东莞市人民政府办公室关于印发完善东莞市新型产业用地（M0）项目管理补充规定的通知

东府办函〔2020〕478号

各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：

为贯彻落实市委十四届十次全会和市"拓空间"有关文件精神，进一步完善新型产业用地（M0）项目管理，结合试点工作情况，现就《东莞市人民政府关于印发东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知》（东府〔2018〕112号）做出如下补充规定：

一、加强M0项目准入管理

对可分割的“新增用地M0”项目和可分割的“已出让土地转M0”项目，项目须以取得开发主体准入资格和通过项目效益审查作为规划调整和选址准入的前置条件，由市投资促进局受理镇街（园区）M0开发主体和项目效益审查的申请资料并审查后，报市政府审批。其他M0项目继续实行选址准入和开发主体准入分别受理制度。松山湖、水乡功能区的M0项目按照相关权限执行。

宗地面积少于50亩（不含）的，应规划为不可分割M0，仅限企业自用。同一开发主体将多宗连片或相邻M0用地作为一个项目整体规划，合计用地面积达50亩及以上的，允许规划为可分割M0。

制造业龙头企业根据生产或产业链配套需要，须在普通工业用地上增加新型产业功能的（即M1+M0、M2+M0），M0计容建筑面积不超过宗地总计容建筑面积的30%且不可分割的，M0项目选址准入可不受限制，地价差额须足额缴纳。

二、加强M0项目纳入市重大项目管理

项目申请纳入市重大项目时，需明确是否采用M0模式开发。对已纳入市重大项目的非M0项目，原则上不能调整申请为M0用地开发或只能调整为不可分割M0项目，因特殊原因经审核同意的除外。除“工改M0”项目、“不可分割M0”项目外，M0项目申请纳入市重大预备项目时，须以取得开发主体准入资格作为前置条件。申请纳入市重大建设项目时，须同时以取得选址准入审核作为前置条件。

三、做好规划编制提前介入

M0项目涉及规划调整的，属地镇街（园区）应提前委托专业规划编制单位开展论证工作。自然资源部门提前介入开展技术审查、批前公示等前期手续，确保选址准入切实可行。

四、实行年度用地规模总量控制

为稳定制造型龙头企业M1用地的供应规模，对M0项目年度用地规模实行总量控制。原则上，除经市政府或市招商引资创新工作领导小组认定的招商引资重大项目主导的M0项目外，每年可分割的“新增用地M0”项目和可分割的“已出让土地转M0”项目供地总规模不超过500亩，由市投资促进局汇总后报市政府统筹安排。

五、确保M0项目工业厂房占比

M0项目产业用房分为工业厂房和其他功能用途产业用房，工业厂房可以承接符合《东莞市建设项目差别化环保准入实施意见（修订稿）》（东环〔2018〕295号）要求的工业生产、中试等。其中，可分割的“新增用地M0”项目和可分割的“已出让土地转M0”项目，工业厂房的计容建筑面积不能少于总计容建筑面积的30%；可分割的“工改M0”项目，工业厂房的计容建筑面积不能少于总计容建筑面积的20%。“不可分割M0”项目。按照上述标准折半执行。

对因城市规划、交通和环保限制等原因，并经属地镇街人民政府（园区管委会）研究认为不适宜引进加工制造业的M0项目，可报请市政府同意对工业厂房不作占比要求，但须适度提高项目综合效益要求或贡献用房比例。

六、规范工业厂房建筑设计要求

M0项目的工业厂房应符合工业建筑设计规范，符合跨度大、空间开敞等要求，符合生产工艺及货运等实际需要。原则上须满足以下基本要求：

（一）工业厂房平面应规整方正，满足工业生产需要，应留出完整的可供使用的生产空间，主要进深一般不应小于15米。建筑平面一般为大开间设计，如需分隔，各分隔单元面积不宜过小，除配电房、工具间等辅助房间外。每个基本单元的套内建筑面积不得小于800平方米。

（二）工业厂房一般不得采用内天井式平面布局。因特殊工艺需要而采用时，内天井的最小短边尺寸应大于24米。

（三）工业厂房建筑高度一般不超过100米。层高一般按首层不高于8米、二层以上不高于6米控制，因工艺、流程的需求提供相关论证说明，可适当放宽层高要求。

（四）项目设计须做好货物流线、装卸、垂直运输组织，保证货运简单便捷。非单层工业厂房原则上应配备不少于2台载重3吨以上货梯，当建筑面积超过30000平方米时，超过部分需按每15000平方米设置至少1台载重2吨以上的货梯（超出部分不足15000平方米时按15000平方米计算）。工业厂房应邻近货梯设置卸货场地，卸货场地面积按照每台货梯至少配备两台货车位计算。

（五）首层地面荷载不低于1000公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于600公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于500公斤/平方米。

（六）工业厂房内严禁设置员工宿舍。

（七）工业厂房建筑立面应具备工业建筑或公共建筑的外立面形式和建筑特点，不得设置类似住宅的小凸（飘）窗，如需设置阳台、空中花园的，应结合公共走廊、电梯厅等一并设置，形成连续的公共共享空间。

七、适度放宽“工改M0”项目相关限制

引导M0政策向存量用地倾斜，鼓励发展“工改M0”项目。

广深高速公路中心线两侧各1公里范围内的新型产业类更新单元最小用地面积一般不低于50亩。

（二在符合《东莞市密度分区技术标准（试行）》的前提下，“工改M0”项目地块容积率上限可提高至6.0。

在符合《东莞市工业保护线管理办法》及其实施细则的前提下，“工改M0”项目可配置一定比例的R0用地，但其计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%。M0项目投资强度达标后，方可申请办理R0用房销售，且R0用房销售比例不得高于M0项目产业用房竣工比例。

简化“工改M0”项目审批流程。不含R0、C2的“工改M0”项目如涉及控制性详细规划调整的，可直接按控制性详细规划调整程序完成调整审批，批准后可按控制性详细规划实施编制简易单元划定图则或前期研究报告，与单一主体挂牌招商方案或"1+N"总体实施方案合并审批。

“工改M0”项目土地出让最高年限为50年。“已出让土地转M0”项目可按照原建设用地剩余出让年限确定。

镇村工业园“工改M0”项目，可参照“绿色通道”政策简化审批流程。

八、提高入驻企业的科技含金量

M0项目达产验收期内，在项目地入驻并注册的企业中，高新技术企业、拥有I类知识产权企业、通过“双软评估”的软件及信息技术服务业企业的合计总数量不能低于总数量的30%，或合计实际使用面积不低于产业用房总面积的30%。

明确入驻企业的规模要求

M0项目达产验收期内，项目地入驻并已注册的规上工业企业总数不低于项目入驻企业总数量的20%，或合计实际使用面积不低于工业厂房总面积的30%。

十、探索闲置产业用房政府约定回购

M0项目在项目取得工程竣工验收备案证书满5年、经现场查核仍未按实际用途使用的连片集中可分割产业用房，可由市政府或镇街人民政府（园区管委会）或指定第三方与开发主体协商，按约定的成本价格回购。回购时点、约定价格、回购产业用房类型须事先列入项目履约监管协议。

十一、加强M0项目入驻企业管理

M0项目达产验收期内，所有意向通过租赁或购买产业用房入驻的企业均须经由市、属地共同把关，入驻企业向项目所属镇街（园区）负责招商引资部门提交申请，经属地镇街人民政府（园区管委会）出具初审同意意见后，可每月集中批量报市投资促进局加具最终审核意见，由市投资促进局抄送市工业和信息化局、市科技局、市住房城乡建设局、市统计局和市不动产登记中心。

意向入驻企业经市、属地审核同意后。M0项目开发主体可与其进行产业用房租售活动。其中，意向通过购买产业用房入驻的企业，经市、属地审核同意后，属东莞市外注册或市内注册但计划在M0项目地新成立法人的企业，必须在M0项目地注册成立独立法人后方可签订产业用房买卖合同；属市内注册并计划将原企业迁移（企业名称及统一社会信用代码不变）至M0项目地的，可先行签订产业用房买卖合同后再落户基地注册。

市不动产登记中心对经市、属地审核同意入驻并已在基地注册成立独立法人的企业（或计划将原企业迁移入驻M0项目地的东莞市范围内注册企业），为其办理产业用房买卖合同备案手续。未经市、属地审核同意入驻，或虽经市、属地审核同意入驻但尚未在东莞注册成立独立法人的企业，市不动产登记中心不予办理其买卖合同备案。

十二、加强M0项目达产验收管理

（一）对于可分割M0项目。

可分割M0项目原则上最多实施三期产权分割。每期用地允许不超过该当期用地总计容面积49%的产业用房进行预售或现售。其中，当期用地投资强度或年产出比达到效益审香关于每亩用地投资强度或年产出比要求的。准予当期分割销售面积不超过三分之二的产业用房申请不动产转移登记；余下分割销售面积的产业用房，须在当期用地财政贡献强度达到效益审查关于每亩财政贡献强度要求时再准予申请不动产转移登记。

可分割M0项目可依照不动产抵押登记有关规定办理在建工程抵押。当期取得工程竣工验收备案证书的，允许开发主体当期自持部分进行自用和出租。项目达产整体运营期满3年以上、全部效益指标通过达产验收的，允许开发主体自持部分办理不动产权证及抵押权首次登记。如在建工程抵押到期后，自持部分尚未办理不动产权证，未能转为抵押权首次登记，则不再允许办理在建工程抵押。若相关达产验收指标因特殊原因未能全部达标，可由属地镇街（园区）按照“一事一议”报市政府审定。

对于不可分割M0项目。

不可分割M0项目可依照不动产抵押登记有关规定办理在建工程抵押。当期取得工程竣工验收备案证书的，允许开发主体办理当期不动产权证。项目达产整体运营期满3年，须进行效益指标达产验收。若相关达产验收指标因特殊原因未能全部达标，可由属地镇街（园区）按照“一事一议”报市政府审定。

十三、加强M0项目流程监管

M0项目开发主体和入驻企业必须严格履行《统计法》相关规定，在属地统计部门指导下履行自身统计责任，按工业投资相关规定统计。自开工之日起，项目单位须主动向统计机构提供项目备案或批复文件、施工合同等资料，每季度报送一次项目进驻情况，及时督促入驻企业按规定报送统计资料和履行统计责任。市统计局会同市工业和信息化局、市科技局、市住房城乡建设局等部门对M0项目加强统计指导，确保相关投入和产出及时、全面纳入统计。

M0项目属地镇街（园区）须严格督促开发主体在与入驻企业签订产业用房销售合同前，以《风险提示函》的形式对销售入驻企业进行充分的风险告知，并经入驻企业盖章确认后，由镇街（园区）归集存档。属地镇街（园区）作为M0项目的监管责任主体，要严格落实对项目开发建设、企业招商、投产运营的全过程监管。镇街（园区）须建立日常监管制度，定期对开发企业和产权分割受让对象进行检查。对开发企业存在未落实预售风险告知、未获批准变相销售产业勾用房、向条件不符的企业租售产业用房，以及以公寓、住宅名目宣传推售产业用房和配套用房等各种违规行为的，应当立即停止其产权分割销售权利并令其进行整改。对整改不到位或情节严重者，可报请市投资促进局按程序取消其开发主体准入资格；对产权分割受让对象存在隐瞒实情、伪造证明、骗取资格等违规购房行为的，取消其购房资格，情节严重者由市投资促进局通知相关部门将其载入东莞市失信“黑名单”，不再享受东莞市相关财政扶持政策；上述行为构成犯罪的，将依法移交司法机关处理。

市投资促进局不定期组织有关单位对M0项目开展实地巡查，重点检查开发建设进度、产业用房租售、入驻企业类型等开发运营情况，以及项目投资、产值、税收、入驻企业科技含量、工业增加值等效益产出情况。

在M0项目整体达产验收前，原则上不得转让土地使用权和变更开发主体公司股权；确需要转让土地使用权和变更开发主体公司股权的，除满足土地使用权转让和公司股权变更的法律法规政策规定和其他约定外，须取得市政府或市招商引资创新工作领导小组审议同意。

十四、优质项目“一事一议”审定

对M0项目年度供地规模已使用完毕、确实符合我市产业发展导向的优质项目，可报市政府“一事一议”审定。

十五、做好新旧管理规定衔接

本补充规定自印发之日起实施，以前规定与本补充规定不一致的，以本补充规定为准，由市政府相关部门进行解释。相关已出台的实施细则，可根据本补充规定进行适时修订完善。

本补充规定实施前，开发主体准入资格和效益审查业经市招商引资创新工作领导小组审议同意的M0项目，经协商，可按审核同意意见或原协议执行。其中，工业厂房的计容建筑面积不能少于总计容建筑面积的10%，工业厂房原则上要符合有关工业建筑设计规范要求；入驻企业中要有一定数量的高新技术企业、拥有I类知识产权企业、通过双软评估的软件及信息技术服务企业等。财政税收强度补缴标准可按项目方与属地镇街、园区签订的项目履约监管协议有关约定执。

东莞市人民政府办公室

2020年9月5日