广州市规划和自然资源局广州市住房和城乡建设局关于印发广州市统筹做地推进高质量发展工作方案的通知

穗规划资源字〔2023〕5号

各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

为进一步强化土地一级市场管理，加强市层面土地资源要素统筹保障和调控能力，系统推进城市空间治理和高质量发展，推动实现项目跟着规划走、土地跟着项目走，提高资源利用效率，用“存量”换“增量”,以做地统筹低效用地再开发，优化国土空间格局、促进绿色低碳发展，高质量实现老城市新活力和“四个出新出彩”,经市政府同意，现印发《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》,请各单位认真贯彻执行。实施过程中遇到的问题，请径向市规划和自然资源局、住房城乡建设局反馈。

特此通知。

广州市规划和自然资源局

广州市住房和城乡建设局

2023年3月23日

广州市统筹做地推进高质量发展工作方案

为全面贯彻落实党的二十大精神，聚焦高质量发展、优化城市空间结构，强化土地一级市场管理，加强市层面土地资源要素统筹保障和调控能力，系统推进重点区域城市空间治理，打造宜居、韧性、智慧城市，结合我市土地储备、城市更新及已有做地工作实际，制定本工作方案。

一、做地范畴

(一)做地内容。

做地是指在政府指定范围内，由政府认定的国有企业筹集资金，配合属地政府实施征收补偿安置工作，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套设施建设(以下简称“通平”工作)后将土地统一交由政府收储。

(二)做地主体。

做地主体是指由政府认定的国有企业。市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企；各区政府(广州空港经济区管委会)可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定。

(三)做地范围。

市、区做地范围原则上位于市、区预收储范围和市政府确定的重点城市更新片区范围，具体工作界面按照《广州市改革优化土地储备市区联动机制方案》(穗府办函〔2020〕15号)执行。

(四)片区做地。

做地工作原则上按照片区做地方式开展，片区以统筹开发为目标，按照做地工作责、权、利相匹配的原则，划定相对独立、功能完善的土地开发单元。一个做地片区原则上由一个做地主体牵头负责。

做地片区应结合国民经济和社会发展规划、国土空间规划、产业发展规划、土地储备规划等以及行政边界、地理自然边界等综合划定，确保片区内功能结构合理、产城融合，并以片区为单元平衡做地成本及收益，统筹考虑安置、补偿和融资。

二、做地项目类型

做地片区内可包含一类或者多类做地项目，根据做地对象和目标可分为以下四种类型。

(一)轨道交通场站综合体开发项目。

结合轨道交通建设实际，对于具有开发条件的场站，由市属轨道交通投资建设主体配合属地政府实施征收补偿安置工作，并完成“通平”工作后，交由土地储备机构收储。

(二)公益性项目征地节余地块交储项目。

结合公益性项目建设实际，对于具有开发条件的节余地块，由公益性项目投资建设主体，配合属地政府实施征收补偿安置工作，并完成“通平”工作后，将项目节余地块交由土地储备机构收储。

(三)城市更新旧村旧城改造项目。

做地主体配合属地政府实施征收补偿安置工作，并完成“通平”工作后，将土地交由土地储备机构收储，也可结合我市城市更新实践经验探索其他模式。

(四)成片开发项目。

针对不符合“三旧”标图建库标准，但改造需求迫切的城市重点拓展地区，由政府主导推进成片开发。由做地主体配合属地政府实施征收补偿安置工作，并在完成“通平”工作后，将土地交由土地储备机构收储。

三、做地项目补偿原则

做地主体完成做地后，与土地储备机构签订土地收储补偿协议，启动收储工作，土地储备机构按照协议内容给予做地主体收储补偿。补偿标准以新规划用途市场评估价的一定比例执行，支付补偿款时间节点按照土地收储补偿协议约定执行。

四、做地工作流程

(一)做地范围划定及做地方案审批。

市规划和自然资源局负责，结合国民经济和社会发展规划、国土空间规划、相关专项规划、城市更新年度计划、土地储备年度计划、土地供应年度计划等，划定拟推进的片区做地范围。做地主体组织编制片区做地方案，综合考虑片区内成片土地开发、TOD综合开发和城市更新项目需求，在片区土地、房屋、人口、经济、产业、文化、设施等基础数据摸查基础上，框定片区做地范围、用地规模、建设需求总量，明确片区功能定位、土地整备、开发及运营模式、收益测算及分配、实施计划、资金筹措安排、工作分工等。做地主体将片区做地方案报市规划和自然资源局审查，提请市土地管理委员会审议，报市政府批准后实施。地方性法规授予或市政府委托权限的按有关规定办理。

(二)单元详细规划编审报批。

市规划和自然资源局组织单元详细规划编审报批，通过规划设计、专项评估、专家论证、意见征询等方式，科学合理确定用地布局和规划指标，保障产业空间供给、完善配套服务设施、加强历史文化和古树名木保护，提升片区价值。

(三)做地年度计划编制与报批。

市规划和自然资源局统筹考虑地区发展规划、土地市场需求、资金筹措、实施难度、耕地占补平衡等，组织编制做地年度计划，确定年度做地规模、项目库、项目实施周期等，提请市土地管理委员会审议，报市政府批准。

(四)做地项目实施方案编制与报批。

依据市政府批准的做地年度计划，做地主体组织编制做地项目实施方案，对做地项目范围内土地权属、面积、现状用途、地上建(构)筑物及附属物等情况进行详细调查，明确做地模式、征收补偿安置、土地前期开发、成本测算、收益测算、可行性分析项目投融资模式、资金使用计划和做地进度安排等，按程序报批。

(五)项目实施。

做地主体配合项目属地政府实施征收补偿安置工作。属地政府负责办理征收公告、协商谈判、补偿安置方案拟定及听证、报批等工作。做地主体负责筹措征收补偿安置资金，开展具体做地工作。涉及土壤污染、文物遗存、矿产压覆、地质灾害风险的土地，按有关规定完成核查、评估和治理等工作。清场拆平、注销产权后，做地主体开展土地前期开发，完成项目范围内道路、供水等“通平”工作，形成“净地”。

(六)储备入库。

达到储备土地入库标准的，做地主体向土地储备机构申请交储入库。土地储备机构依做地主体申请对做地项目进行验收，验收通过的实施储备地入库管理，并与做地主体签订土地收储补偿协议，明确收储补偿款支付安排。具体支付节点可根据实际情况由土地储备机构与做地主体协商确定。

(七)土地供应。

市规划和自然资源局按程序组织土地供应，完成年度供应计划编制报批、地价评估、出让方案制定、出让公告与交易等。

(八)资金拨付

土地储备机构按土地收储补偿协议向财政部门申请土地储备资金，并按协议约定支付给做地主体。

五、职责分工

(一)市规划和自然资源局负责划定拟推进的片区做地范围，指导和审查片区做地方案，负责组织片区做地涉及的单元详细规划编审报批，组织编制做地年度计划，负责办理项目选址、产权注销、土地供应、规划许可等工作。

(二)市住房城乡建设局根据职责做好片区做地项目涉及的建设管理工作，涉及“三旧”改造和国有土地上房屋征收的，做好成本核算和项目管理等工作。

(三)市发展和改革委负责指导和协调片区做地项目立项等工作。

(四)市财政局负责统筹保障市本级土地储备资金等工作。

(五)市国资委负责国有资产的监管，负责协调市属国企做地等工作。

(六)土地储备机构具体负责做地项目管理，做好土地储备年度计划与做地年度计划衔接，负责做地项目实施进度管理和验收、资金支付等工作。

(七)属地区政府是片区做地项目土地、房屋征收的实施主体，负责开展征收安置补偿等工作，配合编制片区做地方案、做地年度计划，负责推进做地项目实施等工作。

(八)其他部门按职能支持做地工作，做好保障和管理。

六、保障机制

(一)在现行土地储备市区联动机制基础上，建立全市储备地资源库，区主导收储的土地统一纳入全市储备地资源库，实现一体化信息管理。

(二)市规划和自然资源局、市住房城乡建设局、市财政局、市发展和改革委员会等部门要加强做地项目指导和协调，开设绿色通道，给予政策、指标和资金等支持。

(三)土地储备机构要强化做地计划统筹和做地工作节奏把控，加强储备计划、供地计划、资金计划等与做地工作衔接。

(四)市规划和自然资源局、市住房城乡建设局强化做地责任目标考核，通过日常督办、现场指导、季度通报、定期考核等机制，提高做地质量和效益，充分调动做地主体和各区政府的积极性。

附件：1.广州市重点城市更新片区统筹做地推进高质量发展的实施方案

2.广州市轨道交通场站综合体统筹做地推进高质量发展的实施方案

附件1

广州市重点城市更新片区统筹做地 推进高质量发展的实施方案

为落实党的二十大精神和省、市关于高质量实施城市更新行 动的有关精神，加快转变超大城市发展方式，坚持规划引领，系 统推进重点城市更新片区治理改造，以城市更新为抓手，有效盘 活存量低效用地，全面落实城市发展战略。借鉴杭州等城市的成 功经验做法，进一步强化政府对土地一级市场的统筹管理，推动 重点城市更新片区改造有新突破，切实提高城市规划、建设、治 理水平，实现城市结构优化、经济社会发展、公共设施完善、居住功能提升、城市文明跃升，特制定本实施方案。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想和习近平总书 记对广东重要讲话和重要指示批示精神为指导，紧紧围绕高质量 实现老城市新活力、“四个出新出彩”,坚持以人民为中心，坚持 生态文化优先，强化规划统筹，落实“南建面海新城、北筑产业 极点、东立综合门户、西联广佛同城、中兴老城活力”的发展战 略，全面深化改革，增强政府对城市更新的调控与保障能力，进一步提升城市综合能级和核心竞争力。

二、 工作目标

坚持问题导向，抓住问题关键，针对城中村改造的难点痛点堵点，探索形成切实可行的新举措、新方法。总结广州全生命周 期土地整备试点项目的经验做法，以政府做地模式强化土地资源 要素保障，通过政府主导的土地整备，统筹推动重点城市更新片 区改造。建立城市更新片区基础数据调查、规划编制、土地整备、 土地收储、土地供应、建设实施、运营管理的全流程统筹管理机制。

三、 工作范围

广州市行政区域范围内，经市政府同意的重点城市更新片区

做地适用本方案。

四、 基本原则

(一)坚持规划引领。

充分发挥国土空间规划在国土空间治理和可持续发展中的 基础性、战略性引领作用，让项目跟着规划走，让土地跟着项目 走。严格落实“三线”和绿线、历史文化保护要求，配置高质量 产业空间，补齐公服和市政基础设施短板，加强保障性住房供给，增加绿地和公共空间，提升城市功能和品质。

(二)坚持标准统一。

城市更新应依法依规，坚持全市一盘棋，全市城市更新项目 基础数据调查、安置补偿、成本核算、用地验收应按照市的统一 标准执行，实现一把尺子量到底。征收补偿安置工作中应严格遵守现有法律法规，切实保护村集体与村民合法权益。

(三)坚持收益共享。

按照收支平衡、适度让利的原则，政府与做地主体、改造主 体共享收益。鼓励改造主体选择开发经验丰富、资金实力雄厚、 运营状况良好的优质企业合作，增强抵御风险能力，加大项目实施保障。

(四)坚持全程监管。

加强资金、产业、建设等环节的全流程监管，严控改造成本， 强化改造资金使用管理，保障重点城市更新片区改造工作的落地 实施以及各个环节的资金安全；落实产业发展规划，改造主体应 与区政府签订产业监管协议；严格按照详细规划和实施方案进行建设，定期开展规划实施评估和督导检查。

五、 工作程序

模式一：做储结合、滚动开发。

市政府认定的做地主体，通过筹集资金等方式，配合属地区 政府开展征收补偿安置，实施“七通一平”等基础设施建设工作，将符合政府验收标准的土地交付土地储备机构，并与土地储备机构签订土地收储补偿协议。土地储备机构根据协议约定向做地主体支付土地收储补偿款，做地成熟一块，供应一块。

(一)前期阶段。

1.划定做地范围并编制做地方案。 市规划和自然资源局会同 市住房城乡建设局负责，结合国民经济和社会发展规划、国土空 间规划、城市更新专项规划、产业发展规划、城市更新年度计划、土地储备年度计划、土地供应年度计划等，划定年度拟推进的重点城市更新片区做地范围。做地主体编制做地方案，提出资金来 源、补偿方案、职责分工等。做地方案征求相关区政府及市直相 关部门意见，报市规划和自然资源局、住房城乡建设局审查，提 请市土地管理委员会审议，报市政府批准后实施。地方性法规授予或市政府委托权限的按有关规定办理。

2. 开展基础数据调查、核查。 做地主体负责组织开展基础数 据调查，依托城市更新信息化支撑系统，对做地范围内土地、房 屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公建配套及市政 设施等现状基础数据情况进行调查，各区政府负责组织对基础数据调查成果进行核查并公布。

3. 开展单元详细规划编审报批。 市规划和自然资源局负责组 织开展单元详细规划编审报批，通过区域资源环境承载力和开发适宜性评估，明确开发建设量上限，科学合理确定规划指标。

(二)做地阶段。

4. 开展征收补偿工作。做地主体组织编制项目实施方案，按 程序报批。做地主体筹措资金，配合属地政府开展征收补偿安置， 实施地块开发建设涉及的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。

5. 用地验收与支付补偿款。 完成征收补偿安置后，做地主体 完成原权属人产权注销，向土地储备机构申请交储，与土地储备 机构签订收储补偿协议，并经土地储备机构验收通过后纳入土地储备库，土地储备机构依据土地收储补偿协议支付收储补偿款。

模式二：改储结合、带方案招商。

由区政府负责将征收补偿安置工作与融资地块土地使用权 一并通过公开招商的方式选定做地主体，做地主体筹集资金完成 前期各项工作，通过用地验收并按规定缴纳土地出让金后，市规 划和自然资源局以协议出让方式与做地主体签订融资地块土地 出让合同，做地主体转为改造主体，可选择优质企业合作共同进行开发建设。经政府同意，片区内储备用地可纳入整体改造，土地储备机构给予指导和支持。

( 一)前期阶段。

1. 划定做地范围并编制做地方案。 市规划和自然资源局会同 市住房城乡建设局负责划定年度拟推进的重点城市更新片区做 地范围，编制做地方案，提出资金来源、职责分工等。做地方案 征求相关区政府及市直相关部门意见，提请市土地管理委员会审 议，报市政府批准后实施。地方性法规授予或市政府委托权限的按有关规定办理。

2. 开展基础数据调查、核查。 各区政府负责组织开展基础数 据调查，依托城市更新信息化支撑系统，对做地范围内土地、房 屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公建配套及市政 设施等现状基础数据情况进行调查，并负责组织对基础数据调查成果进行核查公布。

3. 开展单元详细规划编审报批。 市规划和自然资源局负责组织开展单元详细规划编审报批，通过区域资源环境承载力和开发适宜性评估，明确开发建设量上限，科学合理确定规划指标。除 用于安置、融资的土地外，其余土地和节余的规划建设量由政府统筹。

4. 开展片区策划编审报批。 市住房城乡建设局负责同步组织 开展片区策划方案编审报批，进行成本核算，测算复建量、融资 量，其中融资楼面地价参考周边挂牌出让土地成交价格的0.75 计算。测算复建、融资总量超出开发建设量上限的，提出经济平衡统筹措施。

5. 确定做地主体。 依据批准的单元详细规划、片区策划方案， 区政府负责将征收补偿安置工作与融资地块土地使用权一并通

过公开招商的方式，选定做地主体。

(二)做地阶段。

6. 编制实施方案。 做地主体负责依据单元详细规划、片区策 划方案编制项目实施方案，明确征收补偿方案、需办理的用地手

续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容，按程序报批。

7. 开展征收补偿工作。 做地主体自行筹措资金，配合属地政 府开展征收补偿安置，实施地块开发建设涉及的道路、供水、供 电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设，

并同步开展农转用、集转国、补录图斑等完善用地手续事宜。

8.产权注销。 做地主体负责项目范围内原权属人不动产权的

注销登记，市区产权登记部门给予指导和支持。

(三)供地阶段。

9.组织土地供应。 做地主体按规定缴纳土地出让金后，市规 划和自然资源局以协议出让方式与做地主体签订融资地块土地

出让合同，做地主体转为改造主体，进行开发建设。

六、 职责分工

(一)市规划和自然资源局负责划定年度拟推进的重点城市 更新片区范围，负责审查模式一做地方案，组织编制模式二做地 方案，组织单元详细规划编审报批，办理完善用地手续、产权注

销、土地供应、规划许可等工作。

(二)市住房城乡建设局负责修订成本核算办法，组织片区 策划方案和项目实施方案编审报批；配合划定年度拟推进的重点 城市更新片区范围，配合审查模式一做地方案，配合编制模式二

做地方案等工作。

(三)市财政局负责统筹保障市本级土地储备资金，保障模

式二做地前期工作经费，做好资金使用监管等工作。

(四)市发改委负责指导和协调重点城市更新片区做地项目

立项等工作。

(五)市国资委负责国有资产的监管，负责协调市属国企做

地等工作。

(六)土地储备机构负责与做地主体签订土地收储补偿协 议，负责制订土地验收标准并进行验收入库，负责申请和支付收

储补偿款，配合编制做地方案等工作。

(七)区政府负责组织模式二基础数据调查，对基础数据成果进行核查公布，负责模式二做地主体招商，负责推进项目实施

等工作。

(八)其他部门按职能支持做地工作，做好保障和管理。

七、附则

1.模式一做地主体：市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、 广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全 资国企；各区政府(广州空港经济区管委会)可认定或组建一至 两家区属全资国企开展做地工作；条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定。

2.对于暂未纳入重点城市更新片区改造的城市更新项目，也 参照本实施方案推进，在基础数据调查、安置补偿、成本核算等方面与本实施方案执行同一标准。

3.本实施方案印发前已经公开引入合作企业的城市更新项 目，可继续按照合作改造模式推进。其中，详细规划、片区策划 方案和项目实施方案已经批准的，继续按照批准的详细规划、片 区策划方案和项目实施方案推进；详细规划、片区策划方案和项 目实施方案尚未批准的，在基础数据调查、安置补偿、成本核算等方面原则上与本实施方案执行同一标准。

附件2

广州市轨道交通场站综合体统筹做地推进高质量发展的

实施方案

为加快推进广州市轨道交通场站综合体地块做地工作，结合 广州市轨道交通综合开发工作情况，按照轨道交通场站综合体用 地收益总体综合平衡的原则，通过对现有的轨道交通综合开发政

策进行梳理与研究，制定本实施方案。

一、项目类型和收储条件

根据场站综合体用地是否纳入“三旧”改造地块数据库，确定不同类型用地的收储条件。

(一)对未纳入“三旧”改造地块数据库的场站综合体用地 项目。该类项目根据市属轨道交通投资建设主体是否建设上盖板，分为以下两种情形：

1.市属轨道交通投资建设主体已自行完成场站综合体用地 征收结案，且其上盖板(含综合开发预留配套工程，下同)已完成投资建设的项目。

收储条件：市属轨道交通投资建设主体已完成上盖板建设立 项批复，且已完善用地划拨手续或已完成场站综合体用地的征收结案，可与市土地储备机构签订收储补偿协议。

2.市属轨道交通投资建设主体已自行完成场站综合体用地征收结案，其上盖板拟通过出让配建的项目。

收储条件：市属轨道交通投资建设主体已完善用地划拨手续 的，或已完成场站综合体用地的征收结案，可与市土地储备机构

签订收储补偿协议。

(二)对已纳入“三旧”改造地块数据库的场站综合体用地 项目。原则上通过出让配建上盖板。该类项目根据是否由市属轨 道交通投资建设主体自行完成综合体用地征收结案，分为以下两

种情形：

1.市属轨道交通投资建设主体已自行完成场站综合体用地

征收结案。

收储条件：市属轨道交通投资建设主体已自行完成场站综合 体用地的征收结案，在完成项目纳入“三旧”改造地块数据库后，

可与市土地储备机构签订收储补偿协议。

2.市属轨道交通投资建设主体或其参与的联合体，通过股权

收购场站综合体用地，实现国企全资持有或控股的。

收储条件：市属轨道交通投资建设主体获得政府主管部门同 意项目用地纳入场站综合体的批复，并取得场站综合体用地选址 意见。在完成项目国企全资持有或控股并纳入“三旧”改造地块

数据库后，可与市土地储备机构签订收储补偿协议。

二、 关于政府储备用地确需先行建设的上盖板补偿标准

对于市土地储备机构已完成用地收储结案，且用于轨道交通 场站综合体开发使用，原则上通过出让配建上盖板。经市政府同

意确需由市属轨道交通投资建设主体先行投资建设上盖板的，由市土地储备机构委托有资质评估机构对上盖板进行评估，按评估 结果予以一次性补偿。若评估结果高于上盖板初步设计概算，由 市土地储备机构按照经市政府主管部门审核的上盖板初步设计概算予以一次性补偿。

三、 土地综合开发费的计收原则及缴纳

(一)共享分摊原则

按照目前场站综合体用地平均容积率3.0计算，轨道交通设 施用地综合开发费的分摊系数应为1/3。综合开发费按站场立项 批文时点办公用途市场评估楼面地价(容积率按我市公布的基准地价的设定值)的60%,以用地面积计收。

(二)土地综合开发费缴纳

1.市属轨道交通投资建设主体先办理用地划拨手续，再由市 土地储备机构对综合体用地进行收储的，收储补偿款均应扣减按共享分摊原则所约定标准计算的土地综合开发费。

2.市土地储备机构先行对场站综合体用地进行收储，后续再 由市属轨道交通投资建设主体办理交通设施部分划拨的，市属轨 道交通投资建设主体均应按共享分摊原则所约定标准缴纳土地综合开发费。

公开方式： 依申请公开

  广州市规划和自然资源局办公室           

                          2023年3月30日印发