车位作为执行（抵债）财产的注意事项

一、车位价值应予重视

车位作为一种商品，其价格也受到了成本和供需关系两个方面的影响。车位的成本是由地下空间的土地出让金以及建筑成本两方面构成，相对固定。

在车价越来越内卷的今天，一家有两辆甚至以上的车并不少见。车位在特定区域范围内的供需关系失衡，导致车位价格相对较高。

二、车位转让的相关规定

（一）法律规定：

《民法典》第二百七十六条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（二）地方规定

《房地产开发项目车位车库租售相关问答汇总》（穗建房产〔2024〕47号）摘要如下：

问3：出售车位和车库的前提条件有哪些?（手续繁琐）

答：房地产开发项目建设单位(以下简称建设单位)出售建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库(以下简称车位、车库)前：

一是须取得车位、车库产权证明文件。

二是应当制定销售方案，说明车位规划数量、分布、价格等情况；并将销售方案和相关产权证明文件在公开出售前连续30日在建筑区划内的小区、车库出入口显著位置公示。

三是应当在公开出售车位、车库5日前通过房屋交易信息化平台(即广州市房屋管理系统，以下简称房管系统)上传销售方案、公示等相关信息。

如建设单位公示、上传销售方案后，未按销售方案进行销售或方案内容发生变更的(如公开出售时间延后等)，建设单位应当按照《广东省物业管理条例》第五十四条规定，在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

问8：建设单位可向非业主出售车位和车库吗?（零售对象特定）

答：车位、车库数量未超过本建筑区划内房屋套数的，建筑区划内业主每购买一套房屋，只能相应购买一个车位或车库。车位、车库数量超过本建筑区划内房屋套数的，在保证本建筑区划内业主可购买或租用一个车位或车库的前提下，建设单位方可将剩余的车位、车库出售给本建筑区划内需要购买两个或两个以上车位或车库的业主，及本建筑区划内业主以外的单位或个人。

问15：建设单位可以整体转让车位车库吗?（整体转让的条件严格）

答：建设单位需结业或注销，仍有车位、车库未售出的，可整体转让剩余车位、车库。建设单位整体转让剩余车位、车库前应按有关要求制定、公示、上传车位销售方案等材料。

车位、车库受让人须承诺以下内容：在受让车位、车库后，对车位、车库经营管理及再转让，严格遵守《中华人民共和国民法典》《广东省物业管理条例》《广州市停车场条例》《广州市房屋交易监督管理办法》《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》等相关规。

问21：需结业或注销的建设单位，拟整体转让车位车库需公示什么材料?（整体转让的手续）

答：整体转让车位、车库的项目，建设单位应当公示《XX项目车位、车库出售方案》、产权证明文件、房屋建筑面积测绘成果报告(涉及车位、车库部分)、《XX项目车位车库出售价格公示表》、《整体转让承诺书》、建设用地规划红线图、结业或注销证明文件等材料。住建部门对该类项目予以指导，规范公示行为。

三、车位变现的风险防范

（一）是否已经完成大确权？

（二）是否足额缴清土地出让金？

（三）小区的房车配比是多少？

（四）是否涉及人防车位？

（五）车位是否曾于其他业主进行网签尚未解除？

（六）车位是否曾与其他业主签订过买卖或使用权转让或长期租赁合同

（七）有无涉及抵押权、查封等权利限制

（八）小区是否成立业委会？

（九）小区的信访投诉是否多发？

四、车位使用权转让协议

（一）性质之辩

（二）风险所在：排除工程款优先受偿权的执行。

1.相关规定：

（1）《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释[2023]1号）

（2）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

2、争议与风险：

大量的车位使用权性质之争，发生在执行异议之诉的案件中。

案件的争议焦点为，当车位不动产抵押权人与已经一次性支付车位使用权的买受人之间的权利发生冲突时，车位使用权的买受人可否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定以排除强制执行？

如认为车位使用权转让合同属于租赁合同的，则推断出不能排除强制执行的结论；如认为车位使用权属于买卖合同的，则推断出可以排除强制执行的结论。