城市更新发展趋势与应对
1、趋势
1.1 常态化
地球表面积5.1亿平方公里，全中国陆地面积960万平方公里，土地的绝对量绝对有限。
农用地、生态环境是人类赖以生存的基础。由于经济效益不佳，需要政府强力来保护。
“三条红线”的划定，新增建设用地越来越少，尤其房地产开发不可能再使用新增建设用地。
存量建设用地再开发将成为常态。2008年1月《关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）。
直接的反应：各大地产公司纷纷成立城市更新集团。这是最直接的应激反应，远远不够。
1.2 法治化
1.2.1 法治化的特点
稳定、可预期，以及可以循司法途径维权。一项行政管理事项是否纳入法治化管理，重要标志是否立法，以及是否可诉。
1.2.2 2020年之前，以政策推动试点
从全省来看，2009年的78号文，2016年的96号文，2018年的3号文，2019年的71号文，以政策打补丁的方式推进“三旧”改造一步一个脚印前行。
从广州来看，2009年的56号文，2012年的20号文，2015年“1+3”，2017年的6号文，2019年的5号文，2020年的10号文，一波三折，政策多变、各区差异不断扩大。
以上历数的文件均是行政规范性文件，未进入法律体系。历经十余年，存量建设用地再开发成效卓著，积累了无数的成功经验，也有数不清的挫折与不足。立法的条件已经具备。
1.2.3 2020年之后，以法治保障旧改稳步推进
《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》《深圳经济特区城市更新条例》今年3月1日生效实施，标志着“三旧”改造开启法治化大幕，进入法治化轨道。
1.2.4 照章办事成为基本要求
触碰土地管理“红线”的忧虑既不必要，更无法作为不作为的借口。从想要作为就作为到不想作为也要作为。
根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》第十五条，改造方案由自然资源部门组织编制，报本级人民政府审批，其他部门可以行使这个职权吗？
根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》第十二条，一个“三旧”改造单元可以有多个项目，地方可以规定一个单元一个项目吗？
1.3 政府干预日益强化
不动产领域历来是政府干预比较强的领域，规划管控、土地管理等各种管理手段成龙配套。近年来，政府强力干预“三旧”改造，更主要表现在利益分成、产业引进以及促进动迁（破解动迁僵局）等方面。
1.3.1 政府的利益诉求水涨船高
早期：利益上放任，行政审批上支持，如琶洲村改造；
后期：数据摸清、成本算尽，容积率分成，超额地价。
1.3.2 产业与公建的要求越来越严格
提出建筑面积的产居比要求，以及引进企业的行业性质、规模、经济效益的具体要求，并做出不达标就退出的条款写进监管协议。
提出引进优质教育、医疗资源的要求，并做出不达标就退出的条款写进监管协议。
1.3.3 政府参与动迁的动力越来越大
立法：政府裁决、零星征收、自愿征收等；
实操：政府动迁，公告注销产权等。
1.4 去平台
1.4.1背景
法治化将进一步推进旧改的公开、透明；
政府加大对平台公司的查处与大力力度；
纪检监察对广大村干部的监察力度不断加强；
党建对农村工作的引领将不断激浊扬清；
“四议两公开”村民民主决策程序不断完善；
公开招标（商）制度不断完善。
1.4.2转型方向
平台公司的作用不断降低，空间越来越小。平台公司向前期服务商转型，从“炒卖项目”向“提供专业服务”转变。
1.5 强调产业引进
强调产业是当前几乎所有地市旧改政策的共同要求
广州的产居比，以及引进产业的复杂而严格的要求。
1.6 向农村进军
1.6.1 广州旧村庄改造蓝图雄心万丈：
根据《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》（穗府办函〔2020〕66号），三年计划83条、五年方案183条、十年规划400条旧村全面改造项目。
1.6.2 中国农村土地制度改革稳步推进：
1.6.2.1 土地经营权流转：
《农村土地承包法》（2018年修订）完成农用地“三权分置”，放开了土地经营权流转；
1.6.2.2 集体建设用地使用权流转：
《土地管理法》（2019年修订）放开了农村经营性集体建设用地使用权流转；
1.6.2.3 宅基地流转：
2019年9月11日，中央农办、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》文件提出，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿等。
2020年6月30日，中央全面深化改革委员会第十四次会议通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》，要求探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，实现好、维护好、发展好农民权益；
2020年10月，中央农办、农业农村部批复了全国104个县(市、区)和3个设区市为新一轮农村宅基地制度改革试点地区。
1.6.3 全域土地综合整治想象空间巨大
《自然资源部关于开展全域土地综合整治试点工作的通知》（自然资发〔2019〕194号），可以实现不同用途土地之间的置换、整治、连片，拆就复垦指标可以全省流转，可以调整永久基本农田。从化
1.6.4 最新中央一号文：美丽乡村雏形初现
《中共中央 国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》提出，到2025年，农业农村现代化取得重要进展，城乡基本公共服务均等化水平明显提高。……，农民的获得感、幸福感、安全感明显提高。
《意见》对农村的水、电、气、路、污水处理、垃圾处置，甚至厕所技术革命都提出了细致的要求。
山、水、田、林、路、居、产各功能用地科学布局，基础设施配套齐全、公共服务健全发达、经济高质量发展、人民生活幸福美满的社会主义新社区，前景可期。
1.7 向老城区进军
1.6.1 适用于老城区的改造类型：
老城区的现状与规划条件决定了以微改造为主，辅之以一定的混合改造（中改造），全面改造总体上不会大量出现在老城区。
“十四五”规划提出的“实施城市更新行动”，指的就是旧城镇老旧小区改造，即微改造、混合改造。
1.6.2 老城区旧改的模式
政府主导、国企包办。
南洋电器厂、环市东项目
1.6.3 地产公司向老城区进军？
条件尚未充分成熟，但应认识到向老城区和远郊农村进军是房地产市场的重要机会。锻炼队伍，提升能力，以“绣花”功夫精耕细作的能力，物业运营能力，产业培育能力。
密切关注，有机会不放过，当前可以主动寻找与国企合作的机会。
2、应对
方向：做一个有理想的开发商
2.1 积极响应政府号召
●强化产业导入：
万达的商管、文化、投资三个版块（传统产业）
恒大的新能源汽车
碧桂园的机器人产业
●碳达峰碳中和：
节能减排，生态环保。
2.2.推动自身转型
党的十九大报告对新时代社会治理做了富有深刻内涵的表述，提出要“打造共建共治共享的社会治理格局”。
2.2.1 公司领导要转变思维
野蛮生长→规范运营
量的扩张→质的提升
2.2.2 公司治理要转型升级
经济效益→综合效益
从领导被领导的关系到建设和谐团队：董事会、经理层、监事会、工会和谐共处，团结一致，激发每一个人的主人翁意识。
2.2.3 员工要转变心态、提升能力
克服打工心态，建设集体主义精神，从完成任务到主动作为；
加强学习，提升综合能力，城市更新涉及面积广，要求从业人员不但应熟悉传统的房地产开发业务，还要熟悉群众工作、熟悉历史。
