关于规范国有建设用地变更使用条件程序有关事项的通知

茂国土资规〔2018〕1号

各区、县级市人民政府,茂名滨海新区、茂名高新区、水东湾新城管委会,市各有关单位:

为进一步规范市城市规划区国有建设用地变更使用条件(含变更用途、用地使用强度等)办理程序,经市政府同意,现就有关事项通知如下:

一、可依法申请变更使用条件情形

(一)土地用途分级列表(详见附件1)高级别用地变更土地用途为低级别用地,或者同级别用地之间的用途进行调整(出让合同或者法律、法规、行政规定等明确应当收回的除外)。

(二)变更用地使用强度的(含变更容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度),应当符合《茂名市建设用地规划条件核发变更管理试行办法》(茂府[2013]38号)第十五条或《茂名市建设用地增加容积率补交土地差价管理规定》(茂府[2013]96号)第六条等有关规定。

二、变更使用条件的审批及办理程序

(一)用地单位向城乡规划主管部门提出变更使用条件的申请,符合法律、法规、规定可变更使用条件的,城乡规划主管部门根据经市政府批准控规所确定的用地性质进行管理,核实控规成果中的用地规划性质,按照《茂名市建设用地规划条件核发变更管理试行办法》(茂府[2013]38号)进行审批。审批过程中应当就是否需要收回国有土地使用权征求国土资源主管部门意见。对不需要收回且符合条件的出具新使用条件的规划许可手续。若需收回,由国土资源主管部门按收回国有土地使用权有关政策执行。取得规划条件后,用地单位应在规划条件有效期内向国土资源主管部门申请办理用地变更手续。其中,经批准增加容积率的,按《茂名市建设用地增加容积率补交土地差价管理规定》(茂府[2013]96号)办理。

(二)用地单位凭变更后的规划条件及相关资料向有审批权的国土资源主管部门申请办理变更手续。

(三)国土资源主管部门受理后,通过公开方式委托确定3家评估机构进行预评(适用于单宗土地,不含两宗及两宗以上土地经批准合并统一开发建设情形),与预评结果算术平均值最接近的一家评估机构确定为中选机构。对中选的一家评估机构按照中选预评价格支付80%评估费,其余两家分别支付10%评估费。改变土地用途的,由国土资源主管部门根据评估结果制订方案按程序报有审批权的政府。

(四)国土资源主管部门与用地单位签订补充协议或重新签订出让合同,调整土地使用权出让金。用地单位补缴土地使用权出让金。

(五)用地单位向国土资源主管部门申请办理不动产权变更登记。经国土资源主管部门办结变更登记后,住房和城乡建设主管部门等部门方可办理用地项目报建手续。

三、变更土地用途后宗地使用年限的确定

(一)对单宗土地变更用途的,变更用途后以城乡规划主管部门批准变更时作为起算期日,按法定最高出让年限扣减已使用年限后作为剩余使用年限。其中,已发证的出让土地,登记为综合、混合住宅、商住50年或者70年的,土地使用权人按现规划条件用途(商住)申请变更登记的,变更登记以原出让年期起始日作为起算期日,使用年限为相应用途法定最高出让年限扣减已使用年限后的剩余年限。

变更前土地有两种以上用途的,规划条件未明确各用途比例或者无规划条件的,各用途比例按简单算术平均数分摊;其中,综合、混合住宅按商服50%、住宅50%比例确定。

已使用年限是指出让年期起始日至国土资源主管部门正式受理使用权人变更申请之日。

过去已发证的出让土地无法补办原使用条件或规划条件,或者规划条件未明确容积率的,地块容积率按茂名市城市规划区基准地价设定容积率和《茂名市建设用地增加容积率补交土地差价管理规定》等有关规定执行。

(二)对多宗相邻土地变更用途的,即两宗及两宗以上相邻土地经批准合并统一开发建设的,根据城乡规划主管部门出具合并后的规划条件,待合并宗地存在不同用途和剩余年限的,按待合并土地面积、用途和出让期日的加权算术平均数确定合并后的土地出让期日,使用年限为相应用途法定最高出让年限扣减已使用年限后的剩余年限。

四、调整土地出让金标准

土地出让金调整,按国土资源部办公厅《关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)的通知》(国土资厅发〔2013〕20号)等有关规定执行。

五、其他事项

(一)城乡规划主管部门、国土资源主管部门要严格按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》等有关规定,对国有建设用地变更使用条件申请事项进行审批。

(二)信宜市、高州市、化州市等参照本通知执行。

(三)本通知由市国土资源局、市城乡规划局负责解释,从发文之日起执行,有效期3年。

附件:1、土地用途分级列表

2、《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)与《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137-2011)建设用地类型对照表

3、国有建设用地使用年限加权平均值计算公式

 

茂名市国土资源局         茂名市城乡规划局

2018年4月3日

 

 

 

 

 

 

 

附件1

土地用途分级列表

 

级别

土地用途

一级

商服、住宅、商品住宅

二级

工业、仓储

三级

公共管理与公共服务

 

备注:

1、本表一级用途为最高级别用途,二级次之,三级为最低级别用途;

2、发文单位可根据实际情况适时对本表级别用途调整。

 

附件2

 

《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)与《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137-2011 )

建设用地类型对照表

 

《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)

《城市用地分类与规划建设用地标准》

(GB 50137-2011 )

一级类

二级类

含义

类别名称

范围

代码

编码

名称

编码

名称

05

 

商服

用地

 

 

 

指主要用于商业、服务业的土地

商业服务业设施用地

商业、商务、娱乐康体等设施用地,不包括居住用地中的服务设施用地

B

0501

零售商业用地

以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地

零售商业用地

商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地

B11

0502

批发市场用地

以批发功能为主的市场用地

批发市场用地

以农产品批发、零售为主的市场用地

B12

0503

餐饮用地

饭店、餐厅、酒吧等用地

餐饮用地

饭店、餐厅、酒吧等用地

B13

0504

旅馆用地

宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地

旅馆用地

宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地

B14

0505

商务金融用地

指商务服务用地,以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所;信息网络 服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地

金融保险业用地

银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券期货交易所、保险公司,以及各类公司总部及综合性商务办公楼宇等用地

B21

艺术传媒产业用地

音乐、美术、影视、广告、网络媒体等的制作及管理设施用地

B22

其他商务设施用地

邮政、电信、工程咨询、技术服务、会计和法律服务以及其他中介服务等的办公用地

B29

0506

娱乐用地

指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地

娱乐用地

单独设置的剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地

B31

康体用地

单独设置的高尔夫练习场、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场,以及水上运动的陆域部分等用地

B32

0507

其他商服用地

指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、 洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品维修网点、物流营业网点,居住小区及小区级以下的 配套服务设施等用地

其他服务设施用地

 

其他公用设施营业网点用地

 

 

服务设施用地

业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院等其他服务设施用地

 

电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地

 

居住小区级小区级以下的幼托用地

B9

 

 

 

B49

 

 

 

R22

06

工矿仓

储用地

 

 

指主要用于工业生产、物资存放场所的土地

工业用地

工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地,包括专用的铁路、码头和道路等用地,不包括露天矿用地

M

0601

工业用地

指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地

一类工业用地

对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地

M1

二类工业用地

对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地

M2

三类工业用地

对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地

M3

0602

采矿用地

指采矿、采石、采砂(沙)场,砖瓦窑等地面生产用地,排土(石)及尾矿堆放地

采矿用地

采矿、采石、采沙、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地

H5

0603

盐田

指用于生产盐的土地,包括晒盐场所、盐池及附属设施用地

采矿用地

采矿、采石、采沙、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地

H5

0604

仓储用地

指用于物资储备、中转的场所用地,包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等

一类物流仓储用地

对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地

 

W1

二类物流仓储用地

对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地

W2

三类物流仓储用地

存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地

W3

0701

城镇住宅用地

指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地,不含配套的商业服务设施等用地

一类居住用地

公用设施、交通设施和公共服务设施齐全、布局完整、环境良好的低层住区用地

R1

二类居住用地

公用设施、交通设施和公共服务设施较齐全、布局较完整、环境良好的多、中、高层住区用地

R2

三类居住用地

公用设施、交通设施不齐全,公共服务设施较欠缺,环境较差,需要加以改造的简陋住区用地,包括危房、棚户区、临时住宅等用地

R3

0702

农村宅基地

指农村用于生活居住的宅基地 

村庄建设用地

农村居民点的建设用地

H14

08

公共管

理与公

共服务

用地

 

 

 

指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、公用设施等的土地

公共管理与公共服务用地

行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地,不包括居住用地中的服务设施用地

A

0801

机关团体用地

指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地

行政办公用地

党政机关、社会团体、事业单位等机构及其相关设施用地

A1

0802

新闻出版用地

指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地

行政办公用地

 

广播电视设施用地

事业单位等机构及其相关设施用地

广播电视的发射、传输和监测设施用地

A1

 

U16

0833

教育用地

指用于各类教育用地,包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地,聋、哑、盲人学校及工读学校用地,以 及为学校配建的独立地段的学生生活用地

教育科研用地

 

服务设施用地

高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位等用地,包括为学校配建的独立地段的学生生活用地

 

居住小区级小区级以下的幼托用地

A3

 

R22

0804

科研用地

指独立的科研、勘察、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地

教育科研用地

 

其他商务设施用地

高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位等用地,包括为学校配建的独立地段的学生生活用地

 

贸易、设计、咨询等技术服务办公用地

A3

 

B29

0805

医疗卫生用地

指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。包括综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地;卫生防疫站、专科防治所、 检验中心和动物检疫站等用地;对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地;急救中心、血库等用地

医疗卫生用地

医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地

A5

0806

社会福利用地

指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地。包括福利院、养老院、孤儿院等用地

社会福利设施用地

为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地,包括福利院、养老院、孤儿院等用地

A6

0807

文化设施用地

指图书、展览等公共文化活动设施用地。包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆等设施用地;综合文化 活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地

文化设施用地

图书、展览等公共文化活动设施用地

A2

0808

体育用地

指体育场馆和体育训练基地等用地,包括室内外体育运动用地,如体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地。溜冰场、 跳伞场、摩托车场、射击场,以及水上运动的陆域部分等用地,以及为体育运动专设的训练基地用地,不包括学校等机构专用的体育设 施用地

体育用地

体育场馆和体育训练基地等用地,不包括学校等机构专用的体育设施用地

A4

0809

公用设施用地

指用于城乡基础设施的用地。包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地

公用设施用地

供应、环境、安全等设施用地

U

0810

公园与绿地

指城镇、村庄范围内的公园、动物园、植物园、街心花园、广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地

绿地

公园绿地、防护绿地等开放空间用地,不包括住区、单位内部配建的绿地

G

09

 

 

特殊

用地

 

 

指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬、风景名胜等的土地

 

 

 

0901

军事设施用地

指直接用于军事目的的设施用地

军事用地

专门用于军事目的的设施用地,不包括部队家属生活区和军民共用设施等用地

H41

0902

使领馆用地

指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地

外事用地

外国驻华使馆、领事馆、国际机构及其生活设施等用地

A8

0903

监教场所用地

指用于监狱、看守所、劳改场、戒毒所等的建筑用地

安保用地

监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地,不包括公安局用地

H41

0904

宗教用地

指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地

宗教设施用地

宗教活动场所用地

A9

0905

殡葬用地

指陵园、墓地、殡葬场所用地

区域公用设施用地

殡葬设施

H3

0906

风景名胜设施用地

指风景名胜景点(包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园等)的管理机构,以及旅游服务设施的建筑用地。景区内的其他用地按现状归入相应地类

其他建设用地

其他建设用地,包括边境口岸和风景名胜区、森林公园等的管理及服务设施等用地

H9

10

交通运

输用地

 

 

指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、汽车客货运场站、港口、码头、地面运输管道和各种道路以及轨道交通用地。

交通设施用地

城市道路、交通设施等用地

S

1001

铁路用地

指用于铁道线路及场站的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地

铁路用地

轨道交通线路用地

铁路编组站、线路等用地

轨道交通地面以上部分的线路用地

H21

S2

1002

轨道交通用地

指用于轻轨、现代有轨电车、单轨等轨道交通用地,以及场站的用地

轨道交通线路用地

城市轨道交通地面以上部分的线路用地

S2

1003

公路用地

指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地

公路用地

国道、省道、县道和乡道用地及其附属设施用地

H2

1004

城镇村道路用地

指城镇、村庄范围内公用道路及行道树的用地。包括快速路、主干路、次干路、支路、专用人行道和非机动车道,及其交叉口等公共停车场,汽车客货运输站点及停车场等用地

城市道路用地

快速路、主干路、次干路和支路等用地,包括其交叉口用地

S1

交通站场用地

交通服务设施用地,不包括交通指挥中心、交通队用地

S4

1005

交通服务场站用地

城镇、村庄范围内交通服务设施用地,包括公交枢纽及其附属设施用地、公路长途客运站、公共交通场站、公共停车场(含设有充电桩的停车场)、停车楼、教练场等用地,不包括交通指挥中心、交通队用地

交通站场用地

交通服务设施用地,不包括交通指挥中心、交通队用地

S4

1006

农村道路

在农村范围内,南方宽度≥1.0m、≤8m,北方宽度≥2.0m、≤8m,用于村间、田间交通运输,并在国家公路网络体系之外,以服务于 农村农业生产为主要用途的道路(含机耕道)

农林用地

耕地、园地、林地、牧草地、设施农用地、田坎、农村道路等用地

E2

1007

机场用地

指用于民用机场、军民合用机场的用地

机场用地

民用及军民合用的机场用地,包括飞行区、航站区等用地

H24

1008

港口码头用地

指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地,不包括常水位以下部分

港口用地

综合交通枢纽用地

海港和河港的陆域部分

港口客运码头

H23

S3

1009

管道运输用地

指用于运输煤炭、矿石、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地

管道运输用地

运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地

H25

 

 

附件3

国有建设用地使用年限加权平均值计算公式

 

假设有n宗用地合并为一宗用地,各宗地面积分别为S1,S2,…,Sn ,各宗地所占面积比例分别为A1,A2,…,An(其中A1+A2+…+An=100%),各宗地出让年限为t1,t2,…,tn、剩余土地使用年限分别为T1,T2,…,Tn,则平均的土地出让年限为:

t=A1 t1+A2 t2+…+ tn An 

平均剩余的土地出让年限为:

T=A1 T1+A2 T2+…+ Tn An 

起算期日距现计算时点的时间差(已使用年限)为:

△T=t-T

备注:

如一宗地存在多种用途,则宗地出让年限及剩余使用年限,按各用途所占比例取加权平均值。

计得合并宗地起算期日后,按规划设计条件相应用途法定最高出让年限扣减平均已使用年限,剩余年限作为合并宗地的使用权年限。

3、一年按365天计,每年2月按28天计。

 

 

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