旧村改造中的土地国有与集体利弊辩析

一、村集体土地转国有流程

（一）政策依据：

1.《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）；

2.《广东省人民政府委托“三旧”改造涉及土地征收审批职权实施方案》。

（二）适用条件

1.该集体建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划。

　　2.土地权属清楚，无争议。

　　3.经本集体经济组织(或村民代表大会)2／3以上人员同意。

　　4.已纳入“三旧”改造年度实施计划。

（三）“集转国”程序

村集体经济组织表决决策→村集体经济组织提出申请→区自然资源管理部门审查→报同级人民政府审核→市自然资源管理部门→市人民政府

二、国有和集体的利弊分析

（一）国有

1.优势：可流转。

2.不足：缴交出让金、有期限。

（二）集体

1.优势：无限期、不需要支付出让金。

2.劣势：流转受限。根据新《土地管理法》第63条规定，商业、工业等经营性集体建设用地使用权是可以转让的，但需要相关的地方配套立法；住宅性质不可流转。

三、复建安置房土地的性质问题

（一）目前政府态度：可集体、可国有；可以划拨、可出让。

（二）复建安置地块：可以部分国有、部分集体；

（三）出让金的计收：《广州市旧村庄更新实施办法》第40条

（四）回迁安置的公寓式住房，可否其中一户“集转国”补交出让金，理论上不行。

（五）政策仍有不明晰之处：村民持有的国有土地上的房屋补偿安置后，新房屋可以是国有，如果不交出让金，属于划拨供地；如果补交出让金，就按照第40条规定补交。