肇庆市人民政府关于公布肇庆市端州区城镇基准地价更新项目成果的通知

端州区人民政府，市政府有关部门、直属有关单位：

　　为确保我市端州区基准地价适应土地市场发展的需要，进一步强化土地资源管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2022〕1274号）等有关规定，我市编制了新一轮端州区城镇基准地价，现予以公布。实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

　　本基准地价自公布之日起施行，《肇庆市人民政府关于公布肇庆市端州区基准地价的通知》（肇府函〔2018〕992号）同时废止。

　　附件：肇庆市端州区城镇基准地价更新项目成果

　　肇庆市人民政府

2023年5月30日

附件：

肇庆市端州区城镇基准地价更新项目成果

一、评估范围

本次肇庆市端州区城镇基准地价更新项目的工作范围以城市总体规划的规划区范围为基础，结合各片区的详细性规划和影像图等材料进行确定，包括端州区中心城区和双龙片区，评估总面积约105.20平方公里。

二、基准地价内涵

基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业、公共管理与公共服务、公用设施等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度条件下，分用途的土地使用权价格。具体是指：

商业路线价内涵：估价期日为2022年6月30日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整），宗地标准宽度设定为5米，标准深度设定为12米条件下，商服用地国有土地使用权的区段平均首层楼面地价。

商服用地基准地价内涵：估价期日2022年6月30日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整）条件下，商服用地国有土地使用权的区域单位面积地价和平均楼面地价。

住宅用地基准地价内涵：估价期日为2022年6月30日，设定容积率为2.0，土地使用年期为70年，土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整）条件下，住宅用地国有土地使用权的区域单位面积地价和平均楼面地价。

工业用地基准地价内涵：估价期日为2022年6月30日，设定容积率为1.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，工业用地国有土地使用权的区域单位面积地价。

公共管理与公共服务用地基准地价内涵：估价期日为2022年6月30日，设定容积率为2.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整）条件下，公共管理与公共服务用地国有土地使用权的区域单位面积地价和平均楼面地价。

公用设施用地基准地价内涵：估价期日为2022年6月30日，设定容积率为1.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，公用设施用地国有土地使用权的区域单位面积地价。

根据肇庆市端州区土地房地产市场的发展情况和政府地价管理的需要，选用路线价、级别价作为基准地价的基本表现形式。商业路线价采用首层楼面地价，商服用地、住宅用地以及公共管理与公共服务用地基准地价采用单位面积地价和平均楼面地价表现形式，工业用地和公用设施用地基准地价采用单位面积地价表现形式。

具体表现形式分别为：

表2-1 肇庆市端州区2022年城镇基准地价内涵表

土地用途项目	商服用地	住宅用地	工业用地	公共管理与公共服务用地	公用设施用地
估价期日	2022年6月30日
土地开发程度	六通一平	六通一平	五通一平	六通一平	五通一平
法定使用年期	40年	70年	50年	50年	50年
设定容积率	2.0	2.0	1.0	2.0	1.0
价格表现形式	首层楼面地价、平均楼面地价、单位面积地价	平均楼面地价、单位面积地价	单位面积地价	平均楼面地价、单位面积地价	单位面积地价
价格表现形式	商业路线价、级别价	级别价	级别价	级别价	级别价

注：“六通一平”是指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整；“五通一平”是指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整。

表2-2 公共服务用地基准地价评估类型划分

评估类型划分	土地利用现状用途分类	备注
公共管理与公共服务用地	机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地	对应《用地用海分类》中，08公共管理与公共服务用地
公用设施用地	公园与绿地、公用设施用地	对应《用地用海分类》中，13公用设施用地和14绿地与开敞空间用地

注：《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》简称：《用地用海分类》。

三、端州区各用途级别基准地价

表3-1 肇庆市端州区2022年城镇基准地价结果表

土地用途级别	商服用地			住宅用地			工业用地		公共管理与公共服务用地			公用设施用地
	平均楼面地价	单位面积地价		平均楼面地价	单位面积地价		单位面积地价		平均楼面地价	单位面积地价		单位面积地价
	元/平方米	元/平方米	万元/亩	元/平方米	元/平方米	万元/亩	元/平方米	万元/亩	元/平方米	元/平方米	万元 /亩	元/平方米	万元/亩
Ⅰ级	3110	6220	414.67	2984	5968	397.87	1215	81.00	850	1700	113.33	1065	71.00
Ⅱ级	2530	5060	337.33	2105	4210	280.67	1120	74.67	675	1350	90.00	840	56.00
Ⅲ级	1980	3960	264.00	1515	3030	202.00	935	62.33	530	1060	70.67	660	44.00
IV级	1375	2750	183.33	1080	2160	144.00	825	55.00	380	760	50.67	470	31.33
V级	1080	2160	144.00	750	1500	100.00	/	/	/	/	/	/	/

注：①商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地设定容积率为2.0；工业用地、公用设施用地设定容积率为1.0；②采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地应选用平均楼面地价。

四、端州区各用途土地级别范围

表4-1 肇庆市端州区土地定级结果表

单位：平方公里

用地类型	级别	级别范围	面积	占总面积比例
商服用地	Ⅰ级	①顺康路—康乐北一街—康乐北路—黄塘路所包含范围； ②星荷路—龙安东街—龙安路—城北路—宝月路—宋城一路—睦民路—天福小区西侧支路—江滨四路—天宁南路—建设三路—文明路—雅图路—莲湖东路—端州四路—莲湖西路所包含范围； ③砚都大道—叠翠路—新园北路—信安四路所包含范围； ④新园中路—信安五路—祥福路—带村路所包含范围；	2.00	1.90%
	Ⅱ级	星荷路—翠星路—康乐北路—翠湖路—西江北路—西江南路—宋城二路—康乐南路—南溪路—人民南路—人民南路外围评估范围线—明珠路—建设二路—古塔中路—和平路—前进北路—端州三路—岗美路—信安五路—祥福路—黄岗四路—新园中路—沙头村路—砚都大道—信安三路—东湖北路—星湖大道—东岗西路—肇庆大道—砚都大道—七星岩风景区所包含范围（Ⅰ级范围除外）；	14.04	13.35%
	Ⅲ级	肇庆大道—广佛肇城际轨道—风华路—玑东路—端州七路—西江大桥—西江大桥外围评估范围线—肇庆大桥—砚都大道—建设一路—紫云路—端州一路—蓝塘中路—信安二路—信安一路—星湖大道—前村路所包含范围（Ⅰ、Ⅱ级范围除外）；	27.17	25.83%
	IV级	①龙塘北路—龙塘南路—龟顶山边—龟顶山边外围评估范围边界线—北岭四路—毓秀路—站北路—外坑路—北岭五路—肇庆大道—大棠二路—睦州北路—智慧路所包含范围（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级范围除外）； ②广佛肇高速匝道—龙园三路—双龙南路—龙园四路—双龙大道所包含范围；	41.53	39.48%
	V级	评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级范围除外）。	20.46	19.45%
	合计		105.20	100%
住宅用地	Ⅰ级	西江北路—翠湖路—康乐北路—翠星路—人民北路—黄塘路—龙安路—端州五路—城北路—宝月路—宋城一路—建设三路—文明路—端州四路—星湖大道—信安六路—信安五路—祥福路—黄岗四路—新园中路—信安四路—信安三路—信安二路—蓝塘中路—星湖大道—东岗西路—肇庆大道所包含范围；	18.81	17.88%
	Ⅱ级	①广佛肇城际轨道—白沙路—大鼎二路—珑湖公园周边—龟顶山边—龟顶山外围评估范围线—江滨六路—山河路—西湖路—白沙路—宋城三路—宋城二路—康乐南路—南溪路—江滨二马路—天宁南路—建设三路—古塔中路—和平路—前进北路—端州三路—端州二路—河旁路—河旁路外围评估范围线—蓝塘南路—端州一路—前村路—肇庆大道—广佛肇高速匝道—北岭一路—学院路—肇庆大道所包含范围（Ⅰ级范围除外）； ②石牌路—七星三路—七星四路—翠岭二路—北岭四路—北岭山边外围评估范围线所包含范围；	26.53	25.22%
	Ⅲ级	端州八路—端州七路—龙塘路—大鼎路—睦洲南路—江滨七路外围评估范围线—翠岭六路—北岭四路—站北路—肇庆大道所包含范围（Ⅰ、Ⅱ级范围除外）；	41.28	39.24%
	IV级	①江滨七路外围评估范围线—睦洲南路—大鼎三路—龙塘南路—端州七路—端州八路—肇庆大道—站北路—毓秀路—北岭山边外围评估范围线所包含范围（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级范围除外）； ②广佛肇高速匝道—龙园三路—双龙南路—龙园四路—双龙大道所包含范围；	8.23	7.82%
	V级	评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级范围除外）。	10.35	9.84%
	合计		105.20	100%
工业用地	Ⅰ级	西江北路—西江南路—江滨南路外围评估范围线—河旁路—岗头路—黄岗四路—祥福路—信安五路—信安四路—砚都大道—端州一路—紫云路—明月路—蓝塘中路—星湖大道—东岗西路—肇庆大道所包含范围；	33.43	31.78%
	Ⅱ级	北岭山边外围评估范围线—翠岭六路—玑西路—肇庆大道—大桥路—西江大桥—西江大桥外围评估范围线所包含范围（Ⅰ级范围除外）；	40.58	38.57%
	Ⅲ级	北岭山边外围评估范围线—翠岭六路—肇庆大道—大桥路—西江大桥—西江大桥外围评估范围线所包含范围（Ⅰ、Ⅱ级范围除外）；	20.07	19.08%
	IV级	评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级范围除外）。	11.12	10.57%
	合计		105.20	100%
公共管理与公共服务用地	Ⅰ级	西江北路—黄塘路—人民北路—端州五路—端州四路—星湖大道—蓝塘北路—石东路—任贤路—肇庆大道所包含范围；	14.22	13.52%
	Ⅱ级	①大桥路—端州六路—西江南路—宋城二路—康乐南路—南溪路—江滨二马路—天宁南路—建设三路—古塔中路—古塔北路—信安六路—信安五路—信安四路—信安三路—信安二路—蓝塘中路—星湖大道—东岗西路—肇庆大道所包含范围（Ⅰ级范围除外）； ②山河路—西湖路—白沙路—大鼎二路所包含范围；	10.2	9.70%
	Ⅲ级	①北岭山边外围评估范围线—翠岭六路—站北路—肇庆大道—龙塘北路—端州七路—郡岗路—大鼎路—睦州南路—江滨七路外围评估范围线所包含范围（Ⅰ、Ⅱ级范围除外）； ②广佛肇高速匝道—龙园三路—双龙南路—龙园四路—双龙大道所包含范围；	61.24	58.21%
	IV级	评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级范围除外）。	19.54	18.57%
	合计		105.20	100%
公用设施用地	Ⅰ级	西江北路—西江南路—江滨南路外围评估范围线—河旁路—端州二路—端州一路—蓝塘中路—星湖大道—岗西路—肇庆大道所包含范围；	35	33.27%
	Ⅱ级	翠岭六路—玑西路—肇庆大道—广佛肇城际轨道—江滨南路外围评估范围线所包含范围（Ⅰ级范围除外）；	41.01	38.98%
	Ⅲ级	北岭山边外围评估范围线—翠岭六路—玑西路—肇庆大道—广佛肇城际轨道—江滨南路外围评估范围线所包含范围所包含范围（Ⅰ、Ⅱ级范围除外）；	18.07	17.18%
	IV级	评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级范围除外）。	11.12	10.57%
	合计		105.20	100%

注：①表中级别范围是概略描述，使用时请注意参照对应用途级别基准地价图，以基准地价图图形界线确定级别范围；表中个别数据不闭合的情况是由四舍五入所致。

五、商业路线价

表5-1 肇庆市端州区2022年商业路线价表

单位：元/平方米

序号	路段名称	路线段起点	路线段终点	首层楼面地价
1	伴月路	西江北路	星荷路	6776
2	蓓蕾北路	古塔中路	前进中路	6700
3	厂排街	白沙路	西江大桥	3661
4	翠湖路	西江北路	康乐北路	7622
5	翠星路	康乐北路	星荷路	6383
6	叠翠南路	棠岗路	新元北路	8135
7	端州二路	岗美路	祥福路	6410
8	端州六路	西江北路	人民北路	8554
9	端州七路	睦州北路	西江北路	5208
10	端州三路	古塔北路	岗美路	7319
11	端州四路①	天宁北路	文明路	13498
12	端州四路②	文明路	工农北路	11611
13	端州四路③	工农北路	古塔北路	8222
14	端州五路	人民中路	天宁北路	10109
15	端州一路	祥福路	蓝塘中路	5685
16	二塔路	端州三路	江滨三路	5453
17	风华路	玑西路	西江北路	5292
18	芙蓉路	黄塘路	端州六路	5292
19	工农北路	端州四路	建设三路	9603
20	工农南路	建设三路	江滨四路	7306
21	古塔北路	信安六路	和平路	8005
22	古塔中、南路	和平路	江滨四路	6909
23	和平路	工农北路	二塔路	7924
24	河旁路	端州二路	江滨二路	7840
25	荷花路	大桥路	西江北路	8023
26	黄塘路	大桥路	人民北路	6287
27	玑东路	肇庆大道	端州七路	4562
28	建设二路	古塔中路	二塔路	8249
29	建设三路①	天宁北路	文明路	12823
30	建设三路②	文明路	古塔中路	10040
31	景泰路	信安六路	端州三路	7708
32	康乐北路①	伴月路	黄塘路	8568
33	康乐北路②	黄塘路	端州六路	12065
34	康乐南路	宋城二路	江滨五路	4948
35	康乐中路	端州六路	宋城二路	6249
36	蓝塘北路	肇庆大道	星湖大道	5993
37	蓝塘中路	星湖大道	信安二路	5489
38	前进北、中、南路	端州三路	江滨三路	6670
39	前沙街	西江大桥	西江南路	4783
40	大桥路	风华路	端州七路	5504
41	人民南路	人民中路	江滨五路	5292
42	人民中路	端州六路	宋城二路	8056
43	宋城二路	西江南路	人民中路	8141
44	宋城一路	人民中路	天宁北路	8521
45	棠岗路	星湖大道	信安五路	8749
46	天宁北路	端州四路	建设三路	18351
47	天宁南路	建设三路	江滨四路	11402
48	文明路	端州四路	建设三路	9518
49	西江北路①	肇庆大道	伴月路	5387
50	西江北路②	伴月路	端州六路	7403
51	西江南路	端州六路	江滨五路	8432
52	新园北路	星湖大道	叠翠路	6953
53	信安六路	古塔北路	棠岗路	8080
54	信安四、五路	棠岗路	砚都大道	9075
55	信安一、二、三路	砚都大道	星湖大道	5698
56	星湖大道①	古塔北路	砚都大道	8901
57	星湖大道②	砚都大道	东岗东路	6440
58	正西路	西江南路	康乐南路	5779

注：①待估宗地所处地段存在路线价的商服用地，临街深度小于或等于12米的宗地，执行所在路段的商业路线价标准；临街深度大于12米的宗地，执行所在区域级别基准地价标准；②临多条商业路线价的待估宗地，应选用待估宗地开口所在路线的路线价，开口多个或未明确的按照熟高原则，即多条路线中的最高路线价进行计算。

六、各用途基准地价修正体系

6.1 商服用地基准地价修正体系

肇庆市端州区商服用地基准地价修正体系包括区域因素修正、容积率修正、楼层修正、剩余使用年期修正、期日修正、临路条件修正、临街类型修正、其他个别因素修正、土地开发程度修正及用地类型修正等。

6.1.1 计算公式

待开发项目：P开＝P楼×Kt×（1+）×Kv×Ky×Kq×Kl×Kj×Kg± D

已建成项目：P建＝P楼×Kt×（1+）×Klx×Ky×Kq×Kl×Kj×Kg± D

式中：

P开	——	待开发项目宗地平均楼面地价
P建	——	已建成项目第n层平均楼面地价
P楼	——	待估宗地所在级别的基准地价（楼面地价）
Ki	——	第i个区域因素修正系数
Kt	——	用地类型修正系数
Kv	——	容积率修正系数
Klx	——	楼层修正系数
Ky	——	剩余使用年期修正系数
Kq	——	期日修正系数
Kl	——	临路条件修正系数
Kj	——	临街类型修正系数
Kg	——	其他个别因素修正系数
D	——	土地开发程度修正值

6.1.2 修正体系

6.1.2.1 区域因素修正

影响商服用地地价的区域因素较多，经过筛选并征询当地专家的有关意见，选取对宗地地价影响幅度较大的区域因素，确定区域因素修正系数。区域因素包括繁华程度、交通条件、基本设施状况、人口状况、城镇规划。其修正系数如下：

表6-1-1 端州区商服用地区域因素修正系数表（Ⅰ级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
繁华程度	距商服中心近、在大型宾馆区范围内，人流畅旺	距商服中心、宾馆区较近，人流较畅旺	距商服中心、宾馆有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0564	0.0282	0	-0.0251	-0.0502
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0394	0.0197	0	-0.0176	-0.0352
基本设施状况	市政供水，供水保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水，供水保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水，供水保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水，供水保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水，供水保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0336	0.0168	0	-0.0150	-0.0300
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0254	0.0127	0	-0.0113	-0.0226
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0182	0.0091	0	-0.0081	-0.0162

表6-1-2 端州区商服用地区域因素修正系数表（II级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
繁华程度	距商服中心近、在大型宾馆区范围内，人流畅旺	距商服中心、宾馆区较近，人流较畅旺	距商服中心、宾馆有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0514	0.0257	0	-0.0223	-0.0446
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0360	0.0180	0	-0.0156	-0.0312
基本设施状况	市政供水，供水保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水，供水保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水，供水保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水，供水保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水，供水保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0308	0.0154	0	-0.0133	-0.0266
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0232	0.0116	0	-0.0101	-0.0202
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0166	0.0083	0	-0.0072	-0.0144

表6-1-3 端州区商服用地区域因素修正系数表（III级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
繁华程度	距商服中心近、在大型宾馆区范围内，人流畅旺	距商服中心、宾馆区较近，人流较畅旺	距商服中心、宾馆有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0452	0.0226	0	-0.0186	-0.0372
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0316	0.0158	0	-0.0130	-0.0260
基本设施状况	市政供水，供水保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水，供水保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水，供水保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水，供水保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水，供水保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0270	0.0135	0	-0.0111	-0.0222
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0204	0.0102	0	-0.0084	-0.0168
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0146	0.0073	0	-0.0060	-0.0120

表6-1-4 端州区商服用地区域因素修正系数表（IV级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
繁华程度	距商服中心近、在大型宾馆区范围内，人流畅旺	距商服中心、宾馆区较近，人流较畅旺	距商服中心、宾馆有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0378	0.0189	0	-0.0142	-0.0284
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0264	0.0132	0	-0.0099	-0.0198
基本设施状况	市政供水，供水保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水，供水保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水，供水保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水，供水保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水，供水保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0224	0.0112	0	-0.0085	-0.0170
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0170	0.0085	0	-0.0064	-0.0128
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0122	0.0061	0	-0.0046	-0.0092

表6-1-5 端州区商服用地区域因素修正系数表（V级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
繁华程度	距商服中心近、在大型宾馆区范围内，人流畅旺	距商服中心、宾馆区较近，人流较畅旺	距商服中心、宾馆有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0296	0.0148	0	-0.0103	-0.0206
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0208	0.0104	0	-0.0072	-0.0144
基本设施状况	市政供水，供水保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水，供水保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水，供水保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水，供水保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水，供水保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0176	0.0088	0	-0.0061	-0.0122
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0134	0.0067	0	-0.0046	-0.0092
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0096	0.0048	0	-0.0033	-0.0066

6.1.2.2 容积率与楼层修正

（1）容积率修正

表6-1-6 商服用地平均楼面地价容积率修正系数表

容积率	≤1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7	1.8
修正系数	1.5052	1.4229	1.3517	1.2894	1.2342	1.1850	1.1407	1.1006	1.0641
容积率	1.9	2	2.1	2.2	2.3	2.4	2.5	2.6	2.7
修正系数	1.0307	1.0000	0.9835	0.9681	0.9536	0.9399	0.9269	0.9147	0.9030
容积率	2.8	2.9	3	3.1	3.2	3.3	3.4	3.5	3.6
修正系数	0.8919	0.8813	0.8712	0.8616	0.8523	0.8434	0.8349	0.8267	0.8189
容积率	3.7	3.8	3.9	4	4.1	4.2	4.3	4.4	4.5
修正系数	0.8113	0.8039	0.7969	0.7900	0.7834	0.7770	0.7709	0.7649	0.7590
容积率	4.6	4.7	4.8	4.9	5	5.5	6	6.5	≥7.0
修正系数	0.7534	0.7479	0.7426	0.7374	0.7323	0.7090	0.6883	0.6698	0.6532

注：①本表适用于待开发项目采用平均楼面地价测算宗地价格；②当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数需根据公式计算得到，当1.0＜r≤2.0时，容积率的修正系数：x=（2/r）0.59；当2.0＜r≤7.0时，容积率的修正系数：x=（2/r）0.34。③待估宗地为商住用地等情况时，应分开测算商服用地所分摊的建筑面积。此时商服用地总地价=商服用地楼面单价×商服用地（所分摊的）建筑面积；④待估宗地为商住用地等情况时，若商服用地分摊的建筑面积占比（≤15%）较小且其主导使用性质为商业设施用地（B1）时，容积率修正系数应按分摊后的商服用地容积率选用，若商服用地分摊的建筑面积占比（＞15%）较大时，容积率修正系数应按综合容积率选用；商住用地中，商服用途主导使用性质非商业设施用地（B1）时，容积率修正系数应按综合容积率选用。

（2）楼层修正系数

表6-1-7 商服用地平均楼面地价楼层修正系数表

楼层	首层	第二层	第三层	第四层	第五层及以上
修正系数	2.1075	0.8267	0.5991	0.4667	0.4063

注：①本表适用于已建成项目采用平均楼面地价测算宗地价格；②修正后得到的结果是第n层的楼面地价。

6.1.2.3 剩余使用年期修正

按照土地还原率为7.15%，法定最高出让年期为40年，计算商服用地剩余使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：

式中：

Ky	——	剩余使用年期修正系数
ml	——	实际出让年期
m	——	土地使用权法定最高出让年限
r	——	土地还原率

表6-1-8 商服用地剩余使用年期修正系数表

剩余使用年限	1	2	3	4	5	6	7	8
修正系数	0.0712	0.1377	0.1997	0.2576	0.3117	0.3621	0.4092	0.4531
剩余使用年限	9	10	11	12	13	14	15	16
修正系数	0.4941	0.5323	0.5680	0.6014	0.6325	0.6615	0.6886	0.7138
剩余使用年限	17	18	19	20	21	22	23	24
修正系数	0.7374	0.7595	0.7800	0.7992	0.8171	0.8338	0.8494	0.8639
剩余使用年限	25	26	27	28	29	30	31	32
修正系数	0.8775	0.8902	0.9020	0.9130	0.9233	0.9329	0.9419	0.9503
剩余使用年限	33	34	35	36	37	38	39	40
修正系数	0.9581	0.9654	0.9722	0.9786	0.9845	0.9900	0.9952	1.0000

注：①在进行宗地评估时可根据公式Ky=［1－（1÷（1+ r）ml）］/［1－［1÷（1+ r）m］直接计算；②表中为商服用地还原率取7.15%条件下的年期修正系数。

6.1.2.4 个别因素修正

（1）临路条件修正

表6-1-9 临路条件修正系数表

临路条件	临步行街、商业街	临生活型主干道	临混合型主干道	临生活型次干道
修正系数	1.20	1.10	1.08	1.05
临路条件	临交通型干道	临支路	临老街、小巷	不临路
修正系数	1.00	0.9	0.85	0.80

（2）临街类型修正

表6-1-10 临街类型修正系数表

临街类型	一面临街	两面临街	三面临街
修正系数	1.00	1.10	1.15

（3）其他个别因素修正

其他个别因素修正系数（Kg）的计算公式为：

Kg=∏（1+Kgi）

表6-1-11 商服用地其他个别因素修正系数表

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
宗地面积	面积适中，对土地利用极为有利	面积对土地利用较为有利	面积对土地利用无不良影响	面积较小，对土地利用有一定影响	面积过小，对土地利用产生严重影响
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
宗地形状	形状规则，对土地利用合理	形状较规则，土地利用较为合理	形状一般，土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用不合理	形状不规则，对土地利用产生严重影响
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
地形地质	地形地质好	地形地质较好	地形地质适宜	地形地质较差	地形地质差
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.02
距离铁路或高架路、桥	大于等于50米，基本不受影响	小于50米，受影响较小	小于30米，受影响一般	小于15米，受影响较大	10米以内，严重受影响
修正系数	0	-0.01	-0.02	-0.05	-0.10

6.1.2.5 土地开发程度修正

肇庆市端州区商服用地基准地价为“六通一平（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整）”土地开发程度下的熟地价格。当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定土地开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。

表6-1-12 土地开发程度修正值表

单位：元/平方米

开发程度	通路	通电	供水	排水	通讯	通燃气	场地平整	合计
开发费	40~80	30~60	30~40	20~40	10~30	20~40	30~50	180~340

注：①通路、供电、供水、排水、通讯、通燃气等分项开发费用，应按主干线、次干线、分支线路等不同酌情选用上限值、中间值或下限值；②本表数据为每平方米土地的土地开发程度修正值，运用平均楼面地价时，应换算到每平方米建筑面积下的修正值。

6.2 商业路线价修正体系

肇庆市端州区商业路线价修正体系包括：楼层修正、剩余使用年期修正、期日修正、临街深度修正、临街宽度修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正。

6.2.1 计算公式

P宗＝P路×Klx×Ky×Kq×Ks×Kk×Kj×Kg ± D

式中：

P宗	——	待估宗地地价
P路	——	待估宗地所在路段的路线价
Klx	——	楼层修正系数
Ky	——	剩余使用年期修正系数
Kq	——	期日修正系数
Ks	——	临街深度修正系数
Kk	——	临街宽度修正系数
Kj	——	临街类型修正系数
Kg	——	其他个别因素修正系数
D	——	土地开发程度修正值

6.2.2 修正体系

商业路线价对应的修正体系中，剩余使用年期修正、期日修正、临街类型修正、其他个别因素修正、土地开发程度修正等，与6.1商服用地基准地价修正体系相同。商业路线价特有的修正体系部分如下：

（1）楼层修正

表6-2-1 商业路线价首层楼面地价楼层修正系数表

楼层	首层	第二层	第三层	第四层	第五层及以上
修正系数	1.0000	0.3922	0.2842	0.2214	0.2087

（2）临街深度修正

表6-2-2 临街深度修正系数表

深度（米）	v≤2	2〈v≤4	4〈v≤6	6〈v≤8	8〈v≤10	10〈v≤12
修正系数	1.65	1.45	1.28	1.15	1.06	1.00

注：①待估宗地所处地段存在路线价的商服用地，临街深度小于或等于12米的宗地，执行所在路段的商业路线价标准，临街深度大于12米的宗地，执行所在区域级别基准地价标准；②对于已建成项目，深度起算点为该建筑物的铺面，若为未建项目，深度起算点则为建筑红线。

（3）临街宽度修正

表6-2-3 临街宽度修正系数表

临街宽度（米）	K≤2	2＜k≤4	4＜k≤6	6＜k≤9	9＜k≤12	K＞12
修正系数（Kk）	0.85	0.94	1.00	1.02	1.05	1.08

6.3 住宅用地基准地价修正体系

肇庆市端州区住宅用地修正体系包括：区域因素修正、容积率修正、楼层分配系数修正、剩余使用年期修正、期日修正、临路修正、临湖（临江）条件修正、其他个别因素修正、土地开发程度修正和用地类型修正等。

6.3.1 计算公式

P开＝P楼×Kt×（1+）×［Klf］×Kv×Ky×Kq×Kl×Kr×Kg±D

式中：

P开	——	待估宗地平均楼面地价
P楼	——	待估宗地所在级别的基准地价（楼面地价）
Kt	——	用地类型修正系数
Ki	——	第i个区域因素修正系数
Klf	——	楼层分配系数，为可选项
Kv	——	容积率修正系数
Ky	——	剩余使用年期修正系数
Kq	——	期日修正系数
Kl		临路条件修正系数
Kr	——	临湖（临江）条件修正系数
Kg	——	其他个别因素修正系数
D	——	土地开发程度修正值

6.3.2 修正体系

6.3.2.1 区域因素修正

影响住宅用地宗地地价的区域因素较多，经过筛选并征询当地专家的有关意见，选取对宗地地价影响幅度较大的区域因素，包括基本设施状况、交通条件、环境条件、繁华程度、人口状况、城镇规划。

修正系数如下：

表6-3-1 端州区住宅用地区域因素修正系数表（Ⅰ级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水、供电保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0538	0.0269	0	-0.0226	-0.0452
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0350	0.0175	0	-0.0147	-0.0294
环境条件	周围绿化程度高、景观好，低噪音、环境优美、无水污染	周围绿化程度较高、景观较好，噪音较低、基本无水污染	周围有一定的绿化、景观一般，有轻微的噪音污染、水污染	周围绿化程度较低、景观较差、噪音污染较大，水污染较严重	周围绿化程度低或没绿化、景观差，噪音大，水污染严重
修正系数	0.0270	0.0135	0	-0.0113	-0.0226
繁华程度	距商服中心近，人流畅旺	距商服中心较近，人流较畅旺	距商服中心有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0232	0.0116	0	-0.0098	-0.0196
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0144	0.0072	0	-0.0061	-0.0122
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0136	0.0068	0	-0.0057	-0.0114

表6-3-2 端州区住宅用地区域因素修正系数表（II级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水、供电保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0472	0.0236	0	-0.0197	-0.0394
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0306	0.0153	0	-0.0128	-0.0256
环境条件	周围绿化程度高、景观好，低噪音、环境优美、无水污染	周围绿化程度较高、景观较好，噪音较低、基本无水污染	周围有一定的绿化、景观一般，有轻微的噪音污染、水污染	周围绿化程度较低、景观较差、噪音污染较大，水污染较严重	周围绿化程度低或没绿化、景观差，噪音大，水污染严重
修正系数	0.0236	0.0118	0	-0.0099	-0.0198
繁华程度	距商服中心近，人流畅旺	距商服中心较近，人流较畅旺	距商服中心有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0204	0.0102	0	-0.0085	-0.0170
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0126	0.0063	0	-0.0053	-0.0106
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0120	0.0060	0	-0.0050	-0.0100

表6-3-3 端州区住宅用地区域因素修正系数表（III级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水、供电保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0404	0.0202	0	-0.0161	-0.0322
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0262	0.0131	0	-0.0105	-0.0210
环境条件	周围绿化程度高、景观好，低噪音、环境优美、无水污染	周围绿化程度较高、景观较好，噪音较低、基本无水污染	周围有一定的绿化、景观一般，有轻微的噪音污染、水污染	周围绿化程度较低、景观较差、噪音污染较大，水污染较严重	周围绿化程度低或没绿化、景观差，噪音大，水污染严重
修正系数	0.0202	0.0101	0	-0.0081	-0.0162
繁华程度	距商服中心近，人流畅旺	距商服中心较近，人流较畅旺	距商服中心有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0174	0.0087	0	-0.0070	-0.0140
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0108	0.0054	0	-0.0043	-0.0086
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0102	0.0051	0	-0.0041	-0.0082

表6-3-4 端州区住宅用地区域因素修正系数表（IV级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水、供电保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0324	0.0162	0	-0.0122	-0.0244
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0210	0.0105	0	-0.0079	-0.0158
环境条件	周围绿化程度高、景观好，低噪音、环境优美、无水污染	周围绿化程度较高、景观较好，噪音较低、基本无水污染	周围有一定的绿化、景观一般，有轻微的噪音污染、水污染	周围绿化程度较低、景观较差、噪音污染较大，水污染较严重	周围绿化程度低或没绿化、景观差，噪音大，水污染严重
修正系数	0.0162	0.0081	0	-0.0061	-0.0122
繁华程度	距商服中心近，人流畅旺	距商服中心较近，人流较畅旺	距商服中心有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0140	0.0070	0	-0.0053	-0.0106
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0088	0.0044	0	-0.0033	-0.0066
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0082	0.0041	0	-0.0031	-0.0062

表6-3-5 端州区住宅用地区域因素修正系数表（V级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水、供电保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0236	0.0118	0	-0.0078	-0.0156
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0154	0.0077	0	-0.0051	-0.0102
环境条件	周围绿化程度高、景观好，低噪音、环境优美、无水污染	周围绿化程度较高、景观较好，噪音较低、基本无水污染	周围有一定的绿化、景观一般，有轻微的噪音污染、水污染	周围绿化程度较低、景观较差、噪音污染较大，水污染较严重	周围绿化程度低或没绿化、景观差，噪音大，水污染严重
修正系数	0.0118	0.0059	0	-0.0039	-0.0078
繁华程度	距商服中心近，人流畅旺	距商服中心较近，人流较畅旺	距商服中心有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0102	0.0051	0	-0.0034	-0.0068
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0064	0.0032	0	-0.0021	-0.0042
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0060	0.0030	0	-0.0020	-0.0040

6.3.2.2 容积率修正

表6-3-6 住宅用地平均楼面地价容积率修正系数表

容积率	≤1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7	1.8
修正系数	1.3660	1.3087	1.2584	1.2139	1.1741	1.1382	1.1056	1.0759	1.0486
容积率	1.9	2.0	2.1	2.2	2.3	2.4	2.5	2.6	2.7
修正系数	1.0234	1.0000	0.9845	0.9700	0.9563	0.9433	0.9311	0.9195	0.9084
容积率	2.8	2.9	3.0	3.1	3.2	3.3	3.4	3.5	3.6
修正系数	0.8979	0.8879	0.8783	0.8691	0.8604	0.8519	0.8438	0.8360	0.8285
容积率	3.7	3.8	3.9	4.0	4.1	4.2	4.3	4.4	4.5
修正系数	0.8213	0.8143	0.8076	0.8011	0.7948	0.7887	0.7827	0.7770	0.7714
容积率	4.6	4.7	4.8	4.9	5.0	5.5	6.0	6.5	≥7.0
修正系数	0.7660	0.7608	0.7557	0.7507	0.7459	0.7235	0.7036	0.6858	0.6697

注：①本表适用于采用平均楼面地价测算宗地价格；②当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数需根据公式计算得到，当1.0＜r≤2.0时，容积率的修正系数：x=（2/r）0.45；当2.0＜r≤7.0时，容积率的修正系数：x=（2/r）0.32；③待估宗地为商住用地等情况时，可以按比例或其他方法计算出住宅用地所分摊的建筑面积。此时住宅用地总地价=住宅用地楼面单价×住宅用地（所分摊的）建筑面积；④待估宗地为商住用地等情况时，住宅用地部分的容积率修正系数应按综合容积率选用。

6.3.2.3 楼层分配系数

楼层分配系数适用于已建成住宅项目计算某楼层的地价比例关系，某层或某几层地价的楼层分配系数的计算按照如下公式：

Klf＝评估对象所在楼层分配系数平均值／所有楼层分配系数平均值

表6-3-7 无电梯楼宇楼层分配系数

楼层	1层	2层	3层	4层	5层	6层	7层	8层	9层
修正系数	1.0000	1.0312	1.0596	1.0669	1.0354	0.9787	0.9463	0.9274	0.9089

注：①顶层分配系数下调2-10%（有特殊设计，如复式、赠送独立平台花园、赠送阁楼等情况除外）；②首层带独立使用的景观庭院，某楼层赠送较大面积的独立使用的平台花园、阁楼等情况，其分配系数上调2-10%。

表6-3-8 装配电梯楼宇楼层分配系数

楼层	1层	2层	3层	4层	5层	6层
修正系数	0.9843	1.0000	1.0151	1.0296	1.0436	1.0570
楼层	7层	8层	9层	10层	11层	12层
修正系数	1.0698	1.0821	1.0937	1.1048	1.1154	1.1253
楼层	13层	14层	15层	16层	17层	18层
修正系数	1.1347	1.1435	1.1518	1.1594	1.1665	1.1731
楼层	19层	20层	21层	22层	23层	24层
修正系数	1.1790	1.1844	1.1892	1.1934	1.1971	1.2002
楼层	25层	≥26层	/	/	/	/
修正系数	1.2027	1.2047	/	/	/	/

6.3.2.4 剩余使用年期修正

按照土地还原率为6.05%，住宅用地法定最高出让年期为70年，计算住宅用地剩余使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：

式中：

Ky	——	剩余使用年期修正系数
ml	——	实际出让年期
m	——	土地使用权法定最高出让年限
r	——	土地还原率

表6-3-9 住宅用地剩余使用年期修正系数表

剩余使用年限	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
修正系数	0.0580	0.1127	0.1643	0.2129	0.2587	0.3020	0.3427	0.3812	0.4174	0.4516
剩余使用年限	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
修正系数	0.4839	0.5143	0.5429	0.5699	0.5954	0.6195	0.6421	0.6635	0.6836	0.7026
剩余使用年限	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30
修正系数	0.7205	0.7374	0.7534	0.7684	0.7825	0.7959	0.8085	0.8204	0.8316	0.8421
剩余使用年限	31	32	33	34	35	36	37	38	39	40
修正系数	0.8521	0.8615	0.8703	0.8787	0.8865	0.8940	0.9010	0.9076	0.9138	0.9197
剩余使用年限	41	42	43	44	45	46	47	48	49	50
修正系数	0.9252	0.9304	0.9353	0.9400	0.9443	0.9485	0.9524	0.9560	0.9595	0.9627
剩余使用年限	51	52	53	54	55	56	57	58	59	60
修正系数	0.9658	0.9687	0.9715	0.9740	0.9765	0.9788	0.9809	0.9830	0.9849	0.9867
剩余使用年限	61	62	63	64	65	66	67	68	69	70
修正系数	0.9884	0.9900	0.9915	0.9930	0.9943	0.9956	0.9968	0.9979	0.9990	1.0000

注：①在进行宗地评估时可根据公式Ky=［1－（1÷（1+ r）ml）］÷［1－［1÷（1+ r）m］直接计算；②表中为住宅用地还原率取6.05%条件下的年期修正系数。

6.3.2.5 个别因素修正

影响住宅用地宗地地价的个别因素较多，如容积率、临路条件、形状、面积、地势、地质、日照、采光、通风、朝向、使用年限等。经过筛选并征询当地专家的有关意见，选取对宗地地价影响幅度较大的个别因素，并以此对样点地价进行整理、分析、剔除、标准化，分析个别因素对宗地地价的影响规律。根据宗地地价与影响因素关系的分析，编制影响宗地地价个别因素修正系数表，说明某因素在一定条件下的修正幅度及其描述与说明。

（1）临路条件修正

表6-3-10 临路条件修正系数表

临路条件	临生活型道路	临步行街、商业街	临混合型道路	临交通型道路	临支路、小区道路	临老街、小巷	不临路
修正系数	1.15	1.10	1.05	1.00	1.00	0.90	0.85

（2）临湖（临江）条件修正

临星湖（包括波海湖、东调洪湖、中调洪湖、西调洪湖、中心湖、仙女湖、青莲湖）湖泊沿岸的一线临湖宗地，以及临西江的一线临江宗地，其住宅用途用地在临江宗地红线以内50米部分，在原级别基准地价基础上上调10%~20%。

式中：

	——	临湖（临江）条件修正系数
	——	临湖（临江）上调幅度
	——	宗地50米内土地面积
	——	宗地50米外土地面积
	——	宗地总用地面积

（2）其他个别因素修正

其他个别因素修正系数（Kg）的计算公式为：

Kg=∏（1+Kgi）

表6-3-11 住宅用地其他个别因素修正系数表

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
宗地面积	面积适中，对土地利用极为有利	面积对土地利用较为有利	面积对土地利用无不良影响	面积较小，对土地利用有一定影响	面积过小，对土地利用产生严重影响
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
宗地形状	形状规则，对土地利用合理	形状较规则，土地利用较为合理	形状一般，土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用不合理	形状不规则，对土地利用产生严重影响
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
宗地地势、地质	地势平坦；承载力强	地势较平坦，坡度〈2%，对建筑无影响；承载力较强	地势较平坦，坡度〈5%，对建筑影响较小；承载力一般	地势不太平坦，需考虑坡度的影响；承载力较弱	地势很不平坦，需经过平整才能使用；承载力弱
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
距离铁路或高架路、桥	大于等于50米，基本不受影响	小于50米，受影响较小	小于30米，受影响一般	小于15米，受影响较大	10米以内，严重受影响
修正系数	0	-0.01	-0.02	-0.05	-0.10

6.3.2.6 土地开发程度修正

肇庆市端州区住宅用地基准地价为“六通一平（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整）”土地开发程度下的熟地价格。当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。

表6-3-12 土地开发程度修正值表

单位：元/平方米

开发程度	通路	供电	供水	排水	通讯	通燃气	场地平整	合计
开发费	40~80	30~60	30~40	20~40	10~30	20~40	30~50	180~340

6.4 工业用地基准地价修正体系

在一般情况下，工业用地的容积率限制对地价的影响较小，其地价的差异更多的是由产业集聚度、产业导向、区域配套情况、政策引导等其他因素导致的。另根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款”，《节约集约利用土地规定》（中华人民共和国国土资源部令第61号，2019年）第二十四条“鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款”。对符合节约集约相关规定的工业用地而言，容积率不作为影响工业用地地价的主要因素，符合相关规定的工业用地不进行容积率修正，在此工业用地不考虑容积率修正。

结合肇庆市端州区工业用地的实际情况，主要考虑了区域因素修正、剩余使用年期修正、期日修正、其他个别因素修正、土地开发程度修正和用地类型修正。

6.4.1 计算公式

P宗＝P地×Kt×（1+∑Ki）×Ky×Kq×Kg± D

式中：

P宗	——	待估宗地地价
P地	——	待估宗地所在级别的基准地价
Kt	——	用地类型修正系数
Ki	——	第i个区域因素修正系数
Ky	——	剩余使用年期修正系数
Kq	——	期日修正系数
Kg	——	其他个别因素修正系数
D	——	土地开发程度修正值

6.4.2 修正体系

6.4.2.1 区域因素修正

工业用地区域因素修正包括交通条件、基本设施状况、产业集聚效益、环境条件、城镇规划。

修正系数如下：

表6-4-1 端州区工业用地区域因素修正系数表（Ⅰ级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口近，对外交通便利	道路通达度较高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较近，对外交通较便利	道路通达度一般，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口一般，对外交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较远，对外交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口远，对外交通差
修正系数	0.0420	0.0210	0	-0.0180	-0.0360
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差	市政供水、供电保证率低，排水状况差
修正系数	0.0318	0.0159	0	-0.0136	-0.0272
环境条件	绿化、空气质量、水质量等情况良好，无噪音影响	绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻微	绿化、空气质量、水质量等情况一般，噪音影响一般	绿化、空气质量、水质量等情况较差，噪音影响较严重	绿化、空气质量、水质量等情况差，噪音影响严重
修正系数	0.0214	0.0107	0	-0.0092	-0.0184
产业集聚效益	产业集聚度高、产业配套程度好	产业聚集度较高、产业配套程度较好	产业聚集度一般、产业配套程度一般	产业聚集度较低、产业配套程度较差	产业聚集度低、产业配套程度差
修正系数	0.0196	0.0098	0	-0.0084	-0.0168
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0158	0.0079	0	-0.0067	-0.0134

表6-4-2 端州区工业用地区域因素修正系数表（II级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口近，对外交通便利	道路通达度较高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较近，对外交通较便利	道路通达度一般，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口一般，对外交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较远，对外交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口远，对外交通差
修正系数	0.0340	0.0170	0	-0.0143	-0.0286
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差	市政供水、供电保证率低，排水状况差
修正系数	0.0258	0.0129	0	-0.0108	-0.0216
环境条件	绿化、空气质量、水质量等情况良好，无噪音影响	绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻微	绿化、空气质量、水质量等情况一般，噪音影响一般	绿化、空气质量、水质量等情况较差，噪音影响较严重	绿化、空气质量、水质量等情况差，噪音影响严重
修正系数	0.0174	0.0087	0	-0.0073	-0.0146
产业集聚效益	产业集聚度高、产业配套程度好	产业聚集度较高、产业配套程度较好	产业聚集度一般、产业配套程度一般	产业聚集度较低、产业配套程度较差	产业聚集度低、产业配套程度差
修正系数	0.0160	0.0080	0	-0.0067	-0.0134
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0128	0.0064	0	-0.0054	-0.0108

表6-4-3 端州区工业用地区域因素修正系数表（III级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口近，对外交通便利	道路通达度较高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较近，对外交通较便利	道路通达度一般，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口一般，对外交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较远，对外交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口远，对外交通差
修正系数	0.0254	0.0127	0	-0.0104	-0.0208
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差	市政供水、供电保证率低，排水状况差
修正系数	0.0193	0.0096	0	-0.0079	-0.0158
环境条件	绿化、空气质量、水质量等情况良好，无噪音影响	绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻微	绿化、空气质量、水质量等情况一般，噪音影响一般	绿化、空气质量、水质量等情况较差，噪音影响较严重	绿化、空气质量、水质量等情况差，噪音影响严重
修正系数	0.0130	0.0065	0	-0.0053	-0.0106
产业集聚效益	产业集聚度高、产业配套程度好	产业聚集度较高、产业配套程度较好	产业聚集度一般、产业配套程度一般	产业聚集度较低、产业配套程度较差	产业聚集度低、产业配套程度差
修正系数	0.0118	0.0059	0	-0.0049	-0.0098
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0096	0.0048	0	-0.0039	-0.0078

表6-4-4 端州区工业用地区域因素修正系数表（IV级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口近，对外交通便利	道路通达度较高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较近，对外交通较便利	道路通达度一般，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口一般，对外交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较远，对外交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口远，对外交通差
修正系数	0.0172	0.0086	0	-0.0063	-0.0126
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差	市政供水、供电保证率低，排水状况差
修正系数	0.0130	0.0065	0	-0.0048	-0.0096
环境条件	绿化、空气质量、水质量等情况良好，无噪音影响	绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻微	绿化、空气质量、水质量等情况一般，噪音影响一般	绿化、空气质量、水质量等情况较差，噪音影响较严重	绿化、空气质量、水质量等情况差，噪音影响严重
修正系数	0.0088	0.0044	0	-0.0032	-0.0064
产业集聚效益	产业集聚度高、产业配套程度好	产业聚集度较高、产业配套程度较好	产业聚集度一般、产业配套程度一般	产业聚集度较低、产业配套程度较差	产业聚集度低、产业配套程度差
修正系数	0.0080	0.0040	0	-0.0029	-0.0058
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0064	0.0032	0	-0.0024	-0.0048

6.4.2.2 剩余使用年期修正

按照土地还原率为4.95%，法定最高出让年期为50年，计算工业用地剩余使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：

式中：

Ky	——	剩余使用年期修正系数
ml	——	实际出让年期
m	——	土地使用权法定最高出让年限
r	——	土地还原率

表6-4-5工业用地剩余使用年期修正系数表

剩余使用年限	1	2	3	4	5	6	7	8
修正系数	0.0518	0.1011	0.1482	0.1930	0.2357	0.2763	0.3151	0.3520
剩余使用年限	9	10	11	12	13	14	15	16
修正系数	0.3872	0.4207	0.4527	0.4831	0.5121	0.5398	0.5661	0.5912
剩余使用年限	17	18	19	20	21	22	23	24
修正系数	0.6151	0.6379	0.6596	0.6803	0.7000	0.7187	0.7366	0.7537
剩余使用年限	25	26	27	28	29	30	31	32
修正系数	0.7699	0.7854	0.8001	0.8142	0.8276	0.8403	0.8525	0.8641
剩余使用年限	33	34	35	36	37	38	39	40
修正系数	0.8751	0.8856	0.8956	0.9052	0.9143	0.9230	0.9312	0.9391
剩余使用年限	41	42	43	44	45	46	47	48
修正系数	0.9466	0.9537	0.9605	0.9670	0.9732	0.9791	0.9847	0.9901
剩余使用年限	49	50	/	/	/	/	/	/
修正系数	0.9951	1.0000	/	/	/	/	/	/

注：①在进行宗地评估时可根据公式Ky=［1－（1÷（1+r）ml）］÷［1－［1÷（1+ r）m］直接计算；②表中为工业用地还原率取4.95%条件下的年期修正系数。

6.4.2.3 其他个别因素修正

其他个别因素修正系数（Kg）的计算公式为：

Kg=∏（1+Kgi）

表6-4-6 工业用地个别因素修正系数表

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
宗地面积	面积适中，对土地利用极为有利	面积对土地利用较为有利	面积对土地利用无不良影响	面积较小，对土地利用有一定影响	面积过小，对土地利用产生严重影响
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
宗地形状	形状规则，利于布局	形状较规则，较利于布局	形状一般，不影响布局	形状不规则，对布局有一定影响	形状不规则，较难布局
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
宗地地势	地势平坦	地势较平坦，坡度〈2%，对建筑无影响	地势较平坦，坡度〈5%，对建筑影响较小	地势不太平坦，需考虑坡度的影响	地势很不平坦，需经过平整才能使用
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
宗地地质	承载力强	承载力较强	承载力一般	承载力较弱	承载力弱
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03

6.4.2.4 土地开发程度修正

肇庆市端州区工业用地基准地价为“五通一平（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）”土地开发程度下的熟地价格。当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。

表6-4-7 土地开发程度修正值表

单位：元/平方米

开发程度	通路	通电	供水	排水	通讯	通燃气	场地平整	合计
开发费	40~80	30~60	30~40	20~40	10~30	20~40	30~50	180~340

注：①通路、供电、供水、排水、通讯、通燃气等分项开发费用，应按主干线、次干线、分支线路等不同酌情选用上限值、中间值或下限值；②本表数据为每平方米土地的土地开发程度修正值。

6.5 公共管理与公共服务用地基准地价修正体系

肇庆市端州区公共管理与公共服务用地修正体系包括：区域因素修正、容积率修正、剩余使用年期修正、期日修正、其他个别因素修正、土地开发程度修正和用地类型修正等。

6.5.1 计算公式

P宗＝P楼×Kt×（1+）×Kv×Ky×Kq×Kg± D

式中：

P宗	——	待估宗地平均楼面地价
P楼	——	待估宗地所在级别的基准地价（楼面地价）
Kt	——	用地类型修正系数
Ki	——	第i个区域因素修正系数
Kv	——	容积率修正系数
Kq	——	期日修正系数
Ky	——	剩余使用年期修正系数
Kg	——	其他个别因素修正系数
D	——	土地开发程度修正值

6.5.2 修正体系

6.5.2.1 区域因素修正

公共管理与公共服务用地区域因素修正包括人口状况、繁华程度、基本设施状况、交通条件、环境条件、城镇规划。

修正系数如下：

表6-5-1 端州区公共管理与公共服务用地区域因素修正系数表（Ⅰ级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水、供电保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0356	0.0178	0	-0.0158	-0.0316
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0274	0.0137	0	-0.0121	-0.0242
环境条件	距离公园等绿地近，绿化、空气质量、水质量等情况良好，无噪音影响	距离公园等绿地较近，绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻微	距离公园等绿地距离一般，绿化、空气质量、水质量等情况一般，噪音影响一般	距离公园等绿地较远，绿化、空气质量、水质量等情况较差，噪音影响较严重	距离公园等绿地远，绿化、空气质量、水质量等情况差，噪音影响严重
修正系数	0.0204	0.0102	0	-0.0090	-0.0180
繁华程度	距商服中心近，人流畅旺	距商服中心较近，人流较畅旺	距商服中心有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0214	0.0107	0	-0.0095	-0.0190
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0142	0.0071	0	-0.0063	-0.0126
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0138	0.0069	0	-0.0061	-0.0122

表6-5-2 端州区公共管理与公共服务用地区域因素修正系数表（II级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水、供电保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0290	0.0145	0	-0.0125	-0.0250
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0222	0.0111	0	-0.0097	-0.0194
环境条件	距离公园等绿地近，绿化、空气质量、水质量等情况良好，无噪音影响	距离公园等绿地较近，绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻微	距离公园等绿地距离一般，绿化、空气质量、水质量等情况一般，噪音影响一般	距离公园等绿地较远，绿化、空气质量、水质量等情况较差，噪音影响较严重	距离公园等绿地远，绿化、空气质量、水质量等情况差，噪音影响严重
修正系数	0.0166	0.0083	0	-0.0072	-0.0144
繁华程度	距商服中心近，人流畅旺	距商服中心较近，人流较畅旺	距商服中心有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0174	0.0087	0	-0.0076	-0.0152
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0116	0.0058	0	-0.0050	-0.0100
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0113	0.0056	0	-0.0049	-0.0098

表6-5-3 端州区公共管理与公共服务用地区域因素修正系数表（III级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水、供电保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0216	0.0108	0	-0.0090	-0.0180
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0166	0.0083	0	-0.0069	-0.0138
环境条件	距离公园等绿地近，绿化、空气质量、水质量等情况良好，无噪音影响	距离公园等绿地较近，绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻微	距离公园等绿地距离一般，绿化、空气质量、水质量等情况一般，噪音影响一般	距离公园等绿地较远，绿化、空气质量、水质量等情况较差，噪音影响较严重	距离公园等绿地远，绿化、空气质量、水质量等情况差，噪音影响严重
修正系数	0.0124	0.0062	0	-0.0051	-0.0102
繁华程度	距商服中心近，人流畅旺	距商服中心较近，人流较畅旺	距商服中心有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0130	0.0065	0	-0.0054	-0.0108
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0086	0.0043	0	-0.0036	-0.0072
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0084	0.0042	0	-0.0035	-0.0070

表6-5-4 端州区公共管理与公共服务用地区域因素修正系数表（IV级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套完备	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套较完备	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般，周围学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施配套一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院等生活设施有一定的距离	市政供水、供电保证率低，排水状况差，离学校、银行、邮政、农贸市场、医院较远，生活设施配套不完备
修正系数	0.0132	0.0066	0	-0.0056	-0.0112
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站近，公交便捷度高，交通方便	道路通达度较高，距汽车站、火车站较近，公交便捷度较高，交通较方便	道路通达度一般，距汽车站、火车站距离一般，公交便捷度一般，交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站较远，公交便捷度较差，交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站远，公交便捷度差，交通不方便
修正系数	0.0102	0.0051	0	-0.0043	-0.0086
环境条件	距离公园等绿地近，绿化、空气质量、水质量等情况良好，无噪音影响	距离公园等绿地较近，绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻微	距离公园等绿地距离一般，绿化、空气质量、水质量等情况一般，噪音影响一般	距离公园等绿地较远，绿化、空气质量、水质量等情况较差，噪音影响较严重	距离公园等绿地远，绿化、空气质量、水质量等情况差，噪音影响严重
修正系数	0.0076	0.0038	0	-0.0032	-0.0064
繁华程度	距商服中心近，人流畅旺	距商服中心较近，人流较畅旺	距商服中心有一定距离，人流量一般	距商服中心较远，所在地区商业气氛平淡，人流较少	距商服中心远，独立、小型、零星的商业
修正系数	0.0080	0.0040	0	-0.0034	-0.0068
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0052	0.0026	0	-0.0022	-0.0044
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0052	0.0026	0	-0.0022	-0.0044

6.5.2.2 容积率修正

表6-5-5 公共管理与公共服务用地平均楼面地价容积率修正系数表

容积率	≤1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6
修正系数	1.5052	1.4229	1.3517	1.2894	1.2342	1.1850	1.1407
容积率	1.7	1.8	1.9	2.0	2.1	2.2	2.3
修正系数	1.1006	1.0641	1.0307	1.0000	0.9855	0.9718	0.9589
容积率	2.4	2.5	2.6	2.7	2.8	2.9	3.0
修正系数	0.9468	0.9352	0.9243	0.9139	0.9040	0.8945	0.8855
容积率	3.1	3.2	3.3	3.4	3.5	3.6	3.7
修正系数	0.8768	0.8685	0.8605	0.8528	0.8455	0.8383	0.8315
容积率	3.8	3.9	4.0	4.1	4.2	4.3	4.4
修正系数	0.8248	0.8184	0.8123	0.8063	0.8005	0.7948	0.7894
容积率	4.5	4.6	4.7	4.8	4.9	≥5.0	/
修正系数	0.7841	0.7789	0.7739	0.7690	0.7643	0.7597	/

注：当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数需根据公式计算得到，当1.0＜r≤2.0时，容积率的修正系数：x=（2/r）0.59;当2.0＜r≤5.0时，容积率的修正系数：x=（2/r）0.30。

6.5.2.3 剩余使用年期修正

按照土地还原率为5.75%，公共管理与公共服务用地法定最高出让年期为50年，计算公共管理与公共服务用地剩余使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：

式中：

Ky	——	剩余使用年期修正系数
m1	——	实际出让年期
m	——	土地使用权法定最高出让年限
r	——	土地还原率

表6-5-6 公共管理与公共服务用地剩余使用年期修正系数表

剩余使用年限	1	2	3	4	5	6	7	8
修正系数	0.0579	0.1127	0.1645	0.2134	0.2597	0.3035	0.3449	0.3841
剩余使用年限	9	10	11	12	13	14	15	16
修正系数	0.4211	0.4561	0.4892	0.5205	0.5502	0.5782	0.6046	0.6297
剩余使用年限	17	18	19	20	21	22	23	24
修正系数	0.6533	0.6757	0.6969	0.7169	0.7358	0.7537	0.7707	0.7867
剩余使用年限	25	26	27	28	29	30	31	32
修正系数	0.8018	0.8161	0.8297	0.8425	0.8546	0.8660	0.8768	0.8871
剩余使用年限	33	34	35	36	37	38	39	40
修正系数	0.8968	0.9059	0.9146	0.9227	0.9305	0.9378	0.9447	0.9513
剩余使用年限	41	42	43	44	45	46	47	48
修正系数	0.9574	0.9633	0.9688	0.9741	0.9790	0.9837	0.9881	0.9923
剩余使用年限	49	50	/	/	/	/	/	/
修正系数	0.9963	1.0000	/	/	/	/	/	/

注：①在进行宗地评估时可根据公式Ky=［1－（1÷（1+r）ml）］÷［1－［1÷（1+r）m］直接计算；②表中为公共管理与公共服务用地还原率取5.75%条件下的年期修正系数。

6.5.2.4 其他个别因素修正

其他个别因素修正系数（Kg）的计算公式为：

Kg=∏（1+Kgi）

表6-5-7 公共管理与公共服务用地其他个别因素修正系数表

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
宗地面积	面积适中，对土地利用极为有利	面积对土地利用较为有利	面积对土地利用无不良影响	面积较小，对土地利用有一定影响	面积过小，对土地利用产生严重影响
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
宗地形状	形状规则，对土地利用合理	形状较规则，土地利用较为合理	形状一般，土地利用无不良影响	形状不规则，对土地利用不合理	形状不规则，对土地利用产生严重影响
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
地形地质	地形地质好	地形地质较好	地形地质适宜	地形地质较差	地形地质差
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.02
距离铁路或高架路、桥	大于等于50米，基本不受影响	小于50米，受影响较小	小于30米，受影响一般	小于15米，受影响较大	10米以内，严重受影响
修正系数	0	-0.01	-0.02	-0.05	-0.10

6.5.2.5 土地开发程度修正

肇庆市端州区公共管理与公共服务用地基准地价为“六通一平（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整）”土地开发程度下的熟地价格。当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。

表6-5-8 土地开发程度修正值表

单位：元/平方米

开发程度	通路	供电	供水	排水	通讯	通燃气	场地平整	合计
开发费	40~80	30~60	30~40	20~40	10~30	20~40	30~50	180~340

6.6 公用设施用地基准地价修正体系

公用设施用地主要为城乡基础设施的用地，包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地和公园与绿地，该类型用地对容积率的敏感度较低，容积率不作为影响公用设施用地地价的主要因素，在此公用设施用地不考虑容积率修正。

肇庆市端州区公用设施用地修正体系包括：区域因素修正、剩余使用年期修正、期日修正、其他个别因素修正、土地开发程度修正和用地类型修正等。

6.6.1 计算公式

P宗＝P地×Kt×（1+∑Ki）×Ky×Kq×Kg± D

式中：

P宗	——	待估宗地地价
P地	——	待估宗地所在级别的基准地价
Kt	——	用地类型修正系数
Ki	——	第i个区域因素修正系数
Ky	——	剩余使用年期修正系数
Kq	——	期日修正系数
Kg	——	其他个别因素修正系数
D	——	土地开发程度修正值

6.6.2 修正体系

6.6.2.1 区域因素修正

公用设施用地区域因素修正包括人口状况、基本设施状况、交通条件、环境条件、城镇规划。

修正系数如下：

表6-6-1 端州区公用设施用地区域因素修正系数表（Ⅰ级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差	市政供水、供电保证率低，排水状况差
修正系数	0.0348	0.0174	0	-0.0150	-0.0300
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口近，对外交通便利	道路通达度较高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较近，对外交通较便利	道路通达度一般，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口一般，对外交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较远，对外交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口远，对外交通差
修正系数	0.0272	0.0136	0	-0.0118	-0.0236
环境条件	绿化、空气质量、水质量等情况良好，无噪音影响	绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻微	绿化、空气质量、水质量等情况一般，噪音影响一般	绿化、空气质量、水质量等情况较差，噪音影响较严重	绿化、空气质量、水质量等情况差，噪音影响严重
修正系数	0.0208	0.0104	0	-0.0090	-0.0180
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0158	0.0079	0	-0.0068	-0.0136
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0178	0.0089	0	-0.0077	-0.0154

表6-6-2 端州区公用设施用地区域因素修正系数表（II级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差	市政供水、供电保证率低，排水状况差
修正系数	0.0276	0.0138	0	-0.0116	-0.0232
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口近，对外交通便利	道路通达度较高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较近，对外交通较便利	道路通达度一般，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口一般，对外交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较远，对外交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口远，对外交通差
修正系数	0.0216	0.0108	0	-0.0092	-0.0184
环境条件	绿化、空气质量、水质量等情况良好，无噪音影响	绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻微	绿化、空气质量、水质量等情况一般，噪音影响一般	绿化、空气质量、水质量等情况较差，噪音影响较严重	绿化、空气质量、水质量等情况差，噪音影响严重
修正系数	0.0166	0.0083	0	-0.0070	-0.0140
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0124	0.0062	0	-0.0053	-0.0106
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0142	0.0071	0	-0.0060	-0.0120

表6-6-3 端州区公用设施用地区域因素修正系数表（III级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差	市政供水、供电保证率低，排水状况差
修正系数	0.0204	0.0102	0	-0.0084	-0.0168
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口近，对外交通便利	道路通达度较高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较近，对外交通较便利	道路通达度一般，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口一般，对外交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较远，对外交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口远，对外交通差
修正系数	0.0160	0.0080	0	-0.0066	-0.0132
环境条件	绿化、空气质量、水质量等情况良好，无噪音影响	绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻微	绿化、空气质量、水质量等情况一般，噪音影响一般	绿化、空气质量、水质量等情况较差，噪音影响较严重	绿化、空气质量、水质量等情况差，噪音影响严重
修正系数	0.0122	0.0061	0	-0.0051	-0.0102
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0092	0.0046	0	-0.0038	-0.0076
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0104	0.0052	0	-0.0043	-0.0086

表6-6-4 端州区公用设施用地区域因素修正系数表（IV级）

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
基本设施状况	市政供水、供电保证率高，排水状况好	市政供水、供电保证率较高，排水状况较好	市政供水、供电保证率一般，排水状况一般	市政供水、供电保证率较低，排水状况较差	市政供水、供电保证率低，排水状况差
修正系数	0.0136	0.0068	0	-0.0054	-0.0108
交通条件	道路通达度高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口近，对外交通便利	道路通达度较高，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较近，对外交通较便利	道路通达度一般，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口一般，对外交通一般	道路通达度较低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口较远，对外交通较差	道路通达度低，距汽车站、火车站、港口码头等货运站、高速公路出入口远，对外交通差
修正系数	0.0108	0.0054	0	-0.0042	-0.0084
环境条件	绿化、空气质量、水质量等情况良好，无噪音影响	绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻微	绿化、空气质量、水质量等情况一般，噪音影响一般	绿化、空气质量、水质量等情况较差，噪音影响较严重	绿化、空气质量、水质量等情况差，噪音影响严重
修正系数	0.0082	0.0041	0	-0.0032	-0.0064
人口状况	人口密度高	人口密度较高	人口密度一般	人口密度较低	人口密度低
修正系数	0.0062	0.0031	0	-0.0024	-0.0048
城镇规划	规划前景好	规划前景较好	规划前景一般	规划前景较差	规划前景差
修正系数	0.0070	0.0035	0	-0.0028	-0.0056

6.6.2.2 剩余使用年期修正

按照土地还原率为4.85%，公用设施用地法定最高出让年期为50年，计算公用设施用地剩余使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：

式中：

Ky	——	剩余使用年期修正系数
m1	——	实际出让年期
m	——	土地使用权法定最高出让年限
r	——	土地还原率

表6-6-5 公用设施用地剩余使用年期修正系数表

剩余使用年限	1	2	3	4	5	6	7	8
修正系数	0.0510	0.0997	0.1461	0.1904	0.2326	0.2729	0.3113	0.3480
剩余使用年限	9	10	11	12	13	14	15	16
修正系数	0.3829	0.4162	0.4480	0.4783	0.5072	0.5348	0.5611	0.5862
剩余使用年限	17	18	19	20	21	22	23	24
修正系数	0.6101	0.6329	0.6547	0.6754	0.6952	0.7141	0.7321	0.7493
剩余使用年限	25	26	27	28	29	30	31	32
修正系数	0.7657	0.7813	0.7962	0.8104	0.8239	0.8369	0.8492	0.8610
剩余使用年限	33	34	35	36	37	38	39	40
修正系数	0.8722	0.8829	0.8931	0.9028	0.9121	0.9209	0.9293	0.9374
剩余使用年限	41	42	43	44	45	46	47	48
修正系数	0.9451	0.9524	0.9594	0.9660	0.9724	0.9784	0.9842	0.9897
剩余使用年限	49	50	/	/	/	/	/	/
修正系数	0.9950	1.0000	/	/	/	/	/	/

注：①在进行宗地评估时可根据公式Ky=［1－（1÷（1+r）ml）］/［1－［1÷（1+r）m］直接计算；②表中为公用设施用地还原率取4.85%条件下的年期修正系数。

6.6.2.3 其他个别因素修正

其他个别因素修正系数（Kg）的计算公式为：

Kg=∏（1+Kgi）

表6-6-6 公用设施用地个别因素修正系数表

优劣度因素	优	较优	一般	较劣	劣
宗地面积	面积适中，对土地利用极为有利	面积对土地利用较为有利	面积对土地利用无不良影响	面积较小，对土地利用有一定影响	面积过小，对土地利用产生严重影响
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
宗地形状	形状规则，利于布局	形状较规则，较利于布局	形状一般，不影响布局	形状不规则，对布局有一定影响	形状不规则，较难布局
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
宗地地势	地势平坦	地势较平坦，坡度〈2%，对建筑无影响	地势较平坦，坡度〈5%，对建筑影响较小	地势不太平坦，需考虑坡度的影响	地势很不平坦，需经过平整才能使用
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03
宗地地质	承载力强	承载力较强	承载力一般	承载力较弱	承载力弱
修正系数	0.02	0.01	0	-0.01	-0.03

6.6.2.4 土地开发程度修正

肇庆市端州区公用设施用地基准地价为“五通一平（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）”土地开发程度下的熟地价格。当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。

表6-6-7 土地开发程度修正值表

单位：元/平方米

开发程度	通路	通电	供水	排水	通讯	通燃气	场地平整	合计
开发费	40~80	30~60	30~40	20~40	10~30	20~40	30~50	180~340

6.7 用地类型修正系数

在实际评估工作中常常会遇到除商服、住宅、工业等用地外的其他类型的用地，如特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等。

通过调查分析肇庆市端州区各行业用地样点资料，分析各具体用地类型的收益能力差异，参考周边城市的做法，结合肇庆市端州区土地利用现状，对肇庆市端州区其他用地类型地价格差异的统计分析测算得到不同行业用地基准地价参照标准和修正系数。

表6-7-1 肇庆市端州区用地类型修正系数表

一级用地类别	用地类型	适用基准地价类型	修正系数	主要应用范围	对应城市用地分类	对应用地用海分类
商服用地	0501零售商业用地	商服	1.0	以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地	B11零售商业用地 B41加油加气站用地	090101零售商业用地 090105公用设施营业网点用地
	0502批发市场用地	商服	1.0	以批发功能为主的市场用地	B12批发市场用地	090102批发市场用地
	0503餐饮用地	商服	0.5	饭店、餐厅、酒吧等用地	B13餐饮用地	0090103餐饮用地
	0504旅馆用地	商服	0.5	宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地	B14旅馆用地	090104旅馆用地
	0505商务金融用地	商服	0.6	指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地	B2商务用地	0902商务金融用地
	0506娱乐用地	商服	0.5	指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地	B31娱乐用地	090301娱乐用地
	商务会展业用地	商服	0.5	包括各类中介服务业及各类国际性、区域性、专业性会展等用地
	总部经济用地	商服	0.5	包括营销服务中心和中央商务区用地等
	0507其他商服用地	商服	0.8	上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、电子产品和日用产品维修网点、物流营业网点，及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地	B9其他服务设施用地（不含汽车维修用地）	0904其他商业服务业用地 0702城镇社区服务设施用地
	0507其他商服用地（汽车维修站）	商服	0.4	汽车展销及维修用地	B9其他服务设施用地（汽车维修站）	0904其他商业服务业用地
住宅用地	0701城镇住宅用地	住宅	1.0	城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地，不含配套的商业服务设施等用地	R2二类居住用地 R3三类居住用地	070102二类城镇住宅用地 070103三类城镇住宅用地
住宅用地	高级住宅用地	住宅	2.0	低密度、低容积率的高级公寓、别墅用地	R1一类居住用地	070101一类城镇住宅用地
工矿仓储用地	0601工业用地	工业	1.0	工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产服务的附属设施用地	M工业用地	1001工业用地
	0602采矿用地	工业	1.0	采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地	H5采矿用地	1002采矿用地
	0604仓储用地	工业	1.2	用于物资储备、中转的场所用地，包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等	W物流仓储用地	1101物流仓储用地
公共管理与公共服务用地	0801机关团体用地	公共管理与公共服务用地	0.8	用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地	A1行政办公用地	0801机关团体用地
	0802新闻出版用地	公共管理与公共服务用地	1.0	用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地
	0803教育用地	公共管理与公共服务用地	1.0	指用于各类教育用地、包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地，聋、哑、盲人学校及工读学校用地，以及为学校配套的独立地段的学生生活用地	A3教育科研用地（不含A35科研用地）	0804教育用地
	0804科研用地	公共管理与公共服务用地	1.0	指独立的科研、勘察、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地	A35科研用地	0802科研用地
	0805医疗卫生用地	公共管理与公共服务用地	1.0	医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地，包括综合医院、专科医院、卫生防疫用地、特殊医疗用地、其他医疗卫生用地等	A5医疗卫生用地	0806医疗卫生用地
	0806社会福利用地	公共管理与公共服务用地	1.0	为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地	A6社会福利用地	0807社会福利用地
	0807文化设施用地	公共管理与公共服务用地	1.0	指图书、展览等公共文化活动设施用地	A2文化设施用地	0803文化用地
	0808体育用地	公共管理与公共服务用地	1.0	指体育场馆和体育训练基地等用地	A4体育用地	0805体育用地
	0809公共设施用地	公用设施用地	1.0	用于城乡基础设施的用地。包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地	U公用设施用地	13公用设施用地
	0810公园与绿地	公用设施用地	0.8	城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园、广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地	G绿地与广场用地	14绿地与开敞空间用地
交通运输用地	1201铁路用地	工业	0.8	指铁路编组站、轨道线路（含城际轨道）等用地，不包括铁路客货运站等交通场站用地		1201铁路用地
	1202公路用地	工业	0.8	指国道、省道、县道和乡道用地及附属设施用地，不包括已纳入城镇集中连片建成区，发挥城镇内部道路功能的路段，以及公路长途客货运站等交通场站用地		1202公路用地
	1204港口码头用地	工业	1.2	指海港和河港的陆域部分，包括用于堆场、货运码头及其他港口设施的用地，不包括港口客运码头等交通场站用地		1204港口码头用地
	城市轨道交通用地	工业	0.8	指独立占地的城市轨道交通地面以上部分的线路、站点用地		1206城市轨道交通用地
	对外交通场站用地	工业	1.0	指铁路客货运站、公路长途客运站、港口客运码头及其附属设施用地		120801对外交通场站用地
	公共交通场站用地	工业	0.8	指城市轨道交通车辆基地及附属设施，公共汽（电）车首末站、停车场（库）、保养场，出租汽车场站设施等用地，以及轮渡、缆车、索道等的地面部分及其附属设施用地		120802公共交通场站用地
	社会停车场用地	工业	2.0	指独立占地的公共停车场和停车库用地（含设有充电桩的社会停车场），不包括其他建设用地配建的停车场和停车库用地		120803社会停车场用地
特殊用地	0903监教场所用地	公共管理与公共服务用地	1.0	指用于监狱、看守所、劳改场、戒毒所等的建筑用地	H42安保用地	1505监教场所用地
	0904宗教用地	公共管理与公共服务用地	0.8	指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地	A9宗教用地	1503宗教用地
	0905殡葬用地	商服	0.8	陵园、墓地、殡葬场所用地	H3区域公用设施用地（殡葬设施）	1506殡葬用地
	0906风景名胜设施用地	公用设施用地	0.8	风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。景区内的其他用地按现状归入相应地类	H9其他建设用地（风景名胜区） A7文物古迹用地	1504文物古迹用地

注：①本表用地类型划分主要参考《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）中二级类用地；

②同时适用表中所列用地类型中的两种或两种以上时，根据针对性原则确定其中一个或按比例分摊，不得重复修正；

③本表中社会停车场用地指地上公共停车场和停车库用地，不包括地下公共停车场和停车库用地；

④根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号），国家支持发展的新产业、新业态建设项目，属于产品加工制造、高端装备修理的项目，可按工业用途落实用地；属于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测的项目，可按科教用途落实用地；属于水资源循环利用与节水、新能源发电运营维护、环境保护及污染治理中的排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用、处理以及通信设施的项目，可按公用设施用途落实用地；属于下一代信息网络产业（通信设施除外）、新型信息技术服务、电子商务服务等经营服务项目，可按商服用途落实用地。新业态项目土地用途不明确的，可经县级以上城乡规划部门会同国土资源等相关部门论证，在现有国家城市用地分类的基础上制定地方标准予以明确，向社会公开后实施；

⑤根据《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）农产品批发市场用地作为经营性商业用地，应严格按照规划合理布局，土地招拍挂出让前，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。

⑥评估结果须符合《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号）、《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）文件规定要求；

⑦根据肇庆市人民政府公布的《肇庆市城市地下空间开发利用管理办法》（肇庆市人民政府令第 7 号）的相关规定，肇庆市地下建设用地使用权出让底价按照以下标准执行：（一）地下空间用于商业、商务金融（办公）、娱乐等商服用途的，负一层按其地表土地基准地价（区片价）商服用途楼面地价的20%计算；负二层按其地表土地基准地价（区片价）商服用途楼面地价的10%计算；负三层及以下不收取土地出让金。（二）单建地下空间用于经营性地下停车场的，负一层按其地表土地基准地价（区片价）商服用途楼面地价的5%计算；负二层及以下不收取土地出让金；

⑧城市用地分类依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），各用地类型对应城市用地分类仅供参考；用地用海分类依据《自然资源部办公厅关于印发〈国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）〉的通知》（自然资办发〔2020〕51号），各用地类型对应用地用海分类仅供参考；

⑨凡是不在以上范围内的其他用地应按程序评估加以确定。

七、肇庆市端州区城镇基准地价更新项目成果图

序号	名称
1	肇庆市端州区商服用地级别基准地价图
2	肇庆市端州区住宅用地级别基准地价图
3	肇庆市端州区工业用地级别基准地价图
4	肇庆市端州区公共管理与公共服务用地级别基准地价图
5	肇庆市端州区公用设施用地级别基准地价图
6	肇庆市端州区商业路线价图

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