广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见》（征求意见稿）

为落实《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(国办发〔2017〕7号)、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5 号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）等文件精神，加快推动广州南沙深化粤港澳全面合作，建设科技创新产业合作基地，创新要素供给方式，促进南沙区域创新和产业转化，制定本意见。

一 总体要求

第一条【定义】

新兴产业园用地（M9）是智能网联新能源汽车、新一代信息技术与人工智能、生物医药与健康产业、航空航天、新能源与节能环保等战略性新兴产业发展为主，融合研发、创意、设计、中试、无污染生产、品牌、营销、结算等新型产业功能及相关配套服务，以能耗低、污染少、附加值高、成长性好的中小企业为主要服务对象，功能复合、设施共享，适宜创业、生活、交流的新型产业社区。新兴产业园是集产业、办公、住宅、商业功能为一体的产业综合体。严格限制一般性成规模生产、制造等产业链“中间”环节(用于研发和试验场地除外)进入园区。

第二条【空间布局】

新兴产业园用地（M9）应优先布局于庆盛枢纽区块、生物谷、数字谷、健康谷、明珠科学园等各类科技创新平台和产业集聚区等区域选址。鼓励在存量工业用地、村级工业园进行选址。 

新兴产业园用地（M9）用地选址流程参照南沙区工业用地选址执行。

第三条【产业准入】

新兴产业园用地（M9）用于以智能网联新能源汽车、新一代信息技术与人工智能、生物医药与健康产业、航空航天、新能源与节能环保等战略性新兴产业或经区招商项目例会认定的其他新型产业项目。

新兴产业园用地（M9）投建方根据国家、省、市鼓励发展的新产业、新业态政策要求和园区产业定位，制定园区项目准入条件和管理办法、进驻园区企业认定办法，并报区投促部门牵头会审审定。

二 规划管理

第四条【规划功能】

新兴产业园用地（M9）在符合安监、消防、环保、交通等相关要求的前提下，为满足新型产业发展需要，可统一规划、功能适当混合。可在产业用地基础上，配套商务办公、园区商业服务、员工宿舍等设施，推动园区由单一生产功能转为产业、配套服务综合发展区域。园区规划要考虑项目主导产业类型对区位、公共基础配套设施和环境影响评价的要求，作为供地优先匹配的参考条件。

第五条【用途比例】

除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外，在不低于《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2022〕5号）规定的相应容积率要求下，新兴产业园用地（M9）内产业功能计容建筑面积不得低于园区计容总建筑面积的60%；配套服务（商务办公、商业、住宅）功能计容建筑面积不得高于40%，其中，配套商业功能计容建筑面积不得高于 20%；配套员工住宅计容建筑面积不得高于园区计容总建筑面积的20%、用地面积不得高于园区总用地面积的 15%，住宅计容建筑面积中须有不低于 8%的比例用于生活配套设施。配套员工住宅应适当集中，合理安排布局，与园区的产业用房及周边的产业用地既要联系便捷又要避免相互干扰。

第六条【建筑工程规定】

新兴产业园用地（M9）建筑形态应与产业类型、生产业态和周边城市景观相匹配，具体标准和要求应按《广州市城4 乡规划技术规定》《广州市规划管理容积率指标计算办法》《广州市建设项目停车配建指标规定》《关于加强新建建筑工程空调设置、第五立面设计、裙楼户外广告和招牌设置规划审批管理实施意见》等执行。

产业用房之间相邻布置的，建筑间距应当满足防火间距，符合环保和工艺等要求，并执行国家相关规范。产业用房平面形式不得出现类似住宅、公寓、别墅、单身宿舍等居住建筑平面形式。因工艺流程、设备规模、安全要求等对层高有特殊要求的产业用房，由建设单位提供技术文件支撑，经规划主管部门同意，可按其水平投影面积计算容积率建筑面积。因特殊工艺需突破面宽限制的，由建设单位提供技术文件支撑，经规划主管部门同意，可放宽限制。

三用地管理

第七条【存量用地变更】

在符合南沙新区(自贸片区)控制性详细规划、不涉及闲置的前提下，鼓励利用已办理产权登记或已办理合法供地手续的存量建设用地开发建设新兴产业园用地（M9）。

存量建设用地变更为新兴产业园用地（M9），土地权利人根据最新城市规划，编制新园区规划方案，经区招商程序审议通过，与区投促部门或项目牵头部门重新签订《项目投入产出监管协议》后，与区规划和自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，土地用途变更为新兴产业园用地（M9），按照本《意见》第九条规定缴交土地出让金并办理权属变更登记手续。

第八条【土地供应方式】

组织供应新兴产业园用地（M9）时，区投促部门或项目牵头部门应组织拟定包含产业门类、投达产时间、投资总额、投资强度、产出效率、总产值、税收及违约处置办法等内容的投入产出监管协议，纳入土地供应方案一并公告。

新兴产业园用地（M9）一般采用公开挂牌出让方式供地，也可采用公开招标出让方式供地，招标内容一般由商务标、技术标和地价标组成。也可以先公开对技术、商务部分招标，中标人再通过拍卖方式竞拍土地。商务标权重一般不得低于30%，不高于 45%，主要包括投资主体实力、历史业绩、招商计划、园区业态、产业分析、投资计划、园区管理、经营服务等方面内容。技术标权重一般不低于 45%，主要包括各用途控制比例、基础设施建设、园区修建性详细规划等项目总体架构及技术解决方案方面内容。

鼓励“租让结合，先租后让”的出让方式供应土地。以公开方式确定中标人或竞得人，中标人或竞得人先行租赁土地进行建设，租金可一次性缴交或按年度缴交，具体根据租赁合同约定办理。期满通过投入产出监管考核，符合租赁合同约定使用条件的，再按照协议方式办理出让手续。

属于以下条件之一的，可通过协议出让方式供应土地：（1）存量用地自主改造或合作改造的；（2）先租后让出让方式供应的，出让年限届满前3个月内，由受让人提出续期使用申请后达到《项目投入产出监管协议》要求的；（3）其他按规定可以协议出让的。 

新型产业园区可通过“带设计方案”公开出让方式整 体供应，允许多家中小企业通过签订联合竞买协议组成联合 体竞拍土地，统一委托国资企业建设科创楼宇，推行联建竞拍创新型产业用地开发建设科创楼宇。

第九条【出让金管理】

新兴产业园用地（M9）以市场评估价为基础，结合出让年限、自持比例综合确定出让起始价。其中，产业及配套商务办公及商业部分，按出让时点同地段商务办公用途市场评估楼面地价的 30%，乘以该部分地块总计容建筑面积，并按照实际出让年限、自持比例修正后确定；配套员工宿舍部分按市场价评估。出让起始价不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和，不低于国家、省规定的土地出让最低价。新兴产业园用地（M9）最高使用年限为 50 年，其中配套商业（B1）部分最高使用年限为 40 年。

采用存量用地自主改造或合作改造方式的，可以新兴产业园用地（M9）出让底价为基础，扣减原土地使用条件下用地价格后，按 0.7 系数补缴土地出让金，并按实际剩余年限、自持比例修正后确定。 

已出让用地项目调整计容部分面积但未调整容积率的，产业及配套商务、商业部分按同地段商务办公用途市场评估楼面地价的 30%乘以计容部分调整的建筑面积补缴出让金；配套员工宿舍部分按市场评估价乘以计容部分调整的建筑面积补缴出让金。市场评估楼面地价按规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时现土地使用条件下市场评估楼面地价与原出让合同分用途楼面地价相比较高者确定。

新兴产业园用地（M9）可以分期缴纳土地使用权出让金，但合同签订后一个月内支付额不得低于出让成交价款总额的50%，余款原则上应在一年内缴清。分期支付出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

鼓励新兴产业园用地（M9）地下空间的开发和利用。地下空间使用规划方案应明确列入园区规划方案，不得私自变更，不计算土地出让金。

四 建设监管

第十条【开发进度和时序监管】

新兴产业园用地（M9）可结合招商引资和市场需求，合理安排开发进度，并在签订土地出让合同后 1 年内，先行实施项目总体规划和基础设施建设。新兴产业园用地（M9）内产业类设施的开发应不迟于非产业类配套设施的开发。 

第十一条【建设监管说明】

土地出让合同应明确园区开发投建的开、竣工时间，对未按合同约定时间建设的项目，按照合同规定承担违约责任。新兴产业园用地（M9）内的民用建筑实施装配式建筑和绿色建筑的要求，按照国家、省、市装配式建筑、绿色建筑相关规定执行。

第十二条【运营监管】

严格落实园区定位中环保和安全监管方面的要求，将运营监管工作纳入园区开发建设的发展规划，同步部署、同步推进，加强对园区投建方及进驻企业的环保和安全监管，促进园区环保、安全与发展相协调。进驻企业应按照国家、省、市、区的相关环境影响和安全评价要求落实并确保设施正常运行;若违反环境影响和安全评价要求且无法按时完成整改的，由园区投建方责令其退出园区。

五 产权登记和分割转让

第十三条【确权登记】

新兴产业园应按规划要求和竣工验收实际用途进行房地产确权登记。申请分割的项目须以土地供应合同所对应的用地作为申请单元，涉及指标的考核、评价均以土地供应合同及产业监管协议作为依据。

第十四条【分割比例】

新兴产业园用地（M9）内的产业及配套用房可在土地供应合同中约定按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、 转让，最小分割面积根据省、市规定执行，总建筑面积不得超过土地供应合同约定。分割登记、转让的比例不超过相应用途总计容建筑面积的 80%，地下空间建筑面积不可分割登记及转让。 

第十五条【产权分期分割】

新兴产业园产业用房可分期进行产权分割。每期用地可允许最多不超过当期用地总计容建筑面积的20%先行转让，剩余部分可售比例及时点以《项目投入产出监管协议》约定为准，最终比例之和不得超过相应用途总计容建筑面积的80%。 

第十六条【受让主体】

园区产业、配套商务办公、商业及员工宿舍分割后的受让主体须为符合本文第一条第（三）款产业准入标准，并从事研发、设计、创意、中试等环节的工业企业或生产性服务企业，符合广州市、南沙区政府制定的关于税收、经济贡献和成长性等方面的标准，符合园区入驻条件。分割受让主体由区投促部门出具认定意见。

第十七条【配套用房转让】

配套商务办公、商业及住宅不进行预售，受让人须已办理同一新兴产业园（M9）用地项目内产业用房产权登记。具体销售价格、交付方式等由园区投建方自行制定，且必须明确告知产品的使用期限、权利范围等区别于园外房地产产品的要素特征。

第十八条【再次转让】

产业用房及其配套用房自完成分割转让不动产登记之日起 5 年内不得再次转让，起止时间须在不动产权登记证书附注注记。 

第十九条【物业回购】

园区出售前后的物业管理由园区投建方负责实施。对于已进驻园区的企业，出现撤出、注销等情况，其所购置的相关物业可以转让给园区其他已进驻或新进驻的企业，也可由园区投建方根据双方事先约定进行回购。 

六 园区供后监管

第二十条【履约管理要求】

新兴产业园用地（M9）供应时，由区投促部门或项目牵头引进部门与土地竞得人签订《项目投入产出监管协议》并纳入土地出让合同。《项目投入产出监管协议》作为新兴产业园用地（M9）管理和考核的重要依据。

《项目投入产出监管协议》应当约定项目开工时间、竣工时间、投产时间、达产时间、投资强度、土地产出率、地均达产税收、分割转让条件以及违约处置方式等相关条款。

《项目投入产出监管协议》履约情况的考核对象为新兴产业园用地（M9）的土地供应对象。按照监管协议的约定， 在开竣工阶段、达产阶段、达产后每 5 年、出让年限到期前 1 年等阶段开展履约考核。

《项目投入产出监管协议》履约情况考核由区投促部门或项目牵头引进部门负责实施，具体实施办法与评价标准可由专业第三方制定并会同履约考核工作小组（原供后评价工作小组）完善。 

考核结果处理

《项目投入产出监管协议》履约考核结果处理参照《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》执行，实施细则另行制定。

新兴产业园用地（M9）用地土地竞得人可以向出让人提出主动退还土地使用权，经出让人同意，按约定解除合同。

对考核结果不符合《项目投入产出监管协议》约定的产业项目，出让人依据出让合同追究土地竞得人违约责任，直至收回土地使用权。 

履约考核说明

评价资料由项目投建方统一提供，园区投建方要协调企业积极配合第三方专业评估机构实施履约考核。对于发现企业提交资料虚假的情况，无需参与履约考核，则评定为不合格，企业加入南沙区企业黑名单。对于园区投建方虚造审查资料的情况，园区履约考核评定为不合格，园区投建方加入南沙企业黑名单予以公告。对于上述企业，5 年内不得进驻或参与新兴产业园用地（M9）开发以及享受其它政府专项扶持计划。

七 适用范围及说明

本意见中政策条款仅适用于南沙新区(自贸片区)新增、通过申请认定的新兴产业园用地（M9）的管理。

本意见在施行过程中，均接受国家、广东省、广州市相应时点发布实施的土地房产政策约束。

本意见自 xx 年 xx 月 xx 日起施行，有效期 5 年。已出让的原新兴产业园用地项目按照原土地出让合同约定执行。本意见有效期内如遇法律、法规或有关政策调整变化的，从其规定。本意见有效期届满，将根据实施情况依法予以评估修订。本意见由南沙开发区规划和自然资源局负责解释。

广州南沙经济技术开发区规划和自然资源局

2022年11月11日印