城中村改造之宅基地房屋拆迁与产权注销的政策探索

去年下半年以来，律房律地团队参与了南沙、番禺、天河、黄埔四个区的破解旧村改造动迁僵局的相关专题工作。其中，深入参与了番禺区罗边村旧改项目。

一、宅基地房屋产权注销问题：签了拆补协议，但由于早期的拆补协议不完善，未约定被拆迁人配合办理产权注销，于是，产权注销出现问题，如小新塘项目；这些注销难题催生了不动产登记机构公告注销、村集体收地注销等解决思路；后来逐步扩展适用于未签订拆补协议的情形；这些探索都需要法院的最终审判认可；

二、高院126号文：《关于明确“三旧”改造房屋拆迁补偿有关纠纷受理问题的通知》（粤高法〔2021〕126号）第三条规定：“村集体经济组织或者其他市场改造主体与被拆迁房屋权利人因未达成拆迁补偿协议所引发的补偿安置争议，应由批准改造或有批准权的行政机关先行解决，法院不予受理。”“先行处理”成了一道迈不过的“坎”，各区也是各出奇招；

三、番禺与南沙的探索：目前集中在无拆补协议的宅基地房屋的产权注销方面，《旧村更新改造项目不动产权注销工作方案（试行）》《解决※※区旧村改造历史遗留权属注销工作指引（试行）》。南沙的思路基本限于已经办理了“自愿集转国”的项目，按照政府征收后不动产登记机构依嘱托注销登记的规定来操作；番禺的思路比南沙更进一步，村集体经济组织作为所有权人依法作出收回集体土地使用权的决定后，不动产登记根据村集体→镇街→区政府→不动产登记机构的层层报批与批复办理注销登记。

四、天河与黄埔的探索：天河的探索主要在于解决冼村的问题，区政府作出处理决定；黄埔需要解决的问题更为广泛，根据铁路法院的多份涉及黄埔区旧村改造项目的行政判决书，村集体有权集体土地使用权并申请产权注销、城市更新局有权作出行政处理决定得到铁路法院判决确认。