批→6.项目监管→7.土地供应。
3、两种流程
拟利用“三旧”政策修改土规的，或者拟编制城市更新单元规划的，适用“一般流程”。其他情形，适用“简易流程”。
（三）珠海
基础数据核查及申报主体资格认定→城市更新单元划定及规划编制→城市更新单元规划及其他事项审批→实施主体资格认定→项目实施方案核准→批后监管等环节：
表2 珠海市旧村改造流程图
（四）东莞
东莞最重要的改造模式是单一主体挂牌招商，大体流程如下：
http://law168.com.cn/ueditor/edit?id=176459
1、前期工作；
2、实施挂牌；
3、实施方案编报；
4、产权注销；
5、土地供应及入库；
6、实施监管；
7、验收移交。
二、规划条件的确定
纵观广东省各市的三旧改造模式，就规划条件（建筑容量、容积率等）的确定而言，大体上分两种路线：
（一）广州路线
从改造成本倒推规划容量：
复建安置量+融资建筑量=核算的改造建设量
复建安置量根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》第六、八条核定（http://law168.com.cn/doc/view?id=177981）；
融资建设量计算见《广州市旧村全面改造政策基本思路与实操套路解析》http://law168.com.cn/ueditor/edit?id=177918
（二）深圳路线
根据全市密度分区及容积率计算规则计算得出，并根据项目实际分为基础容积率、补偿容积率、奖励容积率。
（三）佛山路线
佛山路线是广州路线的改良。《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号）第五条“明确规划容量论证有关要求”建立了旧村改造规划容量论证机制，旧村改造项目应采用成本核算、规划论证两种方式计算容量，并取两者中的较小值确定项目规划容量。
三、改造主体的确定
旧厂改造，为产权人申请自主改造或交由政府收储，较为复杂的是旧村，以下针对旧村改造主体的确定进行分述：
（一）广州
改造主体拟定招商文件，镇和区更新部门审核，通过广州公共资源交易平台公开招商，企业竞标引入合作企业，经村民表决选定合作企业。
“招商”与“招标”一字之差，天壤之别。
（二）佛山
改造主体通过公开招标，确定“合作企业”身份，并经以下步骤成为项目改造主体：
1、南海、顺德两区：市场主体与村集体签订项目改造协议，缴纳第一笔履约保证金后，方可成为改造实施主体。
2、禅城区：市场主体中选后，项目实施方案在3个月内达到90%（含90%）的表决通过率，经区政府审批通过后，市场主体在2年内与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，经镇（街）确认报区府批准确定为改造实施主体。若未达到上述表决率或者签约率的，市场主体需无条件退出。
（三）珠海
村集体经济组织通过社区股份公司股东大会公开表决或公开交易的方式选定项目开发企业，项目开发企业根据相关权益人表决通过的补偿方案与更新区城内全体产权人签订补安置预协议，在履约期限内签约达到总人数90％（含本数）以上的，由区城市更新主管部门报请区政府确认该项目开发企业成为项目实施主体。项目开发企业自取得资格之日起2年内未能成为项目实施主体的，该项目中止更新改造，开发企业退出。（珠海香洲区）
（四）东莞
单一主体挂牌招商：报名企业登录东莞市公共资源交易网对地价款进行竞价，依竞价规则确定的出价最高者为不动产权益要约收购环节的收购主体，市公共资源交易中心发布确定收购主体公告并出具通知书。
要约收购（动迁）：要约收购期限为1-6个月，逾期未完成的，退出；符合特点条件的，可以予以延期；延期仍未能完成，退出或切割。
完成要约收购，则确认实施主体资格。
四、政府收储与自行改造的关系
（一）广州
1、城中村改造：
产权人自行选择交由政府收储或自行改造（合作改造）《广州市旧村庄更新实施办法》第四条
2、旧厂改造：
政府应储尽储，收储优先；《广州市旧厂房更新实施办法》第九条、6号文第九条。
合作方式：投资一级整理，交储分成（通常要为权属人保底）；合作开发。
3、旧城改造：
多由政府主导改造；《广州市旧城镇更新实施办法》第四条。
（二）佛山
第一阶段：2007年-2017年，改住项目统一收储，旧城改造项目多由政府主导改造。
第二阶段：2018年至今，逐步放开协议出让，旧改项目基本均可自行改造。
南海、顺德：在工改居（含商兼住）方面，已允许协议出让，但必须联动相应的工改工项目，即凡是工改住或者商改住的项目，以协议出让方式供地的，均需联动改造一部分“工改工”项目。禅城区：协议出让“工改居”项目的具体要求，即满足一定条件的“工改居”项目可协议出让。
（三）珠海
1、城中村改造：
由产权人自行决定交由政府收储或自行改造（合作改造），鼓励村集体经济组织自主实施。
《珠海市城中旧村更新实施细则》第九条
2、旧厂改造：
政府收储项目：1.“工改居”项目；2.用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益的项目；
“工改工”、“工改产”、“工改商”由产权人自行改造或交由政府收储。
3、旧城改造：
多由政府主导改造。《珠海市人民政府办公室转发市国土资源局关于推进旧城镇用地改造的实施办法的通知》》第三章
（四）东莞
东莞的城市更新政策并未禁止“工改居”的自行改造，但TOD范围内一般强调政府主导。今年1月13日，东莞市人民政府印发的《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》就鼓励社会资本参与TOD范围内城市更新规定了一系列措施。
但在实际操作中，由于东莞规定最小更新单元不小于150亩，且一个单元只能一个项目，所以，事实上很难自行“工改居”。但也不一定是政府收储，可以是单一主体挂牌招商。
四、前期服务商制度
（一）广州
1、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台之前，很多旧村为解决资金和经验问题聘请了前期服务商（包括平台公司）。不过，广州市严禁平台公司，前期服务商地位不明。
2、《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（【2018】1号文）出台后，规定旧村合作改造可以分阶段选择合作意向企业和正式合作企业，合作意向企业的工作内容基本是协助村集体做好旧改项目的前期服务工作。
而各区关于合作意向企业的引入，态度不一，大致分为：不得、必须、中立；
明确支持的有：《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》。
（二）佛山
《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号，以下简称《指导意见》）规定了前期服务商招选方式、条件、期限：
1、招选方式：
在镇（街道）及以上公开交易平台公开招标选聘前期服务商。
2、条件：
（1）有钱：在佛山市辖区内具有独立承担民事责任能力的法人机构;实缴注册资本 5000万以上; 近5年'无不诚信记录;出具银行存款资金证明 2000 万元以上。
（2）有技术：具备组织土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务等方面专业技术力量的能力。
（3）有经验：具有旧村居改造项目前期服务机构或市场改造主体的经验。
3、期限
涉及调规的，服务期限2年；不涉及调规的，服务期限1年；期满后经村或镇街同意，可以延长1年。
《指导意见》实施以前：前期服务商的招选
（三）珠海
1、引入流程：从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人→报经区政府审核→公开表决（提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上同意（含本数））→公示→对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。
2、工作内容：更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计；编制更新单元规划；拟定补偿安置方案；编制更新计划；其它需要开展的工作。
3、服务期限：至选定项目实施主体为止。
城市 | 广州 | 佛山 | 珠海 | ||
前期工作 | 名称 | 合作意向企业（部分区，如增城区） | 前期服务机构 | 前期土地整理人（南海区） | 前期合作企业 |
适用范围 | 旧村改造 | 拆除重建类旧村居改造工作 | 通过“收回公开出让”形式改造为商住、商业用途的“三旧”改造项目（旧村居改造项目除外） | 旧村改造 | |
引入流程 | （1）启动选择合作意向企业 | 未规定 | （1）摸底调查 | （1）从区政府合作企业备选库中或公告自行选取企业候选人； （2）报经区政府审核； （3）公开表决；（4）公示； （5）对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。 | |
选定方式 | 村集体经济组织，属地镇（街）组织指导及组织公开招标程序选择合作意向企业 | 未规定 | 村（居）集体经济组织通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取 | 提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意。 | |
工作内容 | 协助村集体经济组织和镇（街）开展基础数据调查、编制初步改造方案、宣传改造政策和控制“两违”建设等前期工作。 | 前期工作组织模式的确定、前期服务机构的选取、单元计划（含规划容量论证）和单元规划的编报、市场改造主体招标文件的编制等 | 在项目土地前期整理过程中垫资，协助进行土地（含工改居按规定比例联动改造的用地）整合、建筑物拆迁、土地通平、办理用地手续等土地前期整理工作，并按合同约定享受权利和承担义务、获得合理回报。 | （一）更新区域内用地及建筑物的摸底调查、测绘和统计； | |
前期费用支付 | 基础数据调查费用可由合作意向企业支付，合作意向企业支付的符合旧村改造成本核算相关政策的费用，由合作企业返还；如协议有效期内未引入合作企业的，其所支付的费用自行负担。 | 未规定 | 实际出资人为政府。支付范围：①垫资回报；②增值奖励；③垫资回报与增值奖励相结合 | 各区政府（管委会）在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，项目实施主体返还。 | |
合作期限 | 合作意向协议原则上不超过12个月，12个月内未在广州公共资源交易中心网站发布项目招商公告的，协议终止。终止前30日内，经镇/街及村集体经济组织代表表决同意的，合作期限可延长一次，一次不超过6个月。 | 不涉及规划调整的，前期服务机构的服务期限不超过1年;涉及规划调整的，服务期限不超过2年。经村（居）集体经济组织表决通过，并经镇人民政府（街道办事处）同意，可延期一次，延期最长不超过1年。 | 1-2年 | 确定项目实施主体为止 | |
表3 各市前期服务商制度对比表
（四）东莞
东莞的前期服务商制度尤其发达。《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》明确要求“建立前期服务商制度”。围绕精细化管理目标，细化前期工作事项，供地之前必须完成单元研究包装、权益核查与确认、意愿征询、评估、挂牌招商方案报批等前期工作。前期工作主要由镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商。
东莞市几乎所有的镇、街都制定了前期服务商招引文件
http://law168.com.cn/index#/search?qr=%E5%89%8D%E6%9C%9F%E6%9C%8D%E5%8A%A1%E5%95%86&fm=0&pg=15
这些文件规定前期工作的主要内容、服务商的资格条件、招选程序等。一般包括以下几步骤：
第一步：制定招引方案：
编制公开招引方案（含服务协议），并按照集体资产管理规定组织民主决策与公示
第二步：公告、报名：
报批公开招引方案（含服务协议），在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、《东莞日报》、社区公告栏等发布公告并接受报名，公告时间不少于15个自然日。
第三步：报名企业资格审查：
报名时间截止后5个工作日内，集体经济组织依据招引方案的要求成立资格审查委员会，由资格审查委员会对报名企业进行资格审查。
第四步：民主决策：
集体经济组织按照集体资产管理相关规定就通过报名资格审查的企业进行民主决策。
第五步：公示决策结果：
集体经济组织将民主决策的结果在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、社区公告栏进行公示，公示时间不少于5个自然日。
第六步：民主决策程序审查：
公示期间无异议或异议处理完毕后，集体经济组织按照集体资产管理相关规定将民主表决材料、公示及相关证明材料等上报街道农社资办审查，由农社资办出具审查意见。
第七步：确认入选企业并签订服务协议：
经农社资办审查无异议后，确认该企业为前期服务商并签订《服务协议》。《服务协议》须同时上报街道重大项目与发改统计办、农社资办、三旧和城市更新办备案。
六、地价的计收标准
（一）广州
表4-1 广州市旧改项目地价计收一览表
类型 | 适用条件 | 标准 | |
旧厂房改造 | 工改工（原出让） | 无需缴交 | |
工改工（原划拨和完善历史用地征收手续） | 按办理土地有偿使用手续时同地段工业用途市场评估价的40％缴交 | ||
工改非工 | 按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70％缴交 | ||
工改M0 | 按照向主管部门申请签订出让合同变更协议时点的同地段办公用途市场评估楼面地价的20%计收 | ||
科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准，利用自有土地进行城市更新改造的 | 1.改造后符合《划拨用地目录》的 | 可继续按划拨方式使用 | |
2.改造后，保留工业用地性质的科研用地 | 在不低于国家、省规定的土地出让最低价前提下，可以按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
3.市级以上驻穗科研机构的用地 | 直接的科研用地按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收 | ||
商务设施性质的科研用地原自有部分可以按照相应地段办公用途市场评估地价的40％、增容部分按照相应地段办公用途市场评估地价的70％计收 | |||
旧村庄改造 | 融资地块 | 按照申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收 | |
村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与(不含继承)或自行申请补办土地出让时 | 按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收 | ||
表4-2 广州市政府收储项目出让收益补偿一览表
类型 | 适用条件 | 标准 |
旧厂交由政府收储，改为居住或商业服务业设施等经营性用地 | 居住用地毛容积率2.0以下（含）部分 | 可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60％计算补偿款。 |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分 | ||
居住用地毛容积率2.0以上部分 | 按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的10％计算补偿款 | |
商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分 | ||
旧厂原土地权利人申请由政府收回整宗土地的 |
| 可按同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的50％计算补偿款 |
原土地权利人与土地储备机构签订收地协议后12个月内完成交地的，可按上述商业用途市场评估价的10％给予奖励 | ||
注： 1.市场评估价的有效期按《城镇土地估价规程》的规定执行。 2.补偿款支付方式由土地储备机构与原土地权利人自行协商。 3.原土地权利人选择公开出让后分成的，原则上预付补偿款不超过新规划用途基准地价的60％。 | ||
（二）佛山
表5-1 佛山市现行城市更新地价计收与补偿标准一览表
序号 | 改造类型 | 适用类型 | 适用情形 | 计收标准/补偿标准 | 备注 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 旧工厂 | 工业提升类 | 符合规划、不改变用途、不延长土地使用年限 | 不计收 | / | |
工改居 | 挂账收储类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 公开市场成交价50%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率2.5以上 | 公开市场成交价5%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率2.5（含）以下 | 土地市场价格的50% | / | |||
规划容积率2.5以上 | 土地市场价格的95% | / | ||||
工改商 | 挂账收储类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 公开市场成交价60%补偿 | 补偿原权属人 | ||
规划容积率3.0以上 | 公开市场成交价30%补偿 | |||||
协议出让类 | 规划容积率3.0（含）以下 | 土地市场价格的40% | / | |||
规划容积率3.0以上 | 土地市场价格的70% | / | ||||
2 | 旧村居 | 挂账收储 | 各区自行制定标准 | / | ||
出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的40% | / | ||||
3 | 旧城镇 | 挂账收储 | / | / | / | |
公开出让 | 认定建筑面积2.2倍（含本数）以下 | 不计收 | / | |||
认定建筑面积2.2倍以上 | 土地市场价格的100% | / | ||||
备注：1.城市更新项设计划拨补办出让、延长年限、增加容积率的参照国有土地使用前价格及租金计收标准。2.各区地价计标准不得低于本标准，收储补偿标准不得高于本标准。 | ||||||
表5-2 佛山市土地出让金优惠力度一览表
序号 | 改造项目面积 | 土地取得方式 | 优惠力度 |
1 |
在200亩（含）至300亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高2% |
协议出让 |
出让金计收比例下调2% | ||
2 |
在300亩（含）至400亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高3% |
协议出让 |
出让金计收比例下调3% | ||
3 |
在400亩（含）至500亩的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高4% |
协议出让 |
出让金计收比例下调4% | ||
4 |
在500亩及以上的 |
“挂账收储”公开出让 |
补偿原权属人标准提高5% |
协议出让 |
出让金计收比例下调5% |
发展趋势：逐步落实省71号文中关于“降低用地成本，扶持扶持创新创业企业发展，实行差别化地价.
（三）珠海
表6 珠海市城市更新项目地价计收表
1、旧厂房更新项目地价计收标准 | |||||
类别 | 情形 | 土地用途 | 是否自持 | 建筑规模 | 地价计收 |
旧厂房更新项目 | 拆建更新项目 | 工改工类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 按新规划条件下批准年限与原规划条件下剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 |
规划容积率1.0以上部分 | 不计收 | ||||
工改产、工改公共类 | ／ | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的90%计收 | ||||
配建的住宅部分 | ／ | 按相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||
改建更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | ||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收 | ||||
非自持部分 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 不计收 | |||
规划容积率1.0以上部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | ||||
临时改变旧工业建筑使用功能类更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | 首次批准的两年使用期内 | 不计收 | |||
使用期满经批准续期的 | 按批准续期之日时点的公告土地评估市场价格的年平均值计收 | ||||
旧厂房整治更新项目 | 工改工类 | ／ | ／ | 不计收 | |
工改产、工改公共类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
工改商类 | ／ | ／ | 不计收 | ||
2、旧村更新项目地价计收标准 | ||
类别 | 地价计收 | 情形 |
城中旧村拆建更新项目 | 不计收 | 新规划条件下保留划拨性质的原有村集体物业补偿安置及新增村集体经济发展物业部分 |
新规划条件下村民现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
新规划条件下旧村场及生活留用地范围内村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且未达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地用地面积容积率1.0定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍且达到生产留用地用地面积容积率1.0，且新规划条件下生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积定额倍数（含）以内的住宅功能部分 | ||
按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收 | 除上述情形外的部分 | |
3、旧城镇更新项目地价计收标准 | ||||||
类别 | 情形 | 区域 | 用地规模 | 规划容积率 | 地价计收 | |
旧城镇更新项目 | 住宅区拆建更新项目 | ／ | 现状房屋认定面积1.2倍（含）以内的住宅功能部分 | ／ | ／ | 不计收 |
／ | 其余部分 | ／ | ／ | 相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||
其他旧城镇拆建更新项目 | 万山区 | 房屋认定面积未达到毛容积率1.0的 |
| 以内的 | 不计收 | |
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
其他区 | 现状房屋认定面积未达到毛容积率0.5的 | 规划容积率1.0（含）以下部分 | 以内的 | 不计收 | ||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率0.5，但未达到毛容积率1.0的 | 新规划条件下现状房屋认定面积的2.0倍（含） | 以内的 | 不计收 | |||
超出部分 | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | |||||
现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的 | 规划容积率2.0（含）以下部分 | ／ | 不计收 | |||
规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收 | ||||
规划容积率超过2.5部分 | ／ | 按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收 | ||||
旧城镇改建更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 按新规划条件下相应用途批准年限单宗土地市场评估价与原规划条件下相应用途剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收 | |
旧城镇整治更新项目 | ／ | ／ | ／ | ／ | 不计收 | |
（四）东莞
《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）的通知》（东府办〔2019〕44号）
http://law168.com.cn/doc/view?id=177286
