房地产权属调查操作实务
一、 房地产权属调查概述
（一）概念
房地产权属调查（确权），是指搬迁人通过查询被搬迁物业权属登记信息、收集被搬迁人权属证明文件等方式对被搬迁人身份及其与被搬迁物业权属关系进行确认的过程。
（二）调查内容
总的来说，就是查清被搬迁物业的自然状况、权利状况。
自然状况包括：实际用途、实际面积、楼层、朝向、层高、楼龄、位置、门牌、居住或使用状况等；
权利状况包括：权属人、使用人、登记用途、登记面积、权利限制（查封、抵押、异议登记等）、是否欠税费（房产税、土地出让金、水电气费用）、是否存在违法建设等。
重点是以下几点：
1.土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围;
2.建筑物有无合法批准手续，有无加层、超面积、改结构、改用途等情况;
3.确定房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、坐落等。
（二）权属调查的作用
1.查清房屋的实际权益人;
2.查清房屋登记用途、实际用途、登记建筑面积、实际建筑面积等房屋状况；
3.实际权益人作为被拆迁人获得拆迁补偿(保障利益);
4.回迁物业房产证办到实际权益人名下;
5.未确认权属的实际权益人无法行使和享有被拆迁人的权利。
二、房地产权属调查依据
1.《不动产权籍调查技术方案》（国土资发〔2015〕41号）、
4.《东莞市“三旧”改造土地和房屋权籍调查工作方案（试行）》（东国土资〔2017〕264号）
5.《东莞市“三旧”改造单元基本情况调查工作指引》东府〔2014〕147号