佛山市三水区人民政府办公室关于印发《三水区“三旧”改造项目若干操作指引》的通知

三府办〔2022〕5号

各镇政府（街道办事处），区政府各单位：

《三水区“三旧”改造项目若干操作指引》业经2022年4月14日十七届11次区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请径向区自然资源分局反映，联系电话：87712682。

佛山市三水区人民政府办公室

2022年4月15日

三水区“三旧”改造项目若干操作指引

为贯彻落实《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）、《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号）等文件精神，进一步推进和规范我区“三旧”改造，结合工作实际，制定了“三旧”改造项目若干操作指引。若干操作指引自印发之日起30日后实施，有效期至2025年12月31日，由区自然资源分局负责解释。

附件：

1.三水区旧村庄改造拆迁补偿安置操作指引

2.三水区“三旧”改造项目前期服务机构、市场改造主体选取和实施主体资格确认操作指引

3.三水区“三旧”改造项目引入土地前期整理人操作指引

4.三水区旧村庄改造项目协议出让操作指引

5.三水区旧厂房改造项目协议出让操作指引

6.三水区微改造项目协议出让操作指引

7.三水区“三旧”改造项目退出指引

8.三水区“三旧”改造项目政府补位机制操作指引

9.三水区支持“三旧”项目连片改造操作指引

10.三水区旧厂房改造激励措施

附件10

三水区旧厂房改造激励措施

本措施适用于鼓励三水区行政范围内旧厂房改造项目的产业用地效率提升、产业用地整合开发、新型产业发展及改造扶持等。

一、加强产业空间用地效率

（一）鼓励标准厂房建设

对拆除重建、改建、扩建的产业用地，要引导和鼓励村（居）集体经济组织或其继受组织（以下简称村集体）、个人和社会资本投资建设标准厂房。

（二）扶持企业增容

在符合国土空间规划（现行土地利用总体规划和城乡规划）、不改变土地用途且不延长土地使用年限的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目可申请增加容积率，增容后的容积率、投资强度等控制指标应符合省、市相关规定，并按要求签订土地出让合同变更协议，对新增的建筑面积不需要补缴土地出让价款。经批准增加容积率的宗地，按照原出让合同约定存在动、竣工超期的，以增加容积率批准日为结算日期完成原出让合同履约复核，存在违约责任的，经处理完毕后，可在签订土地出让合同变更协议中重新约定开发期限。

（三）支持工业物业产权分割

以出让方式取得的国有工业用地和集体工业用地项目的土地使用权及其房屋所有权可以进行产权分割登记。工业用地上房屋所有权独立分割转让并办理转移登记后，其土地使用权性质为共用宗地。

二、加大旧厂改造扶持力度

（一）创新土地前期整理的融资模式

为解决土地前期整理的资金问题，可引导村集体通过向银行抵押贷款的融资方式，由村集体和承租方平等协商，按照一定的补偿标准解除原租约，收回原用地者的承租土地使用权。村集体通过贷款融资进行前期土地整理所产生的利息，可获得区政府专项资金扶持，具体扶持办法另行制定。

（二）加大出让地价优惠

将集体土地转为国有土地后公开出让土地的，在确定土地出让起始价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70％执行。

三、支持产业用地整合开发

（一）鼓励集体和国有建设用地混合改造

产业发展保护区内工业用地改造，位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式确定使用权人，实行统一规划、统一改造、统一运营。

（二）支持按规定修改土规

对于不符合国土空间总体规划（现行土地利用总体规划）的工业用途改造项目，在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用生态保护红线、永久基本农田的前提下，各镇（街道）应当优先自行调剂其预留规模或可通过区内平衡的方式调整国土空间总体规划（现行土地利用总体规划）。

三水区通过“三旧”改造获得的奖励用地指标也优先用于保障30亩以上的工业改造提升项目。

四、鼓励发展新型产业类型

（一）鼓励工业用地原址转型升级

传统工业企业转为先进制造业企业或新型产业，利用存量工业厂房进行制造业与文化创意、科技服务业等融合发展的，经区政府批复同意后，可在5年内的过渡期继续按原用途和土地权利类型使用土地。过渡期满或涉及转让需办理相关用地手续的，不属于经营性房地产用地的，可按新用途、新权利类型、市场价，以协议方式办理。

（二）引导土地用途兼容复合利用

传统工业企业改造为新型产业项目允许兼容不超过总计容建筑面积20%的行政办公及生活服务等配套设施，相应配套设施的用地面积不得超过总用地面积的7%。兼容用途的土地、房产不得独立分割转让。

（三）加大新型产业项目的财政扶持

位于产保区范围内，通过自行改造进行的拆除重建类工业提升改造项目，用地面积达30亩及以上，在项目竣工验收后，容积率达到2.0及以上的，以项目竣工验收建筑面积对土地使用权人按10元/平方米进行扶持，最高扶持不超过100万元。

附件10-1：三水区工业改造提升项目资金扶持实施细则

附件10-2：三水区旧厂房改造标准厂房建设指引

附件10-3：三水区旧厂房改造工业用地申请提高开发强度操作程序

附件10-4：三水区旧厂房改造“工改工”项目产权分割操作指引

附件10-1

三水区工业改造提升项目资金扶持实施细则

工业改造提升项目是指拆除重建改造后土地用途为工矿仓储用地的“三旧”改造项目，可享受一定的配套资金扶持政策，已享受奖励的工业改造提升项目，不再享受村级工业园改造提升项目的有关奖励。

一、项目认定

1.项目用地符合国土空间规划（现行土地利用总体规划和城乡规划）和产业发展规划及环境保护要求。

2.符合产业发展政策的制造业（含新能源、电子信息、机械装备、食品饮料、健康产业、国家公布的高新技术产业以及经区政府审定的区内尚属空白且作用巨大的新型产业），以及科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、动漫制作、工业服务外包等工业项目。

3.项目用地面积30亩及以上，容积率2.0及以上。

4.经有资质的评估机构核定的工业厂房建筑工程造价（不含地价）达到1300元/平方米及以上，核定标准以区财政部门通过公开招标确定的协议服务造价咨询公司出具的工程预算审核报告为准。

5.已办理建筑工程竣工验收备案手续；若项目属分期开发且符合上述条件的，可分期申请认定及相关奖励。

6.2020年1月1日后领取《建筑工程施工许可证》。二、认定程序1.区级工业改造提升项目原则上由镇政府（街道办事处）统筹申报，初审后向区“三旧”改造主管部门提交申请资料。2.区“三旧”改造主管部门（“三旧”改造责任股室）复审，并以书面或召开联审会议形式征求区自然资源、财政、生态环境、发改、住建、经科和农业农村等部门的意见。其中，区区“三旧”改造主管部门（“三旧”改造责任股室）负责审核项目“三旧”改造范围情况；区自然资源部门负责审核项目用地情况和项目规划报建等情况；区住建部门负责审核项目竣工验收等情况；区经科部门负责审核项目产业发展情况；区财政部门负责审核项目资金情况；如涉及集体经济组织的项目，需征求区农业农村部门意见。

3.区“三旧”改造主管部门综合各部门意见或联审会议结果，报区政府审批。

三、奖励措施

（一）对2020年1月1日后领取《建筑工程施工许可证》的工业改造提升项目，按项目进度奖励城市（村镇）基础设施配套费。工业改造提升项目完成基础分部工程施工后，按所缴的城市（村镇）基础设施配套费对项目建设单位进行奖励。

（二）开发强度奖励。投资者连片开发工业改造提升项目土地，工业厂房竣工决算的工程造价（不含地价）3亿元及以上的，对投资者按工业厂房竣工决算的工程造价（不含地价）的1%进行奖励；或容积率2.0及以上的，按建筑面积给予10元/平方米的奖励；以上两项条件均符合的项目，投资者只能选择其中一项进行申请。投资者于项目竣工验收后申请奖励（分期改造的项目，奖励资金的申请及支付可依据项目监管协议分期进行），单个项目最高奖励金额不超过100万元。

上述财政扶持费用的负担比例按照财政体制区、镇（街道）的土地出让金分配比例执行。

四、奖励流程

区级专项资金由项目所在镇（街道）向区“三旧”改造主管部门申请，提交申请表及相关材料，其中奖励对象必须明确、具体；区自然资源部门党组会议联审通过后，牵头召开区“三旧”改造领导小组成员单位联席会议讨论审议，审议通过的提交区政府审批；区政府批准后，由区“三旧”改造主管部门向区财政部门办理资金拨付申请，由区财政部门审核申请和拨付资金到镇（街道）。

镇（街道）财政部门应在区级专项资金拨付到后六十日内拨付给奖励对象。奖励对象向镇（街道）申请奖励及镇（街道）审核、拨付的具体程序由镇（街道）自行制定。

五、监督检查

各镇（街道）负责对奖励资金的具体使用进行日常监督和跟踪检查，确保专款专用。区“三旧”改造主管部门会同区财政部门按照职责分工，对奖励资金的使用情况实施监督检查，必要时进行核查。

任何单位或个人不得骗取、截留、挪用奖励资金。对违反规定，骗取、截留、挪用奖励资金的，依照《财政违法行为处罚处分条例》等有关规定追究法律责任。

各镇（街道）每月向区“三旧”改造主管部门报送三水区工业改造提升项目进展情况，准确反映项目推进进度，及时解决存在问题。

凡享受本实施细则优惠的工业改造提升项目，在土地使用年限内原则上不能转变功能，若因需要经申请批准转变功能的，须补缴和返还全部优惠所得。对未经批准擅自改变功能使用的，除返还全部优惠所得外，并按相关规定予以处罚。

附件10-2

三水区旧厂房改造标准厂房建设指引

一、适用范围

适用于三水区行政范围内产业发展保护区（以下简称“产保区”）内，改造后项目用地为以出让方式取得的国有土地，符合产业发展规划，拟开发建设为标准厂房的项目。

二、项目认定

符合有关条件拟开发建设为标准厂房的项目申请“三旧”改造项目时，应在实施方案中予以明确。

三、土地整理

通过政府实施、自主实施或引入前期投资人等多种方式对改造项目范围进行土地整合、建筑物拆迁、土地通平，按有关规定完善国有建设用地批准手续。

标准厂房项目改造应根据有关规定办理供地手续。属政府收购储备后再次供地的，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让，其余可依法以协议方式出让。以协议方式出让的，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序，根据市场价格综合确定出让底价。

四、建设标准

标准厂房是指符合国家通用建筑标准及行业要求，由开发建设单位进行规划建设、功能配套、达到建设规模要求、符合产业发展和企业需求的工业和服务业及其附属公共配套设施用房，包括通用厂房和专用厂房。

1.依法用地。标准厂房项目属于工业用地，不得擅自改变土地用途。标准厂房优先保障符合我市产业指导目录要求的中小微企业，不得用于居住、商业服务等非工业用途。

2.建设规模。标准厂房建筑形态应符合工业项目的层高、载荷、安全、消防、单套最小建筑面积等要求，不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。单栋标准厂房建筑面积不低于1000平方米。

3.控制指标。除生产安全、工艺流程等有特殊要求的项目外，标准厂房层数一般应达到3层及以上，容积率不低于1.8。

4.功能配套。标准厂房应有道路、电力、通讯、给排水及污水处理等功能配套，符合安全、消防、环保等相关技术要求,可根据实际需要，建设行政办公、物业等生产服务设施和食堂、员工宿舍等生活服务设施。

五、经营销售

标准厂房项目转让应符合有关法律法规规定和有关文件要求。标准厂房项目开发经营主体应设立房地产开发企业，具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。项目内厂房及可分割销售的配套设施（不含公共配套建筑，下同）符合条件的，可申请商品房销售（包括预售和现售，下同）。经批准后，开发企业按有关规定进行分割销售，其中生产厂房分割销售单元面积不得小于300平方米，配套设施原则上面向项目内生产厂房业主销售。具体项目入园标准，含产业、投资强度、税收、生产厂房及配套设施分割销售要求、退出机制等在土地出让前由区经科部门会镇政府（街道办事处）按规定明确，并由镇政府（街道办事处）与开发建设方签订《项目投资开发建设协议书》，作为土地出让合同附件予以落实。

六、登记发证

标准厂房项目取得竣工验收备案，符合有关条件的，可向不动产登记部门申请标准厂房项目的国有土地使用权及房屋所有权首次登记。

七、市场监管

1.实施主体申请建设标准厂房，需编制实施方案，经镇政府

（街道办事处）会同区住建水利部门、区自然资源部门审核同意后，上报区政府批准。在取得土地使用权且实施方案正式获批当日起的一个月内，由镇政府（街道办事处）或区政府指定的部门与实施主体签订相关协议。

2.标准厂房竣工后，参照《佛山市工程建设项目竣工联合验收办事指南》的流程，由区政府指定的部门按土地使用权出让（转让）合同、相关协议、监管协议等的约定组织联合验收。对于不符合相关要求的建设项目，不予通过竣工验收。

3.各镇政府（街道办事处）具体负责标准厂房建设项目日常监管，标准厂房建成后达不到建设标准，或擅自改变土地用途的，应及时制止并督促建设单位或入驻企业予以改正；在规定时间内不按要求改正的，终止优惠政策，收回政策性补助，并按相关出让合同、监管协议等的约定要求承担违约责任。

附件10-3

三水区旧厂房改造工业用地申请提高开发强度操作程序

本程序用于指导相关部门在符合相关规划、不改变土地用途且不延长土地使用年限的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目提高土地开发强度工作。

一、改造项目符合国土空间规划（现行土地利用总体规划）和控制性详细规划（以下简称“控规”），且符合相关管控线（包括：生态控制线、绿地绿线、蓝线、棕线等）要求的

1.权利人以书面形式向镇（街道）自然资源所提出变更土地出让合同的申请。申请材料包括：申请报告、调整方案等。

2.镇（街道）自然资源所同步报至负责规划条件审批部门〔属委托事项的，由镇（街道）自然资源所自行办理，其他项目需函送至区自然资源部门〕。

3.规划条件审批部门按照《佛山市国土资源和城乡规划局关于进一步加强规划条件变更管理的通知》（佛国土规划通〔2018〕623号）程序办理规划条件变更。

4.规划条件审批部门将变更后的规划条件送至镇（街道）自然资源所，作为办理变更土地出让合同的附件。项目按现行规定办理后续手续。

二、申请项目不符合国土空间规划（现行土地利用总体规划）和控规（含同时不符合），但符合相关管控线要求的

1.权利人以书面形式向镇（街道）自然资源所提出变更土地出让合同的申请。申请材料包括：申请报告、调整方案等。

2.镇政府（街道办事处）统筹一个或多个项目情况，委托具有相关资质设计单位，按规定编制控规技术修正方案或土规调整方案（同时不符合的，技术修正方案与土规调整方案需同时提供）。

3.经镇政府（街道办事处）主要领导审核同意的，向区自然资源部门提出申请。申请材料包括：申请报告（提出项目存在的所有问题和完善手续事项的建议）；控规技术修正方案；土规不符的，除提交土规调整方案外，还需镇街书面承诺落实建设用地规模。

4.区自然资源部门组织相关部门进行联审。相关部门按职能审查申请项目是否具备受理条件，具备条件的，同时提出必须遵循的清单式管理意见由区自然资源部门汇总；不具备条件的，书面向区自然资源部门说明原因。

5.镇（街道）自然资源所对调整方案和“土地资源技术控制指标意见”通过公示等方式征求项目利害关系人意见，出具正式“土地资源和技术控制指标意见”，作为各部门和服务机构对项目后续行政管理、技术审查的主要依据。

6.权利人依据“土地资源和技术控制指标意见”进行建筑方案设计，相关建设施工图经审图机构审查合格后可开工建设。

7.建设项目边推进边办理包括控规技术修正方案、立项、土地出让或划拨、建设工程规划许可、施工许可、规划条件核实、消防、人防、竣工验收等手续。建设项目须在竣工验收前完善相关手续，不得提前投入使用。

三、申请项目不符合相关管控线要求的

因相关管控线调整属于市级部门权限，要求严格，镇（街道）在完成本文第二大点第1、2点程序后，需要先行组织召开控规修改专家论证会，对控规修改方案、相关管控线的调整、平衡方案论证通过后，才提交区自然资源部门联审。其他操作程序按本文第二大点要求执行。

附件10-4

三水区旧厂房改造“工改工”项目产权分割操作指引

一、不动产登记类型建设用地使用权及房屋所有权变更登记。二、适用范围

已经办理建筑物所有权登记的不动产，在园区内的非商品厂房类“工改工”升级改造项目因产权分割地上建筑物而改变不动产现状，符合相关文件规定情形予以分割的适用本操作指引。

三、基本单元划分

通过出让方式取得工业用途土地使用权，已完成开发建设并取得地上建筑物的不动产权证书，由权利人对建成后的工业生产厂房按幢、层等封闭固定界限且具有独立使用价值的空间划分基本单元并制定分割方案。

四、分割方案审查流程

（一）受理申请。

申请人（权利人）向区不动产登记机构提交不动产权分割方案申请。分割方案审查资料要求：1.不动产分割登记申请书；

2.申请人身份证明材料；

3.不动产权属证书；

4.建设用地使用权出让合同、补充协议、建设投资协议；

5.佛山市三水区建设用地规划条件和规划报建图（含总平面图和分层平面图）；

6.建（构）筑物工程规划条件核实意见；

7.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；

8.分割方案及图件；

9.“三旧”改造的证明文件。

（二）区属部门（机构）联审。

材料齐备符合条件的由不动产登记机构发函至区“三旧”改造部门、区经科部门、区消防部门征求意见，并出具审查意见。不动产登记机构视申请项目的具体情况，确定是否需征求自然资源、住建、生态环境、城管等部门意见。

任一涉及单位不同意办理分割申请的，提交区“三旧”改造联席会议统筹协调并决定是否予以分割。

五、产权分割变更登记办理流程

分割方案审查完成后，申请人可向各镇（街道）登记部门申请办理变更登记。

（一）资料要求。

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.不动产权籍调查成果；

5.同一权利人分割不动产的批准文件（相关部门同意分割的意见、备案证明、补充协议等）；

6.房屋地址证明；

7.法律、行政法规以及相关文件规定的其他材料。

（二）登簿发证。

确认登记事项无误后，将登记事项记载在不动产登记簿上并根据不动产登记簿核发不动产权证书。不动产权证书上应简要备注各部门出具意见中涉及不动产登记的限制性提示。