东莞市“三旧”改造单元基本情况调查工作指引（东府〔2014〕147号附件3）

一、改造必要性调查

申报改造单元前，应充分调查改造必要性，合理评价改造区域，不为改而改，更不应为了短期利益而见缝插针式、不考虑居住人口后续生活配套成本地改造建设商品住宅项目。

改造必要性可从社会和经济发展、产业转型、城镇建设、文化传承、环境保护、设施配套等不同角度进行分析。例如：

（一）城市基础设施、公共设施亟需完善的改造单元，应调查规划独立占地的城市基础设施、公共设施或其它规划已确定的城市公共利益项目的具体类型、用地面积、影响等情况。

（二）环境恶劣或者存在建筑质量、消防安全、经常性水浸等重大安全隐患的改造单元，应调查相应的具体位置及范围、原因分析、影响等情况。

（三）现有土地用途、土地利用效率、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的改造单元，应调查土地及地上建筑物现状使用情况，及对经济、社会、环境等影响的情况。

二、土地权属调查

（一）调查内容

改造单元阶段的土地调查是指初始调查。主要是摸清各地块用地发生时间、地类情况、权属性质、土地所有者和使用国有土地的单位、编绘地块勘测图。

（二）调查程序

1.收集资料

用地资料主要收集以下四方面内容：

（1）用地发生时间

应利用“二调”航拍的工作底图，核实“三旧”改造范围内各地块的用地发生时间是否在2007年6月底前建成的，目的是核实享受“三旧”改造政策范围。

（2）地类情况

主要调查“三旧”改造范围内建设用地、农用地、未利用地及“三地”的面积。其中，在1：500数字化地籍图上标注建设用地有证（有批文）以及没有任何用地手续的面积。

（3）土地权属性质

利用1：500数字化地籍图，在图中划出集体土地及国有土地的范围，为办理征地手续提供依据。

（4）其它用地资料

2.编绘地块勘测图

对照1：500数字化地籍图，将“三旧”改造范围内的不同的土地所有者、使用国有土地的单位划出来，并根据其用途来划分地块、并按顺序进行编号和计算面积，形成地块勘测图，图面应标注顺序号、权属单位、土地权属性质、用途、面积等内容。

3.土地权属界线核查

4.地类核算

5.填写表格

以地块勘测图上划定的地块为单位，填写调查表。内容包括土地权利人、土地用途、面积、土地权属性质、批准情况、使用状况（包括是否有争议、查封、抵押等），用地发生时间等。

6.调查成果公示及确认

将登记造册每宗地的位置、界线、四至关系、土地使用者或所有者名称等在原权属所在地由镇人民政府（街道办事处）组织进行公示，公示期为15个自然日。

公示期间无异议或异议处理完毕的，调查成果应由国土分局、镇（街道）“三旧”办、权属单位（集体经济组织）盖章确认。

（三）“二调”图件使用

“二调”图件是“三旧”改造范围上报给省国土资源厅的工作底图，主要作为明确“三旧”改造范围内用地发生时间在2007年6月底前的证据，并核算地类情况。目前，主要有两类：

1.航拍的影像图，主要用于初始调查，划定“三旧”改造范围。

2.土地利用现状图，主要用于区分建设用地范围。

由于用地实地状况动态变化，出现“二调”图斑与调查时的地类不相符的情况时，镇（街道）应全面查清各年度土地利用变化情况，选择提供1987年、1999年、2007年、2008年等最有利的图斑进行报批或作出书面说明。其中，违法用地时间的认定原则上以1987年、1999年、2007年卫片监测为依据，亦可提供反映历史事实的“买地合同”等相关证据材料。

“二调”图件的界线、用途等没发生变化的，可利用原有登记发证资料，只需要直接填写《土地房屋权属调查与登记查询明细表》，重点要求填写权属性质及用途，不需要重新确认宗地界线，建议在调查明细表备注栏说明实际使用者。

（四）宗地划分办法

调查土地所有权宗地、集体土地使用权宗地和国有土地使用权宗地等宗地划分主要有两类：

1.已发土地使用证宗地划分：宗地以合法批准的用地范围为划定原则。

2.无合法用地手续宗地划分：历史沿用的宗地以相关土地权属来源证明文件中明确的用地范围确定；没有相关土地权属来源证明文件的，可结合土地利用现状划分宗地。

（五）权属调查成果

1.“三旧”改造范围的CAD矢量文件

2.有关调查表格

三、房屋权属调查

（一）由各镇（街道）“三旧”办对辖区改造单元涉及拆除房屋进行调查登记，统计出涉及拆除房屋数，并将房屋权属人、地址、面积、房产证号、土地证号等基本房屋记入调查大册中。

（二）当地房管所根据调查大册的房产信息，利用房产系统和房产档案等手段将涉及拆除房屋进行筛查，将已办房产证部分的房屋另册登记。

（三）当地房管所根据已办房产证部分的涉及拆除房屋登记册，按东房〔2010〕31号文件，把涉及拆除房屋分成规定的已拆除房屋所有权注销不同登记业务，分类统计；并各镇（街道）“三旧”办通知业主准备有关资料。

（四）已签订补偿协议的房屋权属人，由各镇（街道）“三旧”办行文告知房管所；房管所接到镇（街道）“三旧”办《认定通知书》后，才能按程序为业主办理注销登记业务。

四、人口、产业、经济调查

镇人民政府（街道办事处）组织人员对改造单元范围内的户籍人口、常住人口、产业分布情况、企业名录汇总、规上工业企业数量、限上商贸企业数量、年产值、年纳税额、镇村可支配财政收入等情况进行调查。

五、权利人改造意愿征询

改造单元申请纳入批次计划，应征询单元范围内除综合整治区域的土地使用权人、实际使用人的改造意愿（土地使用权已登记发证的，征询登记的土地使用权人的改造意愿，否则，征询实际使用人的改造意愿）；涉及集体土地的，应同时征询作为土地所有权人的集体经济组织的改造意愿，2/3以上股东代表同意视为该集体经济组织同意改造。

经占总用地面积2/3以上且占总人数2/3以上的土地使用权人、实际使用人同意，及土地所有权人同意，方可申报。