邝银苏、张志立等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2020）粤0106民初36132号

【基本案情】

涉案房屋位于广州市天河区林和东路277号A5栋3404房属回迁安置房，建筑面积72.2316平方米，于2016年登记在广州市林和润杨经济发展有限公司（下称林和公司）名下。　

被告曾丽萍、吕钢借款为了做生意与原告张志立、邝银苏签订有借款。

2015年4月1日，吕钢、曾丽萍（卖方）与张志立、邝银苏（买方）签订的《房屋买卖合同》，双方同意以涉案房屋抵债，借款本息187.5万元抵作购房款。

合同载明：涉案房屋面积约75平方米（最终以《房地产权证》记载的面积为准），成交价格187.5万元，尚未办理房产证；卖方现手上持有抽签中签书，卖方保证于2015年12月31日前办妥登记在买方名下的房产证；截至2015年3月1日卖方欠买方借款本息187.5万元，双方同意卖方所欠借款本息用于冲抵买方应付之购房款；本合同生效后，视为买方已支付187.5万元购房款，同时卖方已还清全部借款本息。如卖方违约导致买方解除本合同的，卖方需向买方全额退还购房款，并按原借款关系约定的利率标准支付滞纳金；卖方于本合同生效后10天内，将涉案房屋交付买方使用，同时将手上的抽签中签书交给买方保管；如卖方违约导致买方解除合同的，卖方不得要求买方支付转让物业交还前的租金或房屋使用费，同时卖方需赔偿卖方对转让物业投入的装修损失；卖方负责安排建设单位（村委会）直接把转让物业的产权登记在买方名下，因办理产权登记依法需缴纳的交易税费，由买方与建设单位按法律规定各付各税；卖方在收到建设单位的办证通知后2天内通知买方，买方根据建设单位通知的时间和资料要求配合办证等。

　　2015年7月3日，林和公司向原告张志立出具的《林和城中村改造项目回迁安置房面积确认书》。该确认书载明：林和公司确认申请购买人张志立，回迁安置房号A5-3404，实测建筑面积72.2316平方米，购房款2166948元。张志立在该确认书上签字确认。

法院审理过程中又查明：2016年7月25日，佛山市顺德区人民法院（下称顺德法院）作出（2016）粤0606执8489号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人曾丽萍、吕钢（被告）的银行存款9735558.65元及迟延履行期间的债务利息；或扣留、提取被执行人等额收入；或查封、扣押、变卖、拍卖被执行人等额财产。其后顺德法院向林和公司出具协助执行通知书，预查封曾丽萍名下的包含涉案房屋在内的三套房屋。为此原告张志立向顺德法院提出执行异议之诉，要求确认涉案房屋归其所有，停止对涉案房屋的执行等。该案经一审、二审，2019年4月30日佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终410号民事判决，认为张志立不得排除顺德法院对涉案房屋的执行，二审驳回上诉，维持原判。

　　2019年7月，顺德法院作出公告，称拟拍卖变卖曾丽萍名下的涉案房屋，并责令居住人员于2019年8月12日前迁出。

　　2019年8月27日，邝银苏、张志立提起（2019）粤0106民初37441号诉讼，该案起诉的事实、理由与本案基本一致，之后诉请撤诉。

　　2020年10月19日，邝银苏、张志立提起本案诉讼。

【争议焦点】

涉案房屋买卖合同是否成立，能否解除？

　　【法院观点】

本院认为，按查明的事实，邝银苏与曾丽萍原为借款关系，后邝银苏、张志立与曾丽萍、吕钢双方签订《房屋买卖合同》，约定曾丽萍、吕钢以涉案房屋抵债，借款本息187.5万元抵作购房款。之后曾丽萍、吕钢已将涉案房屋交付邝银苏、张志立，林和公司并向张志立出具《林和城中村改造项目回迁安置房面积确认书》，双方买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。鉴于涉案房屋作为回迁安置房仍登记在林和公司名下，尚未过户至邝银苏、张志立名下，张志立在曾丽萍、吕钢作为被执行人的顺德法院执行案中提起执行异议之诉，一审、二审均被驳回诉请，张志立不得排除顺德法院对涉案房屋的执行，顺德法院针对涉案房屋的使用人发出了清场公告，在此情况下邝银苏、张志立作为买方的合同目的已无法实现，故邝银苏、张志立要求解除合同，理据充分，本院予以支持。合同解除后曾丽萍、吕钢应退还购房款187.5万元给邝银苏、张志立。

【律房律地解析】

一般而言，集体土地上的房屋属于村民所有，且只能转让给同一个集体经济组织的成员；而国有土地，如属于国有划拨用地，其土地使用权或地上房屋的转让需要经过政府批准。如属于国有出让用地，则转让不需经政府批准，一般可以自由转让。而城中村改造中村民分得的安置房，虽然其土地性质已经发生了变更，成为国有用地，但尚未办理土地有偿使用手续，因此，村民对外转让时，还需要补交土地出让金。

本案的重要意义在于确认了城中村改造中，回迁房占有范围内土地转为国有后，其地上房屋可以自由交易（需补交土地出让金），且可以被法院查封、公开拍卖，参与拍卖的人不必须是村民身份。

根据法院查明的信息，可以看出：涉案房屋的权属人曾丽萍为林和村村民，为债务人，因欠债被原告起诉至法院，该村民享有的三套回迁安置房为林和村改造后分得的回迁安置房，上述三套房屋目前均被法院查封，并被拍卖。其中两套房屋已经成功卖出，一套流拍。现在查询上述三套房屋的不动产权登记信息，可以发现，已拍卖的两套房屋已经无查封信息，且权属人已经发生了变更。由此，可以印证，回迁房占有土地转为国有后，其地上房屋可自由交易。