广州的城市更新
律房律地 龚军伟
一、广州城市更新的演进历程
（一）快速起步阶段（2009年—2012年）
1、政策文件：
●《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）及其三个附件：
《关于广州市推进旧城更新改造的实施意见》
《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》
《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》
2、主要特点：政策宽松，大步推进。
●旧厂改造：自改按照新旧基准地价的差价补交出让金，交储改造可以获得高价补偿；
●旧村改造：选择合作企业较为简便，未要求公开招标或招商，60%出让纯收益返还；
●旧城改造：按照城市房屋拆迁模式实施（政府拆迁和市场拆迁），补偿较为丰厚，房屋价值+改造奖励+搬迁奖励+套型面积补贴+住房保障。
仅仅在2010年2-3月，就批出了10个旧村全面改造项目。
（二）逐步收紧阶段（2012—2015年）
1、政策文件：
●《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号）
2、主要特点：开始收紧，实操基本不批。
●旧厂改造：确立收储优先原则，且补偿有所降低；
●旧村改造：公开招标合作企业，强调综合整治（微改造），审批程序更加繁琐；
●旧城改造：强调历史文化保护。
（三）基本停滞阶段（2015—2018年）：
1、政策文件：
●《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）
2、主要特点：空前绝后的严苛
●旧厂改造：能储尽储，补偿极低；自改按照市场评估价补交出让金；
●旧村改造：确立政府利益最大化的“精算师”改造思路，极其严格的招标，改造方案批复后才能招标，招标公告期长达6个月；
●旧城改造：政府实施国有土地上房屋征收一条路，几乎动弹不得。
（四）狂飙突进阶段（2017—2021年）
1、政策文件：
●《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）：“基础数据经区政府审核公布后，村集体经济组织可以引入合作企业”。
●《广州市城市更新局关于印发〈关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见〉的通知》（穗更新规字〔2018〕1号），首创招商模式。
●《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号），开启狂飙突进模式。
●《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案的通知》（穗府办函〔2020〕66号），提出了三年计划、五年规划、十年方案，十年推进400条旧村改造，400条旧街区、旧厂房改造，300个专业市场改造。
2、主要特点：极度宽松。
●旧村改造：招引合作企业基本上量体裁衣，只有商务标，没有经济标、技术标；
●未批先拆：
（五）停滞转型阶段(2021年—)
1、事件：大树风波
2、后果：全面整顿
二、广州城市更新的主要特点
（一）强调整村（行政村）改造。
《广州市旧村庄更新实施办法》第11条第2项规定：“旧村庄在全面改造项目用地范围原则上以旧村庄的建设用地范围为基础，属于村集体（含该村属下经济合作社）权属范围的用地应当全部纳入更新改造，可以结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实施连片整体更新改造。”
在穗府规〔2017〕6号文之前，广州市一般是不允许自然村单独改造的。
（三）公开招商程序规范、内容针对性强。
内容基本上量体裁衣（除了政府要求产业、公共服务设施等外），确保前期介入的企业中选。
（四）协议出让为主，政府收储公开出让为辅。
除了政府收储的经营性土地，必须公开出让外，其他的都可以协议出让。旧工厂自主改造、旧村改造等。
（五）补偿安置标准高、差异大。
政府没有统一的拆补标准。拆补方案都是个性化定制，一村更比一村高。
（六）动迁基本靠协商，动迁僵局难破解。
政府以三旧改造不具有公共利益属性为理由，不介入动迁，一些必须推进的重点项目，也不会以公权力介入。