《管理办法》关于地价计收与各方利益分配的规定
《管理办法》统筹兼顾各方利益，规定了地价收益、补偿收益、公共利益的基本原则
一、地价计收
根据《管理办法》第二十三条，政府应收地价=单宗或者区片市场评估价-改造成本。
改造成本包括前期费用、拆除临迁费用、补偿安置费用、搬迁奖励以及公共设施建设支出等实际发生的费用。
（一）广州市的做法
1、旧厂房改造：
（1）工改商办：按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70％缴交土地出让金；
（2）原出让的工业用地改工的：无需缴交土地出让金；
（3）原划拨的和完善历史用地征收手续后的“工改工”用地：按办理土地有偿使用手续时同地段工业用途市场评估价的40％缴交土地出让金；
（4）工改M0的：按照向主管部门申请签订出让合同变更协议时点的同地段办公用途市场评估楼面地价的20%计收；
（5）科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准，利用自有土地进行城市更新改造的，改造后：
①符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用；
②不符合《划拨用地目录》，需办理有偿使用手续的：
甲、教育、医疗、体育可按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收土地出让金；
乙、保留工业用地性质的科研用地：
在不低于国家、省规定的土地出让最低价前提下，可以按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收土地出让金。
丙、市级以上驻穗科研机构的用地：
●科研用地：按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收土地出让金；
●商务设施性质的科研用地：原自有部分可以按照相应地段办公用途市场评估地价的40％、增容部分按照相应地段办公用途市场评估地价的70％计收土地出让金；
上述情形项目均须在土地出让合同中明确整体确权、不可分割转让和违反相关规定须按照商服用途补缴土地出让金等内容。
2、旧村庄改造：
（1）融资地块：按照申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收土地出让金。
（2）复建安置地块：村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与(不含继承)或自行申请补办土地出让时，按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收土地出让金。
3、旧城镇改造
南洋电器厂项目：挂牌成交价与核定成本之间的差额为土地出让金。
（二）佛山市城市更新地价计收政策
1、“旧厂房”更新项目。
（1）“工业提升”类。
“工改工”类城市更新项目，在符合规划、不改变土地用途、不延长土地使用年限情形下，不计收地价款。
（2）“工改居”类（“居住用地”指以住宅为主导功能的用地）。
协议出让价计收标准：城市更新项目规划容积率2.5（含）以下部分，按土地市场价格的50％计收；城市更新项目规划容积率2.5以上部分，按土地市场价格的95％计收。
（3）“工改商”类（“商服用地”指以商服为主导功能的用地）。
协议出让地价计收标准：城市更新项目规划容积率3.0（含）以下部分，按土地市场价格的40％计收；城市更新项目规划容积率3.0以上部分，按土地市场价格的70％计收。
2、“旧村居”更新项目，认定建筑面积2.2倍（含本数）以上部分，按照土地市场价格的40％计收。
3、“旧城镇”更新项目，认定建筑面积2.2倍（含本数）以上部分，按照土地市场价格的100％计收。
（三）东莞市的地价计收政策
1、基本规则：
根据《东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）》（东府办〔2019〕44号），土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造以及集体经济组织与企业合作改造等类型项目以区片市场评估价（设定内涵条件下）、修正系数以及折扣系数为基础，形成地价计收标准。
2、划拨的工业用地：
划拨的工业用地改造的，区片市场评估价按照40%或60%计算；
3、旧村用地
村集体经济组织将集体建设用地转为国有建设用地的，改造为商服或住宅的，按照地价计收标准的30%计收，改造其他的，按照地价计收标准的20%计收。
其中，修正系数包括容积率修正系数和剩余使用年期修正系数，通过对区片市场评估价进行修正，使区片市场评估价能够应用于具体宗地；折扣系数包括工业改商服折扣系数和工业改住宅折扣系数，通过给予改造主体地价折让，调动改造积极性。
二、对原权利人的补偿
（一）政府主导的项目
《管理办法》第二十五条第一款：“三旧”改造项目涉及政府征收、收回、收购土地及房屋的，按照法律法规和有关规定给予补偿安置。
政府主导的项目按规定给予补偿。
（二）市场主导的项目
《管理办法》第二十五条第二款：除前款情形以外的“三旧”改造项目，可以按照协商一致原则给予补偿安置，也可以按照地级以上市人民政府的相关规定给予补偿安置。
市场主导的项目协商补偿。
问题：先协商后征收的项目，前后补偿标准可能不一样，如何对待？番禺区的点状征收项目。
（三）政府收储后公开出让的项目
《管理办法》第二十六条：“三旧”用地由政府收储后公开出让的，可以结合本地实际和改造利益平衡需要，将扣除土地征收、收回、收购等费用以及计提资金后的出让收益的一定比例，或者土地公开成交价款的一定比例补偿给“三旧”用地原权利人。
土地收益支持：60%。广州市多用于旧工厂收储。
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）第12、13条。
三、公共利益
《管理办法》第二十八条：地级以上市人民政府应当根据公共利益需要，明确“三旧”改造公益性用地比例、规模等要求，按照规定程序在国土空间详细规划中予以落实。
《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字[2018]3号）第（十五）条也规定了公益用地移交。
各市大都是不低于15%，按照3号文，一般存在旧城镇、旧厂房改造项目中。但《管理办法》并未作此要求。
公益移交超出15%的部分，大多数地方都会给予容积率补偿。
总的容积率=基础容积率+补偿容积率