做地与城中村改造的关系及当下的工作难点
一、做地与城中村改造的关系
在杭州，做地是城中村改造的唯一手段，成效显著。
在广州，情况有所不同，有以下几点值得关注：
（一）城市更新（旧村旧城）是四大类做地类型之一
《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》规定了四大类做地类型，旧村旧城的城市更新项目只是其中之一，且规定了“做储结合、滚动开发”和“改储结合、带方案招商”两个模式。
（二）实施推进手段都强调政府征收
《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》第五部分“职责分工”第（七）点明确规定“属地区政府是片区做地项目土地、房屋征收的实施主体，负责开展征收安置补偿等工作，……，负责推进做地项目实施等工作。”
《广州市城中村改造条例》第21条至第25条共5条14款规定了城中村改造涉及的集体土地征收与国有土地上房屋征收的补偿方案、补偿标准、征收程序等。
（三）实施主体的工作内容基本相同
根据《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》，做地主体的职责编方案、跑手续、筹资金、清场地、搞基建；
根据《广州市城中村改造项目改造主体选定工作指引》第三条规定，城中村改造主体的职责：
● 配合政府开展改造意愿征询、协商谈判等工作，调动村民参与城中村改造的积极性;（协助动迁）
● 配合政府开展城中村改造方案编制、方案协商及报批工作;（编方案、跑手续）
● 负责筹集城中村改造资金，申请和偿还城中村改造专项借款等政策性资金;（筹资金）
● 负责城中村改造范围内的征地拆迁、管线迁移、绿化迁移等工作;（清场地）
● 负责城中村改造范围内土地通平工作;（清场地）
● 负责城中村改造项目安置房、职责范围内的基础设施和公共配套设施建设，并承担全部建设过程的各项工作，包括项目立项报批、工程设计、招标、施工、验收、配合办理产权手续等;（搞基建、跑手续）
● 政府明确的其他事项。
需要指出的是：《广州市城中村改造项目改造主体选定工作指引》是一份内部文件，有些表述与条例和25号文有冲突，争议很大，关于改造主体负责征地拆迁的表述。
（四）资金来源有不同、有相同
《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》在一之（一）中规定：“由政府认定的国有企业筹集资金，配合属地政府实施征收补偿安置工作”；
25号文规定了中央补助、（政策性银行）专项借款、商业银行贷款、专项债，以及引进民间资本（引进社会资金的办法由城市人民政府制定）。
不同之处是城中村改造可以使用专项借款，中央补助等资金；相同之处都允许引进社会资金。
（五）做地和城中村改造的主管机关不同
广州的做地政策是由市规划和自然资源局主管，市土地开发中心具体办理；
城中村改造政策由市住建局主导。
（六）关于实施主体的名称不同
在两份做地文件中，实施主体被称为“做地主体”，而在市住建局发布的《广州市城中村改造项目改造主体选定工作指引》中称实施主体为“改造主体”。
总结：城中村是做地的对象（之一），做地是城中村改造的手段（前期）。
二、困难与问题
（一）三个政策堵点
1、土地怎么供？
国务院25号文和《广州市城中村改造条例》（19条1款）都要求“公开净地出让”，“三旧”改造时代的协议出让成为历史。投资人关心“一二级联动”难以为继！
同时，国务院25号文和《广州市城中村改造条例》（19条2款）规定了“综合评价出让”和“带设计方案出让”。隐含着一二级联动的可能。
2、资金怎么办？
做地的资金由于政府隠债问题而无法有效解决。
城中村改造由于有《关于通过专项借款支持城中村改造工作方案》（建保[2023]80号）等国家政策加持，专项借款解决了资金筹措问题。但专项借款的不明之处是怎么还？
3、动迁怎么搞？
国务院25号文和《广州市城中村改造条例》都强调政府征收，“三旧”改造时代的市场化动迁成为历史。
从市场化动迁向政府依法征收动迁过渡，是一个艰难痛苦的过程。广州市，也是珠三角城市的一大难题。
（二）一个体制顽疾
体制机制的不顺畅，主要表现为部门间不协调。