昆明市集体建设用地使用权流转管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范集体建设用地使用权流转行为，加强集体建设用地管理，维护农民集体土地权益，逐步建立城乡统一的土地市场，促进集体建设用地资源优化配置和节约、集约利用，根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政辖区内，经依法批准开展试点的集体建设用地使用权流转及相关管理活动。

第三条 本办法所称集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、租赁、转让、出租、抵押和作价入股集体建设用地使用权的行为。

第四条 集体建设用地流转遵循节约集约用地，坚持自愿、依法、公开、公平的原则。

第五条 国土资源行政主管部门负责集体建设用地使用权流转的监督管理工作。

第六条 流转土地的用途按照土地利用现状分类国家标准执行。

禁止未经批准将土地利用总体规划确定的农用地和未利用地变为集体建设用地。

第七条 各级财政部门应当加强集体建设用地使用权流转资金的使用和管理，专项用于农村基础设施建设。集体建设用地使用权出让金管理和使用的具体办法，由市财政行政主管部门制定，报市人民政府批准后执行。

各级财政、审计、监察等部门要依据职责加强对集体建设用地出让收支情况的监督检查。

第二章 集体建设用地使用权初次流转

第八条 依法批准的集体建设用地应当确权登记，依法取得土地所有权或者使用权证书。土地权属无争议的，方可依法申请集体建设用地流转。

有下列情形之一的集体建设用地，不得流转：

（一）已确定为集体经济组织所有的乡（镇）、村公共设施和公益事业的集体建设用地；

（二）农村居民宅基地；

（三）属于违法用地；

（四）集体建设用地使用权存在权属纠纷，进入司法程序或者进入法院查封、行政复议、行政诉讼、民事诉讼等司法程序的；

（五）集体建设用地使用权未经合法登记；

（六）集体建设用地相关税费未缴清；

（七）法律、法规规定不得流转。

第九条 集体建设用地使用权流转，应当报经县级人民政府批准。

工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目使用集体建设用地的，应当采取招标、拍卖、挂牌等方式公开出让。

第十条 依法取得集体建设用地的自然人、法人和其他组织，可依法对集体建设用地进行开发、利用和经营。

在依法取得的集体建设用地上进行开发利用，应当符合国家、省市产业政策、城乡规划、滇池保护要求、环境保护和安全生产等法律法规和政策规定。

集体建设用地不得进行房地产、高档别墅和非农村住宅等住宅开发。

第十一条 集体建设用地使用权初次流转，是指拥有集体建设用地土地所有权的农村集体经济组织，将集体建设用地使用权出让、租赁和作价出资（入股）的行为。

第十二条 集体建设用地使用权的出让年限参照国有建设用地使用权年限的规定确定，出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

第十三条 集体建设用地使用权出让按照下列程序办理：

（一）所有权人持土地所有权证书等权利证书，或者农用地、未利用地转用批准文件，城乡规划行政主管部门出具的规划意见，宗地勘测图，向县级国土资源行政主管部门提出申请。

（二）受理申请的国土资源行政主管部门会同城乡规划行政主管部门指导所有权人编制集体建设用地使用权出让方案，出让方案应当包括：拟出让土地的具体位置、四至、用途、年限、价格条件、土地使用条件、出让方式和建设时间等内容。

（三）出让方案经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后，应当报县级人民政府审核核准。

（四）以招标拍卖挂牌方式出让的，出让方案经批准后由所有权人委托所在地土地交易中心或市土地交易中心在土地有形市场组织公开出让；协议出让的，由县级人民政府将出让结果进行社会公示。

公开交易完成或公示完成后，所有权人应当与集体建设用地使用权受让人签订集体建设用地使用权出让合同，并按合同约定向集体建设用地所有权人支付土地出让金。

（五）土地受让人持集体建设用地使用权出让合同，集体建设用地批准文件，以及土地出让金支付凭证，向受理申请的国土资源行政主管部门依法办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。土地出让金未全额支付的，不予发放土地使用权证书。

第十四条 农村集体经济组织与集体建设用地使用权受让人签订的出让合同应当载明下列事项：

（一）出让人与受让人的名称或者姓名；

（二）土地的位置、面积、用途、使用期限和使用条件；

（三）土地价格及支付方式；

（四）当事人的权利和义务；

（五）集体建设用地使用权再次流转的限制条件；

（六）集体建设用地使用权使用期限届满后土地及地上建筑物和其他附着物的处理办法；

（七）土地登记要求；

（八）争议的解决办法；

（九）违约责任。

第十五条 集体建设用地土地使用权受让人应当按照城乡规划的要求和出让合同约定的条件使用土地，未经批准不得擅自改变土地使用条件。

确需改变用途的，应当经所有权人、县级国土资源行政主管部门、城乡规划行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准后，签订集体建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订出让合同，办理集体建设用地使用权证变更登记手续。

第十六条 集体建设用地租赁和作价出资（入股）的管理，参照本办法中集体建设用地使用权出让的有关规定执行，但租赁最高年限不得超过二十年。

第十七条 集体建设用地使用权首次流转的土地收益，百分之九十归土地所有权人，百分之十由县级财政行政主管部门统筹。

第十八条 对于集体建设用地使用权首次流转的土地收益中归土地所有权人的部分，由拥有该所有权的农村集体经济组织自行负责收取和使用，其收益收取和使用情况，应当及时向集体经济组织成员公开，接受监督。

第三章 集体建设用地使用权再次流转

第十九条 集体建设用地使用权再次流转，是指将以出让方式取得的集体建设用地使用权进行转让、出租的行为。

第二十条 土地使用权转让是指土地使用权人通过买卖、作价出资（入股）、交换、赠与或者其他方式，将其土地使用权转移给他人的行为。符合下列情形的集体建设用地可以转让：

（一）依照本办法以出让方式取得集体建设用地使用权的土地；

（二）按照批准和出让合同约定的条件使用土地；

（三）土地开发面积达到总用地面积百分之二十五以上。

第二十一条 集体建设用地使用权转让，转、受让双方应当签订转让合同。

土地使用权转让时，集体建设用地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

土地使用年限为集体建设用地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第二十二条 转让集体建设用地使用权，由双方当事人持相关资料到县级国土资源行政主管部门办理集体建设用地使用权证变更手续。

第二十三条 依照本办法以出让方式取得的集体建设用地使用权，可以依照集体建设用地使用权出让合同的约定出租。

土地使用权出租，出租人与承租人应当订立租赁合同。

集体建设用地使用权出租的期限，不得超过原土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。

第二十四条 集体建设用地转让和出租收益，应当主要归集体建设用地使用权人。出让合同另有约定的，依照约定。

第二十五条 集体建设用地使用权人在进行集体建设用地使用权转让、出租前，应当告知土地所有权人。

第四章 集体建设用地使用权抵押

第二十六条 集体建设用地使用权抵押，应当经集体建设用地所有权人书面同意。

第二十七条 将集体建设用地使用权以抵押的形式作为债权担保的，抵押双方当事人应当持土地所有权、使用权证书，债务合同，抵押合同以及当事人的身份证明，向县级国土资源行政主管部门办理抵押登记。

第二十八条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以依法请求人民法院拍卖、变卖抵押的集体建设用地使用权。

拍卖、变卖抵押的集体建设用地使用权所得的价款，抵押权人优先受偿。

第二十九条 抵押权因债务清偿或者其他原因而灭失的，抵押双方当事人应当向原登记机关办理抵押注销登记。

第五章 其他管理

第三十条 取得土地有偿使用收益的集体建设用地所有权人和使用权人，应当依法向当地政府缴纳有关税费。

第三十一条 集体建设用地使用权依法流转的，其地上建筑物和其他附着物随之流转。

集体建设用地上的建筑物和其他附着物流转的，其占用范围内的集体建设用地使用权随之流转。

第三十二条 集体建设用地使用权流转价格明显低于市场价格的，县级人民政府可以优先收购。

第三十三条 依法取得的集体建设用地使用权受法律保护，集体建设用地所有权人在集体建设用地出让合同约定的期限届满前不得收回。

有下列情况之一的，集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让的集体建设用地使用权：

（一）因社会公共利益需要，国家需要征收土地的；

（二）为镇、村公共设施和公益事业建设需要使用土地的；

（三）未经批准改变土地用途及土地使用权条件的；

（四）因撤销、迁移等原因停止使用土地的；

（五）集体建设用地出让合同约定的其他可以收回土地的情形。

因前款第（一）项原因收回集体建设用地使用权的，由国家按照征地办法给予合理补偿。集体建设用地使用权已经出让的，按照合同约定处理；因前款第（二）项原因收回集体建设用地使用权的，由农村集体经济组织对集体建设用地使用权人给予合理补偿。

第三十四条 未经批准擅自出让、出租集体建设用地使用权，或者违反本办法规定将集体建设用地用于商品住宅开发以及国家限制和禁止开发项目的，依照土地管理法律、法规的规定处理。

第三十五条 集体建设用地使用权需变更为国有建设用地使用权的，应当按照国家规定办理集体土地征收手续，并依照国有建设用地使用权管理有关规定办理。

第三十六条 流转后集体建设用地闲置的，参照《昆明市闲置土地处置办法》处理。

第六章 附 则

第三十七条 集体建设用地使用权出让，是指具有集体建设用地所有权的集体经济组织，将集体建设用地使用权在一定年期内出让给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付土地价款的行为。

集体建设用地租赁是指农村集体经济组织以土地所有者的身份，将集体建设用地出租给使用者使用，由土地使用者与农村集体经济组织签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

集体建设用地使用权作价出资（入股）是指农村集体经济组织以土地所有者的身份，以一定年期的集体建设用地使用权作价，作为出资投入到拟设立的企业，股权由农村集体经济组织持有，土地使用权由企业持有的经济行为。

土地使用权转让是指土地使用权人通过买卖、作价出资（入股）、交换、赠与或者其他方式，将其土地使用权转移给他人的行为。

土地使用权出租是指出让土地使用权人作为出租人，将出让土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十八条 本办法自发文之日起施行。