旧厂房的升级改造
一、大的背景
经济社会的转型升级，大众创业、万众创新。
二、总的思路
走科技路线，向政府鼓励发展的产业或方向靠拢。
三、支持转型升级的土地政策
一是企业兼并重组中的协议出让。
《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号）企业兼并重组中，可以为原土地使用权人以协议或租赁方式重新安排工业用地。
二是旧工厂搬迁改造中的协议出让。
《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔2014〕9号），对因搬迁改造被收回原国有土地使用权的企业，经批准可采取协议出让方式，按土地使用标准为其安排同类用途用地。改造利用老厂区老厂房发展符合规划的服务业，涉及原划拨土地使用权转让或改变用途的，经批准可采取协议出让方式供地。
三是存量土地再开发中的协议出让。
《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号），完善城镇存量土地再开发过程中的供应方式，鼓励原土地使用权人自行改造，涉及原划拨土地使用权转让需补办出让手续的，经依法批准，可采取规定方式办理并按市场价缴纳土地出让价款。在国家、改造者、土地权利人之间合理分配“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造的土地收益。
四是铁路运输企业的划拨用地转协议出让。
国务院办公厅《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》的规定，铁路运输企业依法取得的划拨用地，因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的，可依法采取协议方式办理用地手续。经国家授权经营的土地，铁路运输企业在使用年限内可依法作价入股、租赁或在集团公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。利用铁路用地进行地上、地下空间开发的，在符合规划的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分层设立建设用地使用权。分层设立的建设用地使用权，符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式办理用地手续；不符合《划拨用地目录》的，可按协议方式办理有偿用地手续。
五是划拨用地补办出让手续。
根据《城市房地产法》第四十条规定，划拨用地可以根据需要办理出让手续，补交土地出让金，但需要经过人民政府批准。实践中，如果带有历史建筑，即属于房地产的，政府一般都会批准；如果是一片光地，则要看此地块的升值潜力如何，如果是住房用地或好地段的商业，则极有可能被政府收回；
六是出让土地改变用途后的协议出让。
根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）等法律政策规定，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。
七是旧村改造中的协议出让。
根据《广州市旧村庄更新实施办法》第二十五条、第二十七条，旧村改造中的融资地块可以协议出让给合作企业，村集体经济组织或其全资子公司。根据《广州市旧厂房更新实施办法》第九条、第十条，经批准自行改造的旧厂改造项目，可以协议出让。
八是村经济发展留用地的协议出让。
村经济发展留用地转性为国有建设用地使用权后，再由政府供应给原村集体，可以协议也可以划拨。
九是“三地”的协议出让。
根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）的规定，在“三旧改造”中，边角地、夹心地、插花地为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续。
十是企事业单位利用自有土地建设的公共租赁住房项目用地。
十一是加工贸易企业异地转型升级中的土地置换。
根据《广东省国土资源厅关于支持珠江三角洲地区加工贸易转型升级发展用地的若干意见》（粤国土资规划发〔2012〕117号）规定，拥有合法土地产权的加工贸易企业实行异地转型升级建设的，在符合土地利用总体规划、城乡规划的条件下，允许各地采取土地置换方式，为原土地使用权人重新安排用地，置换的土地其土地使用权价额折抵不足的，可以货币补齐，以促进转型升级企业集中布局、集聚发展。
十二是加工贸易企业的地价优惠。
根据《广东省国土资源厅关于支持珠江三角洲地区加工贸易转型升级发展用地的若干意见》（粤国土资规划发〔2012〕117号）规定，加工贸易企业转型升级对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。
在符合城乡规划的前提下，加工贸易企业利用工业厂房、仓储用地等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业，不申请土地用途和使用权人变更的，可暂不作为改变用途、不增收土地价款。
十三是加工贸易转型升级企业完善改制用地手续。
根据《广东省国土资源厅关于支持珠江三角洲地区加工贸易转型升级发展用地的若干意见》（粤国土资规划发〔2012〕117号）规定，符合我省“三旧”改造政策，加工贸易企业转型升级属于使用合法集体建设用地且已建成投产的，经土地所有权的集体经济组织同意，可由企业申请将集体建设用地依法征收为国有建设用地，在按规定缴纳相关税费、支付集体经济组织安置补助费和土地补偿后，可以协议出让方式补办供地手续。
符合我省“三旧”改造政策，加工贸易企业转型升级原使用土地属于没有合法用地手续的，可以申请纳入“三旧”改造范围，依据“三旧”改造政策的规定按用地发生时的政策完善用地手续，并以协议出让方式补办供地手续。
五、支持科技企业的其他土地房屋政策
《广州市人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（穗府〔2015〕10号）
五、《广州市旧厂房更新实施办法》有关旧厂升级改造的规定，第十条、第十四条、第十五条