长沙市自然资源和规划局关于推进城镇老旧小区及危旧房屋改造用地和规划有关事项的通知(试行)

长资规发〔2022〕88号

各区县(市)自然资源和规划主管部门、直属各单位、各派出机构、机关各处室，各有关单位：

为加快推进城镇老旧小区改造工作，提升城市人居环境，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、《湖南省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(湘政办发〔2021〕56号)和《长沙市政府办公厅关于全面加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(长政办发〔2021〕48号)及市政府相关工作要求，经市政府同意，现将有关事项通知如下。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，牢固树立以人民为中心的发展思想，践行“生命至上、安全第一”的安全发展理念，确保“危房不住人，人不进危房”，加快推进全市城镇老旧小区及危旧房屋改造，改善群众居住条件，补齐人居环境短板，落实“五区建设”工作要求，建设“四精五有”美丽舒适宜居城市。

二、基本原则

(一)坚持实事求是。充分尊重历史成因和客观实际，在满足结构和消防安全的前提下，因建设用地条件、周边建设环境导致设计极度困难，离界、退让确实难以满足《长沙市城市规划管理技术规定》要求的城镇老旧小区及危旧房屋改造项目(以下简称改造项目)，可根据实际情况适当放宽，但不得低于项目改造前离界、退让距离，具体在审议规划方案时确定。

(二)加强保护利用。改造项目涉及文物保护单位的，应按照文物保护的相关规定办理。位于历史文化风貌区、历史文化街区、历史地段等历史文化保护(区)范围内的城镇老旧小区及危旧房屋改造项目必须符合历史文化名城保护要求并按相关规定办理。

(三)保障公众利益。改造项目原则上不得损害或降低相邻住宅的日照、通行等方面的权益。如因现状条件限制，改造方案导致周边住宅不能满足日照要求(含原日照不满足2小时标准且继续恶化)的，须按照尊重事实的原则采取多途径征得受影响住户同意。

(四)注重风貌管控。改造项目应严格按照“五区建设”“四

精五有”的要求，注重城镇老旧小区在城市空间中的和谐有序，突出“精致精美精细”，城镇老旧小区内的新建、改扩建项目要与周边整体风貌保持协调。

三、推进分类处置

改造项目中存在较大、重大安全隐患无法在现状基础上采取整改措施的C、D级城市危房(以下简称C、D级城市危房)采取以下分类处置措施以消除安全隐患：

(一)对于成片的C、D级城市危房，优先采用成片改造模式，由区县(市)政府主导，在统一规划的基础上依法整体征收重建，或纳入片区、社区或城市更新单元进行整体改造。

(二)对于不具备成片改造条件且近期未纳入房屋征收计划的零星C、D级城市危房，在符合国土空间规划(城乡规划)的前提下，允许采取“四原”原则(原址、原面积、原高度、原使用性质，下同)拆除重建。

(三)对于不具备成片改造条件、近期未纳入房屋征收计划且厨房、卫生间等基本功能缺失的零星C、D级城市危房，在符合国土空间规划(城乡规划)的前提下，可通过优化建筑布局、补齐基本功能(须符合本通知第四点相关要求)、适当增加建筑高度等方式进行拆除重建，以符合现代居住条件的要求。

(四)对于不具备成片改造条件，在国防和军事安全、生态红线、重大基础设施、风景名胜区等范围内与国土空间规划(城乡规划)严重不符的零星C、D级城市危房，应由区县(市)政府组织拆迁或统一收购。其余与国土空间规划(城乡规划)不符

的，原则上应由区县(市)政府组织拆迁或统一收购。确有困难需拆除重建的，由区县(市)政府在承诺近期规划不会实施的前提下采取“一事一议”的方式报市政府审定。

四、补齐基本功能

改造项目中厨房、卫生间等基本功能缺失的房屋，在满足下列条件的情况下，可在自身红线范围内通过贴扩建(须满足结构安全、消防安全)、拆除重建(仅限C、D级城市危房)等方式增加户内面积用于完善厨房、卫生间等基本功能。

(一)符合国家有关强制性规范、标准和国土空间规划(城乡规划)。

(二)通过区自然资源和规划主管部门现场查勘，确属于厨房、卫生间等基本功能缺失的房屋。

(三)现状条件允许并通过现场公示、座谈会或者听证等形

式听取利害关系人意见。

(四)原则上增加厨房面积不超过6平方米/户，增加卫生间面积不超过4平方米/户。

符合要求的增加厨房、卫生间等基本功能的改造项目，按照个人房屋改(扩)及翻建项目的办理程序办理建设工程规划许可证。

如需办理不动产登记，增加建筑面积部分应按规定补缴土地价款后，方可依法办理不动产登记。根据“四原”原则拆除重建后，因内部结构、空间布局等与原有产权登记不一致的，权利人或受托人可持原产权证及建设工程符合规划的材料和房屋竣工材料，依法办理不动产变更登记。

五、完善配套设施

(一)高效利用闲置用地。在不违反国家有关强制性规范、标准和国土空间规划(城乡规划)并征得相关利害关系人同意的前提下，利用城镇老旧小区闲置用地、低效用地、空地、荒地、存量土地及拆除违法建设腾空土地等新建配套设施和公共服务设施的，在征得土地权属单位同意后，可免于办理用地手续；增加的配套设施和公共服务设施符合《长沙市居住公共服务设施配置规定》(长政发〔2021〕2号)及相关标准的，不计入地块容积率指标，不增收土地价款，并依法办理建设工程规划许可证。

(二)充分利用闲置用房。在符合建筑结构安全、消防安全、工程建设强制性标准和相关法律法规并征得土地使用权人同意的前提下，对利用小区内闲置、低效用房改造为配套设施和公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。

(三)妥善做好产权登记。新建、改造配套设施及公共服务设施需要办理不动产登记的，申请主体应在立项前与相关方达成权属协议，在依法明晰产权并办理用地手续后，不动产登记中心依法予以办理，具体操作规程另行制定。

六、整合零星用地

城镇老旧小区所在片区内依据规划不能进行单体设计和单独使用的边角地、夹心地、插花地等零星地块，依照有关规定可以参照市场价格协议出让，补缴土地出让价款，涉及出让的必须开展地价评估、集体决策、结果公示。

城镇老旧小区所在片区内的项目，可采取收购和政府零星征收相结合的模式实施，零星征收后的土地可按国家规定一并实施改造开发。城镇老旧小区(片区)的国有划拨用地棚户区改造项目或其他符合划拨要求的，可采取划拨方式供地。其他零星经营性用地符合条件的，可采取协议出让。

七、优化审批服务

为加快城镇老旧小区相关改造工作进程，涉及城镇老旧小区及危旧房屋改造项目的规划审批事项均由各区自然资源和规划主管部门承办。鼓励通过合并办理流程，推行并联审批等方式，提高审批效率。

本通知适用于长沙市芙蓉区、天心区、开福区、雨花区和望城区(湘江新区托管区除外)辖区范围，湘江新区、长沙县、浏阳市、宁乡市可参照执行。本通知自2023年1月1日正式施行，有效期2年。

长沙市自然资源和规划局

2022年11月18日