惠州市惠阳区旧城镇旧厂房旧村庄改造实施办法

（2021年征求意见稿）

第一章总则

第一条  制定依据

为加强旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下统称“三旧”）改造管理，全面推进我区土地供给侧结构性，提高节约集约用地水平，改善人居环境，优化“三旧”改造市场化运作机制，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土壤污染防治法》、《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、广东省自然资源厅关于印发《广东省“三旧”改造标图入库何用地报批工作指引（2021年版）》（粤自然资函〔2021〕935号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《惠州市人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》（惠府〔2010〕98 号）、《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》（惠府办〔2017〕36号）、《惠州市集体土地征收与补偿办法》（惠府〔2021〕27号）、《关于明确“三旧”改造项目涉及无偿移交15%比例公益性用地有关问题的通知》（惠市国土资〔2018〕167号）等有关规定，结合我区实际需求，制定本实施办法。

第二条  适用范围

本区行政区域内的“三旧”改造及其监督管理适用本办法。

（一）本办法所称“三旧”改造，是指符合省、市有关“三旧”改造政策要求，对纳入省“三旧”改造地块数据库、或符合标图建库条件的“三旧”用地，进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。

（二）边角地、夹心地、插花地（以下统称“三地”）和其他用地，经批准后可以纳入“三旧”改造项目进行整体利用。纳入“三旧”改造项目进行整体利用的其他用地，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。

（三）已纳入惠阳区“三旧改造”（城市更新）三年行动计划且经有批准权机关审批的，或其它经市或者区级人民政府认定属于“三旧”（城市更新）的情形按照本办法执行。

第三条 改造原则

“三旧”改造应当遵循政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享的原则。

第四条  改造类型

“三旧”改造（城市更新）包括下列类型：

（一）全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”改造（城市更新）用地进行再开发，或者实施生态修复、土地复垦；

（二）微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”改造（城市更新）用地进行综合整治；

（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

第二章机构职责

第五条  领导机构

成立惠阳区“三旧”改造工作领导小组（以下称领导小组），由区长任组长，副区长任副组长，领导小组成员由区自然资源局、区住房和城乡建设局、区市政和代建事务中心、区城乡管理和综合执法局、区工业和信息化局、区财政局、区农业农村和水利局、区文化广电旅游体育局、区税务局、区发展和改革局、区公安局、区人力资源和社会保障局、区生态环境局、区交通运输局、区卫生健康局、区司法和信访局等部门主要负责人为成员。领导小组是全区“三旧”改造工作的主管部门，负责统筹全区“三旧”改造工作，研究决定“三旧”改造政策措施，解决“三旧”改造中的重大问题，审批区级“三旧”改造年度计划及改造实施方案，审批专题研究报告，督促、检查“三旧”改造执行落实情况。

第六条  主管部门

领导小组下设“惠阳区‘三旧’改造办公室”（以下称区三旧办），负责牵头组织制定“三旧”改造政策措施，审查和初步确定“三旧”改造项目，对专题研究报告组织组织专家进行审议，协调、指导、督办各镇（街）、区职能部门完成“三旧”改造工作，将已审查的“三旧”改造项目向社会公示，下发“三旧”改造项目的批复文件，完成领导小组交办的其他工作。

第七条  部门职责

区发展和改革局：负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项和产业政策制定等工作。

区自然资源局：负责会同同级有关部门对存量建设用地进行调查评价。调查评价成果作为“三旧”改造标图入库及规划、用地管理的基础数据。会同有关部门将改造方案、规划调整以及土地转用、征收、收储、供应等事项整体报有批准权的机关一并审批。

区更新事务中心：负责“三旧”改造按照程序报批的相关工作。

区教育局：负责“三旧”改造涉及教育设施及配套设施建设标准监督等工作。

区住房和城乡建设局：负责“三旧”改造涉及历史街区、历史建筑建筑保护利用，负责审查是否存在大规划拆建，强制性搬迁，负责审查是否属于棚户区改造，是否影响周边行洪通道，是否存在随意更改老地名，是否属于地震活动断层、洪涝、滑坡、泥石流等自然灾害易发区域及矿山采空区等工作。

区市政和代建事务中心：负责“三旧”改造中涉及市政配套设施建设标准监督等工作。

区城乡管理和综合执法局：负责“三旧”改造涉及违法建设治理工作。

区工业和信息化局：负责对制造业企业“亩均效益”进行综合评价及倒逼促改、引导村级工业园升级改造等工作。

区财政局：负责建立资金统筹机制，配合相关职能部门制定完善土地出让收入分配使用、“工改工”及公益性项目财政奖补等工作。

区农业农村和水利局：负责指导农村集体经济组织做好集体资产管理等工作。

区文化广电旅游体育局：负责对“三旧”改造中的不可移动文物做好保护及活化利用等工作。

区科技和投资促进局：负责制定金融支持政策等工作。

区税务：研究解决“三旧”改造税收实务等工作。

区司法和信访局：负责对“三旧”改造进行合法性审查等工作。

区公安局、区人力资源和社会保障局、区生态环境局、区交通运输局、区卫生健康局等在各自职责范围内做好“三旧”改造等工作。

第八条  镇（街）职能

镇（街）人民政府（办事处）是“三旧”改造的基础单位，镇（街）人民政府（办事处）设立“镇（街）“三旧改造”办公室”或指定某部门为本行政区域内的“三旧改造主管部门”，作为本辖区“三旧”改造的责任主体，负责本辖区“三旧”改造的审查、实施、监管等工作，维护“三旧”改造活动的正常秩序，建立“三旧”改造工作管理体系：

（一）指导权利人就 “三旧”改造的有关事项进行表决、公示等，并就有关文件的真实性、程序的合法性进行审查。

（二）对 “三旧”改造涉及的土地和地上建筑物的权属、现状、实际用地时间等基础数据调查与核实，对改造实施进度和完成情况事项进行审核。

（三）公开选定改造项目前期服务单位，组织编制改造单元计划可行性研究报告，对计划可行性研究报告中建设的改造主体所提交的改造主体资格申请进行审核确定，选定改造主体，与改造主体签订“三旧”改造过程中公共配套设施移交的监管协议，指导、监督 “三旧”改造方案编制，并按规定对改造工作的全流程实施监管。

（四）政府为主导的项目，负责拆迁、补偿和安置工作。

（五）组织编制 “三旧”改造计划、专项规划、单元规划，划定改造范围。

（六）指导 “三旧”改造项目合作企业的引入，主体资格认定。

（七）负责组织“三旧”改造项目的实施，验收备案的工作。

第九条  权利人

“三旧”改造项目中权利人主要负责工作：

（一）对本区域内改造用地和地上建筑物的权属、现状、实际用地时间等进行调查和初步确认。

（二）负责 “三旧”改造有关事项的表决、出具表决结果证明材料、对有关事项进行公示，并对公示的真实性负责。

（三）各项方案拟定、拆迁补偿安置、开发建设等的组织实施。

（四）配合区政府和有关主管部门做好其他 “三旧”改造相关工作，维护 “三旧”改造工作的正常秩序。

第三章标图入库

第十条  入库标准

我区“三旧”改造各项政策只适用于纳入标图入库的地块。拟申报入库图斑应满足省关于上盖物的政策规定，符合国土空间总体规划（土地利用总体规划），最新全国土地调查属于建设用地等条件，申报和审核按省、市“三旧”改造政策及广东省自然资源厅关于印发《广东省“三旧”改造标图入库何用地报批工作指引（2021年版）》（粤自然资函〔2021〕935号）、《关于规范惠州市“三旧”改造地块标图建库工作的通知》（惠市国土资〔2018〕591号）等文件执行。

第十一条  动态管理

我区“三旧”改造标图入库实施动态管理。各镇（街道）应严格按照省、市“三旧”改造政策和标图入库管理的文件要求，统筹和规范标图入库动态调整的初审工作，上报给区自然资源局，区自然资源局审查通过后逐级上报审批。

第四章规划与计划管理

第十二条  规划依据

“三旧”改造应当以国土空间规划为基本依据，不得违背国土空间规划的强制性内容，并以国土空间详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据。国土空间规划批准生效前，我区“三旧”改造以现行有效的法定规划成果为依据。

第十三条  管理体系

建立惠阳区 “三旧”改造专项规划（专题研究报告）、单元规划的两级规划管控体系。以年度计划进行管控实施，每三年滚动调整。

第十四条 专项规划

“三旧”改造专项规划由区自然资源局负责组织编制，区“三旧”办负责审核及上报，由区人民政府批准。

（一）专项规划需要与国土空间详细规划做好衔接，批准后纳入同级国土空间基础信息平台，叠加至国土空间规划“一张图”上，并将主要内容按照规定程序纳入国土空间详细规划组织实施。

（二）专项规划应当结合存量建设用地调查评价成果，明确规划期限内本行政区域“三旧”改造的重点区域、改造目标等内容，指导我区范围内“三旧”改造计划编制、单元划定工作。

（三）区人民政府明确“三旧”改造公共设施用地比例、规模等要求，按照规定程序在国土空间规划或专项规划中予以落实。

（四）对有利于促进城乡功能完善和产业转型升级但未纳入标图建库范围的地块，在符合法律、法规、规章和政策的前提下可一并纳入改造片区，统一规划设计、统一开发建设，并结合改造资金筹措等情况，同步或分期组织实施。具体申报按省、市、县相关文件上报审批。

在专项规划实施过程中，视规划具体情况，可进行专题研究，作为改造活动的专题依据。区自然资源局会同镇人民政府（街道办事处）负责组织开展专题研究，报区“三旧”办审核后，报区人民政府批准。

有下列情形之一的，可开展相关专题研究：

1、国土空间总体规划和详细规划，以及其他上层次规划或相关规划发生较大变化的；

2、国家、省、市和区相关政策要求的；

3、主管部门认为有需要的其他情形。

4、专题研究报告包括三个部分的内容：

（1）报告正文部分，回应落实专项规划及改造单元规划的要求，并对改造单元的开发建设量等规划条件进行设计论证；

（2）改造单元地块城市设计指引方案；

（3）控制性详细规划调整论证报告，落实用地方案，细分道路交通及市政设施评估，公共设施用地布局安排等。

第十五条  单元规划

（一）一个“三旧”改造项目可以包括一个或多个“三旧”改造项目，可按照统一规划的原则统一或各自实施改造。

（二）镇（街道）“三旧”改造主管部门可以根据“三旧”改造的需要划定改造单元，组织编制或优化改造单元范围内的国土空间详细规划，按照规定报有批准权的机关批准。

（三）“三旧”改造项目应当按照有关法律法规和技术规范进行编制审批。经批准的“三旧”改造单元规划涉及控规调整的，视为对已批控规的修改，不涉及控规局部调整的，视为编制地块的开发细则。经批准的“三旧”改造单元规划，是出具规划行政许可实施相关规划建设管理的依据。

（四）“三旧”改造单元规划的编制应符合惠州市城乡规划管理技术规定（2020年）并主要包括以下内容：具体范围，更新目标、改造模式、开发时序、利益平衡、规划控制指标；

1、基础设施、公共服务设施和其他用地的功能产业方向及布局；

2、基于交通承载力、基础设施及公共服务设施承载力、人均环境承载力、经济平衡等综合测算基础上的容积率论证方案；

3、改造单元所在范围内基础设施及公共设施的类型和规模，建设主体和移交方式等要求，明确建设容量总体平衡方案；

4、城市设计指引；

5、涉及产业升级的，应征求产业主管部门意见。

第十六条  年度计划

“三旧”改造年度实施计划包括“三旧”改造三年行动计划和“三旧”年度计划。“三旧”改造实施计划应符合专项规划或专题研究。“三旧”改造三年行动计划采取近三年滚动制定，是改造活动协调依据。区自然资源局负责组织编制三年行动计划，报区“三旧”办审核后，报区人民政府批准。“三旧”改造实施计划要聚焦区政府重点工作、重大基础设施和重要民生工程，统筹实现社会效益、环境效益和经济效益。各镇（街道）可依据改造的需要，将已具备实施条件的“三旧”改造项目经专题研究论证后申请调入三年行动计划。

（一）“三旧”改造年度计划由区自然资源局每年12月前编制完成下年度的改造实施计划。各镇（街道）“三旧”改造主管部门可根据本辖区的实际情况，合理编制本辖区内的改造年度计划，将确需实施改造的片区、项目，于每年10月底前集中上报至区自然资源局。集体经济组织、企事业单位可依据片区规划，征集改造项目范围内权利人意愿，提出已具备实施条件的改造项目，作为权利主体自行申报至镇（街）“三旧”改造主管部门。

（二）“工改工”（含科技孵化器）项目可随时调入年度实施计划。

（三）已纳入征收储备计划的地块，不得纳入年度实施计划。

（四）“三旧”改造项目必须申报纳入三年行动计划和本年度实施计划，方可在本年度组织实施。将改造条件成熟的、急需改造的、重大项目建设中确需纳入的片区或项目，纳入年度计划，优先推进。

第十七条  实施方案

“三旧”改造实施方案由项目所属镇（街道）人民政府（办事处）组织下，统筹各方意见，落实国土空间详细规划的要求，依法依规进行编制，经由批准权的机关批准后实施。涉及成片联片改造的项目可由计划可行性研究报告提出的建议实施主体组织编制。

（一）实施方案须确定具体改造内容及建设方案的实施要求，内容主要包括改造项目基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿方案、拆迁安置方案、公益性设施建设和用地移交方案的书面承诺等。

（二）实施方案应当经由意见征集、领导小组审核、公示等程序后，形成报告及其相关说明，经由批准权的机关批准后，并报市自然资源局备案。涉及完善历史用地手续、农用地转用和土地征收的，还须依法报市人民政府进行审批。

（三）涉及完善历史用地旧村庄、“三地”需报市人民政府批准。微改造项目由实施主体按照地块建设用地规划条件和相关政策文件，组织编制更新项目实施方案，报区自然资源局审查后，报区领导小组审议。

第十八条  改造公示

建立健全改造活动公共参与机制，做好社会稳定风险评估，畅通相关人及公众的意见表达渠道，保障其在重点事项的知情权、参与权和监督权。在改造政策制定、专项规划编制、单元规划编制、计划管理、实施方案、搬迁（拆迁）补偿方案等重要环节进行批前公示，公开征求意见。涉及旧城镇或旧村庄的，应当同步在城镇居民点或村民居民点（村集体办公处）公告栏张贴公告内容，公示期10日。

第五章改造实施

第十九条  改造主体

政府、原权利人及其他市场主体可以作为“三旧”改造主体。国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的原权利人选择合作改造主体，应当采用招标、挂牌等公开方式。集体经济组织选择改造主体需通过公开的方式在各镇（街）农村产权平台公开招选。法律法规和规章另有规定的，从其规定。

改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人的，应当通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式形成单一改造主体。

全面改造项目单一主体形成及改造意愿可按下列规定执行：

（一）物业权利人可以通过签订搬迁补偿协议、房地产作价入股或者房地产收购等方式将房地产相关权益转移到同一主体，形成单一权利主体。

（二）旧村庄权利主体为村集体经济组织，村集体经济组织为行使权利单位，形成单一权利主体；合作改造的按照第十九条规定公开选择单一市场主体合作，形成单一权利主体。

（三）用地为单一地块的，应当经全体共同共有人或产权份额四分之三以上的按份共有人同意；建筑物区分所有权的，应当经专有部分占建筑物总面积且占总人数四分之三以上同意；旧住宅区所在地块应当经专有部分占总建筑面积且占总人数百分之九十以上同意。用地包含两个或者两个以上地块的，每一地块物业权利人更新意愿应当符合前项规定。用地为旧村庄的，应当经本集体经济组织百分之九十以上人员或本村集体百分之九十以上的户代表表决同意。

第二十条  改造方式

（一）旧厂房改造包括政府主导、市场改造两种实施方式。

政府主导包括：政府机构以征收、收购、统筹等方式，获得工业土地、建筑使用权后实施。

市场改造包括：工业厂房土地权利主体自改或与市场主体合作形成单一改造主体实施改造。

旧厂房改造为符合产业发展要求的产业提升项目或其他非居住类项目，可根据规定相应简化改造方案编制，缩短审批流程。改造为经营性居住类的项目，须按照相关政策要求实行，并承担相应公益责任。

旧厂房改造应按相关规定将土壤环境管理要求纳入相关规划及供地管理，确保达标后方可进入用地程序并实施改造。

（二）旧村庄改造项目主要包括政府主导改造、农村集体经济组织自行改造、与市场主体合作改造三种实施方式。

旧村庄改造由村集体经济组织按照成片连片改造等原则确定旧村庄改造界线、选定实施方式、摸查改造基础数据等，经镇（街）人民政府（办事处）审核后，报区 “三旧”改造领导小组会议审批后，方可公开选取拟改造主体。

各镇（街）人民政府（办事处）应当建立有效机制，开展对辖区内违法建设的日常巡查，杜绝新增违法用地及违法建筑。村集体经济组织应当自觉加强对本村村民建房的管理，保障村集体共同利益。

（三）旧城镇改造工作实行区人民政府为主导、部门服务、属地负责制度，主要包括政府主导改造和市场主体改造两种实施方式。

镇（街）人民政府（办事处）是本辖区旧城镇改造的责任主体，负责具体指导、协调、监督拟改造主体开展改造前期摸查、编制改造方案、拆迁补偿、回迁安置、项目推进等工作。

（四）对于市场主导的全面改造类项目，市场主体已征得法定比例的权利人同意，但无法征得全部权利人同意的，导致项目难以推进的，该市场主体可申请将项目转为政府引导的方式推进。区、镇（街）人民政府（办事处）确定有必要继续推进的，可将其作为政府引导项目，按照相关规定有序推进土地、房屋征收工作，并对市场主体前期投入的拆迁费用及合理利润给予补偿。

第二十一条  改造程序

惠阳区“三旧”改造实施一般按照下列程序进行：

（一）改造单元计划管理预审。

（二）改造单元计划可行性研究报告制定。

（三）改造单元国土空间详细规划制定（控规调整或优化）。

（四）改造片区/单元规划。

（五）改造单元实施方案联合审查。

（六）改造单元实施方案审批。

（七）改造单元项目用地完善。

（八）改造单元项目签订监管协议。

（九）改造单元项目原有建筑物拆除和不动产权注销登记。

（十）改造单元项目办理供地手续。

（十一）改造单元项目开发建设。

（十二）改造单元项目回迁安置和相关设施移交。

第二十二条  改造阶段

“三旧”改造项目按照前期工作和改造实施两个阶段开展工作，确认实施主体后进入改造实施阶段。

（一）前期工作阶段：

1、各镇（街）为“三旧”改造主管部门，指导权利主体负责具体工作的开展。

2、项目所属镇（街）可通过法定方式，将前期工作委托给专业机构执行，被委托的专业机构作为前期服务商参与改造项目，被委托的前期服务机构为改造项目进行的投入经委托人确认后列入改造成本。集体经济组织选择前期服务商在镇（街）农村产权平台执行。

3、前期工作包括意愿调查、现状测绘、现有建筑、房屋权属调查、房屋质量检测报告、标图入库、规划编制、可行性方案编制、改造实施方案、实施主体招引方案编制等。

（二）改造实施阶段：

1、权利主体按照实施主体招引方案，以法定方式公开确定改造实施主体。

2、改造实施主体负责改造项目的具体实施，进行项目投资、建设、运营管理等所有实施工作，并按相关政策流程办理各项管理及监督手续。

第六章用地管理

第二十三条  用地审批

（一）对本办法规定的“三旧”改造项目用地，按照省、市、区相关文件进行申报审批。

（二）办理以下四项用地审批手续的，需由区自然资源局负责组织报批材料，并报有批准权的机关审批

1、集体土地完善转用、征收审批；

2、旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批；

3、国有土地完善转用审批；

4、 “三地”及其他用地办理转用、征收审批；

（三）办理本条第二款第一项至三项规定的用地审批手续的，应当符合下列条件：

1、符合国土空间详细规划；

2、已纳入省“三旧”改造地块数据库；

3、土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议；

4、省人民政府规定的其他条件。

（四）集体土地完善征收手续的，除应当符合本条第三款规定的条件外，还应当符合下列条件：

1、在规定期限前与农村集体经济组织、农户签订征地补偿安置协议并已经落实，且未因征地补偿安置产生纠纷；

2、已按要求落实听证程序和办理社保审核。

（五）办理本条第二款第二项规定的用地审批手续的，除应当符合本条第三款规定的条件外，还应当符合以下条件：

1、集体建设用地来源合法；

2、旧村庄集体建设用地转为国有建设用地及补偿安置方式经农村集体经济组织依法表决同意。

（六）办理本条第二款第四项审批手续的，应当符合以下条件：

1、符合“三地”及其他用地定义与比例要求。

2、土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议；

3、省人民政府规定的其他条件。

第二十四条  土地出让

“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体。土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新确定。纳入“三旧”改造项目进行整体利用的其他用地，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。

区人民政府组织实施旧城镇改造项目房屋征收与补偿工作，并通过公开方式确定改造主体的，应当在达到供地条件后与改造主体签订土地出让合同，根据改造需要一次或者分期供应土地。

第二十五条  土地整理

“三旧”改造涉及改造项目范围内外国有土地之间土地确需置换的，由权利人提出申请，在符合规划、权属清晰的情况下由政府将拟置换的土地收回后与权利人进行等值置换，权利人之间的置换可依据相关法规政策执行。涉及集体建设用地使用权流转、集体建设用地转为国有建设用地审批的，依据相关法规政策执行。

第七章收益分配

第二十六条  土地出让价款

“三旧”改造项目供地应当以单宗或者区片市场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的改造成本（成本包括前期费用、拆除临迁费用、补偿安置费用、搬迁奖励以及公共设施建设支出等实际发生的费用）后，按照程序确定政府应收地价。

（一）在确定开发建设条件和改造模式的前提下，政府可通过“招拍挂”等公开方式将拆迁及拟改造地块的使用权一并确认给改造主体，双方签订成交确认书，确定由改造主体在约定期限内完成拆迁工作。拆迁工作完成后，依据成交确认书签订土地出让合同，缴纳土地出让价款。

（二）依法取得的工业用地改造后提高容积率但不改变土地用途、不延长土地使用年限的，不再增缴土地价款。

（三）“三旧”改造项目涉及政府征收、收回、收购土地及房屋的，按照法律法规和有关规定给予补偿安置。

（四）拟以协议方式出让的项目，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序，根据市场价格综合确定出让地价。协议出让缴纳土地出让金的计算办法依据省、市、区现行规定执行。

（五）除前款情形以外的“三旧”改造项目，可以按照协商一致原则给予补偿安置，也可以按照惠州市相关规定给予补偿安置。

第二十七条  利益统筹

（一）“三旧”用地由政府收储后公开出让的，可以结合改造利益平衡需要，将扣除土地征收、收回、收购等费用以及计提资金后的出让收益的50%，或者土地公开成交价款的50％补偿给“三旧”用地原权利人。

（二）市场改造中“工改工”的项目，区人民政府按改造过程中被拆除房屋基地占地面积给予100元／平方米的奖励。

第二十八条  公益用地移交

（一）由原土地权利人自行实施的旧城镇、旧厂房改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（以下简称“工改商”项目）的，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目国有土地使用证件的证载使用权面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设，并在区自然资源局出具的《规划设计条件告知书》中予以明确。

（二）对于确实无法移交15%用地的“工改商”项目，可按（（15%-已移交比例）×应缴土地价款）公示计算，以货币形式缴交，统筹用于区域公建公益设施建设。

（三）全面改造项目内无偿移交政府的公共用地中，用于建设与改造项目配套的城市基础设施和公共服务设施的，应当优先安排。改造项目在办理预售许可证前，用于建设与改造项目配套的城市基础设施和公共服务设施的建设应初步完成且能进行移交。建设完成后，无偿移交相关主管部门。

第二十九条  出具规划条件

全面改造项目由计划申报单位向区自然资源局申请出具改造项目地块的规划设计条件，微更新项目由实施主体向区自然资源局申请出具规划设计条件。

第三十条  税收政策

“三旧”改造项目涉及土地权利/权益转移的，改造主体应当按照税务部门印发的现行政策规定，依法依规缴纳相关税款，按规定取得税务部门出具的完税证明后，持完税证明及“三旧”改造项目批复等有关材料向区自然资源局申请办理建设用地出让和登记发证等相关手续。

经区人民政府确认，同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担搬迁补偿安置工作的，属于政府征收(收回)房产、土地并出让的行为，按相关税收政策办理。

第八章监督机制

第三十一条  动态管理

“三旧”改造项目实行全程动态监管

除由政府组织实施的改造项目外，镇（街）人民政府（办事处）应当在改造方案正式获批之日起的三个月内同改造主体签订“三旧”改造涉及公共配套设施移交的监管协议，明确具体监管措施及项目实施主体责任，定期对项目实施进展情况进行动态监督管理，并向区 “三旧”改造领导小组办公室汇报项目实施进展情况。

区自然资源局负责本辖区 “三旧”改造地块数据库入库审查、动态调整及上报市三旧改造主管部门审核工作，并按规定在省“三旧”改造项目监管系统中填报本辖区“三旧”改造项目用地批文、改造方案、供地结果、监管协议、实施情况等信息。

第三十二条  时限与监管

改造主体认定后不得变更，因改造主体原因造成项目认定两年内 未办理供地手续的（视具体情形最多延期1年），有关批准文件自动失效；因改造主体原因造成项目无法按时实施的，由政府收回后公开选取改造主体。

改造主体不按审核批准的改造实施方案进行改造的，由区人民政府责令其限期整改；限期内拒不整改的，由原批准机关撤销其改造实施方案批复，并将其失信行为纳入信用记录向社会公布，限制其参与其他 “三旧”改造项目。

对以 “三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的，一经查实依法依规处理。

第三十三条  信息公开

区自然资源局应当按照信息公开相关规定，制定 “三旧”改造政府信息主动公开目录，对“三旧”改造标图建库、改造方案（主体认定）、土地供应、竣工验收等事项的标准、办事流程和审批结果予以主动公开。

第三十四条  风险评估

涉及到人民群众切身利益的重大“三旧”改造项目，区、镇（街道）人民政府（办事处）“三旧”改造主管部门应当依据国家、省、市的有关规定开展社会稳定风险评估，并举行改造单元实施方案专家论证会。

第九章违规处理

第三十四条  争议裁决

多数原权利人同意改造，少数原权利人不同意改造的“三旧”改造项目，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理改造争议。对由市场主体实施且已批准改造方案的全面改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况的，若原权利人对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利人均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁：

（一）土地或地上建筑物为多个权利人按份共有的，占份额不少于90%的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；

（二）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于90%且占总人数不少于90%的权利人已签订搬迁补偿安置协议；

（三）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的90%；

（四）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于90%的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

区级以上人民政府进行裁决前，应当先进行调解，对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由做出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。

第三十五条  法律责任

“三旧”改造相关管理单位、编制单位、服务单位、实施单位及其工作人员，在改造活动过程中有违规违法违纪行为的，依法依规追究应有责任。

第十章附则

第三十六条  名词释义

（一）“三地”，是指符合国土空间详细规划但单个地块无法单独出具规划要点、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用，累计面积不超过主体地块总面积一定比例的边角地、夹心地、插花地。

边角地，是指被“三旧”用地与建设规划边沿或者线性工程控制用地边沿分隔的地块。

夹心地，是指被“三旧”用地包围或者夹杂于其中的地块。

插花地，是指与“三旧”用地形成交互楔入状态的地块。

（二）其他用地，是指除“三地”以外，在旧村庄改造项目中，位于该村集体权属范围内、符合国土空间详细规划、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用的地块。

（三）标图入库，是指对符合条件、拟纳入“三旧”改造项目进行整体利用的地块，在国土空间规划“一张图”上逐块标绘，纳入国土空间基础信息平台统一管理，形成“三旧”改造地块数据库。

（四）原权利人，包括“三旧”用地及其地上、地下建筑物、构筑物的所有权人、使用权人，以及按照有关规定处理后的实际用地人。

（五）公共设施，包括基础设施、公共服务设施、公共安全设施。

第三十七条  配套文件

区相关职能部门根据本办法，组织起草配套工作指引文件，另行印发实施。

第三十八条  有效期限

本实施办法自印发之日起实施，有效期5年。本办法实施之前，已批准“三旧”改造实施方案的项目，可继续执行。此前我区相关文件与本实施办法规定不一致的，以本实施办法为准。“三旧”改造项目供地方案在本办法印发前已通过市、区建设用地领导小组会议审议且仍在有效期内的，按实施方案批准时的政策执行；已过有效期的，按程序重新报批。

统筹片区的概念，三旧改造和留用地等统筹，公配、利益，成片连片开发等问题，在整合方案中考虑