宅基地房屋的动迁问题
如果城中村改造的土地整理严格按照25号文规定走传统的集体土地征收路径，则宅基地房屋的动迁僵局完全可以适用《土地管理法实施条例》第六十二条予以化解。
然而，在广东省的“三旧”改造之旧村改造中，许多村集体要求复建安置地块仍保留集体所有性质，该地块上出现“留守户”时，便无法适用《土地管理法》第六十二条化解动迁僵局；即便是办理了自愿“集转国”的融资地块，由于“集转国”手续不完全符合征收集体土地的规范要求，仍难以适用《土地管理法》第六十二条化解动迁僵局。
去年下半年以来，律房律地团队参与了南沙、番禺、天河、黄埔四个区的破解旧村改造动迁僵局的相关专题工作。其中，深入参与了番禺区罗边村旧改项目。
一、动迁工作的两个小目标
（一）从“净地”出让说起
1、为什么要“净地”出让？
国有土地使用权出让制度的题中应有之义，是法律法规的强制性要求：
● 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条和第八条。
● 《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发〔2004〕46号）第五条。
● 《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发〔2007〕236号)第二条第三款。
● 国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号），第四条第一款第二段。
2、何为“净地”？
● 2007年国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发[2007]36号）第二条。
● 2012年国土资源部《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二十一条。
● 2017年国土资源部 财政部 中国人民银行中国银行业监督管理委员会《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）第三点。
“净地”最起码要符合以下两个条件：
一是权属要清晰；
二是现场要拆平（达到施工条件）。
这两个条件哪个更重要、更根本？
（二）“净地”的要求决定动迁的目标
1、总体目标：实现“净地”条件
2、分解目标：拆除房屋（有形目标）
注销产权（无形目标）。
二、产权注销的探索
（一）宅基地房屋产权注销问题：签了拆补协议，但由于早期的拆补协议不完善，未约定被拆迁人配合办理产权注销，于是，产权注销出现问题，如小新塘项目；随着旧村改造的逐步深入推进，宅基地“留守户”拒不协商、拒不签约越来越成为一个很多项目的普遍性问题。这些难题推动不动产登记机构在实际工作创新了公告注销、村集体收地注销等解决思路，同时，城市更新部门、改造主体、改造实施主体也推动这些问题通过司法途径解决，这些探索都需要法院的最终审判认可；
（二）高院126号文：《关于明确“三旧”改造房屋拆迁补偿有关纠纷受理问题的通知》（粤高法〔2021〕126号）第三条规定：“村集体经济组织或者其他市场改造主体与被拆迁房屋权利人因未达成拆迁补偿协议所引发的补偿安置争议，应由批准改造或有批准权的行政机关先行解决，法院不予受理。”“先行处理”成了一道迈不过的“坎”，各区也是各出奇招；
（三）番禺与南沙的探索：目前集中在未签约宅基地房屋的产权注销方面，广州市规划和自然资源局南沙区分局印发《南沙区旧村更新改造项目不动产权注销工作方案（试行）》《解决番禺区旧村改造历史遗留权属注销工作指引（试行）》。南沙的思路基本限于已经办理了“自愿集转国”的项目，按照政府征收后不动产登记机构依嘱托注销登记的规定来操作；番禺的思路比南沙更进一步，村集体经济组织作为所有权人依法作出收回集体土地使用权的决定后，不动产登记根据村集体→镇街→区政府→不动产登记机构的层层报批与批复办理注销登记。
（四）天河与黄埔的探索：天河的探索集中于解决冼村的问题，区政府作出处理决定；黄埔需要解决的问题更为广泛，根据铁路法院的多份涉及黄埔区旧村改造项目的行政判决书，村集体有权集体土地使用权并申请产权注销、城市更新局作出行政处理决定得到铁路法院判决确认。