佛山市三水区人民政府办公室关于印发《三水区“三旧”改造项目若干操作指引》的通知

三府办〔2022〕5号

各镇政府（街道办事处），区政府各单位：

《三水区“三旧”改造项目若干操作指引》业经2022年4月14日十七届11次区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请径向区自然资源分局反映，联系电话：87712682。

佛山市三水区人民政府办公室

2022年4月15日

三水区“三旧”改造项目若干操作指引

为贯彻落实《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）、《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号）等文件精神，进一步推进和规范我区“三旧”改造，结合工作实际，制定了“三旧”改造项目若干操作指引。若干操作指引自印发之日起30日后实施，有效期至2025年12月31日，由区自然资源分局负责解释。

附件：

1.三水区旧村庄改造拆迁补偿安置操作指引

2.三水区“三旧”改造项目前期服务机构、市场改造主体选取和实施主体资格确认操作指引

3.三水区“三旧”改造项目引入土地前期整理人操作指引

4.三水区旧村庄改造项目协议出让操作指引

5.三水区旧厂房改造项目协议出让操作指引

6.三水区微改造项目协议出让操作指引

7.三水区“三旧”改造项目退出指引

8.三水区“三旧”改造项目政府补位机制操作指引

9.三水区支持“三旧”项目连片改造操作指引

10.三水区旧厂房改造激励措施

附件1

三水区旧村庄改造拆迁补偿安置操作指引

本指引适用于三水区行政范围内旧村庄拆除重建项目补偿安置类别与标准的指引、拆迁补偿安置方案的编制以及补偿安置流程的指导、认定建筑面积的核定等。旧村庄拆除重建项目一般由市场改造主体进行实施，由政府组织实施的可参照执行。

一、补偿安置原则

遵循“先安置、后拆迁”“先村民和村集体回迁物业、后开发商融资物业1”的原则进行拆迁补偿安置工作。

二、补偿安置方式

被拆迁人可选择实物补偿（回迁安置）方式，也可选择货币补偿方式，或者以两种补偿方式相结合进行补偿。

三、补偿安置类别与标准

本指引以补偿安置类别与标准为指导性要求，在我区实施推进的旧村庄改造项目涉及到拆迁补偿安置方案制定的，原则上应以此为指导。同时，镇政府（街道办事处）可根据改造项目实际，允许村集体与市场改造主体采用“一村一策”方式编制拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应通过村民成员大会表决及镇政府（街道办事处）审核同意。旧村庄改造补偿安置面积可参考认定建筑面积并结合改造项目实际情况确定，补偿安置类别主要分为地上附着物补偿、其他附随补偿及行为奖励三大类，具体安置类别及补偿标准如下所述。

（一）地上附着物的补偿

1.个人住宅补偿

（1）可按认定建筑面积全部给予实物补偿。其中，若认定建筑面积小于现状实测建筑面积的，被拆迁人可获取差额部分房屋建筑的残值补偿。

（2）按“面积近似”原则选择安置住房。安置住房因户型设计情况，其建筑面积和需复建安置建筑面积的差异部分，按建筑面积进行货币结算。安置住房建筑面积大于需复建安置建筑面积的，由被拆迁人增购。其中，增购面积不超过10平方米（含10平方米）的，按房屋建筑成本进行增购；超过10平方米的部分，按房屋市场评估价进行回购。安置住房建筑面积少于需复建安置建筑面积的，少于部分面积按房屋市场评估价补偿给被拆迁人。

2.村集体物业补偿村集体物业可参照认定建筑面积进行补偿。

3.“三地”2补偿旧村庄项目范围内涉及的“三地”可以一并纳入村集体物业用地，可参照“三地”用地面积的0.15倍予以计容建筑面积补偿。

4.构筑物或附属物补偿合法建筑外的其他土地及地上附着物，根据“一村一策”的原则，由各村集体与市场改造主体自定补偿标准。

（二）其他附随补偿

1.搬迁补助依时签约且依约交房的，根据住宅与非住宅（办公用房、商

铺、工业用房、仓库等）的属性按现状实测建筑面积（涉及依法实施强制拆除的或已认定为违法建筑的除外）给予搬迁补助。其中：

（1）住宅。

按现状实测建筑面积发放18元/平方米的搬迁补助费，搬迁补助费不足800元/套的，按800元/套发放。车房（库）实行货币补偿的不计发搬迁补助费。

（2）非住宅（办公用房、商铺、工业用房、仓库等）。

①现状实测建筑面积为50平方米以下（不含50平方米）的，一次性支付搬迁补助费1000元；

②现状实测建筑面积为50平方米至100平方米以下（不含100平方米）的，一次性支付搬迁补助费2000元；

③现状实测建筑面积为100平方米至200平方米以下（不含200平方米）的，一次性支付搬迁补助费3000元；

④现状实测建筑面积为200平方米以上的，一次性支付搬迁补助费4000元。

对上述补偿标准有异议的，可经市场改造主体和被搬迁人双方协商，委托有资质的评估公司对补偿项目进行评估，评估结果双方确认一致且无异议后按评估价值补偿。

2.临时安置补助对选择实物补偿的被拆迁人，依时签约且依约交房的，按住宅的现状实测建筑面积，以房屋租赁市场租金水平给予每月14—20元/平方米的临时安置补助。临时安置补助的发放期限按安置房是否带装修划分：安置房带装修的，临时安置补助期限为自原房屋交付之日起到通知交付安置房满30日止；安置房为毛坯的，临时安置补助期限为自原房屋交付之日起到通知交付安置房满90日止。

3.停产停业补偿

停产停业的补偿对象主要为非住宅（办公用房、商铺、工业用房、仓库等，已认定为违法建筑的除外），其被拆除建筑物有合法产权或相关法律法规及政策规定予以认定的，在拆迁决定发出之日仍处于正常生产经营状态或租赁未到期，且改造实施时能依时签约依约交物业的非住宅按现状实测建筑面积给予停产停业补偿，通过协商及评估方式在拆迁补偿安置方案中明确。

4.装修补助装修补助标准根据被改造房屋普遍装修情况、安置房装修情况、市场价格等影响因素，通过协商及评估方式在拆迁补偿安置方案中明确。

（三）行为奖励

1.签约奖励依时签约的，可探讨结合签约率分段给予签约奖励，如现金

奖励、车位使用权优惠、物业管理费减免、安置房面积增购优惠等。2.交房奖励依约交房的，可探讨结合交房率分段给予交房奖励，如现金奖励、车位使用权优惠、物业管理费减免、安置房面积增购优惠等。3.其他类型奖励可根据项目实际情况明确给予奖励的条件，设立其他类型的奖励。

四、拆迁补偿安置方案编制

拆迁补偿安置方案应包括项目基本情况、权属情况、补偿安置标准、安置房屋拟建设和交付安排、保障措施等内容，详见《拆迁补偿安置方案编制指引》（详见附件1-4）。

五、拆迁补偿安置工作流程

拆迁补偿安置工作流程分为摸底调查、制定拆迁补偿安置方案、实施拆迁、落实回迁安置等四个主要阶段。

（一）摸底调查

1.基础数据初查在单元计划阶段中，申请人需提供改造项目土地和房屋初步摸查情况，初步摸查包括土地权属、集体物业建筑面积、私人住宅建筑栋数、户口及人口情况等改造项目基本情况。以经镇（街道）“三旧”改造主管部门认可的基础数据初查结果为依据，进行规划容量论证计算，包括成本核算计算容量与规划论证计算容量两种方式论证，具体按照《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号）操作。其中，成本核算费用单价由区政府另行制定，成本核算形成的专题报告由区“三旧”改造主管部门或受区“三旧”改造主管部门委托的镇（街道）“三旧”改造主管部门按规定委托具备行业资质要求的第三方专业评估机构进行校核，经第三方专业评估机构校核同意的，报政府有关部门审核，审核通过后可纳入成本核算。

2.基础数据详查

由市场改造主体负责基础数据详查，基础数据详查是对项目范围内的土地和房屋权属进行深入、细致的调查。基础数据调查在实施方案报批前完成，对于有条件的项目，详查工作可前置到单元计划阶段。

详查成果由村集体检查确认后，由镇政府（街道办事处）委托技术审查单位进行不少于30%的抽样检验，抽样检验误差小于5%的成果视为检验合格。成果抽样检查合格后，由镇政府（街道办事处）审核确认。通过确认的成果将作为项目现状建筑面积认定、地价计收与补偿、处理违法用地、建设用地确权手续、编制改造实施方案、征地报批等业务的事实基础。

（二）制定拆迁补偿安置方案

1.编制拆迁补偿安置方案由区“三旧”改造主管部门组织市场改造主体编制项目实施方案及拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应包括但不限于以下内容：村民住宅物业以及村集体物业的补偿方式、标准与规模；拆迁费用和临时安置补偿标准；签约奖励标准及其他有关方面的补偿标准等。

2.审批拆迁补偿安置方案拆迁补偿安置方案编制完成的，经镇政府（街道办事处）初审报区“三旧”改造主管部门组织审查通过后，由村集体召开成员大会公开表决同意（成员大会应当有三分之二以上具有表决权的成员参加，须经本组织成员表决权总数的三分之二以上通过），并依权限报市、区政府审批。

3.制定拆迁补偿安置协议制定拆迁补偿安置协议应当遵循“公平公正、有偿合理”原则，具体约定补偿方式和支付期限，安置房的面积和地点，拆迁期限、拆迁过渡方案和过渡期限，不动产移交事宜、协议生效的时间和条件等事项。

（三）实施拆迁

1.签订拆迁补偿安置协议协议签订过程由镇政府（街道办事处）组织、协调和监督，聘请公证机构进行公证，组织市场改造主体与项目范围内全部土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议。市场改造主体需在2年内（可申请延期一次，延期最长不超过1年，按选定市场改造主体并签订合作协议之日起）与项目范围内80%（含）以上土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议。

2.缴纳拆迁保证金

市场改造主体与项目范围内80%（含）以上土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议后，须缴纳拆迁保证金（金额＝总拆迁建筑面积×土地市场评估价×10%）。保证金缴纳后，可报区政府批准确定为实施主体。前期缴纳的履约保证金可转为拆迁保证金。

3.产权注销经村集体及镇政府（街道办事处）书面核实确认所签协议和拆迁保证金后，实施主体可办理项目范围内或分期范围内不动产权证注销登记。

4.房屋拆除不动产权证注销登记的同时，可同步实施地上物拆除。

5.供地报建

项目范围内或分期范围内70%（含）以上土地房屋权利人的不动产权证注销和地上物拆除工作完成，且拆迁补偿安置协议签订率达到100%后，实施主体应向主管部门申请办理供地手续和相关报建。同时满足下列条件的，实施主体也可申请部分独立地块先行供地：

①在签订土地使用权出让合同时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府，安置地块、独立占地的城市基础设施、公共服务设施应先于融资地块建设与验收。

②在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交，并对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施完成拆除。

③申请先行供地的地块应满足出具规划设计条件的要求，原则上为已批详细规划的完整地块，且地块内签约率为100%。

（四）回迁安置

1.回迁建设回迁物业与融资物业可以同步建设，但回迁物业须先于融资

物业竣工验收。实施主体也可分期销售融资物业，但必须保证回迁物业优先于融资物业竣工验收；也可将回迁物业与融资物业按相同的比例分期结合安排，但每一期必须保证回迁物业先于融资物业竣工验收，且当期融资物业销售（预售）的建筑面积占可销售（融资）总建筑面积的比例不得高于当期回迁物业的建筑面积占总回迁物业建筑面积的比例（最后一期除外）。

2.回迁选房被搬迁人根据其户型需求在回迁房源中选取对应的房号，鼓励早签约、多得益、先选房。

3.回迁办证实施主体配合被搬迁人于产权登记中心办理产权登记手续。村民回迁住宅的确权登记，不受商品房限购政策限制。

附件1-1：认定建筑面积核定

附件1-2：拆迁补偿安置的类别与标准一览表附件1-3：拆迁补偿安置流程

附件1-4：拆迁补偿安置方案编制指引

附件1-1

认定建筑面积核定

一、认定原则

旧村庄改造建筑面积认定分为个人住宅及集体物业两部分。针对个人住宅部分，建筑面积认定遵循“合法全部认定、历史合理认定、违法不予认定”的原则。针对集体物业部分，建筑面积认定遵循“保障村集体长远收益不降低”的原则。认定建筑面积是土地出让金计收的依据，与补偿安置面积无直接等同关系。

二、认定标准

1.个人住宅建筑面积认定

（1）有合法的宅基地使用权及其地上房屋所有权来源材料的，或有合法的宅基地使用权来源材料及地上房屋已办理镇（庄）规划审批手续且竣工的，属地村委会、镇政府（街道办事处）对该房屋所有权人、建成时间等基本情况确认且无异议的，按证载建筑面积或规划审批登记面积1:1认定；证载建筑面积或规划审

批登记面积不足证载土地面积3倍的，按证载土地面积的3倍认定，且最高不得超过260㎡。

（2）有合法的宅基地使用权来源材料但地上房屋未办理村镇（庄）规划审批手续、已经竣工但未能提供规划施工验收手续、房屋安全鉴定报告等材料的，按证载土地面积的3倍进行认定，且最高不得超过260㎡。

（3）无合法的宅基地使用权来源材料且地上房屋已经竣工但未能提供规划施工验收手续、房屋安全鉴定报告等材料的，按下列规定确定土地面积的3倍进行认定，且最高不得超过260㎡：

①1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体或村民委员会出具证明并公告30日无异议，经镇政府（街道办事处）审核后确认宅基地使用面积。

②1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体或村民委员会同意并公告30日无异议的，由镇政府（街道办事处）审核、区自然资源部门审查后报区政府审批确认宅基地使用面积。

（4）不符合上述条件、不具备不动产权证且不符合我区宅基地“一户一宅”等管理要求的或已认定为违法建筑的，不予以认定。

2.集体物业建筑面积的认定有土地使用权证的集体建设用地物业可选择按现状实测建筑面积的1.0倍或者集体物业用地面积的0.5倍进行认定。无土地使用权证的集体建设用地物业可选择按现状实测建筑面积的0.5倍或者集体物业用地面积的0.3倍进行认定。其中，无土地使用权证的集体建设用地物业难以确定用地边界的，可采取旧村庄改造项目范围内宅基地及其紧密相邻的附属设施用地和有土地使用权证的集体建设用地物业以外的“三旧”用地进行计算。

个人住宅建筑面积认定以及集体物业建筑面积认定以详查阶段摸底调查成果为基础，由调查单位统计汇总，经村集体核实后，交由镇政府（街道办事处）初审，并在项目范围现场、村务公告栏、镇政府（街道办事处）网站公示30日无异议的，上报区自然资源、住建、农业农村等部门联合审核，最终由区政府审批确认。

认定建筑面积结果的确认与上述第1点宅基地土地面积、建筑面积的确定所涉及的相关流程可合并审批。

附件 1-4

拆迁补偿安置方案编制指引

为指导三水区旧村庄改造项目拆迁补偿安置方案编制工作, 推动旧村庄改造项目房屋搬迁工作科学、有序开展，根据省、市 相关“三旧改造政策要求，结合三水区旧村庄改造补偿安置实际， 制定如下指引。

一、基本要求

（一）由区“三旧”改造主管部门组织市场改造主体编制项 目实施方案及拆迁补偿安置方案，并依权限报市、区政府审批。

（二）拆迁补偿安置方案的编制过程应体现市场改造主体、 原权利人等共同参与的原则，保护旧村庄改造参与各方的合法利 益，实现多方共赢。制订的拆迁补偿安置标准应体现市场形成价 格的原则,不同性质房地产的补偿安置标准应有相对合理的梯次 结构。

（三）分期实施的，应按照分期规划做好拆迁补偿安置的工 作安排；可以整体编制一个拆迁补偿安置方案，也可以按分期编 制拆迁补偿安置方案。

二、编制依据

1.《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三 旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14 号）；

2.《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目 实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2 号）；

3.其他相关政策法规依据；

4.同一项目的实施方案；

5.相关权利人的意见或建议。

三、方案内容和要求

拆迁补偿安置方案的内容包括旧村庄改造项目基本情况、权 属情况、拆迁补偿安置标准、安置房屋建设和交付、工作安排和 保障措施等内容。

（一）项目基本情况

1.项目现状 说明旧村庄改造项目名称、位置、范围、现状建设情况、周

边环境等。

2.改造方案情况

（1）土地利用情况。分别说明可开发建设土地、公建配套 土地（包括道路、绿化、市政设施、教育等配套）、保留区域用 地及土地贡献率等。

（2）主要经济技术指标。总体说明改造后各用地规划利用 功能及主要经济技术指标。

（3）规划分期情况。涉及分期的，简要说明分期情况，包 括各分期内可开发建设土地面积、规划功能及经济技术指标及公 建配套等基本情况。

（4）配套公共设施建设情况。说明旧村庄项目范围内的公 共设施概况、用地获取及建设计划等。

（二）项目权属情况

1.土地状况 根据自然资源部门的权属核实资料，分别说明改造单元范围

内各类土地的范围分布、面积、现状利用情况、权属、抵押（查 封）情况等。

土地状况可按土地类型（或宗地）形成土地状况一览表，范 围分布可制作位置分布图。

2.建筑物状况 根据建筑物产权登记情况和原权利人认定情况，详细说明每

一栋建筑物测绘编号、测绘面积（含证载面积和认定权利人的认 定面积）、法定用途、现状用途、用地类型、原权利人、产权登 记情况等。

建筑物情况可形成建筑物情况一览表，并将建筑物测绘编 号、权利人等标注在测绘总图上形成建筑物权属分布图。

对于无产权登记的，应按照三水区旧村庄改造拆除范围内无 产权登记记录的土地房屋权利人认定核查相关政策文件要求，对 改造单元拆除范围内土地、房屋的权利人开展权属认定核查。

（三）拆迁补偿安置标准的制订

旧村庄改造房屋拆迁补偿安置工作主要由改造项目的实施 单位（拆迁人）和拆除范围内权利人（被拆迁人）共同参与开展，具体的被拆迁房地产拆迁补偿标准，应由拆迁双方协商确定。房 屋拆迁补偿方式一般包括货币补偿、复建安置以及货币补偿和复 建安置相结合三种。在编制拆迁补偿安置方案过程中，编制单位 需制定出具体项目的具体拆迁补偿安置标准。

1.房屋货币补偿标准的制定

2.复建安置标准的制定

3.其他补偿项目标准的制定

（1）构筑物以及附着物按重置价给予货币补偿。

（2）室内装修装饰工程按成本法评估给予货币补偿。 4.补助费用标准的制定 因旧村庄改造造成的房屋拆迁、安置、停产停业等，可给予

拆迁补偿、临时安置补偿、停产停业补偿等。 5.签约交房等奖励标准的制定 对在规定期限内完成签约搬迁的，市场改造主体可设定相应

的奖励标准，在原权属人完成义务后进行奖励。

（四）安置房屋的建设和交付

1.编制单位根据先期的调查摸底情况，基本确定权利人的复 建安置需求，提出安置房屋建设方案，包括户型、面积、楼层、 朝向、装修等。

2.说明安置房屋的公共配套设施，包括学校、幼儿园、停车 场、居委会、公交站、社区卫生服务站以及其他配套设施等。

3.说明安置房屋的选房方式可供选择的选房方式一般有按签约顺序确定选房顺序，或按 户型或面积分组抽签选房，或单纯以抽签方式确定选房顺序等。

（五）工作安排

按照旧村庄改造规划相关要求，制定工作进度表，划分工作 阶段和确定目标任务，主要包括房屋拆迁补偿安置工作的分阶段 安排、回迁安置房的建设安排、补偿资金的组织安排等。

（六）保障措施

1.说明政府职能部门采取的资金监管措施，包括拆除范围内 房屋拆迁补偿资金监管措施等，并将已落实资金监管措施的相关 证明材料作为方案附件。

2.配备专职人员开展拆迁补偿安置工作，设立测绘、评估、 谈判、财务、法务等不同职能的工作小组，推动拆迁工作有序开展。

3.健全工作制度，规范拆迁工作流程。建立工作进度汇报与 通报制度、相关问题汇报制度、工作会议制度、档案管理制度和 资金管理制度等。

附件1

三水区旧村庄改造拆迁补偿安置操作指引

本指引适用于三水区行政范围内旧村庄拆除重建项目补偿安置类别与标准的指引、拆迁补偿安置方案的编制以及补偿安置流程的指导、认定建筑面积的核定等。旧村庄拆除重建项目一般由市场改造主体进行实施，由政府组织实施的可参照执行。

一、补偿安置原则

遵循“先安置、后拆迁”“先村民和村集体回迁物业、后开发商融资物业1”的原则进行拆迁补偿安置工作。

二、补偿安置方式

被拆迁人可选择实物补偿（回迁安置）方式，也可选择货币补偿方式，或者以两种补偿方式相结合进行补偿。

三、补偿安置类别与标准

本指引以补偿安置类别与标准为指导性要求，在我区实施推进的旧村庄改造项目涉及到拆迁补偿安置方案制定的，原则上应以此为指导。同时，镇政府（街道办事处）可根据改造项目实际，允许村集体与市场改造主体采用“一村一策”方式编制拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应通过村民成员大会表决及镇政府（街道办事处）审核同意。旧村庄改造补偿安置面积可参考认定建筑面积并结合改造项目实际情况确定，补偿安置类别主要分为地上附着物补偿、其他附随补偿及行为奖励三大类，具体安置类别及补偿标准如下所述。

（一）地上附着物的补偿

1.个人住宅补偿

（1）可按认定建筑面积全部给予实物补偿。其中，若认定建筑面积小于现状实测建筑面积的，被拆迁人可获取差额部分房屋建筑的残值补偿。

（2）按“面积近似”原则选择安置住房。安置住房因户型设计情况，其建筑面积和需复建安置建筑面积的差异部分，按建筑面积进行货币结算。安置住房建筑面积大于需复建安置建筑面积的，由被拆迁人增购。其中，增购面积不超过10平方米（含10平方米）的，按房屋建筑成本进行增购；超过10平方米的部分，按房屋市场评估价进行回购。安置住房建筑面积少于需复建安置建筑面积的，少于部分面积按房屋市场评估价补偿给被拆迁人。

2.村集体物业补偿村集体物业可参照认定建筑面积进行补偿。

3.“三地”2补偿旧村庄项目范围内涉及的“三地”可以一并纳入村集体物业用地，可参照“三地”用地面积的0.15倍予以计容建筑面积补偿。

4.构筑物或附属物补偿合法建筑外的其他土地及地上附着物，根据“一村一策”的原则，由各村集体与市场改造主体自定补偿标准。

（二）其他附随补偿

1.搬迁补助依时签约且依约交房的，根据住宅与非住宅（办公用房、商

铺、工业用房、仓库等）的属性按现状实测建筑面积（涉及依法实施强制拆除的或已认定为违法建筑的除外）给予搬迁补助。其中：

（1）住宅。

按现状实测建筑面积发放18元/平方米的搬迁补助费，搬迁补助费不足800元/套的，按800元/套发放。车房（库）实行货币补偿的不计发搬迁补助费。

（2）非住宅（办公用房、商铺、工业用房、仓库等）。

①现状实测建筑面积为50平方米以下（不含50平方米）的，一次性支付搬迁补助费1000元；

②现状实测建筑面积为50平方米至100平方米以下（不含100平方米）的，一次性支付搬迁补助费2000元；

③现状实测建筑面积为100平方米至200平方米以下（不含200平方米）的，一次性支付搬迁补助费3000元；

④现状实测建筑面积为200平方米以上的，一次性支付搬迁补助费4000元。

对上述补偿标准有异议的，可经市场改造主体和被搬迁人双方协商，委托有资质的评估公司对补偿项目进行评估，评估结果双方确认一致且无异议后按评估价值补偿。

2.临时安置补助对选择实物补偿的被拆迁人，依时签约且依约交房的，按住

宅的现状实测建筑面积，以房屋租赁市场租金水平给予每月14—

20元/平方米的临时安置补助。临时安置补助的发放期限按安置房是否带装修划分：安置房

带装修的，临时安置补助期限为自原房屋交付之日起到通知交付安置房满30日止；安置房为毛坯的，临时安置补助期限为自原房

屋交付之日起到通知交付安置房满90日止。3.停产停业补偿

停产停业的补偿对象主要为非住宅（办公用房、商铺、工业用房、仓库等，已认定为违法建筑的除外），其被拆除建筑物有合法产权或相关法律法规及政策规定予以认定的，在拆迁决定发出之日仍处于正常生产经营状态或租赁未到期，且改造实施时能依时签约依约交物业的非住宅按现状实测建筑面积给予停产停业补偿，通过协商及评估方式在拆迁补偿安置方案中明确。

4.装修补助装修补助标准根据被改造房屋普遍装修情况、安置房装修情

况、市场价格等影响因素，通过协商及评估方式在拆迁补偿安置方案中明确。

（三）行为奖励

1.签约奖励依时签约的，可探讨结合签约率分段给予签约奖励，如现金

奖励、车位使用权优惠、物业管理费减免、安置房面积增购优惠等。2.交房奖励依约交房的，可探讨结合交房率分段给予交房奖励，如现金

奖励、车位使用权优惠、物业管理费减免、安置房面积增购优惠等。3.其他类型奖励可根据项目实际情况明确给予奖励的条件，设立其他类型的奖励。

四、拆迁补偿安置方案编制

拆迁补偿安置方案应包括项目基本情况、权属情况、补偿安置标准、安置房屋拟建设和交付安排、保障措施等内容，详见《拆迁补偿安置方案编制指引》（详见附件1-4）。

五、拆迁补偿安置工作流程

拆迁补偿安置工作流程分为摸底调查、制定拆迁补偿安置方案、实施拆迁、落实回迁安置等四个主要阶段。

（一）摸底调查

1.基础数据初查在单元计划阶段中，申请人需提供改造项目土地和房屋初步

摸查情况，初步摸查包括土地权属、集体物业建筑面积、私人住宅建筑栋数、户口及人口情况等改造项目基本情况。

以经镇（街道）“三旧”改造主管部门认可的基础数据初查结果为依据，进行规划容量论证计算，包括成本核算计算容量与规划论证计算容量两种方式论证，具体按照《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号）操作。其中，成本核算费用单价由区政府另行制定，成本核算形成的专题报告由区“三旧”改造主管部门或受区“三旧”改造主管部门委托的镇（街道）“三旧”改造主管部门按规定委托具备行业资质要求的第三方专业评估机构进行校核，经第三方专业评估机构校核同意的，报政府有关部门审核，审核通过后可纳入成本核算。

2.基础数据详查由市场改造主体负责基础数据详查，基础数据详查是对项目范围内的土地和房屋权属进行深入、细致的调查。基础数据调查在实施方案报批前完成，对于有条件的项目，详查工作可前置到单元计划阶段。

详查成果由村集体检查确认后，由镇政府（街道办事处）委托技术审查单位进行不少于30%的抽样检验，抽样检验误差小于5%的成果视为检验合格。成果抽样检查合格后，由镇政府（街道办事处）审核确认。通过确认的成果将作为项目现状建筑面积认定、地价计收与补偿、处理违法用地、建设用地确权手续、编制改造实施方案、征地报批等业务的事实基础。

（二）制定拆迁补偿安置方案

1.编制拆迁补偿安置方案由区“三旧”改造主管部门组织市场改造主体编制项目实施方案及拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应包括但不限于以下内容：村民住宅物业以及村集体物业的补偿方式、标准与规模；拆迁费用和临时安置补偿标准；签约奖励标准及其他有关方面的补偿标准等。

2.审批拆迁补偿安置方案拆迁补偿安置方案编制完成的，经镇政府（街道办事处）初审报区“三旧”改造主管部门组织审查通过后，由村集体召开成员大会公开表决同意（成员大会应当有三分之二以上具有表决权的成员参加，须经本组织成员表决权总数的三分之二以上通过），并依权限报市、区政府审批。

3.制定拆迁补偿安置协议制定拆迁补偿安置协议应当遵循“公平公正、有偿合理”原则，具体约定补偿方式和支付期限，安置房的面积和地点，拆迁期限、拆迁过渡方案和过渡期限，不动产移交事宜、协议生效的时间和条件等事项。

（三）实施拆迁

1.签订拆迁补偿安置协议协议签订过程由镇政府（街道办事处）组织、协调和监督，聘请公证机构进行公证，组织市场改造主体与项目范围内全部土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议。市场改造主体需在2年内（可申请延期一次，延期最长不超过1年，按选定市场改造主体并签订合作协议之日起）与项目范围内80%（含）以上土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议。

2.缴纳拆迁保证金

市场改造主体与项目范围内80%（含）以上土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议后，须缴纳拆迁保证金（金额＝总拆迁建筑面积×土地市场评估价×10%）。保证金缴纳后，可报区政府批准确定为实施主体。前期缴纳的履约保证金可转为拆迁保证金。

3.产权注销经村集体及镇政府（街道办事处）书面核实确认所签协议和拆迁保证金后，实施主体可办理项目范围内或分期范围内不动产权证注销登记。

4.房屋拆除不动产权证注销登记的同时，可同步实施地上物拆除。

5.供地报建

项目范围内或分期范围内70%（含）以上土地房屋权利人的不动产权证注销和地上物拆除工作完成，且拆迁补偿安置协议签订率达到100%后，实施主体应向主管部门申请办理供地手续和相关报建。同时满足下列条件的，实施主体也可申请部分独立地块先行供地：

①在签订土地使用权出让合同时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府，安置地块、独立占地的城市基础设施、公共服务设施应先于融资地块建设与验收。

②在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交，并对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施完成拆除。

③申请先行供地的地块应满足出具规划设计条件的要求，原则上为已批详细规划的完整地块，且地块内签约率为100%。

（四）回迁安置

1.回迁建设回迁物业与融资物业可以同步建设，但回迁物业须先于融资

物业竣工验收。实施主体也可分期销售融资物业，但必须保证回迁物业优先于融资物业竣工验收；也可将回迁物业与融资物业按相同的比例分期结合安排，但每一期必须保证回迁物业先于融资物业竣工验收，且当期融资物业销售（预售）的建筑面积占可销售（融资）总建筑面积的比例不得高于当期回迁物业的建筑面积占总回迁物业建筑面积的比例（最后一期除外）。

2.回迁选房被搬迁人根据其户型需求在回迁房源中选取对应的房号，鼓励早签约、多得益、先选房。

3.回迁办证实施主体配合被搬迁人于产权登记中心办理产权登记手续。村民回迁住宅的确权登记，不受商品房限购政策限制。

附件1-1：认定建筑面积核定

附件1-2：拆迁补偿安置的类别与标准一览表附件1-3：拆迁补偿安置流程

附件1-4：拆迁补偿安置方案编制指引

附件1-1

认定建筑面积核定

一、认定原则

旧村庄改造建筑面积认定分为个人住宅及集体物业两部分。针对个人住宅部分，建筑面积认定遵循“合法全部认定、历史合理认定、违法不予认定”的原则。针对集体物业部分，建筑面积认定遵循“保障村集体长远收益不降低”的原则。认定建筑面积是土地出让金计收的依据，与补偿安置面积无直接等同关系。

二、认定标准

1.个人住宅建筑面积认定

（1）有合法的宅基地使用权及其地上房屋所有权来源材料的，或有合法的宅基地使用权来源材料及地上房屋已办理镇（庄）规划审批手续且竣工的，属地村委会、镇政府（街道办事处）对该房屋所有权人、建成时间等基本情况确认且无异议的，按证载建筑面积或规划审批登记面积1:1认定；证载建筑面积或规划审

批登记面积不足证载土地面积3倍的，按证载土地面积的3倍认定，且最高不得超过260㎡。

（2）有合法的宅基地使用权来源材料但地上房屋未办理村镇（庄）规划审批手续、已经竣工但未能提供规划施工验收手续、房屋安全鉴定报告等材料的，按证载土地面积的3倍进行认定，且最高不得超过260㎡。

（3）无合法的宅基地使用权来源材料且地上房屋已经竣工但未能提供规划施工验收手续、房屋安全鉴定报告等材料的，按下列规定确定土地面积的3倍进行认定，且最高不得超过260㎡：

①1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体或村民委员会出具证明并公告30日无异议，经镇政府（街道办事处）审核后确认宅基地使用面积。

②1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体或村民委员会同意并公告30日无异议的，由镇政府（街道办事处）审核、区自然资源部门审查后报区政府审批确认宅基地使用面积。

（4）不符合上述条件、不具备不动产权证且不符合我区宅基地“一户一宅”等管理要求的或已认定为违法建筑的，不予以认定。

2.集体物业建筑面积的认定有土地使用权证的集体建设用地物业可选择按现状实测建筑面积的1.0倍或者集体物业用地面积的0.5倍进行认定。无土地使用权证的集体建设用地物业可选择按现状实测建筑面积的0.5倍或者集体物业用地面积的0.3倍进行认定。其中，无土地使用权证的集体建设用地物业难以确定用地边界的，可采取旧村庄改造项目范围内宅基地及其紧密相邻的附属设施用地和有土地使用权证的集体建设用地物业以外的“三旧”用地进行计算。

个人住宅建筑面积认定以及集体物业建筑面积认定以详查阶段摸底调查成果为基础，由调查单位统计汇总，经村集体核实后，交由镇政府（街道办事处）初审，并在项目范围现场、村务公告栏、镇政府（街道办事处）网站公示30日无异议的，上报区自然资源、住建、农业农村等部门联合审核，最终由区政府审批确认。

认定建筑面积结果的确认与上述第1点宅基地土地面积、建筑面积的确定所涉及的相关流程可合并审批。

附件 1-4

拆迁补偿安置方案编制指引

为指导三水区旧村庄改造项目拆迁补偿安置方案编制工作, 推动旧村庄改造项目房屋搬迁工作科学、有序开展，根据省、市 相关“三旧改造政策要求，结合三水区旧村庄改造补偿安置实际， 制定如下指引。

一、基本要求

（一）由区“三旧”改造主管部门组织市场改造主体编制项 目实施方案及拆迁补偿安置方案，并依权限报市、区政府审批。

（二）拆迁补偿安置方案的编制过程应体现市场改造主体、 原权利人等共同参与的原则，保护旧村庄改造参与各方的合法利 益，实现多方共赢。制订的拆迁补偿安置标准应体现市场形成价 格的原则,不同性质房地产的补偿安置标准应有相对合理的梯次 结构。

（三）分期实施的，应按照分期规划做好拆迁补偿安置的工 作安排；可以整体编制一个拆迁补偿安置方案，也可以按分期编 制拆迁补偿安置方案。

二、编制依据

1.《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三 旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14 号）；

2.《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目 实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2 号）；

3.其他相关政策法规依据；

4.同一项目的实施方案；

5.相关权利人的意见或建议。

三、方案内容和要求

拆迁补偿安置方案的内容包括旧村庄改造项目基本情况、权 属情况、拆迁补偿安置标准、安置房屋建设和交付、工作安排和 保障措施等内容。

（一）项目基本情况

1.项目现状 说明旧村庄改造项目名称、位置、范围、现状建设情况、周

边环境等。

2.改造方案情况

（1）土地利用情况。分别说明可开发建设土地、公建配套 土地（包括道路、绿化、市政设施、教育等配套）、保留区域用 地及土地贡献率等。

（2）主要经济技术指标。总体说明改造后各用地规划利用 功能及主要经济技术指标。

（3）规划分期情况。涉及分期的，简要说明分期情况，包 括各分期内可开发建设土地面积、规划功能及经济技术指标及公 建配套等基本情况。

（4）配套公共设施建设情况。说明旧村庄项目范围内的公 共设施概况、用地获取及建设计划等。

（二）项目权属情况

1.土地状况 根据自然资源部门的权属核实资料，分别说明改造单元范围

内各类土地的范围分布、面积、现状利用情况、权属、抵押（查 封）情况等。

土地状况可按土地类型（或宗地）形成土地状况一览表，范 围分布可制作位置分布图。

2.建筑物状况 根据建筑物产权登记情况和原权利人认定情况，详细说明每

一栋建筑物测绘编号、测绘面积（含证载面积和认定权利人的认 定面积）、法定用途、现状用途、用地类型、原权利人、产权登 记情况等。

建筑物情况可形成建筑物情况一览表，并将建筑物测绘编 号、权利人等标注在测绘总图上形成建筑物权属分布图。

对于无产权登记的，应按照三水区旧村庄改造拆除范围内无 产权登记记录的土地房屋权利人认定核查相关政策文件要求，对 改造单元拆除范围内土地、房屋的权利人开展权属认定核查。

（三）拆迁补偿安置标准的制订

旧村庄改造房屋拆迁补偿安置工作主要由改造项目的实施 单位（拆迁人）和拆除范围内权利人（被拆迁人）共同参与开展，具体的被拆迁房地产拆迁补偿标准，应由拆迁双方协商确定。房 屋拆迁补偿方式一般包括货币补偿、复建安置以及货币补偿和复 建安置相结合三种。在编制拆迁补偿安置方案过程中，编制单位 需制定出具体项目的具体拆迁补偿安置标准。

1.房屋货币补偿标准的制定

2.复建安置标准的制定

3.其他补偿项目标准的制定

（1）构筑物以及附着物按重置价给予货币补偿。

（2）室内装修装饰工程按成本法评估给予货币补偿。 4.补助费用标准的制定 因旧村庄改造造成的房屋拆迁、安置、停产停业等，可给予

拆迁补偿、临时安置补偿、停产停业补偿等。 5.签约交房等奖励标准的制定 对在规定期限内完成签约搬迁的，市场改造主体可设定相应

的奖励标准，在原权属人完成义务后进行奖励。

（四）安置房屋的建设和交付

1.编制单位根据先期的调查摸底情况，基本确定权利人的复 建安置需求，提出安置房屋建设方案，包括户型、面积、楼层、 朝向、装修等。

2.说明安置房屋的公共配套设施，包括学校、幼儿园、停车 场、居委会、公交站、社区卫生服务站以及其他配套设施等。

3.说明安置房屋的选房方式可供选择的选房方式一般有按签约顺序确定选房顺序，或按 户型或面积分组抽签选房，或单纯以抽签方式确定选房顺序等。

（五）工作安排

按照旧村庄改造规划相关要求，制定工作进度表，划分工作 阶段和确定目标任务，主要包括房屋拆迁补偿安置工作的分阶段 安排、回迁安置房的建设安排、补偿资金的组织安排等。

（六）保障措施

1.说明政府职能部门采取的资金监管措施，包括拆除范围内 房屋拆迁补偿资金监管措施等，并将已落实资金监管措施的相关 证明材料作为方案附件。

2.配备专职人员开展拆迁补偿安置工作，设立测绘、评估、 谈判、财务、法务等不同职能的工作小组，推动拆迁工作有序开展。

3.健全工作制度，规范拆迁工作流程。建立工作进度汇报与 通报制度、相关问题汇报制度、工作会议制度、档案管理制度和 资金管理制度等。