自然资源部办公厅关于印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》的通知
(自然资办函〔2023〕364号)
各省、自治区、直辖市自然资源主管部门,新疆生产建设兵团自然资源局:
为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》有关要求,自然资源部会同有关部门研究制定了《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》,现印发给你们。请组织深化农村集体经营性建设用地入市的试点地区结合本地实际,认真抓好贯彻落实,细化实化具体推进方案,审慎稳妥开展试点工作。
附件:深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案
自然资源部办公厅
2023年3月1日
深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案
为健全城乡统一的建设用地市场,稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市试点工作,根据《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》(以下简称《意见》),制定本工作方案。
一、试点总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的二十大精神,以健全城乡统一的建设用地市场为目标,以符合国土空间规划、用途管制和依法取得为前提,以落实农村集体经营性建设用地使用权权能、形成竞争公平有序的市场配置机制和监管规则、有力保护市场交易主体权利为主线,坚持守住底线红线、审慎稳妥推进,探索农村集体经营性建设用地市场交易规则和服务监管体系,完善规则明晰、程序规范、监管到位的入市流程;探索农民集体更好实现对其土地资产的自主管理权,建立分类别、有级差的入市土地增值收益分配机制,合理平衡国家、集体和农民个人利益;探索推动农村集体经营性建设用地与国有建设用地使用权同等进入土地二级市场,激活农村土地资源要素,提高资源配置效率,促进城乡融合发展和乡村振兴。
通过试点,进一步明确入市范围、土地用途、入市方式和程序、监管环节,保障入市土地权能,推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价,在城乡统一的建设用地市场中交易;探索完善农村集体经营性建设用地科学规划和用途管制路径,盘活空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地,提高集体建设用地节约集约利用水平;探索形成可复制、易推广的试点成果,从入市规则、路径和机制等方面为全面开展集体经营性建设用地入市工作提供更为完善的制度、政策和措施保障。
二、具体试点内容
围绕完善农村集体经营性建设用地入市制度体系,探索农村集体经营性建设用地使用权权能实现形式,重点在8个方面深化试点工作。试点县(市、区、旗)可以根据《意见》确定的8个方面开展全面探索,也可以因地制宜选择其中若干方面重点探索。
(一)强化国土空间规划约束和用途管制。重点是探索兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益的规划编制方法,推动农村集体建设用地节约集约利用。
1.依据规划入市。按照国土空间规划,统筹并合理安排农村集体经营性建设用地入市的规模、布局、开发强度和开发时序等,完善功能配套,促进集聚发展。
2.加强规划许可管理。依据详细规划提出拟入市农村集体经营性建设用地的规划条件,未确定规划条件的地块,不得入市交易。明确规划许可管理要求,进一步界定乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证的适用范围,规范并统一规划许可办理事项。完善规划条件、规划许可、规划核实业务链条的实施和监管规定,优化事项流程,提高审批效率,加强执法巡查。保障规划许可管理工作扎实落地,促进农村集体经营性建设用地入市项目规范实施。
3.建立农村存量建设用地盘活机制。指导农村集体经济组织在依法妥善处理原有用地相关权利人的利益关系后,将符合规划的存量集体建设用地,按照农村集体经营性建设用地入市。深入推进农村集体土地整理,盘活闲置存量建设用地,优先用于支持乡村振兴和农村一二三产业融合等发展。
(二)明确土地用途和用地方式。重点是探索适合地方实际的入市方式和具体路径,保障乡村振兴发展用地需求。
4.开展入市土地摸底调查。以第三次全国国土调查及其年度变更调查成果为基础,依据国土空间规划确定的范围,合理选择拟入市宗地,开展地籍调查,划定不动产单元并编制代码,掌握拟入市土地的坐落、四至、界址、面积、权属、规划、流转情况等,摸清可入市后备土地资源,鼓励试点地区探索建立农村集体经营性建设用地数据库,同步纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统。采取“日常十定期”模式,做好集体土地确权登记成果更新,保持成果现势性。
5.探索农村集体经营性建设用地使用方式。在符合规划条件、产业准入和生态环境保护等要求前提下,探索通过出让、出租等方式进行农村集体经营性建设用地入市的具体途径。指导农村集体经济组织将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价,以入股、联营等形式与其他单位或个人共同兴办企业。鼓励农村集体经济组织探索长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等供应方式。
6.完善入市土地经营性用途管理办法。结合试点地区实际细化入市土地的经营性用途,探索入市土地用于工业、商业、保障性租赁住房等不同用途的管理办法。探索通过农村集体经营性建设用地入市保障采矿用地合理需求。指导农村集体经济组织参照同类用途的国有建设用地确定入市土地使用年限。
7.规范农村集体经营性建设用地入市流程。在依法落实民主决策机制基础上,指导农村集体经济组织编制农村集体经营性建设用地出让、出租等方案。参照基准地价等政府公示价格,参考土地估价专业评估机构的评估结果,研究确定入市标底或底价的定价规则。探索建立市、县人民政府对方案提出修改意见的工作机制。指导农村集体经济组织根据方案确定的交易方式,在统一的交易平台公开交易并确定土地使用权人。完善农村集体经营性建设用地入市的市场规则、市场价格体系和市场竞争机制。
(三)建立开发利用监管机制。重点是完善市场调控机制,探索合理控制入市规模和时序的有效措施。
8.建立农村集体经营性建设用地入市监管制度。按照同地同权同责的原则,通过年度建设用地供应计划、入市价格监管、开发利用申报、土地市场动态巡查、信用体系管理等措施,依托国土空间基础信息平台,建立和完善城乡统一的建设用地市场监管机制。研究建立三方监管协议,明确市、县人民政府对农村集体经济组织和土地使用权人使用农村集体经营性建设用地进行监管的事项清单和具体措施。
9.探索入市土地节约集约利用政策。参照国有建设用地中闲置土地的处置要求,创新集体建设用地形成闲置的处理机制,探索政府与农村集体经济组织共同监管的形式,加强对入市土地闲置的监管和处置。探索建立覆盖农村集体建设用地的土地使用标准体系,总结推广农村集体建设用地适用的节地技术和节地模式,更多发挥市场机制促进节约集约用地。
10.妥善处理历史遗留问题。鼓励试点地区探索解决集体建设用地历史遗留问题的政策措施,研究对2009年以前已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地、但尚未取得合法用地手续的历史遗留建设用地的处置办法。在合法合规的基础上,充分发挥村民自治作用,稳妥解决不符合规划、缺乏合法手续、土地利用效率低等历史遗留问题。
(四)健全土地增值收益分配机制。重点是探索合理统筹土地增值收益的有效机制,兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益。
11.探索土地增值收益管理办法。综合分析农村集体经营性建设用地用于工业、商业和保障性租赁住房建设等不同用途的土地增值收益情况,确保农村集体经济组织及其成员从不同用途入市土地所得收益基本均衡。研究出台农村集体经营性建设用地增值收益调节金管理办法。指导农村集体经济组织之间合作入市、合理分配收益。探索镇村联动等形式,拓宽农村集体经营性建设用地入市市场,采用股权分红等形式获得入市收益。
12.完善农民集体土地收益分配机制。指导农村集体经济组织设立农村集体经营性建设用地入市资金专门账户,按规定比例留归集体的土地增值收益,纳入农村集体资产统一管理,及时公开资金使用情况,严格监督管理。鼓励试点地区研究制定相应的政策措施,明确分配原则,规范分配程序,监督收益使用,规避资金风险,切实维护农村集体经济组织及其成员的合法权益。
(五)研究入市与成片开发土地征收之间的协同机制。重点是做好成片开发土地征收与入市试点工作的衔接,实现两种方式在保障合理用地需求方面的有机统一。
13.探索入市保障项目用地制度。按照宏观经济调控、产业发展布局、基础设施配套等要求,统筹国有和集体建设用地数量,将农村集体经营性建设用地纳入年度建设用地供应计划。探索区分城镇开发边界内外,合理安排年度入市和成片开发土地征收的规模、用途、布局等,探索实现两种用地制度相互补充的政策措施。鼓励试点地区探索制定通过集体建设用地入市渠道保障用地需求的建设项目目录或清单。
14.探索入市农民权益保障机制。按照不低于被征地农民补偿水平的标准,指导农村集体经济组织做好入市涉及使用权调整相关农民的补偿等工作。鼓励试点地区研究集体建设用地入市收益与土地征收补偿大体平衡的有效措施。
15.协同推进改革形成合力。统筹推进农村集体经营性建设用地入市与深化农村宅基地制度改革、农村集体产权制度改革,做好与城乡融合发展、乡村振兴等重大国家战略的衔接。试点地区应强化产业、金融等配套机制,充分发挥政策集成效应。根据国家及地方有关产业发展相关规定,研究完善农村集体经营性建设用地准入政策。鼓励试点地区结合地方实际,探索各类产业项目的供地方式,支持农村一二三产业融合发展。
(六)探索入市土地用于保障性租赁住房建设。重点是探索稳妥有序将入市土地依据规划用于保障性租赁住房建设的有效措施。
16.坚持供需匹配支持利用农村集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。落实国家加快发展保障性租赁住房的要求,探索利用入市土地建设保障性租赁住房,合理解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。建设保障性租赁住房应充分考虑职住平衡,综合区位、配套基础设施建设等因素,优先使用城区、靠近产业园区或交通便利区域的土地。
17.严格入市土地建设保障性租赁住房的监督管理。在试点期间,入市土地不得用于建设商品住房。用于保障性租赁住房建设的入市土地应一并纳入年度住宅用地供应计划。严格规范入市土地用于保障性租赁住房建设要求,保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,严禁改变保障性租赁住房性质,保障性租赁住房不得上市销售或变相销售,严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。
(七)维护市场主体合法权益。重点是探索农村集体经营性建设用地使用权权能的实现形式,通过强化合同管理,提升市场主体参与意愿。
18.明确农村集体经营性建设用地使用权权能。参照同类用途的国有建设用地,研究农村集体经营性建设用地使用权的出让方式、出让年限和适用范围等。探索农村集体经营性建设用地进入土地二级市场的交易规则,明确除法律、行政法规另有规定或者合同双方另有约定外,以出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押等。研究细化因乡(镇)村公共设施和公益事业建设等需要收回农村集体经营性建设用地使用权的具体情形,探索依法给予土地使用权人合理补偿的标准规范。鼓励试点地区结合实际,探索国有和集体建设用地统一配置、建设、登记机制。规范做好农村集体建设用地登记工作。
19.创新入市土地抵押贷款等金融产品。规范入市土地抵押管理,明确各类已入市的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款,探索银行业金融机构、企业、自然人作为抵押权人申请以农村集体经营性建设用地使用权办理不动产抵押的具体路径。鼓励试点地区研究制定农村集体经营性建设用地入市融资方案,在同权同价同责的原则下,探索适应农村集体经营性建设用地的融资政策,推出更合适的金融产品与服务,满足多元化融资需求。研究出台入市土地抵押贷款管理办法。
20.完善集体建设用地交易信息公开制度。试点地区应按照土地市场信息公开要求、政府公示地价制度等,及时向市场发布用地政策、用地价格、供应计划、供应公告、供应结果等相关信息,畅通农村集体经营性建设用地等交易主体获得市场整体信息的基本渠道,保障农村集体经营性建设用地等公开交易。
21.规范入市合同管理。入市宗地成交并完成公示后,指导农村集体经济组织与土地使用权人参照合同示范文本签订书面合同,载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求,约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式,以及违约责任和解决争议的方法等。入市合同应报市、县人民政府自然资源主管部门备案。土地使用权人凭合同等规定的材料到市、县自然资源主管部门办理相关规划手续,依法办理开发建设需要的其他事项。
22.建立三方监管协议制度。探索市场主体愿用、会用农村集体经营性建设用地的政策措施,明确自然人、法人和其他组织均可依法取得农村集体经营性建设用地使用权,按合同约定的相关权利义务进行土地开发、利用和经营。在出让合同基础上,鼓励试点地区依据农村集体经营性建设用地开发利用要求,本着平等、自愿、诚信、守约的原则,通过签订三方监管协议等方式,明确政府、农村集体经济组织与土地使用权人等各方权利和义务。
(八)尊重农民入市主体地位。重点是探索入市相关议事决策机制,维护农村集体经济组织的入市主体地位。
23.明确入市主体。根据乡(镇)、村、组等集体经济组织的不同形态和发育程度,指导农村集体经济组织综合分析入市和成片开发土地征收的利弊和影响,尊重农村集体经济组织成员对入市、成片开发土地征收的选择权,充分听取其意见建议和合理诉求。试点地区应积极推动成立农村集体经济组织并完成注册登记,入市主体为具备所有者身份的农民集体和依法代表行使所有权的农村集体经济组织,探索由其委托的具有市场法人资格的组织,依据授权委托书代理实施入市。
24.健全民主决策机制。注重发挥基层党组织的领导核心作用,按照村民自治原则,实现农民集体对农村集体经营性建设用地的自主管理和民主决策。依法拟定入市方案、土地收益分配、资金使用等事项,落实财务公开和信息公示制度,及时公示入市土地成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况,切实保护农村集体经济组织成员的权利。
三、试点名单
在保留原有33个试点县(市、区)的基础上,各省(自治区、直辖市)结合实际,综合考虑不同地域、不同发展水平、不同产业特色等因素,优先选择存量农村集体经营性建设用地多、国土空间规划和不动产登记等基础性工作扎实、集体和农民有共同意愿、产业发展有现实需求的县(市、区、旗),用两年左右时间深化试点。试点县(市、区、旗)具体数量原则上不得超过本省份县(市、区、旗)数量的10%,做到稳妥可控。同等条件下,试点县(市、区、旗)优先安排在农村宅基地制度改革试点地区、国家城乡融合发展试验区以及农村改革试验区等。
同时,根据《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》《海南自由贸易港建设总体方案》有关要求,支持海南在全省开展入市试点。根据《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》有关精神,适当增加浙江入市试点数量。
各省(自治区、直辖市)政府报送试点名单详见附件。
四、实施步骤
试点工作为期两年,2022年底启动,2024年底结束。总体分为准备部署、组织实施、试点总结三个阶段。
(一)准备部署阶段(2023年3月前)
2023年3月底前,省级政府要依据《意见》及本工作方案,指导试点县(市、区、旗)制定具体推进方案。试点县(市、区、旗)党委和政府要高度重视,明确工作机构,制定具体推进方案,确保试点工作稳妥有序开展。同时,抓紧做好部署启动试点、建立工作协调机制、开展入市土地调查摸底、入市试点工作培训等前期工作。
(二)组织实施阶段(2023年3月-2024年12月)
试点县(市、区、旗)在做好入市土地调查摸底、科学编制村庄规划并完成国土空间规划“一张图”实施监督信息系统建设,完成农村集体经济组织登记、集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记以及农村集体建设用地基准地价编制、公布等工作基础上,按照具体推进方案稳妥有序开展试点工作。2023年12月底前,试点县(市、区、旗)要形成年度工作报告,报省级政府。省级政府要跟踪进展,研究问题,并于2024年1月底前形成省级年度工作报告送自然资源部。
(三)试点总结阶段(2024年10月-12月)
2024年10月底前,试点县(市、区、旗)要形成全面系统的总结报告,报省级政府。11月底前,省级政府形成省级总结报告,根据《意见》要求按程序报告有关情况。12月底前,自然资源部会同相关部门研究提出制定完善有关政策和进一步推进工作的意见建议,报党中央、国务院。期间,自然资源部会同有关部门适时组织专家对试点县(市、区、旗)工作情况进行评估。
五、保障措施
(一)加强组织领导。根据《意见》,各省(自治区、直辖市)党委和政府要对本地区农村集体经营性建设用地入市负总责,加强组织领导和监督检查,统筹协调各部门切实抓好试点工作。省级政府不仅要选好试点,还要组织相关部门指导试点县(市、区、旗)制定好具体推进试点的工作方案,结合地区实际研究制定落实举措和政策细则,做好跟踪指导和总结评估,推动落实各项试点工作任务。试点县(市、区、旗)要夯实工作基础,研究制定相应的工作规则,通过制定时间表和路线图等方式,细化年度工作计划,指导农村集体经济组织把试点的各项任务和措施落到实处。
(二)规范试点实施。深化农村集体经营性建设用地入市试点,事关农民切身利益,涉及各方面利益重大调整,必须严格准入条件、规范程序。试点地区要确保试点封闭运行,风险可控,试点中遇到的重大问题要及时反映。要严格落实国土空间规划和用途管制要求,严守耕地和永久基本农田、生态保护红线,推进土地资源节约集约利用。要抓住“两项前置条件”,加快完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划,完成集体土地所有权和使用权确权登记;要紧盯“三项负面清单”,不能通过农用地转为新增建设用地入市,不能把宅基地纳入入市范围,符合入市条件的土地不能搞商品住宅开发;要探索“两项重点机制”,兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制,保护农民集体和个人权益,保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。严禁试点地区各级政府及其部门借道农村集体经营性建设用地使用权抵押融资新增隐性债务。(三)健全工作机制。自然资源部会同相关部门建立共同深化试点的工作协调机制,按照职责分工,统筹协调和指导各地稳妥推进农村集体经营性建设用地入市试点工作,并对试点地区因入市涉及的规划调整等给予支持。各省(自治区、直辖市)和试点地区应参照建立相应的试点工作协调机制,统筹自然资源、发展改革、财政、生态环境、住房城乡建设、农业农村、银保监等部门力量,立足各自职能,明确任务分工,加强协调配合协同推进试点工作,注重及时发现和解决出现的矛盾和问题,适时总结经验做法,确保试点工作有序推进。
(四)强化宣传引导。各省(自治区、直辖市)政府要指导试点县(市、区、旗)正确把握舆论导向,准确发布农村集体经营性建设用地入市试点相关政策解读和市场信息,妥善回应社会关切。加强对试点典型案例、试点成效的总结推广,及时宣传报道试点工作中的新举措、新成效、新亮点,为深化入市试点工作营造良好舆论环境和社会氛围。进一步健全信息发布制度,充分调动农村集体经济组织和市场主体参与入市试点工作的积极性,提高社会各界的参与感和获得感,促进农村集体经营性建设用地市场的培育和发展。
附件
深化农村集体经营性建设用地入市试点地区名单
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天津市:武清区、滨海新区、静海区、蓟州区
河北省:石家庄市平山县、唐山市滦州市、秦皇岛市青龙满族自治县、秦皇岛市昌黎县、邯郸市馆陶县、邯郸市魏县、邯郸市武安市、邢台市宁晋县、邢台市威县、保定市阜平县、保定市安国市、张家口市宣化区、张家口市张北县、张家口市蔚县、承德市丰宁满族自治县、沧州市任丘市、廊坊市霸州市、衡水市深州市、定州市、辛集市、河北雄安新区
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西藏自治区:拉萨市曲水县
陕西省:西安市灞桥区、西安市阎良区、西安市高陵区、宝鸡市凤翔区、咸阳市三原县、渭南市临渭区、延安市富县、汉市汉台区、安康市旬阳市
甘肃省:兰州市皋兰县、白银市靖远县、天水市清水县、武威市凉州区、酒泉市肃州区、庆阳市正宁县、定西市陇西县、陇南市礼县、临夏回族自治州临夏县青海省:西宁市湟源县、海东市乐都区、海东市民和回族土族自治县、海东市互助土族自治县、海西蒙古族藏族自治州德令哈市、海西蒙古族藏族自治州都兰县
宁夏回族自治区:银川市贺兰县、石嘴山市平罗县、吴忠市盐池县、中卫市中宁县
新疆维吾尔自治区:乌鲁木齐市乌鲁木齐县、吐鲁番市高昌区、昌吉回族自治州奇台县、博尔塔拉蒙古自治州博乐市、巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市、喀什地区喀什市、和田地区和田市、伊犁哈萨克自治州伊宁市、塔城地区沙湾县、阿勒泰地区阿勒泰市
附件
深化农村集体经营性建设用地入市试点地区名单
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