关于印发《东莞市标准化产业片区土地整备工作方案》的通知

东拓总〔2022〕2号

各镇人民政府(街道办事处、园区管委会)、市直属各单位：

为深入贯彻落实市党代会关于"实施土地空间连片拓展工程"的战略部署,经市人民政府同意,现将《东莞市标准化产业片区土地整备工作方案》印发给你们,请认真贯彻落实。

东莞市拓展优化城市发展空间总指挥部

2022年5月16日

东莞市标准化产业片区土地整备工作方案

立足"双万"新起点,为深入贯彻落实市党代会"土地空间连片拓展工程"战略部署,夯实"科技创新+先进制造"资源空间保障,提升东莞城市能级,现就标准化产业片区(以下简称"产业片区")土地整备工作制定以下方案。

一、总体要求

(一)总体思路

按照“市级统筹、连片开发、定位清晰、难易结合、片区平衡、凝聚共识"思路原则,以资源统筹为总抓手,构建市级统筹规划与招商、片区平衡、产业与空间融合、补偿与程序统一的创新土地整备模式,聚焦连片产业空间拓展,推动"地找项目",引"龙头"聚"链主",打造空间优质连片、产业全链引育、项目全程监管、要素全面管控的标准化产业片区,与战略性新兴产业基地形成双轮驱动,激活发展新引擎,形成示范效应,推动城市更高质量发展。

(二)整备范围与总体目标

全市划定片区10个,结合片区实际,采取分步实施、分层管控方式推进整备工作。"4+2”为近期重点实施片区,包括：沙田泥洲岛片区、麻涌TOD片区、松山湖大朗象山片区、谢岗银瓶片区等4个2000亩级别片区,以及塘厦龙背岭片区、桥头东深公路片区等2个700亩级别片区。片区整备条件相对成熟,功能定位和布局相对清晰,近期由市领导分片挂帅,加快实施、全面推进土地整备工作。

2个为深度谋划片区,包括：茶山TOD片区、道濡昌平片区。片区整备条件相对成熟,但有待深化战略谋划和前瞻部署,近期由市级牵头,会同属地镇街做实片区功能定位和规划布局后,可纳入重点实施片区同步推进土地整备工作。

2个为精细管控片区,包括：南城-厚街水濂片区、厚街站TOD片区。近期以规划管控和统筹为主,原则上暂停规划调整与土地出让计划,做好土地预控,待与属地镇街形成共识后,继续推进土地整备工作。

力争三年整备4片2000亩以上、6片700亩以上连片土地和一批连片"标准地"。

(三)基本原则

1.突出市级统筹和主导。立足全市一盘棋,突出高规格组织领导,以资源统筹为总抓手,增强市级对关键资源、核心环节的统筹配置力度,整体谋划顶层设计,创新市级主导的土地整备模式,强化市级统筹规划与招商,推动产业与空间融合,落实市级战略部署,高位推进土地整备和开发建设。

2.突出区域综合开发。从全市发展格局和产业空间布局出发,立足城市整体规划建设战略,着眼于布局龙头企业、打造产业生态链,统筹整合新增用地和存量改造,实现增存联动、连片开发,推进深度城市化,激活发展新引擎。

3.突出产业特色打造。以大格局、高标准、高水平谋划产业片区,立足地域优势,注重突出个性特色,培育壮大优势产业集群,打造特色鲜明的标准化产业片区,发挥示范带动效应。

4.突出难易结合。统筹考虑白地和已建成区,区分片区类型、难易程度,分类制定整备模式。对以连片白地为主的片区,聚焦整备白地用于产业项目招引。对白地和已建成区混杂的片区,进行整体统筹,实施连片开发。

5.突出片区开发经营平衡。深化城市经营理念,强化自然资源资产运营,立足片区开发总体平衡和已建区域平衡,结合产业片区的区位特征和资源条件,合理安排经营性用地和工改居商项目,实现片区成本收益一体平衡。

6.突出凝聚共识。强化产业片区可实施性,创新市镇共建共享机制,市级扶持产业、支持镇街,激发镇街动力活力,提升村集体和村民积极性,凝聚市镇共识。

二、组织领导

(一)强化领导机制和组织架构

在原有市"拓空间"指挥部架构基础上,进一步提升领导层级,由肖亚非书记、吕成蹊市长担任"拓空间"总指挥部“双指挥长",有关市领导担任副总指挥长,叶葆华副市长担任专职副总指挥长,兼任总指挥部办公室主任,在"4+2”重点实施片区设立由市领导分片挂帅的现场指挥部,形成"总指挥部-总指挥部办公室-现场指挥部"三级组织架构,加大市级对产业片区土地整备工作统筹力度。结合市领导分工,沙田泥洲岛片区由肖亚非书记挂帅,麻涌TOD片区由吕成蹊市长挂帅,松山湖大朗象山片区由刘炜副书记挂帅，桥头东深公路片区由刘光滨常委挂帅,谢岗银瓶片区由李延振副市长挂帅,塘厦龙背岭片区由叶葆华副市长挂帅。具体内容详见《关于强化市拓展优化城市发展空间总指挥部组织架构和工作职能的通知》。

(二)工作议事制度

指挥部会议分为"总指挥部工作会议一总指挥部办公室工作会议一现场指挥部工作会议"三级,分级审议审定土地整备工作涉及重大政策和重大事项。

1.总指挥部工作会议：负责审定土地整备市级重大政策和重大事项,包括片区红线与功能定位、空间总体规划管控方案、产业规划、招商地图、产业项目扶持政策、补偿工作指引、土地整备专项资金方案、资金测算与资金安排等。负责审定各产业片区土地整备重大事项,包括年度整备计划、年度经费预算、用地指标需求、土地整备实施方案(含补偿安置方案)、概念性城市设计方案、产业招商等,下同。

2.总指挥部办公室工作会议：负责审议办公室工作组、现场指挥部重大政策和重大事项,提交总指挥部研究审定。

3.现场指挥部工作会议：负责审议本产业片区土地整备重大事项,提交总指挥部研究审定。负责审定并组织落实产业片区工作方案、信息核查、协商谈判、签约、房屋拆除、土地移交、"五违”管控、私下流转土地清理、执法维稳、党建宣传等具体事项。

三、强化规划引领

(一)功能定位

结合区域趋势、城市格局和片区资源,标准化产业片区分为产业类片区和产城融合类片区两类：

沙田泥洲岛片区、谢岗银瓶片区、塘厦龙背岭片区、桥头东深公路片区等4个片区定位为产业类片区。

麻涌TOD片区、松山湖大朗象山片区、茶山TOD片区、道落昌平片区等4个片区定位为产城融合类片区。

南城-厚街水濂片区、厚街站TOD片区等2个片区,待充分规划研究后再明确功能定位。

(二)空间布局立足片区平衡

坚持规划的科学性、实施性和效益性,立足产业片区实现成本与收益平衡,片区空间布局应遵循增存联动、难易结合的原则。以引育产业全链为总体目标,产业片区内的连片规整增量空间,规划承载龙头企业、链主企业;路网连通性强、周边产业配套成熟的存量厂房和中小地块,规划承载专精特新、科技研发及配套企业。在片区内选取临水邻绿、交通便捷的白地作为居住、商住用途,合理实施“工改居商"类城市更新,产生的效益用于反哺片区整备开发。

(三)空间规划编制与审批

由各片区现场指挥部组织编制空间总体规划管控方案和概念性城市设计方案,市自然资源局负责指导,统筹协调产业规划、资金测算、整备实施等各专项工作的空间要求,明确产业片区的功能结构、用地布局、空间形态、交通体系、市政支撑和公服配套等,明确片区内各地块空间形态控制要求,经总指挥部审定后,不得作颠覆性修改。

结合整备时序和出让计划,由各片区现场指挥部负责统筹控制性详细规划的编制或调整,市自然资源局负责指导,探索采取分层编制、总量预控、规划留白、指标弹性管控等方式,减少规划调整时间,配合加快土地整备。

(四)产业规划编制与审批

由市工业和信息化局、市投资促进局牵头组织编制产业片区的产业规划和招商地图,在规划中聚焦强链补链,结合生产工艺要求,明确对场地、用地、布局、配套的要求,以及配套功能的配置比例等。产业规划和招商地图经总指挥部审定后，不得作颠覆性修改。

四、落实整备实施

(一)整备主体

以收储整备一批市级主导、连片可用、成本合理的产业空间为目标,由市主导土地收储整备,园区、镇街负责具体实施,以现场指挥部为依托,高位推进土地整备和开发建设。其中,麻涌TOD片区和松山湖大朗象山片区由有关园区管委会,按照市的战略部署,统筹产业片区的初步规划、整备征拆、基础设施规划建设及督导协调等工作,并由属地镇负责具体实施;沙田泥洲岛片区、塘厦龙背岭片区、桥头东深公路片区和谢岗银瓶片区由属地镇作为整备实施主体,按照市的部署要求,开展土地整备具体工作。

各产业片区现场指挥部应当按照落地难易程度、报批条件成熟度等进行地块分类分级,优先整备已完成征地手续、不需编制成片开发方案或已完成成片开发方案的地块;优先收储低效工业用地、公有制企业和机关事业单位空闲用地。已建区域根据城市更新专项规划进行改造,原则上按政府主导改造、市属国企土地整备或整体统筹和贡献用地的方式进行更新改造。

(二)土地整备实施方案编制

各产业片区现场指挥部应以产业片区为范围,编制土地整备实施方案(以下简称"实施方案")。

1.方案内容与编审。实施方案主要内容包括：整备地块的数量、面积、位置、权属、现状、规划等基本情况;地块整备的实施主体、实施方式,以及地块收储方式;地块成本效益测算，收储整备成本包括收储整备补偿费用、拆迁费用、前期开发费用、安置建设费用、相关税费和其他费用等;市镇共建共享机制，包括市镇出资比例、资金来源、市镇村利益分配规则、核算规则和结算规则等;地块整备开发时序;其他需要说明的事项;附件(土地整备补偿安置方案等)。实施方案经总指挥部审定后,由现场指挥部统筹指导属地镇街(园区)具体落实并监督实施。

2.审批衔接。进一步完善征地报批流程,探索在"土地整备-成片开发方案-征地报批"阶段实行一次表决。在土地整备阶段由农村集体经济组织召开股东大会对有关事项进行表决,在土地征收成片开发方案阶段和集体土地征地报批阶段不再进行表决。拟办理土地征收手续的非公益性项目,应在土地整备阶段提前谋划落实成片开发方案编制。属地镇街在成片开发方案阶段同步组织征地报批材料,在成片开发方案审批期间实行用地报批材料并联审批。

整备地块移交后应加快完善用地手续和收储入库,整备地块按土地整备实施方案进行收储的,原则上不再编制土地收储项目实施方案。规划条件、整备成本、市镇出资与分成比例等关键内容有调整的收储地块,应由现场指挥部编制土地收储项目实施方案,提交总指挥部审定。

(三)片区资金平衡路径

结合片区区位特征、用地布局和土地利用潜力等,对"4+2"近期重点实施片区,划分为2种类型。

1.谢岗银瓶片区、塘厦龙背岭片区：由市主导连片白地的征收整备,整备的土地主要用于龙头企业、链主企业招引。市按土地整备总成本的20%上限设立土地整备周转金,出借给属地镇用于土地整备工作,其中,土地征拆补偿所需费用可100%使用市周转金;基础设施建设可通过申报专项债解决费用。

2.沙田泥洲岛片区、麻涌TOD片区、松山湖大朗象山片区、桥头东深公路片区：由市主导整个片区的征收整备,片区实施连片综合开发,立足片区平衡,统筹考虑白地和已建成区,对已建成区的整备成本通过市级规划资源投放,联动实施居商项目等方式予以统筹解决。整备资金采用市镇合作模式,由市、镇按2：8比例共同出资,土地出让收入扣除计提资金和土地收储整备总成本后,余额由市、镇按2：8比例分成。

(四)补偿标准制定

各产业片区现场指挥部应根据《东莞市标准化产业片区土地整备征拆补偿工作指引》明确的市、镇两级土地整备补偿参考标准,作为市镇财政结算上限值,按照"基础补偿+增值共享"原则，结合片区情况制定具体补偿方案和标准。

1.分类补偿标准。对于集体农用地和未利用地(白地),采用综合补偿方式(含土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费、留用地补偿费、农民养老保险和预期土地增值共享预付部分)进行结算,其中麻涌TOD片区27.18万元/亩、沙田泥洲岛片区30.84万元/亩、松山湖大朗象山片区32.50万元/亩、谢岗银瓶片区26.50万元/亩、桥头东深公路片区27.11万元/亩、塘厦龙背岭片区35.73万元/亩。对于住宅类土地及地上房屋,原则上采取产权调换方式。集体用地上住宅产权调换优先在片区内集体建设用地上进行集中统一建设,确实难以在片区内集中安置的,可在镇域范围内统筹安置或货币补偿。对于非住宅类土地及地上房屋,按照市场评估价给予货币补偿。有条件进行产权调换的,工业厂房可给予产业物业调换。

2.利益共享原则。采取片区统筹统分模式,以土地增值共享和税收奖励等形式实现镇村利益共享。其中,集体所得增值共享按片区内居商经营性用地镇街所得土地出让纯收益的20%核算;税收奖励按片区内产业用地未来产生税收镇级留成部分的20%核算。

3.历史已统筹土地处理。产业片区历史已统筹的土地，原则上应沿用原标准,现场指挥部可结合实际情况制定具体补偿标准。其中,历史已统筹但未完善征收手续的集体农用地进行征收时,如需按照现行征收农用地区片综合地价等政策标准补足差额的,可按实际补足差额。市财政部门按照实际支出费用进行结算。

4.安置房安排。需要安排安置房的,应当明确土地整备安置房项目立项与资金安排、规划审批、土地供应、项目登记、分配与日常管理等制度,由现场指挥部负责推动土地整备安置房项目实施。

(五)资金筹措

1.设立土地整备专项资金。在市财政预算中安排一定比例设立土地整备专项资金,片区内土地出让收益市级分成部分,循环投入到专项资金。根据预算运行情况,可以从计提的国有土地收益基金或轨道交通专项资金中安排一定比例纳入到专项资金。

土地整备专项资金专项用于产业片区土地整备和开发建设的市级出资部分,属地镇街可从专项资金中借款作为周转金。可从专项资金安排一定比例用于奖励土地整备进度快、成效好的产业片区属地镇街(园区)。

2.拓宽资金渠道。市镇两级财政优先投放在产业片区,片区内经营性用地优先纳入年度土地出让计划,公共基础设施建设可通过申报专项债解决费用。探索以产业片区土地为依托,通过信托、质押等金融创新促进产业片区土地整备和开发,并引导镇、村闲置资金通过信托方式参与产业片区土地整备。

3.土地整备资金方案编制。由市财政局牵头,按产业片区类型,结合片区经济测算,组织编制片区资金平衡方案,明确市镇出资、利益分配、成本收益核算和结算等规则、资金筹措方式以及土地整备专项资金筹集和使用管理制度等,提交总指挥部审定。

五、统筹产业招商

(一)加大"标准地"供应

优先在产业片区推出一批连片"标准地",根据产业规划和产业招商的实际需要,结合总体规划、详细规划、城市设计等科学设定用地布局、建筑高度、空间廊道、滨水退线、整体风貌、交通管控等空间管控要求,体现不同类型产业"标准地"控制指标侧重点,并强化"标准地"效益评价。

鼓励有成片增量产业用地的产业片区结合整备时序和招商计划,分类有序推进区域评估,近期可采用"土地资源和技术控制指标清单+'标准地’控制指标”的形式提升审批效率。

(二)市级主导招商

产业片区项目招引应明确项目在片区的空间布局以及面积规模、功能配比等空间要求,连片产业用地原则上应招引龙头企业、链主企业，确保产业空间连片使用。

建立项目招引联审机制，产业片区的投资项目准入条件和负面清单、招商计划、项目遴选、项目用地管理制度和履约监管制度等产业招商事项,由市投资促进局牵头编制实施,市发展改革局、市自然资源局和相关产业部门联合审核,经现场指挥部审议后提交总指挥部审定。

按照"一业一策”的思路,市投资促进局牵头研究制定产业片区关于产业资金、科技创新、贷款贴息、财税奖励、人才保障、专项服务等专项扶持政策,逐步形成扶持招引产业发展政策的"系列N条",形成政策支撑合力。

(三)项目监管

加强投资项目空间管控,建立项目用地出租、二次转让制度,严控分割转让,夯实龙头企业、链主企业的连片产业空间保障。健全项目履约监管制度,项目投产运营后对效益、贡献、前景等进行充分评估审议,开展亩均效益综合评价。

六、管控措施

(一)加强执法管控

切实加强联合执法管控,以成图的三维航拍图作为土地整备、征收拆迁等资金平衡测算和补偿费用结算的依据。属地镇街(园区)要加强对违法用地、违法建设、违法用林、环境违法、违法用海等巡查执法,防控抢搭、抢建、抢种、抢耕等现象;对私下流转、出租土地,由现场指挥部通过约谈协商、合作开发、司法支持和联合执法等方式,分门别类清理。

(二)既有项目管控

严格执行土地预控和项目管控，对产业片区内的既有项目,以"与片区功能定位和空间布局相吻合,与片区产业方向和主导产业相协调,与片区重大交通和基础设施不冲突,与片区整体空间结构和实施不影响"为判定原则，结合项目类型和建设进度,分类实施项目管控处理。

七、保障措施

(一)强化督导落实

根据工作任务需要,定期召开总指挥部会议,产业片区市级领导定期对片区推进情况开展督导,定期召开专题会议协调解决有关问题。总指挥部办公室常态化督查各产业片区推进情况。各责任单位对照硬任务,建立工作落实合账,定期报送工作进展情况。

(二)优化考评机制

将土地整备工作纳入镇街领导班子工作实绩量化考评常设指标,强化连片土地整备考核导向,在考核指标设定中增加对连片土地整备的任务权重。鼓励各镇街在村(社区)"两委"班子年度考核中增加"连片土地整备完成情况"作为考核内容或提高分值。

(三)突出正面激励

对土地整备工作一线干部履职情况形成细化考核方案,评选出先进单位和个人定期进行表彰。注重在土地整备攻坚中发现识别干部,市镇两级组织部门重点考察土地整备工作一线干部的表现,优先提拔重用成效突出的人员。