广州市住房和城乡建设局关于印发广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引的通知

各区政府，各相关单位：

《广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引》已经市政府同意，现印发给你们，请根据工作指引开展城市更新“中改造”相关工作。实施过程中遇到问题，请径向我局反映。

附件：广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引

广州市住房和城乡建设局

2020年6月3日

广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引

为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。

第一条 基本概念

城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造”和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。

第二条 适用范围

城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。

第三条 项目启动

各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。

第四条 确定片区综合改造策划主体

对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。

第五条 片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议

区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。

(一)基本原则。

老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。统筹推进片区综合改造范围内历史文化遗产保护和周边老旧小区微改造，所需资金纳入项目综合改造成本。改造项目因用地、规划条件限制等无法实现资金平衡的，可结合项目实际需求在满足现行相关政策的情况下通过财政支持/补贴、支持市政道路和公建配套设施建设、异地安置（结合市城市更新安置房管理）、容积率转移（例如资源地块捆绑，应明确异地平衡地块位置、规划建设指标等）等方式实现资金平衡；住宅部分选择货币补偿的，相应弃产面积可转换为改造面积由改造主体销售。

(二)成本核算。

“中改造”项目改造成本由“前期费用、拆迁费用、补偿安置费、复建费用和其他费用”构成。其中，前期费用、拆迁费用、复建费用和其他费用在《广州市旧城镇全面改造成本估算核算办法》正式印发执行前，可参考《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13号）的相关标准计列；由市规划和自然资源局牵头，会相关区政府、片区综合改造策划主体，委托不少于5家专业评估机构对改造地块、房屋销售价格等进行预评估并对市区收益分成提出工作意见，作为改造方案成本核算的依据。补偿安置费用根据《广州市旧城镇更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）第十一条，征收补偿安置政策和标准参考《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2017〕18号）。《广州市旧城镇全面改造成本估算核算办法》正式印发执行后，相关成本核算按该办法执行。

由市住房城乡建设局负责对“中改造”项目改造成本估算进行审核，审核结果作为开展下一步工作的依据。

第六条 确定改造主体（土地使用权人）

（一）由区政府牵头，根据审定的片区综合改造方案和调整后的规划条件，确定项目公开招标方案并按照规定程序组织招标。公开招标方案应当明确拆迁补偿和土地出让的内容。其中，涉及土地出让的内容应按照土地出让方案要求编制，可以公开招标的时间节点评估地价作为条件，并按程序提交市土委会审议。

（二）经公开招标确定的“中改造”实施主体，应当将复建安置资金存入监管账户，并与区城市更新负责部门、监管账户开户银行签订三方协议，加强资金使用监管，确保专款专用。

第七条 资金筹集和批复征拆补偿方案

(一)资金筹集。

“中改造”实施主体使用自有资金或与银行等金融机构对接，筹集改造所需资金。

(二)征拆补偿方案批复。

“中改造”实施主体根据审定的片区综合改造方案和公开招标方案，编制详细的拆迁补偿方案，征询改造区域居民对拆迁补偿方案的意见，按程序报区政府批准后实施。

第八条 政府实施行政征收

（一）行政征收。

区政府作为行政征收主体，根据拆迁补偿方案按照国有土地上房屋征收流程开展征收工作，即：区政府发布征收公告——第二轮征询意愿（拆补方案）——启动签约。为控制资金成本，一般须确保2-3年之内完成征拆工作，并将符合审定的片区综合改造方案用地交付给“中改造”实施主体（或项目公司）。

（二）签订征拆协议。

区政府（拆迁行政部门或街道）和中标的“中改造”实施主体签订征拆协议，由属地街道和“中改造”实施主体共同开展征拆工作，并由“中改造”实施主体提供拆迁资金。

第九条 签订土地出让合同

“中改造”实施主体（或项目公司）与政府可以按经审定的片区综合改造方案分期改造，分批供地，签订土地出让合同，取得改造地块以及融资地块的土地使用权，并按供地面积或可建设量分别缴纳土地出让金。

第十条 实施项目开发建设

“中改造”实施主体（或项目公司）按照出让合同要求完成复建区及公共设施建设（涉及老旧小区微改造和历史文化遗产保护利用的，应同步推进或承担老旧小区微改造和历史文化遗产保护利用的资金），推进融资部分开发建设。

第十一条 实施主体退出机制

根据《广东省人民政府关于深化改革加快推进“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号），对于在规定的时限内因拆迁等客观原因确实难以推进的项目，实施主体可向政府申请退出；经审核同意后，政府可依法继续公开招标选定其他单位作为新的实施主体，并由新的实施主体对原实施主体投入费用予以合理补偿。

第十二条 试用时间及修订

本指引由市住房城乡建设局负责解释，自印发之日起实施，有效期三年，并根据实施情况及时进行修订。

附件：广州市城市更新“中改造”操作流程示意图

附件：广州市城市更新“中改造”操作流程示意图