广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知

穗府办〔2015〕56号

各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　经市人民政府同意，现将《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）的配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》和《广州市旧城镇更新实施办法》印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到问题，请径向市城市更新局反映。

广州市人民政府办公厅

2015年12月11日

广州市旧厂房更新实施办法

第一条　为进一步推进和规范本市旧厂房更新改造工作，完善城市功能、优化产业结构、统筹城乡发展、推进城市有机更新，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　市辖区内2007年6月30日前建成或取得土地使用权的“退二”企业用地及低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等（以下统称旧厂房）建设用地，符合以下条件的可列入改造范围：

（一）经划拨、出让等方式合法取得国有土地使用权的土地、符合登记确权条件（含1987年1月1日前已使用）的历史国有土地；

（二）已取得合法集体建设用地使用权的旧厂房用地；

（三）按照省“三旧”政策完善历史用地手续的原集体旧厂房用地。

2007年6月30日后建成或取得土地使用权的旧厂房项目，不适用本办法。

2007年6月30日前取得国有土地使用权的旧厂房，其用地未按照土地划拨决定书或土地出让合同约定进行建设的，不适用本办法。

2009年12月前已列入我市“退二进三”目录并已签订补偿协议取得部分或全部补偿款的旧厂房用地，不适用本办法。

第三条　旧厂房更新改造应当遵循“政府主导、企业参与、科学规划、连片改造、配套优先、集约节约”的原则，以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地高效利用为目的，充分调动土地权属人的积极性，鼓励金融、总部经济、文化体育等现代产业发展，推动制造业高端化发展，增加生态用地和公共配套设施用地，优化城乡环境。

第四条　旧厂房更新改造项目应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡总体规划和控制性详细规划。

旧厂房更新改造项目应当符合片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向，纳入年度城市更新项目实施计划，有序、稳步推进。

第五条　市城市更新领导机构负责审议旧厂房更新改造重大政策措施，审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排，审定旧厂房更新改造项目实施方案。

市城市更新部门负责研究起草旧厂房更新改造政策，组织编制年度旧厂房更新改造项目计划、专项资金使用计划，负责旧厂房更新改造项目方案审核、用地整合及批后监管。

各区政府负责组织本辖区旧厂房更新改造的具体实施。

土地储备等机构依照职责协助做好旧厂房更新改造相关工作。

各相关主管部门在各自法定职责范围内依据市城市更新领导机构的决策办理旧厂房更新改造项目的行政审批。

第六条　市城市更新部门负责汇总市本级投资的城市更新改造项目基本情况，报市发展改革部门列入市政府投资项目储备库，并下达市本级政府旧厂房更新改造项目投资计划。

市财政部门每年安排一定专项资金用于政府主导项目的土地征收、收购与整理，并依法对资金使用进行监督管理。

第七条　按照旧厂房土地处置方式划分，旧厂房改造方式分为政府收储、自行改造以及政府收储和自行改造结合三种。

第八条　国有土地上的旧厂房改为保障性住房外的居住用地的，由土地储备机构收购，政府组织公开出让。除花都区、从化区、增城区外，用地规划容积率在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的40％计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款；花都区、从化区、增城区的用地规划容积率（毛容积率，下同）在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的50％计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款。土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减的，收益补偿不再调整。国有土地上旧厂房改造为居住用地方式的，由企业自行搬迁整理土地，原土地使用权人的土地整理、修复费用不再另行补偿。

权属人交地后，土地出让部门应当在1年内组织出让。未能在1年内实施出让的，土地储备机构应先行向权属人按新规划用途基准地价的40％预支补偿款，在补偿土地收益时予以抵扣。权属人逾期未交地的，每年按补偿款的10％扣减补偿款。

第九条　国有旧厂房改造为商业服务业设施用地，符合以下情形之一的，企业应当将地块交由政府收储，由政府依法收回土地使用权：

（一）位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控制区范围内；

（二）位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内；

（三）其他市政府明确规定纳入储备的。

在本条第一款规定的收储范围外，旧厂房权属人可以按要求申请自行改造或者交由政府收储。自行改造用地按照规划新用途的基准地价，扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。自行改造用地应按照用地比例由旧厂房权属人无偿配建公建配套设施。政府收储部分用地，按本办法第八条的规定取得补偿。

在本条第一款规定的收储范围内，符合以下情形之一的，企业也可申请部分用地用于自行改造：

（一）权属用地（包括一个权属人拥有多宗地块的）面积超过3公顷且改造后用于建设总部经济、文化体育产业、科技研发、电子商务等现代服务业的，原业主可申请将不超过50％的规划经营性用地用于自行改造，其余用地应当纳入土地储备。自行改造部分的用地按照规划新用途的基准地价，扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。自行改造用地应当按照用地比例无偿配建公建配套设施；纳入土地储备的部分按本办法第八条取得补偿款。

（二）权属用地（包括一个权属人拥有多宗地块的）面积不足3公顷（含3公顷），但旧厂房业主同意将权属用地上控制性详细规划总建筑面积的30％无偿移交政府统筹安排的，原业主可申请自行改造。经批准自行改造部分的建筑面积，按照规划新用途的基准地价，扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。无偿移交政府部分的建筑面积无需补交土地出让金。由于特殊情形无法移交政府的建筑面积可按等值原则折抵货币返还政府。

第十条　国有土地上旧厂房采取不改变用地性质升级改造（含建设科技企业孵化器）方式改造的，可由权属人自行改造。按规划提高容积率自行建设多层工业厂房的，可不增收工业厂房土地出让金；用于建设科技企业孵化器的，按照《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（粤府〔2015〕1号）及我市有关科技孵化器建设等有关规定执行。若其配套的办公和商业服务业设施用地面积超过总用地面积7％或建筑面积超过总建筑面积14％的，应当按规定缴纳土地出让金。

旧厂房采取不改变用地性质升级改造（含建设科技企业孵化器）方式改造的，应当符合城市规划布局，符合产业导向。

第十一条　对于纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房，应当纳入整村改造范围，按照旧村庄改造相关政策和要求执行。

对于未纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房，需进行升级改造的，应当以不影响整村改造的经济平衡及实施为前提，先进行全村范围内的规划建设统筹，明确村集体复建安置用地、经济发展用地、公益设施配套用地和融资用地以及政府储备用地后，在不影响后续更新改造的情况下，可以允许集体旧厂房先行改造，并同步进行整村整治。

第十二条　用地行为发生在1987年1月1日前，或已取得同意使用土地通知书或建设用地批准书的集体建设用地或完善征收手续的建设用地，符合本办法第十一条第二款规定的，可以按照本办法第八条、第九条、第十条的规定实施改造。

第十三条　对于有合法用地手续的以及已完善历史用地手续的集体旧厂房、工业园区升级改造项目，经市城市更新领导机构审定，可不纳入旧村全面改造的，可以按照以下方式改造：

在规划承载容量允许的前提下，按现状用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积。有留用地指标的，按旧厂房用地面积与留用地面积2∶1抵扣留用地指标，抵扣留用地指标后仍有剩余的旧厂房用地，或没有可抵扣留用地指标的，须将该部分用地或规划建筑面积的30％无偿交给政府。超过计算权益建筑面积部分的建筑面积，按照4∶3∶3的比例，由市政府、区政府、村集体进行分配。

对于申请转为国有土地的集体旧厂房用地，纳入旧村全面改造的，按规划用途市场评估价的20％缴纳土地出让金；纳入旧村微改造的，按规划用途市场评估价的30％缴纳土地出让金；其余的按规划用途市场评估价的40％缴纳土地出让金。

第十四条　旧厂房改变功能是指旧厂房保留建筑物的原主体结构，按照产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要，改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限的改造方式。

旧厂房改变功能应符合控制性详细规划。旧厂房改变功能项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照有关规定补缴土地出让金。

纳入政府收储范围的旧厂房不适用本条规定。

第十五条　旧厂房改变功能的更新项目应当缴纳的土地出让金按照以下规定确定：

（一）原有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以基准地价标准计算应缴纳的土地出让金，并扣减原土地用途及剩余期限以基准地价标准计算的土地出让金；因改变功能增加的建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应当缴纳的土地出让金。

（二）新建的建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的，免收土地出让金；属于新型产业用房或产业配套设施的，按照相应基准地价标准的50％计收土地出让金。

（三）非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应土地出让金。

第十六条　旧厂房用地规划为道路、绿地、政府保障性住房等公益性用地的，由政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本市农民集体所有土地征收补偿办法依法进行征收。

第十七条　旧厂房改造项目原址建筑经市文化、规划、工业和信息化部门认定属工业遗产且有保留价值的，应当按规划要求保留使用。

第十八条　有可能产生土壤污染的工业企业遗留场地再开发利用时，出让前应当开展必要的土壤环境调查和风险评估工作，确保土壤环境质量符合后续开发利用要求。

第十九条　旧厂房土地权属人与实际使用人不一致时，由土地权属人与实际使用人达成补偿协议后，再向城市更新部门提出改造申请。对实际使用人的搬迁补偿由土地权属人与其协商解决。

第二十条　旧厂房改造项目，征收、收购主体与土地权属人已签订收地补偿协议，在完善用地结案和原权属证书注销后，可申请办理土地使用权确权登记给征收、收购主体。旧厂房权属人交地后，应当按照《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办〔2014〕12号）第（十九）条规定加强管理。

第二十一条　各相关部门应当依法查处土地权属人擅自变更旧厂房实际用途和使用功能，将工业用地和建筑用于商贸服务业经营的行为。

第二十二条　旧厂房更新改造项目由土地权属人自行改造的，自取得项目实施方案批复之日起，未在批复的时限内办理出让手续的，批复自动失效；旧厂房更新改造项目用地交由政府储备的，自取得项目实施方案批复之日起，如未在批复的时限内完成土地移交，批复自动失效。

第二十三条　市城市更新部门负责依据本办法，起草具体项目行政审批程序指引、专项资金管理办法、旧厂房改造补偿标准等相关配套文件，报市政府批准后组织实施。

第二十四条　本办法自2016年1月1日起施行，有效期5年。有效期届满或相关政策法规依据变化，根据实施情况评估修订。

　　本办法施行前项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议且在有效期内的，或已签订收储协议的，不适用本办法。