国有企业土地资产处置
一、什么是土地资产？
指企业拥有土地使用权（含原划拨用地）的土地及其附着物（含地下建筑物），含境外土地资产。两种使用权：
作为物权的使用权与作为债权的使用权。
本《指导意见》所称的“土地资产”仅指前者。
二、什么是土地资产处置？
企业依法对拥有的土地资产部分或者全部转让给自然人、法人或者其他组织，或以企业股权转让、土地使用权作价入股、合资合作等方式使土地国有权益发生变化的行为。
关键词“权益变化”，这四个字代表了“处置”的实质意义。
什么是权益变化？
权益是一个会计用语，资产＝所有者权益＋负债。
作为一个会计用语，“权益”的含义非常广泛，包括法律上的各种权利，物权、非物权，甚至也包括一些具有或不具有法律意义的“事实”，如，选择哪个平台公开交易等。
《指导意见》的权益变化仅指作为物权的土地使用权的转移，包括全部用地处置、部分用地处置（分割处置与设立共有）、分期合作开发、企业股权转让（指向土地资产的）、土地使用权作价入股、增资扩股、合资合作等。
三、处置土地资产应当遵守什么原则？
（一）先党内、后提交的原则；
先上党委会讨论，通过后再提交董事会，完成法律程序。
（二）公开、公平、公正的原则；
公开是指处置的程序要公开，一般要进场公开交易；
公平是指价格要公道、平等对待所有参与者，不搞歧视；
如果说公开、公平是从程序、条件等有形的方面提出的要求，而公正是从价值、实体等无形的角度提出的要求，包括主客观两个方面，客观方面实质上包括了公平、公开之义，主观方面就是指社会评价比较正面。
（三）政府引导与市场运作相结合的原则；
有形之手与无形之手相结合。前者制定决策、交易规则等；后者通过竞争形成价格、选择交易对手等。
（四）经济效益与社会效益相结合的原则；
与动产不同，土地作为不动产，天生带有一定的“公共”属性，这是因为：
一是因为土地具有“自然垄断”属性，某一地块的位置是独一无二、无法复制的，由其位置所决定，对其周边的环境享有无法剥夺的“搭便车”的便利，也即是说，土地的价值更多的是由周边环境抬升，并地块自身产生或与产权人的努力有关；
二是因为土地具有极度的稀缺性，是资产，更是资源，稀缺资源以一定形式由全社会共享，是题中应有之义；
三是土地是人类一切社会经济活动的载体与平台，是生存之本、发展之基，具有民生与保障属性。
基于以上三点理由，土地利用应当更加彰显社会效益，国有企业在处置土地资产时，也应当更加强调社会效益。
四、土地资产管理的三项基本制度
（一）标图建库制度
“国资监管机构建立企业土地资产数据库，实施动态监控，并通过统筹管理，提升企业土地资产的使用价值，进一步完善我市企业土地资产管理体系。”标图建库的目的有二：
一是清产核资，摸清家底；
二是统筹管理，提升价值。
（二）报告制度
1、总体报告：每年的12月31日前，市属国企按照管理关系将土地资产年初、年末存量情况，本年度处置的土地资产情况，按照管理关系报告市国资监管机构；
2、个案报告：作为个案的土地资产处置报告，按照国资管理的有关规定需要报告的，按照管理关系报告市国资监管机构。个案报告包括四种情形：
（1）需要报市国资监管机构审核的；
（2）需要事先征求市国资监管机构意见的；
（3）处置划拨用地须报告土地行政主管部门对处置方案的审批结果；涉及改变规划用途、办理出让手续等的，企业应报告土地行政主管部门的审核批准文件；
（4）处置土地资产涉及公共管理审批事项或城市更新的，企业应报告有关审核批准文件。
（三）建章立制、规范审批
市属企业要根据实际情况制定企业内部土地资产处置管理制度，明确土地资产处置的决策程序、审批权限及工作流程。
五、土地资产处置的决策权
（一）市国资监管机构审批
1、报市国资监管机构审批的条件
同时符合以下四个条件的土地资产处置，需要报市国资监管机构审批：
（1）广州市范围内；
（2）处置后失去国有控股或国有实际控制的；
（3）达到一定规模的，主要从面积来考虑：广州市中心六区（指越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区，下同）内土地面积（含分期开发）1．5万平方米以上的土地，中心六区以外土地面积（含分期开发）3万平方米以上的；
（4）市国资监管机构认为需要审核或事先征求意见的其他类型土地资产。
2、市国资监管机构审批的形式
（1）审核：国有独资企业处置土地资产；
（2）事先征求意见：国有控股企业、国有实际控制企业。
3、上报市国资监管机构审批的材料
土地资产处置方案、可行性研究报告、法律意见书、董事会决议及其他相关材料。
（二）企业自行决策
1、企业自行决策的案件种类
（1）市属国有全资企业（含不同国资监管机构所监管企业）之间，及其下属国有全资企业之间的土地资产处置；
（2）广州市范围内，土地资产处置后，权益仍为市属国有控股或实际控制的；
（3）广州市范围内，土地资产处置后，虽然权益不再为市属国有控股或国有实际控制，但规模不大；
（4）市属企业处置广州市范围外土地资产；
（5）政府收储、政府征收或自行开发，未改变土地使用性质（国有性质未变）处置土地资产；
（6）国有房地产开发公司处置土地资产的行为；
（7）承担基础设施建设任务的准公益性企业因解决重点基础设施项目资金平衡融资需要的土地资产（包括枢纽站场、轨道交通、高快速路、治水、垃圾处理项目涉及用地）处置行为；
（8）证载用途为商业、商务、办公、住宅、车位等商品类房产物业涉及的土地资产处置事项，由市属企业结合公司章程自主决策规范实施。
2、企业的决策机构
先党委、后提交，董事会决策。
3、董事会决策的要求
（1）充分研究论证：一是要充分体现土地资产的公允、合理价值；二是要价值最大、方案最优，结合城市更新政策对自行改造、交储改造、市场转让等各种方案进行全盘比较；
（2）广泛听取意见：听取法律、规划、策划等各类中介机构的意见，最大限度地前瞻土地前景（重点是规划）、合规性以及土地政策的变动前景、可能的开发利用方案等。
（3）科学规范评估：委托同时具备土地资产评估资质和估价资质的中介机构，按照有关规定，对拟处置的土地资产进行评估，并严格依照国有资产管理规定办理资产评估报告核准或备案，作为确定价格的参考基础。“净地”（光地）处置的情况不多，大都包含房产，因此，还需要同时具备房地产评估资质。
六、土地资产处置方案应当包括哪些内容？
（一）处置地块的基本情况（位置及四至范围、面积、权属、规划用途、规划条件等）；
（二）房屋结构、面积、用途等；
（三）处置地块所在地段的发展前景；
（四）土地权属文件；
（五）土地资产评估情况；
（六）资产处置方案（？）；
（七）人员安置方案；
（八）土地资产处置目的；
（九）土地资产处置方式；
（十）土地资产处置后的用途；
（十一）可行性分析报告；
（十二）转让金标准及政策依据；
（十三）受让方（合作方）条件；
（十四）法律意见书等。
七、在哪些情况下原则上不得处置土地资产？
（一）对存在重大不确定因素的土地资产处置项目，不得进入企业的决策程序。此处的“不确定因素”主要指社会稳定因素，或者重大的规划变更因素等；
（二）土地权属不清晰的；边界有争议（常见）、用地手续不齐备、存在重大权属争议等；
（三）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地权利的；无法转移产权；
（四）共有土地未取得其他共有人同意的；按份共有是例外；
（五）擅自更改土地使用性质的；擅自规划用途，极可能构成违法建设；
（六）已抵押的土地，未经抵押权人同意的；
（七）法律、法规规定不得处置的其他情形。
八、关于土地资产处置的公开交易问题