德清县人民政府关于印发德清县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）的通知

德政发〔2015〕30号

各乡镇人民政府，县府直属各部门：

《德清县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

德清县人民政府

2015年8月13日

德清县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》、《中共中央办公厅 国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）和《国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》（国土资发〔2015〕35号）等文件精神和有关要求，制定本办法。

第二条 本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法取得并在土地利用总体规划、城乡建设规划中确定为工矿仓储、商服、旅游等用途的存量农村集体建设用地。

第三条 集体经营性建设用地入市，是指在集体经营性建设用地所有权不变的前提下，使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为。

第四条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

第五条 县级国土资源管理部门应当按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。

农办、发改、经信、行政服务中心、民政、财政（地税）、人力社保、建设（规划）、农业、林业、环保、市场监管、金融办、人民银行等相关部门配合做好有关工作。

第二章 入市途径、范围

第六条 依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，明确就地直接使用的，可直接入市。

第七条 农村零星、分散的集体经营性建设用地，可在确保耕地数量不减少、质量有提高的前提下，由集体经济组织根据土地利用总体规划和土地整治规划，先复垦后异地调整入市。

第八条 异地调整地块涉及不同集体经济组织的，可相互调换土地所有权。土地所有权调换应按以下程序办理：

（一）集体经济组织之间自愿协商，形成调换土地所有权方案，并经双方集体经济组织成员或成员代表会议表决同意，双方签订调换土地协议；

（二）调换土地所有权的相关事项需经所属乡镇人民政府批准；涉及跨乡镇调换的，需分别经所属乡镇人民政府批准；

（三）集体经济组织向县国土资源局提供调换土地协议、会议决议、乡镇人民政府批准文件等资料，并申请所有权变更登记。

第九条 异地调整地块涉及不同级差的，可采用货币补差等方式调换所有权。

无法以地换地调换所有权的，可采用纯货币补偿方式调换所有权，调出土地方可参照被征地农民纳入社会养老保障体系。

第十条 历史形成的城中村集体建设用地，可以按照城镇规划统一进行整理、基础设施配套，重新划分宗地并调整确定产权归属。对不予征收的，在优先保障城中村居民住房安置等用地后，属于经营性用途的集体建设用地，可由农民集体入市。

第十一条 集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求：

（一）产权明晰、无权属争议；

（二）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（三）符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡建设规划、生态环境保护规划。

第三章 入市主体

第十二条 农村集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。

第十三条 集体经营性建设用地属村集体经济组织的，由村股份经济合作社（村经济合作社）或其代理人作为入市实施主体。

第十四条 集体经营性建设用地属村内其他集体经济组织的，在该集体经济组织依法申请并取得市场主体资格后，可由其作为入市实施主体；未依法取得市场主体资格的，在自愿的基础上，可委托村股份经济合作社(村经济合作社)等代理人作为入市实施主体。

第十五条 集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，由乡镇资产经营公司等乡镇全资下属公司或其代理人作为入市实施主体。

第四章 入市方式

第十六条 集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，依法取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、抵押。集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）最高年限按以下用途确定：

（一）工矿、仓储用地50年；

（二）商服、旅游等用地40年。

第十七条 集体经营性建设用地出让，是指集体经营性建设用地所有权人将一定年限的集体经营性建设用地使用权出让，由集体经营性建设用地受让人向集体经营性建设用地所有权人支付出让土地价款的行为。

第十八条 集体经营性建设用地租赁，是指集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地一定期限内的使用权租赁给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

第十九条 集体经营性建设用地作价出资（入股），是指集体经营性建设用地所有权人以一定期限的集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有。集体经营性建设用地的土地使用权作价出资（入股）形成的股权由集体所有权人或其委托的主体单位持有。

第二十条 集体经营性建设用地使用权转让，是指集体经营性建设用地使用权人将集体经营性建设用地使用权再转移的行为。

集体经营性建设用地使用权出租，是指集体经营性建设用地使用权人作为出租人，将集体经营性建设用地使用权出租，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十一条 集体经营性建设用地使用权抵押，是指将集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、作价出资（入股）和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理。

集体经营性建设用地使用权抵押应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第二十二条 以租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押最高期限不得超过租金支付期限，抵押登记证应当注明租赁土地的租赁期限和租金交纳情况。

第五章 入市程序

第二十三条 集体经营性建设用地出让、租赁交易形式有招标、拍卖、挂牌和协议。原则上采用招标、拍卖和挂牌形式交易。

第二十四条 集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织集体研究决定，并形成《集体经营性建设用地入市决议》。

（一）集体经营性建设用地属村集体经济组织的，入市事项须按《村民委员会组织法》、《浙江省村经济合作社组织条例》，由村股份经济合作社（村经济合作社）成员会议或成员代表会议按一事一议的要求形成决议，到会成员占应到会成员的三分之二以上，且通过人数达到应到会成员的三分之二以上方有效；

（二）集体经营性建设用地属村内其他集体经济组织的，入市事项须按《村民委员会组织法》、《浙江省村经济合作社组织条例》，由该集体经济组织成员会议或户主会议按一事一议的要求形成决议，到会成员占应到会成员的三分之二以上，且通过人数达到应到会成员的三分之二以上方有效；

（三）集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市事项须经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。

第二十五条 《集体经营性建设用地入市决议》包括：

（一）载明集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四址、面积、用途等；

（二）集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；

（三）集体经营性建设用地入市交易形式；

（四）集体经营性建设用地入市起始价，采用招标、拍卖、挂牌形式的须明确是否设置保留底价；

（五）集体经营性建设用地入市地价款支付方式；

（六）集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等。

（七）其他需要集体决策的内容。

第二十六条 集体经营性建设用地使用权入市地价须经有资质的评估机构评估，地价评估报告须经国土资源管理部门备案。

（一）集体经营性建设用地入市实行与城镇国有建设用地统一的基准地价体系，统一的基准地价体系未建立前，参照国有建设用地基准地价体系执行；

（二）集体经济组织可根据评估价适当加价或减价确定起始价，但最低不得低于评估价的80%；

（三）集体经营性建设用地入市需设置底价的，集体经济组织可邀请相关专家和成员代表等组成议价小组（不少于5人），于交易活动开始前30分钟内由议价小组确定底价，并在交易活动结束前严格保密。

第二十七条 集体经营性建设用地入市须经所在乡镇人民政府（开发区管委会）审核同意，并经相关部门审核确认。

（一）县发改委、县经信委审核产业政策要求；

（二）县建设（规划）局审核建设规划要求，并出具规划条件；

（三）县环保局审核环保准入要求；

（四）县国土资源局审核土地利用总体规划要求和确认土地所有权。

第二十八条 经审核同意的，由集体经营性建设用地入市实施主体向县国土资源局提出入市申请，申请资料应包括：

（一）入市申请书；

（二）《集体经营性建设用地入市决议》；

（三）土地所有权证明材料；

（四）所在乡镇人民政府（开发区管委会）和相关部门审核意见；

（五）其他需要提供的资料。

第二十九条 集体经营性建设用地入市由县国土资源局报县人民政府审核后，核发《德清县农村集体经营性建设用地入市核准书》（以下简称《核准书》）。

第三十条 集体经营性建设用地使用权出让、租赁应纳入公共资源交易平台，统一管理，公开发布信息，实行公开交易。

县财政局和县公共资源交易中心应设立集体经营性建设用地入市专门账户，用于相关资金管理。

第三十一条 集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）完成后，其交易信息应在集体经济组织事务公示栏、县公共资源交易中心等进行公布。新组建的企业或增资入股后的企业在完成工商登记后，应当申请入市土地的使用权登记。

第三十二条 集体经营性建设用地使用权出让、租赁交易完成后，由县公共资源交易中心与竞得人签订《德清县农村集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。

交易结果应在集体经济组织事务公示栏和县公共资源交易中心等进行公布，接受社会和群众监督。

第三十三条 集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《德清县农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资（入股））合同》（以下简称《合同》），国土资源局作为第三方鉴证。

第三十四条 集体经营性建设用地使用权入市交易应缴纳土地增值收益调节金并按现行税收规定履行纳税义务。

第三十五条 集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，应办理土地登记；有地上建筑物的，同时应申请房产登记。办理土地登记时，应向县国土资源局提交如下资料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）《核准书》；

（四）《成交确认书》；

（五）《合同》；

（六）地价款、土地增值收益调节金缴纳证明和税收完税、免税或不征税证明；

（七）其他需要提供的资料。

第三十六条 按租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权，承租人未按《合同》约定按时交纳土地租金的，集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。

第三十七条 集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市、县有关规定使用，科学合理开发和利用土地，不得损害国家、集体和其他人的利益。

国土资源、发改、经信、建设（规划）、环保等相关部门应加强对集体经营性建设用地开发利用情况的监管，确保使用权人依法依规使用土地。

第三十八条 有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）集体经营性建设用地使用者不按照批准的用途和规划条件擅自使用土地的；

（二）集体经营性建设用地使用权人开发总面积不足三分一或已投资额占总投资额不足百分之二十五的。

第三十九条 因城乡规划或公共利益需要，政府依法对集体经营性建设用地实行征收的，经县人民政府批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿，集体经营性建设用地所有权人和使用权人应当服从。

第六章 收益管理

第四十条 集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，在试点期间以向县人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。集体经营性建设用地使用权发生出让、租赁、作价出资（入股）和转让等交易行为的，交易双方都应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。

第四十一条 土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴县财政，实行收支两条线管理。

第四十二条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，严格按规定分配使用。其中：

（一）属村内其他集体经济组织入市的，收益的10%应作为村集体提留，归村集体所有，用于村内公益事业支出；其余可在该集体经济组织成员之间公平分配；

（二）属乡镇集体经济组织入市的，其获得的收益应主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出。

第四十三条 农村集体经济组织应当建立集体经营性建设用地入市收益辅助账户，专门用于其入市收益的核算管理，资金使用情况向本集体经济组织成员公开，并接受乡镇人民政府和乡镇农村集体“三资”管理办公室监督。

第七章 法律责任

第四十四条 集体经营性建设用地使用权入市违反本办法的规定交易的，城乡规划管理部门不得为其办理建设用地规划手续，国土资源管理部门不得为其办理用地和登记手续，房产管理部门不得为其办理房产登记手续。

第四十五条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第四十六条 农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第八章 附则

第四十七条 各乡镇（开发区）应设立农村集体经营性建设用地异地调整入市集中区域，并做好基础设施等土地前期开发工作，为集体经营性建设用地异地调整入市创造条件。

第四十八条 本办法实施之前已流转的集体经营性建设用地，在尊重原土地使用者意愿的前提下，按照自愿协商的原则，可参照现行试点政策进行规范。

第四十九条 农村集体经营性建设用地异地调整、土地增值收益调节金征收和使用管理、收益分配管理、地价评估等相关规定另行制定。

第五十条 本办法由县国土资源局负责解释。

第五十一条 本办法自发布之日起实施。